Buscando oficialmente opiniões sobre a alteração da Lei de Terras de 2024 após 1 ano de implementação, por que é necessário fazer a alteração?

O Ministério da Agricultura e Meio Ambiente enviou oficialmente o projeto de lei que altera e complementa uma série de artigos da Lei de Terras de 2024 a diversas unidades para coletar comentários antes de submetê-lo à Assembleia Nacional na 10ª sessão.

O Ministério da Agricultura e Meio Ambiente solicitou oficialmente pareceres sobre o projeto de lei que altera e complementa uma série de artigos da Lei de Terras de 2024 - Foto: NGOC HIEN

Uma fonte do Tuoi Tre Online disse em 28 de julho que o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente enviou um projeto de lei que altera e complementa uma série de artigos da Lei de Terras de 2024 e um relatório sobre esse projeto de lei a várias unidades para solicitar comentários.

Por que a Lei de Terras de 2024 deve ser alterada?

No projeto de Lei que altera e complementa vários artigos da Lei de Terras, o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente declarou que, após um ano de implementação, além dos resultados alcançados, ainda existem muitos problemas que precisam ser mais estudados e revisados.

Especificamente, o atual sistema de planejamento e uso do solo não é adequado para o modelo de organização de governo local de dois níveis.

Exigir planejamento anual do uso da terra no nível distrital aumenta os procedimentos, prolonga o tempo de acesso à terra e atrasa o uso da terra.

A Lei de Terras de 2024 permite que locais com planejamento urbano e rural não precisem estabelecer um planejamento separado do uso do solo, mas usem esse planejamento para gestão.

No entanto, na realidade, a taxa de cobertura do planejamento urbano e rural ainda é baixa. Em muitos lugares, o planejamento não abrange toda a extensão administrativa, portanto, mesmo que haja planejamento, a localidade ainda precisa estabelecer um planejamento adicional do uso do solo, causando sobreposição e desperdício.

De acordo com o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente, a alocação e o arrendamento de terras são atualmente realizados principalmente por meio de leilões de direitos de uso da terra ou licitações para selecionar investidores.

No entanto, esse processo depende da ordem e dos procedimentos da lei sobre leilões e licitações, por isso leva muito tempo de preparação.

Enquanto isso, em muitos casos, investidores com capacidade suficiente ainda não são selecionados, fazendo com que o andamento do projeto seja prolongado e a terra seja lentamente colocada em uso, afetando a atração de investimentos.

Além disso, projetos de grande porte com funções mistas e altos requisitos técnicos, que desempenham um papel na promoção do desenvolvimento local ou regional, precisam de investidores com capacidade excepcional.

Entretanto, o atual mecanismo de licitação torna o processo de implementação prolongado e pode não selecionar investidores que realmente atendam aos requisitos esperados.

Além disso, o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente acredita que a regulamentação que exige leilões de direitos de uso de terras para sedes e instalações de trabalho excedentes, terras recuperadas de equitização e desinvestimento de empresas estatais para atender ao desenvolvimento econômico (incluindo casos de isenção ou redução de uso de terras ou aluguel de terras) prolonga o tempo, aumenta os procedimentos e os custos de conformidade.

Isso é especialmente difícil para projetos na lista de incentivos de investimento que precisam usar o fundo de terras acima no contexto da implementação do modelo de governo local de 2 níveis e da fusão de unidades administrativas e agências centrais e locais.

Alteração de uma série de regulamentos sobre recuperação de terras, atribuição de terras e avaliação de terras

O Ministério da Agricultura e Meio Ambiente acredita que atualmente não há regulamentações sobre recuperação de terras para implementar projetos com requisitos especiais em locais de investimento, projetos urgentes e urgentes que atendam a tarefas políticas e de relações exteriores (como projetos que atendam à APEC), projetos em zonas de livre comércio, centros financeiros internacionais, projetos de logística...

O Ministério também apontou uma série de problemas na aquisição de terras, indenização e reassentamento que precisam ser alterados na lei.

Em particular, na questão dos preços da terra, o ministério acredita que o Estado — em seu papel de representante dos proprietários de terras — precisa exercer o direito de controlar e decidir sobre os preços da terra.

Especificamente, no mercado primário (alocação de terras, arrendamento, mudança de finalidade de uso da terra, reconhecimento de direitos de uso da terra), os preços da terra são decididos pelo Estado, independentemente dos resultados da consulta.

No mercado secundário (transferência, arrendamento, hipoteca, contribuição de capital usando direitos de uso da terra), os preços da terra são acordados pelas partes de acordo com o direito civil; o Estado controla principalmente por meio de planejamento, instrumentos financeiros, orientação espacial e infraestrutura.

Entretanto, de acordo com as regulamentações atuais, a avaliação de terras do Estado no mercado primário depende dos preços de terras secundárias e dos resultados das unidades de consulta, enquanto a determinação de preços específicos de terras ainda enfrenta muitas dificuldades.

O motivo é que muitos fatores devem ser considerados, os resultados da avaliação são inconsistentes e não refletem a verdadeira natureza dos preços dos terrenos nos mercados primário e secundário.

Isso não promoveu totalmente o papel decisivo do Estado na regulação dos preços da terra, afetando o progresso do acesso à terra e a implementação de projetos de investimento, aumentando até mesmo os custos e afetando os direitos dos investidores.

A determinação de preços específicos de terras, especialmente ao aplicar o método do excedente a lotes e áreas de terras para implementar projetos de investimento de organizações, também apresenta muitas deficiências.

Este método depende da disponibilidade de informações, preço de transferência, preço de aluguel, tipo e forma de negócio.

Enquanto isso, o mercado de direitos de uso da terra oscila frequentemente, chegando a aumentar repentinamente, e é instável. A determinação do nível de flutuação baseia-se principalmente em dados passados, que não refletem com precisão o valor agregado real da terra no futuro.

Portanto, o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente acredita que se esse método continuar a ser usado para gerenciar os preços da terra, os preços decididos pelo Estado dependerão e seguirão as flutuações do mercado.

Além disso, há opiniões de que a regulamentação que exige a aplicação de preços específicos de terras quando o Estado aloca terras para organizações de investimento é exploradora, causando prolongamento do tempo, aumento de custos, redução da competitividade e afetando a atração de investimentos na localidade.

Além disso, os riscos na determinação de preços específicos de terras também causam medo e apreensão entre algumas autoridades e agências relacionadas, retardando o processo de determinação de preços de terras e afetando o progresso da implementação de projetos de investimento.

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ONGC HIEN

Fonte: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm