O que os advogados dizem sobre a disputa pelo estacionamento da Artemis?
Ao discutir a controvérsia ocorrida no edifício de apartamentos Artemis (nº 3 Le Trong Tan, distrito de Thanh Xuan, Hanói ), o advogado Tran Hai Duc, do Escritório de Advocacia Tran Hai Duc, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que disputas entre moradores e investidores relacionadas a vagas de estacionamento no subsolo de edifícios são muito comuns, não apenas no subsolo do edifício de apartamentos Artemis. Segundo o advogado, para distinguir claramente o certo do errado, é necessário determinar quem é o proprietário do subsolo e se as partes cumpriram as disposições da lei.
Após estudar o incidente no edifício de apartamentos Artemis, o advogado Tran Hai Duc analisou que, para determinar se o estacionamento pertence ao investidor ou não, é necessário basear-se no Artigo 101 da Lei de Habitação de 2014.
Assim, o Artigo 101 da Lei de Habitação estipula que as vagas de estacionamento para bicicletas, veículos para deficientes, veículos motorizados de duas rodas e veículos motorizados de três rodas para proprietários e usuários de prédios de apartamentos são de propriedade e uso comum dos proprietários dos prédios de apartamentos. As vagas de estacionamento para carros dos proprietários são de administração do investidor.
O advogado Duc também destacou que os artigos 6 e 7 do Regulamento emitido pela Circular 02/2016/TT-BXD estipulam que a área sob propriedade privada e a área sob propriedade comum dos proprietários devem ser claramente declaradas no contrato de compra e venda do apartamento.
Portanto, para determinar a propriedade do porão em um prédio de apartamentos, é necessário determinar no contrato de compra e venda do apartamento se a propriedade do porão é propriedade privada do investidor ou propriedade comum dos proprietários dos apartamentos.
A tensão entre moradores e investidores do edifício Artemis sobre o estacionamento subterrâneo está atraindo muita atenção.
Para o edifício de apartamentos Artemis, o Contrato de Compra e Venda de Apartamentos entre os moradores e o investidor estipulou claramente este caso. Especificamente, o Artigo 11 e a Parte B do Apêndice 4 do Contrato de Compra e Venda de Apartamentos estipulam a área de propriedade privada do Investidor, incluindo: "A área dos subsolos B1, B2 e B3 (exceto as áreas de subsolo cedidas pelo Investidor como vagas de estacionamento para bicicletas, veículos para deficientes, veículos motorizados de duas rodas e veículos motorizados de três rodas, se houver)".
Portanto, com base nos regulamentos acima, é possível determinar que a propriedade dos subsolos B2 e B3 pertence à propriedade privada do investidor (exceto por 400 m² destinados ao estacionamento de bicicletas, veículos para deficientes... e áreas técnicas). O investidor tem o direito de decidir sobre os preços dos serviços de acordo com as disposições legais, especificamente a Decisão 44 sobre preços de serviços de estacionamento de bicicletas, motos e carros em Hanói", afirmou o advogado Tran Hai Duc.
Quando questionado sobre a opinião dos moradores do prédio de apartamentos Artemis, ou seja, que o investidor está aplicando uma taxa de estacionamento que excede o teto de acordo com a Decisão 44 e que está agindo de forma errada em comparação com as instruções do Documento 2233, datado de 16 de novembro de 2023, do Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan (a taxa de cobrança atual do investidor é de 2.300.000 VND/veículo/mês, o documento solicita que o investidor se baseie nas instruções para cobrar um máximo de 1.800.000 VND/veículo/mês), o advogado comentou: "Eu me referi ao Documento 2233 do Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan enviado à MHL Joint Stock Company e afirmei que este é um documento de orientação para investidores, não um documento legal".
Deixe que o mecanismo de mercado decida o preço dos serviços.
O advogado também acrescentou que a MHL Company é uma empresa não estatal, uma empresa privada, sujeita à Lei Empresarial de 2020, portanto o investidor tem o direito de fazer negócios nesta área sem precisar pedir a opinião de proprietários de apartamentos ou proprietários de outras áreas.
O advogado Duc citou que o preço do serviço de estacionamento na garagem Artemis pode atingir o nível máximo no seguinte caso específico: O investidor equipa um sistema de estacionamento inteligente que atende aos critérios da subseção 2.2.1, seção I do Apêndice anexo à Decisão 44, então o preço do serviço de estacionamento será determinado pelo preço do serviço de estacionamento com até 9 assentos em rotas e ruas em distritos dentro do Anel Viário 1 e acima do Anel Viário 1, significando um máximo de VND 3.000.000/carro/mês.
No entanto, se o estacionamento Artemis for apenas um estacionamento comum, não equipado com um sistema de estacionamento inteligente, então, com base na subseção 2.2.1, seção I do Apêndice anexado à Decisão 44 (no segundo ponto), o investidor poderá aplicar o preço mensal do serviço de estacionamento para carros com até 9 assentos igual ao preço do serviço de estacionamento para carros com até 9 assentos em rotas e ruas em distritos dentro e acima do Anel Viário 2, o que significa um máximo de VND 2.300.000/carro/mês.
No documento nº 2233, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan determinou que o preço específico para o local seriam as rotas e ruas nos distritos localizados dentro do Anel Viário 3 e acima do Anel Viário 3 (Seção I; Tabela 2.2.1; número 5 da tabela), o que significa que o preço máximo para estacionamento é de 1.800.000 VND/carro/mês. Ao mesmo tempo, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan solicitou à Empresa MHL que aplicasse o preço para estacionamento de veículos no subsolo do Edifício Artemis de acordo com este regulamento.
Conforme mencionado acima, o Edifício Artemis é um edifício de uso misto, com apartamentos, shoppings e escritórios. Portanto, a taxa de estacionamento aplicada ao Edifício Artemis não dependerá da localização do edifício, mas será aplicada às ruas e ruas dos distritos dentro e acima do Anel Viário 2, o que significa um máximo de VND 2.300.000/carro/mês. Sem mencionar o "sistema de estacionamento inteligente" que o investidor está aplicando no subsolo do Artemis. Portanto, a proposta do Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan acima mencionada demonstra indícios de não estar em conformidade com as disposições da Decisão 44", analisou o advogado Duc.
Além disso, o advogado Duc enfatizou que, no contexto do aumento do número de carros e da grave escassez de vagas de estacionamento, é inevitável que os prestadores de serviços invistam em tecnologia para melhorar a qualidade do serviço, portanto, o aumento dos preços dos serviços é inevitável, desde que o preço não exceda o nível máximo prescrito pelo Estado.
Só assim criaremos motivação para desenvolver e fornecer serviços de alta qualidade aos usuários. Quando os usuários recebem serviços de alta qualidade, eles também devem pagar um preço correspondente e vice-versa. Caso não concordem, podem procurar outros prestadores de serviços adequados.
Documento de orientação do Comitê Popular do Distrito de Thanh Xuan para a Companhia MHL sobre como determinar preços de estacionamento no subsolo do edifício.
Referindo-se a uma série de controvérsias que surgiram recentemente sobre as taxas de estacionamento em prédios de apartamentos, o advogado Duc disse: "Não apenas no edifício Artemis, os moradores de muitos prédios de apartamentos acreditam erroneamente que os serviços de estacionamento no prédio estão dentro do escopo dos serviços de administração e operação do edifício. Nem mesmo as autoridades locais têm clareza sobre isso.
De fato, a gestão administrativa estatal das atividades de estacionamento de veículos pertence ao setor de transportes. O Departamento de Transportes, o Departamento de Finanças e o Departamento do Trabalho, Inválidos de Guerra e Assuntos Sociais são responsáveis por assessorar o Comitê Popular de Hanói na emissão da Decisão 44. Caso o governo local ainda esteja confuso, é necessário consultar a autoridade administrativa estatal competente .
Ao discutir a questão do mecanismo de mercado no aumento dos preços de estacionamento em subsolos de apartamentos hoje, o arquiteto Tran Huy Anh, membro titular da Associação de Arquitetos de Hanói, disse: "A aplicação dos preços de estacionamento deve ser decidida pelo mecanismo de mercado. O aumento dos preços dos serviços e os beneficiários dos serviços têm o direito de negociar entre si, com base no nível de cobrança, que deve ser compatível com o investimento, os custos e a prestação dos serviços".
Quanto à questão de o investidor da Artemis cobrar ou não taxas que excedam o teto, o Sr. Anh afirmou que os preços altos e baixos dependem do acordo entre o prestador de serviços e o usuário. Em relação ao preço do estacionamento no prédio de apartamentos Artemis, o investidor certamente fez cálculos adequados, mas, mais importante, o investidor e os moradores precisam negociar entre si. Se os moradores não concordarem com a taxa do investidor, eles não poderão utilizar o serviço.
Segundo o Sr. Anh: “Esta é uma transação no mecanismo de mercado. A lei da economia de mercado determinará esse preço. A pessoa que solicita o serviço ainda tem o direito de escolher o fornecedor a um preço que se ajuste ao seu orçamento. Se não houver outra opção, o proprietário do imóvel decidirá o preço.”
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