Necessidade urgente de construir habitação social - Artigo final: Adicionar novos mecanismos

De acordo com a previsão do Ministério da Construção , a demanda por moradias no período de 2021 a 2030 continua a aumentar, especialmente nas áreas urbanas. A proporção da população urbana é atualmente de cerca de 40% e aumentará para cerca de 45% até 2030. Com a atual taxa de crescimento populacional e a demanda por moradias, cerca de 70 milhões de metros quadrados de moradias urbanas devem ser adicionados a cada ano.

Em particular, o potencial e o espaço para desenvolvimento do segmento de habitação social no Vietnã ainda são grandes. No entanto, na realidade, as políticas não são muito atrativas, de modo que a maioria das empresas imobiliárias ainda se mostra "indiferente" a esse segmento. Pessoas e empresas aguardam uma série de novas políticas que ajudem a remover obstáculos processuais e financeiros para promover o desenvolvimento de habitação social.

Sr. Nguyen Hoang Nam - Diretor Geral da G-Home:

Atualmente, se um investidor quiser construir moradias sociais, a empresa deve reservar 20% do fundo de apartamentos para aluguel e somente após 5 anos é que pode vendê-las. Atualmente, para desenvolver moradias sociais, as empresas precisam arcar com custos altíssimos, e o preço do aluguel não pode ser alto, pois existe uma "estrutura".

Todos os preços de venda e aluguel de moradias sociais são divulgados publicamente no portal de informações do Departamento de Construção das localidades onde os projetos estão localizados. O preço estimado do aluguel de moradias sociais em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh é de cerca de 100.000 VND/m²/mês. Em outras províncias e cidades, o valor gira em torno de 30.000 a 50.000 VND/m²/mês.

Além disso, se você quiser alugar uma habitação social, o inquilino deve atender a diversas condições; pelo menos, alugar por um período de 1 ano. Além disso, o regulamento estipula que, se você já usufruiu da política de habitação social uma vez, não poderá usufruí-la uma segunda vez. Portanto, se você alugar oficialmente por 1 mês, o inquilino não poderá comprar habitação social no futuro.

Muitos países no mundo implementaram com sucesso e de forma ampla o modelo de construção de imóveis para aluguel, pois seus custos de capital a longo prazo são baixos. As empresas só precisam tomar empréstimos a uma taxa de juros de cerca de 3% para poderem investir facilmente e, mesmo depois de alugarem, ainda podem lucrar.

Enquanto isso, no Vietnã, as empresas precisam acessar capital com taxas de juros em torno de 12% a 15% e sempre precisam pagar taxas de reserva, o que aumenta os custos de implementação. Com o mecanismo financeiro atual, não há fonte de recursos para apoiar as empresas quando as taxas de juros e os custos de insumos estão muito altos.

Enquanto isso, a margem de lucro da empresa é de apenas 10%, enquanto a média de lucro é de apenas 2% ao ano. Isso dificulta a atração de empresas para investir na construção de moradias sociais.

Sra. Duong Thuy Dung - Diretora Sênior da CBRE Vietnã:

A partir de 2021, a taxa de capital de investimento para construção de moradias sociais será a mesma taxa de capital de investimento para construção de moradias comerciais do Ministério da Construção. No entanto, em 13 de julho de 2022, o Ministério da Construção emitiu a Resolução nº 610/QD-BXD, que anunciou a taxa de capital de investimento para obras de construção e o preço total da construção dos componentes estruturais das obras em 2021.

Nesse sentido, o Ministério da Construção emitiu um quadro para o capital de investimento para a construção de projetos de habitação social na forma de prédios de apartamentos. Após a revisão, o capital de investimento para a construção de projetos de habitação social é cerca de 25% menor do que o capital de investimento para a construção de prédios de apartamentos comerciais.

Assim, os projetos de habitação social a serem construídos a partir de 2021 terão como referência e aplicação a taxa de capital de investimento emitida pelo Ministério da Construção ao elaborar os planos de preços. Consequentemente, a taxa de capital de investimento para a construção de habitação social é menor do que para habitação comercial. No entanto, se quisermos garantir a boa qualidade e construir áreas de habitação social modelo, a taxa de investimento precisa ser aumentada.

Atualmente, não apenas o mercado de moradias sociais, mas também o custo de desenvolvimento de todos os produtos imobiliários no Vietnã são altos. Portanto, o problema que precisa ser resolvido é como os investidores podem evitar perdas e obter lucros em suas atividades comerciais.

Embora a demanda por moradias no mercado ainda seja muito alta, especialmente no segmento "acessível" ou, principalmente, em moradias sociais, as empresas também devem acompanhar de perto o mercado, ser capazes de aproveitar as oportunidades e oferecer produtos que não sejam muito caros. Além disso, a experiência em alguns países ao redor do mundo mostra que, em vez de oferecer apartamentos para venda aos compradores, os investidores permitem que as pessoas aluguem por um período de 1 a 3 anos. No contrato de locação, há uma cláusula que permite a compra. Assim, nesses 3 anos, as pessoas necessitadas terão mais oportunidades de acumular e escolher.

Sr. Le Hoang Chau - Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh:

De acordo com o Decreto nº 100/2015/ND-CP, os investidores em projetos de habitação social podem aumentar a densidade de construção ou o coeficiente de uso do solo em até 1,5 vez o padrão. No entanto, no último projeto de Decreto sobre desenvolvimento e gestão de habitação social, o Ministério da Construção removeu essa disposição.

O projeto de Decreto sobre o desenvolvimento e a gestão de habitação social precisa incluir novamente a regulamentação que permite aos investidores em projetos de habitação social ajustar a densidade de construção ou o coeficiente de uso do solo em até 1,5 vez em relação aos padrões e normas de construção. Isso visa garantir a viabilidade e incentivar os investidores a negociar a obtenção de direitos de uso do solo ou a obtenção de direitos de uso do solo para implementar projetos de habitação social.

Este também é um dos mecanismos de política para atrair investidores. Investidores em projetos de habitação social devem ter permissão para ajustar a densidade de construção ou o coeficiente de uso do solo em até 1,5 vez em relação aos padrões e regulamentos de construção atuais emitidos pelas autoridades competentes em casos de licitação para selecionar investidores em que o terreno ou área tenha apenas um plano de zoneamento na escala 1/2000 ou em casos em que o investidor tenha o direito de usar o terreno para implementar o projeto de habitação social.

Porque, sem esse mecanismo político, os investidores escolherão usar seu fundo de terras existente para implementar projetos de habitação comercial, que são mais fáceis e eficazes, em vez de implementar projetos de habitação social, que são regidos por muitas regulamentações.

Além disso, embora o Estado não tenha fundos de terras disponíveis para desenvolver habitações sociais, é necessário incentivar os investidores a negociar seus próprios direitos de uso da terra ou a ter direitos de uso da terra para implementar projetos de habitação social.

De acordo com a VNA

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478