Os preços dos apartamentos estão aumentando drasticamente. Vale a pena comprar um apartamento sem o contrato de compra e venda?

Sem o livro rosa, o apartamento pode ser trocado?

Os relatórios do mercado imobiliário do terceiro trimestre, de diversas unidades de pesquisa de mercado, concordam em grande parte que o preço médio de venda de apartamentos novos em Hanói atingiu 64-69 milhões de VND/m². O preço de apartamentos usados ​​chegou a 46-51 milhões de VND/m².

Vale destacar que os apartamentos novos com preços acima de 4 bilhões de VND representam 70% do total de apartamentos vendidos. O segmento de apartamentos com preços abaixo de 2 bilhões de VND praticamente desapareceu do mercado.

O aumento dos preços dos apartamentos levou muitas pessoas a optarem pela compra de imóveis sem escritura definitiva (também conhecida como título de propriedade), pois o preço de venda costuma ser inferior ao de apartamentos com esses documentos. A questão é: comprar e vender nesses casos é legal?

O ponto a, cláusula 1, do artigo 160 da Lei de Habitação de 2023 estipula que, para transações de compra, venda, arrendamento mercantil, doação, permuta, hipoteca e contribuição de capital utilizando habitação, a habitação deve ter condições suficientes, incluindo um Certificado conforme prescrito em lei, exceto no caso especificado na cláusula 2 deste artigo.

Os casos especificados na Cláusula 2, Artigo 160 da Lei de Habitação de 2023, orientada pelo Decreto 95/2024, incluem:

- Compra, venda, arrendamento e hipoteca de imóveis residenciais; venda de imóveis em caso de dissolução ou falência;

- Organizar doações para casas de gratidão, casas de amor e casas de grande solidariedade;

- Compra ou arrendamento com opção de compra de casas disponíveis de investidores em projetos de construção habitacional nos seguintes casos: Casas pertencentes a bens públicos; Habitação social, habitação para as forças armadas populares, habitação destinada a reassentamento que não pertença a bens públicos;

- Aluguel, empréstimo, arrendamento, autorização para gestão de imóveis;

- Herança de imóveis.

Assim, nos apartamentos que não possuem escritura definitiva, as partes podem comprar e vender livremente.

Um projeto de apartamentos em Hanói (Foto: Tran Khang).

Questões legais a serem observadas

O artigo 8.º do Decreto 95/2024 estipula claramente os documentos comprovativos das condições de habitação necessários para participar em transações quando não existe certificado de propriedade.

Para transações de compra, venda ou arrendamento de casas em projetos de investimento em construção habitacional, é necessário apresentar documentos que comprovem a aptidão dos imóveis para fins comerciais, no caso de casas de reassentamento e casas destinadas às forças armadas populares.

Esses tipos de imóveis devem possuir documentos que comprovem sua elegibilidade para serem colocados em atividade comercial ou documentos que comprovem sua aceitação para uso, documentos que comprovem sua elegibilidade para serem comercializados de acordo com as disposições da lei sobre desenvolvimento e gestão de habitações sociais.

Para transações de compra, venda ou locação de imóveis residenciais futuros que não façam parte de um projeto, é necessário apresentar um certificado de direitos de uso do solo e uma licença de construção, caso esta seja exigida, ou documentos que comprovem o investimento na construção de moradias.

Para transações de compra, venda ou aluguel de bens públicos, é necessário apresentar documentos que identifiquem o imóvel como elegível para locação ou venda, conforme previsto nos artigos 63 e 69 do Decreto 95/2024.

Para transações de doação de casas de gratidão, casas de caridade e casas solidárias, a organização doadora deve possuir documentos que comprovem a construção da casa a ser doada.

Se a casa herdada for objeto de compra ou financiamento, deverá haver um contrato legal de compra e venda ou financiamento, acompanhado de documentos que comprovem a propriedade do imóvel ou o investimento na construção da casa por parte do vendedor ou do comprador a prazo.

Para a venda de um imóvel por uma organização dissolvida ou falida, é necessária uma resolução ou decisão sobre a dissolução dessa organização ou uma notificação de uma autoridade competente sobre a dissolução da organização proprietária do imóvel. Em caso de falência, é necessária uma decisão do Tribunal Popular declarando a falência da organização proprietária do imóvel.

No entanto, ao comprar um apartamento sem o registro imobiliário (ou escritura definitiva), o comprador pode enfrentar muitos riscos. Entre eles, o maior risco é o de o Estado não reconhecer a propriedade legal do apartamento e o direito de uso do terreno vinculado ao empreendimento.

Outro risco é que, se o acordo for feito por meio de um contrato de autorização de gestão autenticado em cartório, isso significa que apenas o segundo proprietário (a partir do segundo) está autorizado a usar o apartamento. Nesse caso, se a escritura definitiva for emitida, o nome do primeiro proprietário será o que constará no documento. O primeiro proprietário pode se recusar a cooperar na transferência da titularidade para o novo proprietário, a fim de exigir um aumento de preço.

Portanto, quando surgirem litígios relacionados a este imóvel, eles não estarão protegidos por lei. Enquanto o imóvel não possuir a certidão de matrícula, o comprador não poderá obter empréstimo bancário hipotecando o apartamento.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm