Está em curso uma consulta pública para alterar a Lei de Terras de 2024, um ano após a sua implementação. Por que essa alteração é necessária?

O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente enviou oficialmente o projeto de lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras de 2024 a várias unidades para coletar comentários antes de submetê-lo à Assembleia Nacional na 10ª sessão.

O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente solicitou oficialmente contribuições sobre o projeto de lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras de 2024 - Foto: NGOC HIEN

Segundo uma fonte do Tuoi Tre Online , em 28 de julho, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente enviou a minuta da lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras de 2024, bem como o memorando explicativo dessa minuta, a várias unidades para coletar opiniões.

Por que é necessário alterar a Lei de Terras de 2024?

Em sua contribuição para o projeto de lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente observou que, após um ano de implementação, além das conquistas, ainda existem muitos obstáculos que exigem mais pesquisa e ajustes.

Especificamente, o atual sistema de planejamento e gestão do uso da terra não é compatível com o modelo organizacional de governo local de dois níveis.

Exigir o planejamento anual do uso da terra em nível distrital aumenta os procedimentos, prolonga o tempo necessário para acessar a terra e atrasa a sua utilização.

A Lei de Terras de 2024 permitiu que áreas com planejamento urbano e rural gerenciassem o uso da terra sem a necessidade de planos de uso da terra separados, utilizando, em vez disso, os planos existentes para a gestão.

No entanto, na realidade, a taxa de cobertura do planejamento urbano e rural permanece baixa. Em muitas áreas, o planejamento não abrange toda a extensão administrativa, o que significa que, mesmo com os planos existentes, as localidades ainda precisam criar planos de uso do solo adicionais, levando a sobreposições e desperdício.

Segundo o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente, a alocação e o arrendamento de terras são atualmente realizados principalmente por meio de leilões de direitos de uso da terra ou processos de licitação para selecionar investidores.

No entanto, esse processo depende dos procedimentos e regulamentos legais relativos a leilões e licitações, exigindo, portanto, um tempo considerável de preparação.

Entretanto, em muitos casos, ainda é difícil selecionar investidores com capacidade suficiente, o que causa atrasos no andamento dos projetos, lentidão na utilização dos terrenos e afeta a atratividade dos investimentos.

Além disso, para projetos de grande escala e uso misto, com elevados requisitos técnicos e um papel na promoção do desenvolvimento local ou regional, são essenciais investidores com capacidades excepcionais.

No entanto, o mecanismo de licitação atual prolonga o processo de implementação e pode não selecionar um investidor que realmente atenda aos requisitos esperados.

Além disso, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente argumenta que o leilão obrigatório dos direitos de uso da terra para terrenos excedentes destinados a sedes e locais de trabalho, bem como para terrenos recuperados da privatização e desinvestimento de empresas estatais para servir ao desenvolvimento econômico (incluindo casos em que as taxas de uso da terra ou de arrendamento são isentas ou reduzidas) prolonga o processo, aumenta os procedimentos e eleva os custos de conformidade.

Isso representa dificuldades específicas para projetos de incentivo ao investimento que exigem terrenos, no contexto da implementação de um modelo de governo local de dois níveis e da fusão de unidades e agências administrativas centrais e locais.

Alterar uma série de regulamentos sobre aquisição de terras, alocação de terras e avaliação de terras.

O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente entende que atualmente não existem regulamentações sobre a aquisição de terras para projetos com requisitos específicos quanto à localização do investimento, projetos urgentes que atendam a questões políticas e de relações exteriores (como projetos para a APEC), projetos em zonas de livre comércio, centros financeiros internacionais, projetos de logística, etc.

O ministério também apontou diversos obstáculos na aquisição de terras, indenizações e reassentamentos que precisam ser corrigidos na legislação.

Especificamente em relação aos preços dos terrenos, o ministério acredita que o Estado – em seu papel de proprietário representante da terra – precisa exercer seu direito de controlar e determinar os preços dos terrenos.

Especificamente, no mercado primário (alocação de terras, arrendamento, conversão do uso da terra, reconhecimento dos direitos de uso da terra), os preços da terra são determinados pelo Estado, independentemente dos resultados das consultas.

No mercado secundário (transferência, arrendamento, hipoteca, contribuição de capital utilizando direitos de uso da terra), os preços dos terrenos são determinados por mútuo acordo entre as partes, de acordo com o direito civil; o Estado controla o mercado principalmente através de planejamento, instrumentos financeiros, ordenamento territorial e infraestrutura.

No entanto, de acordo com as normas vigentes, a avaliação de terrenos pelo Estado no mercado primário depende dos preços dos terrenos no mercado secundário e dos resultados de empresas de consultoria, sendo que a determinação de preços específicos para os terrenos continua sendo um desafio.

A razão é que muitos fatores devem ser considerados, resultando em avaliações inconsistentes que não refletem com precisão a verdadeira natureza dos preços dos terrenos nos mercados primário e secundário.

Isso impede que o papel decisivo do Estado na regulação dos preços da terra seja plenamente utilizado, além de afetar o progresso do acesso à terra e a implementação de projetos de investimento, podendo até mesmo aumentar os custos e impactar os direitos dos investidores.

A determinação de preços específicos de terrenos, especialmente quando se aplica o método do excedente a parcelas de terra ou áreas destinadas a projetos de investimento por organizações, também enfrenta muitas deficiências.

Esse método depende da capacidade de coletar informações, transferir preços, taxas de aluguel e do tipo e forma de negócio.

Entretanto, o mercado de direitos de uso da terra é frequentemente volátil, por vezes apresentando picos repentinos e instabilidade. A determinação da extensão dessas flutuações baseia-se principalmente em dados históricos, que não refletem com precisão a valorização futura real da terra.

Portanto, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente acredita que, se esse método de gestão dos preços da terra continuar, os preços determinados pelo Estado ficarão dependentes e sujeitos às flutuações do mercado.

Além disso, alguns argumentam que a regulamentação que exige a aplicação de preços específicos de terrenos quando o Estado aloca terras a organizações de investimento é exploratória, levando a prazos de processamento prolongados, aumento de custos, redução da competitividade e impacto negativo na atração de investimentos na localidade.

Além disso, os riscos envolvidos na determinação de preços específicos de terrenos também criam um sentimento de apreensão e medo de responsabilidade entre alguns funcionários e órgãos competentes, retardando o processo de avaliação de terrenos e afetando o andamento de projetos de investimento.

Voltando ao assunto

NGOC HIEN

Fonte: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm