Que o mecanismo de mercado decida a disputa no estacionamento Artemis.

O que dizem os advogados sobre a disputa em torno do estacionamento do Artemis?

Ao discutir a controvérsia ocorrida no edifício de apartamentos Artemis (nº 3 Le Trong Tan, distrito de Thanh Xuan, Hanói ), o advogado Tran Hai Duc, do escritório Tran Hai Duc Law Office, membro da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que disputas entre moradores e investidores relacionadas a vagas de estacionamento no subsolo de edifícios são muito comuns, e não se limitam ao caso do edifício Artemis. Segundo o advogado, para distinguir claramente o certo do errado, é necessário determinar a quem pertence o subsolo e se as partes cumpriram as disposições legais.

Após estudar o incidente no edifício de apartamentos Artemis, o advogado Tran Hai Duc analisou que, para determinar se a garagem pertence ou não ao investidor, é necessário basear-se no Artigo 101 da Lei de Habitação de 2014.

Assim, o Artigo 101 da Lei de Habitação estipula que as vagas de estacionamento para bicicletas, veículos para deficientes, veículos motorizados de duas rodas e veículos motorizados de três rodas para proprietários e usuários de edifícios de apartamentos são de propriedade e uso comuns dos proprietários dos apartamentos. As vagas de estacionamento para carros dos proprietários são administradas pelo investidor.

O advogado Duc também salientou que os artigos 6.º e 7.º do Regulamento emitido pela Circular 02/2016/TT-BXD estipulam que a área de propriedade privada e a área de propriedade conjunta dos proprietários devem ser claramente indicadas no contrato de compra e venda do apartamento.

Portanto, determinar a propriedade do porão em um prédio de apartamentos exige que se especifique no contrato de compra e venda do apartamento se a propriedade do porão pertence exclusivamente ao investidor ou se é propriedade comum dos demais proprietários dos apartamentos.

A tensão entre moradores e investidores do edifício Artemis em relação ao estacionamento subterrâneo está atraindo muita atenção.

No caso do edifício Artemis, o Contrato de Compra e Venda de Apartamentos entre os moradores e o investidor estipula claramente essa situação. Especificamente, o Artigo 11 e a Parte B do Anexo 4 do Contrato de Compra e Venda de Apartamentos estipulam a área de propriedade privada do Investidor, incluindo: "A área dos pisos do subsolo B1, B2 e B3 (exceto as áreas do subsolo destinadas pelo Investidor a serem utilizadas como estacionamento para bicicletas, veículos adaptados para pessoas com deficiência, veículos motorizados de duas rodas e veículos motorizados de três rodas, se houver)".

“Portanto, com base nas normas acima, é possível determinar que a propriedade dos subsolos B2 e B3 pertence ao investidor (exceto os 400 m² destinados a estacionamento de bicicletas, veículos para deficientes e áreas técnicas). O investidor tem o direito de definir os preços dos serviços de acordo com as disposições legais, especificamente a Decisão nº 44 sobre preços de serviços de estacionamento para bicicletas, motocicletas e carros em Hanói”, afirmou o advogado Tran Hai Duc.

Questionado sobre a opinião dos moradores do edifício Artemis, de que o investidor está aplicando uma taxa de estacionamento que excede o limite estabelecido pela Decisão 44 e que está agindo de forma incorreta em comparação com as instruções do Documento 2233, de 16 de novembro de 2023, do Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan (a taxa de cobrança atual do investidor é de 2.300.000 VND/veículo/mês, enquanto o documento solicita que o investidor, com base nas instruções, cobre um máximo de 1.800.000 VND/veículo/mês), o advogado comentou: "Consultei o Documento 2233 do Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan, enviado à MHL Joint Stock Company, e confirmei que se trata de um documento de orientação para investidores, e não de um documento legal".

Deixe que o mecanismo de mercado determine o preço dos serviços.

O advogado acrescentou ainda que a MHL Company é uma empresa não estatal, uma empresa privada, sujeita à Lei das Empresas de 2020, pelo que o investidor tem o direito de fazer negócios nesta área sem ter de consultar a opinião dos proprietários de apartamentos ou de outras áreas.

O advogado Duc mencionou que o preço do serviço de estacionamento no estacionamento Artemis pode atingir o valor máximo, no seguinte caso específico: o investidor equipa um sistema de estacionamento inteligente que atenda aos critérios da subseção 2.2.1, seção I do Anexo da Decisão 44; nesse caso, o preço do serviço de estacionamento será determinado pelo preço do serviço de estacionamento com até 9 vagas nas vias e ruas dos distritos dentro e acima do Anel Viário 1, ou seja, um máximo de VND 3.000.000/carro/mês.

No entanto, se a garagem de estacionamento Artemis for apenas um estacionamento comum, não equipado com um sistema de estacionamento inteligente, então, de acordo com a subseção 2.2.1, seção I do Anexo da Decisão 44 (no segundo item), o investidor está autorizado a aplicar o preço mensal do serviço de estacionamento para carros com até 9 lugares igual ao preço do serviço de estacionamento para carros com até 9 lugares em rotas e ruas em distritos dentro e acima do Anel Viário 2, ou seja, um máximo de VND 2.300.000/carro/mês.

No documento nº 2233, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan determinou o preço específico para a localização, abrangendo as vias e ruas dos distritos situados dentro do Anel Viário 3 e sobre o Anel Viário 3 (Seção I; Tabela 2.2.1; número de série 5 na tabela), o que significa que o preço máximo do estacionamento é de 1.800.000 VND/carro/mês. Simultaneamente, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan solicitou à empresa MHL que aplicasse o preço do estacionamento no subsolo do edifício Artemis de acordo com essa regulamentação.

“Como mencionado acima, o edifício Artemis é um empreendimento de uso misto, com apartamentos, centros comerciais e escritórios. Portanto, a taxa de estacionamento aplicada ao edifício Artemis não dependerá da localização do prédio, mas sim das ruas e avenidas dos distritos localizados dentro e acima do Anel Viário 2, o que significa um máximo de VND 2.300.000 por carro por mês. Isso sem levar em consideração o “sistema de estacionamento inteligente” implementado pelo investidor no subsolo do Artemis. Assim, a proposta acima do Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan demonstra não estar em conformidade com as disposições da Decisão 44”, analisou o advogado Duc.

Reforçando ainda mais o argumento, o advogado Duc afirmou que, no contexto do crescente número de carros e da grave escassez de vagas de estacionamento, é inevitável que os prestadores de serviços invistam em tecnologia para melhorar a qualidade do serviço, sendo, portanto, inevitável o aumento dos preços, desde que não ultrapassem o limite máximo estipulado pelo Estado.

Só assim haverá a motivação necessária para desenvolver e fornecer serviços de alta qualidade aos usuários. Quando os usuários recebem serviços de alta qualidade, eles também devem pagar um preço correspondente, e vice-versa. Se não concordarem, podem procurar outros fornecedores de serviços adequados.

Documento de orientação do Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan para a empresa MHL sobre a determinação dos preços de estacionamento no subsolo do edifício.

Referindo-se a uma série de controvérsias que surgiram recentemente sobre as taxas de estacionamento em prédios de apartamentos, o advogado Duc disse: "Não apenas no edifício Artemis, mas em muitos outros prédios de apartamentos, os moradores acreditam erroneamente que os serviços de estacionamento no prédio estão incluídos nos serviços de administração e operação do edifício. Nem mesmo as autoridades locais têm clareza sobre isso."

Na verdade, a gestão administrativa estatal das atividades de estacionamento de veículos pertence ao setor de transportes. O Departamento de Transportes, o Departamento de Finanças e o Departamento do Trabalho, dos Inválidos de Guerra e dos Assuntos Sociais são responsáveis ​​por assessorar o Comitê Popular de Hanói na emissão da Decisão nº 44. Caso o governo local ainda tenha dúvidas, é necessário consultar a autoridade administrativa estatal competente .

Ao discutir hoje a questão do mecanismo de mercado no contexto do aumento dos preços de estacionamento em subsolos de prédios residenciais, o arquiteto Tran Huy Anh, membro efetivo da Associação de Arquitetos de Hanói, afirmou: "A aplicação dos preços de estacionamento deve ser decidida pelo mecanismo de mercado. O aumento dos preços dos serviços e os beneficiários desses serviços têm o direito de negociar entre si, com base no nível de arrecadação, que deve ser proporcional ao investimento, aos custos e à prestação do serviço."

Em relação à questão de saber se o investidor do Artemis cobra taxas acima do limite máximo, o Sr. Anh afirmou que preços altos e baixos dependem do acordo entre o prestador de serviços e o usuário. Quanto ao preço do estacionamento no edifício de apartamentos Artemis, o investidor certamente fez os cálculos adequados, mas, mais importante, é necessário que o investidor e os moradores negociem entre si. Se os moradores não concordarem com a taxa cobrada pelo investidor, podem optar por não utilizar o serviço.

Segundo o Sr. Anh: “Esta é uma transação dentro do mecanismo de mercado. A lei da economia de mercado determinará esse preço. A pessoa que solicita o serviço ainda tem o direito de escolher o fornecedor a um preço que se adeque ao seu orçamento. Se não houver outra opção, o proprietário do imóvel decidirá o preço.”

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html