É necessário calcular correta e integralmente os lucros dos investidores no decreto sobre preços de terras.

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DNVN - Comentando o projeto de Decreto do Governo sobre preços de terras, a Associação de Avaliação do Vietnã (VVA) enfatizou a necessidade de calcular correta e completamente os lucros para os investidores.

O lucro do investidor deve ser calculado com base na taxa de uso da terra.

O Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente está buscando comentários sobre o Projeto de Decreto do Governo sobre Preços de Terras (Projeto) que orienta a implementação da Lei de Terras de 2024, com muitos conteúdos importantes relacionados à valoração e avaliação de terras.

O Projeto de Decreto foi avaliado como tendo absorvido ativamente comentários de especialistas, organizações sociais profissionais como a VCCI e associações profissionais como a Associação de Avaliação do Vietnã sobre avaliação de terras e questões relacionadas.

Após o anúncio do Projeto de Decreto, para continuar a completá-lo em uma direção abrangente, recentemente, a Associação de Avaliação do Vietnã enviou um comentário por escrito, enfatizando a necessidade de calcular correta e completamente os lucros para os investidores.

O ponto c, Cláusula 3, Artigo 8 do Projeto estipula: “O lucro do investidor (incluindo o custo do capital próprio e o custo do empréstimo) é calculado como uma porcentagem do custo do investimento na construção especificado no Ponto a desta Cláusula”.

A VVA acredita que a regulamentação acima é irracional, pois não calcula correta e integralmente o lucro de todo o projeto de acordo com o método do excedente para o investidor. Segundo a VVA, o lucro do investidor deve ser calculado com base no custo total que o investidor deve desembolsar para concluir o projeto até que o produto seja vendido para gerar receita.

Assim, o custo total inclui todos os custos dos pontos a e b, cláusula 3, incluindo especialmente a "taxa de uso do solo", que é o custo de investimento inicial que o investidor deve pagar para cumprir as obrigações financeiras com o Estado.

A VVA acredita que os lucros dos investidores devem ser calculados com base nas taxas de uso da terra.

Explicando o argumento de que os lucros dos investidores devem ser calculados com base nas taxas de uso da terra, a VVA disse que os lucros dos investidores, conforme estipulado no Projeto, são apenas lucros do desenvolvimento imobiliário (investimento em desenvolvimento de terras), não lucros dos custos totais de investimento, incluindo taxas de uso da terra mais custos de investimento em desenvolvimento imobiliário.

Portanto, a VVA acredita que calcular apenas o lucro sobre o custo de uma etapa do investimento no custo total de todas as etapas do investimento para formar o valor do ativo não está de acordo com o princípio de formação de preço ao aplicar a avaliação de acordo com o método do custo combinado no método do excedente para avaliar ativos.

Além disso, se o lucro do investidor não for calculado com base na taxa de uso da terra que deve ser paga, isso é uma negação do princípio do "valor temporal do dinheiro" devido ao custo de oportunidade, inflação, risco e ao princípio do "valor futuro do dinheiro" quando pessoas com dinheiro investem em qualquer área de negócios.

Em relação à regulamentação "Os custos totais de desenvolvimento de terrenos e áreas de terra especificados nesta cláusula não incluem custos de compensação, suporte e reassentamento de acordo com o plano aprovado pelas autoridades competentes", de acordo com a VVA, ela também precisa ser considerada e esclarecida.

Especificamente, de acordo com a VVA, o conteúdo acima precisa ser regulamentado no sentido de "Se o investidor for deduzido dos custos de indenização e limpeza do local pelo Estado das obrigações financeiras com o Estado, de acordo com o plano aprovado pela autoridade competente, isso não será incluído no custo total do desenvolvimento".

Garantir o cálculo correto e completo do valor dos ativos vinculados à terra

Ponto a, Cláusula 3, Artigo 6 do Projeto sobre a Fórmula para determinar o valor atual dos ativos vinculados à terra, a VVA sugere considerar o uso de "valor de depreciação" e "amortização".

Explicando a recomendação acima, de acordo com a VVA, a depreciação de ativos e o desgaste estão relacionados entre si, o desgaste leva à depreciação, mas em essência eles são diferentes.

A depreciação é um fenômeno objetivo, uma característica natural dos ativos; seu valor diminui gradualmente ao longo do tempo de uso. Por outro lado, a depreciação é uma medida subjetiva que o gestor utiliza para recuperar o valor depreciado do ativo.

“De acordo com a prática internacional e as regulamentações atuais do Vietnã, o método de depreciação e o método de depreciação são diferentes. Portanto, isso pode levar a resultados diferentes. Se duas unidades de consultoria determinarem o preço do mesmo terreno, uma unidade calcula pela depreciação, a outra unidade calcula pela depreciação... os resultados do cálculo do preço do terreno serão diferentes”, comentou a VVA.

Portanto, de acordo com a VVA, o lado negativo (-) da fórmula acima deve usar apenas um critério de cálculo: depreciação ou amortização, e normalmente, para determinar o preço do ativo no momento da avaliação, as pessoas usam "depreciação".

Além disso, a VVA também propôs esclarecer a disposição no Ponto b, Cláusula 3 do Projeto de Regulamento, que afirma: "Caso, no momento da avaliação, as árvores perenes ainda não tenham atingido o momento da colheita, o valor atual da propriedade anexada ao terreno será determinado pelo custo total investido no plantio e cuidados até o momento da avaliação".

“O regulamento acima não define claramente a responsabilidade de qual unidade deve determinar o valor atual dos ativos vinculados à terra, seja a unidade de consultoria, o cliente cujos ativos devem ser avaliados fornecendo os dados, ou a autoridade competente... Portanto, é fácil levar a questões legais ao usar os dados”, comentou a VVA e sugeriu que o Comitê de Redação deveria esclarecer melhor.

Qui An

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