A necessidade urgente de construir habitações sociais - Parte final: Adicionando novos mecanismos

De acordo com as previsões do Ministério da Construção , a demanda por moradias continuará a aumentar durante o período de 2021 a 2030, especialmente em áreas urbanas. A atual taxa de ocupação urbana da população é de aproximadamente 40% e projeta-se que aumente para cerca de 45% até 2030. Considerando a atual taxa de crescimento populacional e a demanda por moradias, aproximadamente 70 milhões de metros quadrados de habitação urbana precisam ser adicionados a cada ano.

Em particular, o potencial e o espaço para o desenvolvimento do segmento de habitação social no Vietnã permanecem significativos. No entanto, na realidade, as políticas ainda não são verdadeiramente atrativas, de modo que a maioria das empresas imobiliárias ainda se mostra indiferente a esse segmento. A população e as empresas esperam que uma série de novas políticas sejam promulgadas para remover os obstáculos processuais e financeiros, promovendo assim o desenvolvimento da habitação social.

Sr. Nguyen Hoang Nam - Diretor Geral da G-Home:

Atualmente, se uma construtora deseja construir habitações sociais, deve destinar 20% das unidades para aluguel e só pode vendê-las após 5 anos. O desenvolvimento de habitações sociais envolve custos muito elevados, enquanto os preços de aluguel não podem ser altos devido aos limites de preço existentes.

Todos os preços de venda e aluguel de habitações sociais estão disponíveis publicamente no portal do Departamento de Construção das localidades onde os empreendimentos estão situados. Os preços estimados de aluguel para habitações sociais em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh giram em torno de 100.000 VND/m²/mês. Em outras províncias e cidades, a faixa de valores é de aproximadamente 30.000 a 50.000 VND/m²/mês.

Além disso, para alugar uma habitação social, os inquilinos precisam cumprir várias condições; por vezes, o contrato de arrendamento deve ter uma duração mínima de um ano. Ademais, a legislação estipula que, uma vez beneficiado de habitação social, o inquilino não poderá beneficiar novamente. Portanto, se um inquilino alugar oficialmente apenas um mês, deixará de poder candidatar-se a uma habitação social no futuro.

Muitos países ao redor do mundo implementaram com sucesso e em larga escala o modelo de negócio de construção de moradias para aluguel, devido aos baixos custos de capital a longo prazo. As empresas precisam apenas tomar empréstimos a taxas de juros em torno de 3%, o que facilita o investimento, e ainda conseguem gerar lucro quando começam a alugar os imóveis.

Entretanto, no Vietname, as empresas têm atualmente de aceder a capital a taxas de juro em torno de 12-15% e têm sempre de prever despesas adicionais, o que aumenta os custos de implementação. Com o atual mecanismo financeiro, não existem fundos disponíveis para apoiar as empresas quando as taxas de juro e os custos de produção são tão elevados.

Entretanto, a margem de lucro para as empresas é de apenas 10%, com uma média de apenas 2% de lucro ao ano. Isso dificulta atrair empresas para investir na construção de habitações sociais.

Sra. Duong Thuy Dung - Diretora Sênior da CBRE Vietnam:

Antes de 2021, o custo de investimento por metro quadrado para a construção de habitações sociais era baseado no mesmo custo de investimento por metro quadrado da construção de habitações comerciais, conforme estipulado pelo Ministério da Construção. No entanto, em 13 de julho de 2022, o Ministério da Construção emitiu a Decisão nº 610/QD-BXD, anunciando o custo de investimento por metro quadrado para projetos de construção e o preço composto da construção de componentes estruturais para 2021.

Assim, o Ministério da Construção divulgou um quadro de custos de investimento para a construção de projetos de habitação social na forma de edifícios de apartamentos. Após análise, constatou-se que o custo de investimento para projetos de habitação social é aproximadamente 25% menor do que o de edifícios de apartamentos comerciais.

Portanto, os projetos de habitação social implementados a partir de 2021 deverão consultar e aplicar as taxas de custo de investimento emitidas pelo Ministério da Construção ao desenvolverem seus planos de preços. Consequentemente, o custo de investimento para a construção de habitações sociais é menor do que o de habitações comerciais. No entanto, se o objetivo for garantir a qualidade e construir áreas de habitação social exemplares, o custo de investimento precisará ser aumentado.

Atualmente, não apenas a habitação social, mas todos os projetos de desenvolvimento imobiliário no Vietnã enfrentam altos custos de desenvolvimento. Portanto, o desafio é como garantir que os incorporadores evitem prejuízos e alcancem lucratividade em suas operações comerciais.

Embora a procura por habitação continue muito elevada, especialmente no segmento acessível ou particularmente em habitação social, as empresas devem acompanhar de perto o mercado, aproveitar as oportunidades e oferecer produtos com preços acessíveis. Além disso, a experiência em alguns países demonstra que, em vez de oferecer apartamentos para venda, as construtoras permitem que as pessoas aluguem por um período de 1 a 3 anos, com uma cláusula no contrato de arrendamento que possibilita a compra. Isto dá aos mais necessitados mais tempo para juntarem fundos e tomarem as suas próprias decisões.

Sr. Le Hoang Chau - Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh:

De acordo com o Decreto nº 100/2015/ND-CP, os investidores em projetos de habitação social podem aumentar a densidade de construção ou o coeficiente de utilização do solo até um máximo de 1,5 vezes o padrão. No entanto, na versão mais recente do Decreto sobre o desenvolvimento e gestão de habitações sociais, o Ministério da Construção removeu essa regulamentação.

O projeto de decreto sobre o desenvolvimento e a gestão de habitações sociais precisa restabelecer a disposição que permite aos investidores de projetos de habitação social aumentar a densidade de construção ou o coeficiente de utilização do solo em até 1,5 vezes em comparação com as normas e regulamentos de construção prescritos. Isso visa garantir a viabilidade e incentivar os investidores a negociar direitos de uso do solo, ou a adquirir direitos de uso do solo já existentes, para a implementação de projetos de habitação social.

Este é também um dos mecanismos políticos para atrair investidores. Deveria ser permitido aos investidores em projetos de habitação social ajustar a densidade de construção ou o coeficiente de utilização do solo até um máximo de 1,5 vezes as normas e regulamentos de construção vigentes emitidos pelas autoridades competentes, nos casos em que o terreno ou a área possua apenas um plano de zoneamento na escala 1/2000 ou em que o investidor já detenha os direitos de uso do solo para implementar o projeto de habitação social.

Porque, sem esse mecanismo político, os investidores optariam por usar os terrenos que já possuem para implementar projetos de habitação comercial, que são mais fáceis e eficientes, em vez de empreender projetos de habitação social que estão sujeitos a inúmeras regulamentações.

Além disso, embora o Estado ainda não disponha de terrenos para o desenvolvimento de habitações sociais, é essencial incentivar os investidores a negociarem de forma independente os direitos de uso da terra ou a adquirirem esses direitos em terrenos já existentes para a implementação de projetos de habitação social.

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