Especialista: Não se deve abandonar o método do “excedente” na avaliação de terras

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ANTD.VN - A maioria das opiniões expressas no workshop científico "Avaliação adequada de terrenos para projetos de desobstrução", organizado pelo jornal Investment Newspaper na tarde de 27 de julho, foi de que o método de "excedente" na avaliação de terrenos não deve ser abandonado, mas sim que os dados de entrada e saída devem ser padronizados.

Por que se recomenda a eliminação do método do "excedente"?

Atualmente, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está consultando os ministérios, departamentos e órgãos competentes para a elaboração das propostas de emendas ao Decreto 44 e à Circular 36. Há diversas opiniões divergentes sobre os métodos de avaliação de terras em vigor, que o órgão responsável pela redação propõe alterar, especialmente no que diz respeito à eliminação do método do "excedente".

Em relação ao motivo da proposta de eliminação do método do "excedente", o Sr. Dao Trung Chinh, Diretor do Departamento de Planejamento e Desenvolvimento de Recursos Fundiários do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente , e Chefe da Equipe Editorial da Lei Fundiária revisada, afirmou que os métodos de avaliação, incluindo excedente, comparação, dedução e renda, são todos utilizados no mercado mundial e são métodos científicos.

No entanto, o Comitê de Redação propôs suspender temporariamente e não aplicar o método do excedente, porque este abrange os métodos de comparação, dedução, de rendimento, etc.

“As localidades e os investidores estão preocupados com o fato de o abandono do método do excedente atrasar a avaliação de terras. Nós fazemos a pergunta oposta: por que o processo continua lento agora que temos o método do excedente? A razão está em outro lugar”, questionou um representante do Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente.

Especialista: Não se deve abandonar o método do

Visão geral do workshop

Ele acredita que o método de superávit atual não é adequado para o Vietnã em alguns pontos, como: neste método, a receita estimada é subtraída dos custos estimados. Nos custos, calculamos para 3, 5 e 10 anos à frente, mas há alguns pontos que não são rigorosos. Ao determinar os custos, há despesas com juros, publicidade e gestão de projetos. Na receita, é preciso considerar o tempo necessário para construir, o tempo necessário para vender, a taxa de conversão de vendas, etc.

“Na minha opinião, esses fatores são muito vagos. Por exemplo, ao estimar a construção para 3 ou 4 anos, o custo é muito diferente. Optando por vender em 4 ou 5 anos, o custo também é muito diferente. Sem mencionar que a porcentagem estimada de vendas a cada ano também gera resultados muito diferentes. Se não formos rigorosos, a vontade subjetiva do avaliador, do próprio avaliador e do líder local afetará muito os resultados da avaliação”, disse o Sr. Dao Trung Chinh.

Além disso, segundo ele, sem falar na dependência da taxa de aumento dos preços dos imóveis, não temos uma agência de monitoramento e não possuímos informações completas.

"Nesse espírito, propomos não aplicá-lo por enquanto, porque não há sistema de banco de dados nem atualizações", disse o Sr. Chinh.

A chave são os dados padronizados.

No entanto, de acordo com a opinião de associações empresariais como a VCCI, a Associação de Avaliação do Vietnã, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), entre outros, além de muitos especialistas e empresas, eliminar esse método não é aconselhável nem na teoria nem na prática, fazendo com que a avaliação de terrenos retorne ao período anterior a 2007.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que atualmente a cidade de Ho Chi Minh possui 320 projetos, dos quais 280 aplicam o método de excedente, utilizado principalmente nos últimos 8 anos. Isso se deve à dificuldade de aplicação de outros métodos.

No entanto, esse método apresenta grandes riscos potenciais. Citando um projeto em uma província, o Sr. Chau disse que a agência provincial usou o método do excedente para calcular o valor do uso da terra em cerca de 900 bilhões de VND, mas outra agência calculou o valor em 1,8 trilhão de VND e outra agência em 1,3 trilhão de VND.

“Então, por que existe um erro tão grande? O Sr. Chau disse que todos os métodos devem ser baseados em dados de entrada, mas se os dados não forem coletados com precisão, não será possível encontrar o índice médio de preços.”

O Sr. Tran Quoc Dung, Vice-Diretor Geral da Hung Thinh Corporation, afirmou que, sem o método de excedente, muitos projetos não podem utilizar outros métodos, pois não existem ativos semelhantes para comparação, sem mencionar que são necessários pelo menos 3 ativos para comparação.

Este representante empresarial também afirmou que, na realidade, o método de excedente não é tão complicado quanto o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente acredita, pois se baseia em dados de mercado e tem a capacidade de determinar o potencial de desenvolvimento, o que é benéfico tanto para as empresas quanto para os gestores.

Além disso, o método do excedente apresenta informações como o preço de compra do apartamento que o mercado pode aceitar, as projeções de vendas, os custos, etc. Já outros métodos não dispõem desses fatores e, se utilizados, podem levar o investidor a apresentar um preço irrealista e ineficaz, além de o Estado não conseguir arrecadar o valor adequado, entre outros problemas.

“Recomendamos manter o método do excedente porque ele é científico e está em conformidade com as práticas internacionais. O método do excedente tem sido implementado há muitos anos, embora apresente muitos problemas, mas a realidade local comprovou sua aplicabilidade. Há muitos casos em que o método do excedente não pode ser determinado se não for aplicado”, comentou o líder do Grupo Hung Thinh.

Da mesma forma, o advogado Nguyen Hong Chung, presidente do Conselho de Administração da DVL Ventures e vice-presidente do Clube Imobiliário de Hanói , também expressou sua opinião de que o fato de a agência responsável pela elaboração do método acreditar que há falta de dados para determinar fatores subjetivos relacionados às pessoas não significa que esse método seja inadequado, pois esses dois fatores também ocorrem com outros métodos.

Ele deu o exemplo de um projeto de uso misto onde o investidor deve implementar componentes como eletricidade, estradas, escolas, estações, etc., e entregá-los ao Estado; os três métodos restantes não serão aplicáveis porque não levam em consideração a infraestrutura social que é devolvida ao Estado para exploração.

De acordo com o método residual, esses custos estão incluídos no custo de conclusão do projeto. Se o método residual for omitido, torna-se difícil determinar o valor do projeto no futuro.

O advogado Tran Duc Phuong, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, também afirmou que os argumentos para abandonar o método do excedente não são convincentes.

“Não podemos gastar dinheiro agora e depois investi-lo novamente daqui a 2 ou 3 anos, perdendo tempo e sem resolver o problema. O método do excedente está associado a muitas regulamentações legais, que permitem ao Estado ter políticas para regular o valor que os imóveis podem gerar. Este é o único método capaz de calcular esse valor...”.

O professor Dr. Hoang Van Cuong, membro da Comissão de Finanças e Orçamento da Assembleia Nacional, também afirmou que o método do superávit, se os fatores de cálculo não forem padronizados, ou seja, se os insumos não forem padronizados, levará a resultados imprecisos. Os investidores sempre buscam o menor preço possível, mesmo que o custo dos insumos seja o mais alto, o que resulta em prejuízo orçamentário.

No entanto, ele afirmou que esse método ainda é amplamente utilizado no mundo, sem prejuízo, pois não há diferença de preço nem sonegação fiscal. "Seu ambiente empresarial e jurídico é transparente e disciplinado."

Nesse contexto, mesmo que o preço de custo seja menor que o preço final, quando houver diferença no preço de venda, ela será regulamentada por meio de impostos. O método em si não é um problema em termos de gastos, mas sim o mecanismo de gestão", afirmou o Prof. Dr. Hoang Van Cuong.

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