Os preços dos apartamentos estão aumentando drasticamente. Você deve comprar um apartamento sem um book rosa?

Sem livro rosa, o apartamento pode ser negociado?

Os relatórios do mercado imobiliário do terceiro trimestre, elaborados por diversas unidades de pesquisa de mercado, concordam, em sua maioria, que o preço médio de venda de apartamentos novos em Hanói atingiu 64-69 milhões de VND/m². O preço de apartamentos antigos atingiu 46-51 milhões de VND/m².

Notavelmente, apartamentos novos com preços acima de VND 4 bilhões representam 70% do total de apartamentos vendidos. O segmento de apartamentos com preços abaixo de VND 2 bilhões praticamente desapareceu do mercado.

O aumento dos preços dos apartamentos fez com que muitas pessoas passassem a comprar apartamentos sem certidões de uso da terra ou certificados de propriedade de imóveis (chamados de livros rosa), pois o preço de venda costuma ser menor do que o de apartamentos com certidões. A questão é: comprar e vender, neste caso, é legal?

O ponto a, Cláusula 1, Artigo 160 da Lei de Habitação de 2023 estipula que para transações de compra, venda, locação-compra, doação, permuta, hipoteca e contribuição de capital usando habitação, a habitação deve ter condições suficientes, incluindo um Certificado conforme prescrito por lei, exceto para o caso especificado na Cláusula 2 deste Artigo.

Os casos especificados na Cláusula 2, Artigo 160 da Lei de Habitação de 2023 orientada pelo Decreto 95/2024 incluem:

- Compra, venda, arrendamento, hipoteca de habitação futura; venda de habitação em caso de dissolução ou falência;

- Organizar doações para casas de gratidão, casas de amor e casas de grande solidariedade;

- Compra, arrendamento e compra de casas disponíveis de investidores de projetos de investimento em construção de moradias nos seguintes casos: Casas pertencentes a propriedade pública; Habitação social, habitação para as forças armadas populares, habitação para reassentamento não pertencente a propriedade pública;

- Arrendar, emprestar, ceder, autorizar a gestão de habitação;

- Herança de habitação.

Assim, com apartamentos que não possuem livros rosa, as partes podem comprar e vender completamente.

Um projeto de apartamento em Hanói (Foto: Tran Khang).

Questões legais a serem observadas

O artigo 8º do Decreto 95/2024 estipula claramente os documentos comprovativos das condições de habitação para participação em transações quando não houver certificado de propriedade.

Para transações de compra, venda ou arrendamento de casas em projetos de investimento em construção habitacional, deve haver documentos que comprovem que as casas são elegíveis para negócios no caso de casas de reassentamento e casas para as forças armadas populares.

Esses tipos de casas devem ter documentos que comprovem sua elegibilidade para serem colocadas em operação comercial ou documentos que comprovem sua aceitação para uso, documentos que comprovem sua elegibilidade para serem comercializadas de acordo com as disposições da lei sobre desenvolvimento e gestão de habitação social.

Para transações de compra, venda ou arrendamento de futuras habitações que não façam parte de um projeto, deve haver um certificado de direitos de uso do solo e uma licença de construção, caso seja necessária uma licença de construção, ou deve haver documentos que comprovem o investimento na construção de habitações.

Para transações de compra, venda ou arrendamento de imóvel público, devem existir documentos que identifiquem o imóvel como apto para arrendamento ou venda, nos termos do disposto nos artigos 63.º e 69.º do Decreto 95/2024.

Para transações de doação de casas de gratidão, casas de caridade e casas de solidariedade, a organização doadora deve ter documentos que comprovem a construção da casa para doação.

Se a casa herdada estiver sujeita a compra ou locação-compra, deve haver um contrato legal de compra ou locação-compra acompanhado de documentos que comprovem a propriedade da casa ou o investimento na construção da casa pelo vendedor ou locatário-comprador.

Para a venda de imóveis por uma organização dissolvida ou falida, é necessária uma resolução ou decisão sobre a dissolução dessa organização ou uma notificação de uma autoridade competente sobre a dissolução da organização proprietária do imóvel. Em caso de falência, é necessária uma decisão do Tribunal Popular declarando a falência da organização proprietária do imóvel.

No entanto, ao comprar um apartamento sem o livro rosa, o comprador pode enfrentar muitos riscos. Entre eles, o maior risco é o de o Estado não reconhecer a propriedade legal do apartamento e o direito de uso do terreno anexo ao projeto.

Outro risco é que, se o acordo for na forma de um contrato de autorização de administração autenticado em cartório, isso significa que o proprietário secundário (segundo proprietário em diante) está autorizado apenas a usar o apartamento. Nesse caso, se o livro vermelho for emitido, o primeiro proprietário será aquele cujo nome consta no documento. O primeiro proprietário pode não cooperar na transferência do nome para o novo proprietário a fim de exigir um aumento de preço.

Portanto, quando surgirem disputas relacionadas a este imóvel, elas não serão protegidas por lei. Enquanto o imóvel não tiver a escritura, o comprador não poderá tomar dinheiro emprestado do banco hipotecando o apartamento.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm