É necessário calcular correta e integralmente os lucros para os investidores no decreto sobre preços de terrenos.

DNVN - Ao comentar o projeto de decreto do governo sobre preços de terrenos, a Associação Vietnamita de Avaliação (VVA) enfatizou a necessidade de calcular os lucros para os investidores de forma correta e completa.

O lucro do investidor deve ser calculado com base na taxa de uso da terra.

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está solicitando comentários sobre o Projeto de Decreto do Governo sobre Preços de Terrenos (Projeto), que orienta a implementação da Lei de Terras de 2024 e contém muitos pontos importantes relacionados à valoração e à precificação de terras.

O projeto de decreto é avaliado como tendo incorporado ativamente comentários de especialistas, organizações sociais profissionais como a VCCI e associações profissionais como a Associação de Avaliação do Vietnã, no que diz respeito à avaliação de terras e questões relacionadas.

Após o anúncio do Projeto de Decreto, e visando sua completa implementação, a Associação Vietnamita de Avaliação enviou recentemente um parecer por escrito, enfatizando a necessidade de calcular os lucros para os investidores de forma correta e integral.

O ponto c, cláusula 3, artigo 8 do projeto estipula: “O lucro do investidor (incluindo o custo do capital próprio e o custo do empréstimo) é calculado como uma porcentagem do custo do investimento em construção especificado no ponto a desta cláusula”.

A VVA considera que a regulamentação acima é inadequada, pois não calcula de forma correta e completa o lucro do projeto como um todo, segundo o método do excedente, para o investidor. De acordo com a VVA, o lucro do investidor deve ser calculado com base no custo total que ele precisa despender para concluir o projeto até que o produto seja vendido e gere receita.

Assim sendo, o custo total inclui todos os custos mencionados nas alíneas a e b do parágrafo 3, incluindo especialmente a "taxa de utilização do solo", que corresponde ao custo inicial de investimento que o investidor deve pagar para cumprir as suas obrigações financeiras para com o Estado.

A VVA acredita que os lucros dos investidores devem ser calculados com base nas taxas de utilização do solo.

Ao explicar o argumento de que os lucros dos investidores devem ser calculados com base nas taxas de uso da terra, a VVA afirmou que os lucros dos investidores, conforme estipulado na minuta, referem-se apenas aos lucros provenientes do desenvolvimento imobiliário (investimento em desenvolvimento de terrenos), e não aos lucros relativos aos custos totais de investimento, incluindo as taxas de uso da terra mais os custos de investimento em desenvolvimento imobiliário.

Portanto, a VVA acredita que calcular o lucro apenas sobre o custo de uma etapa do investimento no custo total de todas as etapas do investimento para formar o valor do ativo não está de acordo com o princípio de formação de preços quando se aplica a avaliação de ativos pelo método do custo combinado com o método do excedente.

Além disso, se o lucro do investidor não for calculado com base na taxa de uso da terra que deve ser paga, isso representa uma negação do princípio do "valor do dinheiro no tempo", devido ao custo de oportunidade, à inflação e ao risco, bem como do princípio do "valor futuro do dinheiro" quando pessoas com capital investem em qualquer ramo de negócios.

Com relação à regulamentação "Os custos totais de desenvolvimento dos terrenos e áreas especificados nesta cláusula não incluem custos de compensação, apoio e reassentamento de acordo com o plano aprovado pelas autoridades competentes", segundo a VVA, isso também precisa ser considerado e esclarecido.

Especificamente, de acordo com a VVA, o conteúdo acima precisa ser regulamentado na seguinte direção: "Se o investidor tiver deduzido do Estado a compensação e os custos de desapropriação do terreno das obrigações financeiras para com o Estado, conforme o plano aprovado pela autoridade competente, esse valor não será incluído no custo total do empreendimento".

Assegurar o cálculo correto e completo do valor dos ativos vinculados ao terreno.

No ponto a, cláusula 3, artigo 6 da minuta sobre a fórmula para determinar o valor atual dos ativos vinculados a terrenos, a VVA sugere considerar a utilização tanto do "valor de depreciação" quanto da "amortização".

Explicando a recomendação acima, de acordo com a VVA, a depreciação de ativos e o desgaste estão relacionados, o desgaste leva à depreciação, mas, em essência, são diferentes.

A depreciação é um fenômeno objetivo, uma característica natural dos ativos; seu valor diminui gradualmente ao longo do tempo de uso. Por outro lado, a depreciação é uma medida subjetiva utilizada pelo gestor para recuperar o valor depreciado do ativo.

“De acordo com as práticas internacionais e a legislação vigente no Vietnã, o método de depreciação e o método de cálculo da depreciação são diferentes. Portanto, podem levar a resultados diferentes e, se duas empresas de consultoria determinarem o preço do mesmo terreno, uma calculando pelo método da depreciação e a outra pelo método do cálculo da depreciação, os resultados do cálculo do preço do terreno serão diferentes”, comentou a VVA.

Portanto, de acordo com a VVA, o lado negativo (-) da fórmula acima deve usar apenas um critério para o cálculo, depreciação ou amortização, e normalmente para determinar o preço do ativo no momento da avaliação, as pessoas usam a "depreciação".

Além disso, a VVA também propôs esclarecer a disposição do ponto b, cláusula 3 do projeto de regulamento, que afirma: "Caso, no momento da avaliação, as árvores perenes ainda não tenham atingido o tempo de colheita, o valor atual do imóvel vinculado ao terreno será determinado pelo custo total investido no plantio e nos cuidados até o momento da avaliação".

“A regulamentação acima não define claramente a responsabilidade de qual unidade deve determinar o valor atual dos ativos vinculados ao terreno, se é a unidade de consultoria, o cliente cujos ativos devem ser avaliados fornecendo os dados ou a autoridade competente... Portanto, é fácil surgirem problemas legais ao usar os dados”, comentou a VVA, sugerindo que o Comitê de Redação esclareça melhor a questão.

Quinta-feira An

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