Proposta de impor impostos elevados aos proprietários de terrenos leiloados que não utilizem as terras

Nos últimos dias, a opinião pública tem sido constantemente agitada pelos acontecimentos e resultados de leilões de terrenos em distritos suburbanos de Hanói , como Thanh Oai e Hoai Duc, com um grande número de inscrições e lances vencedores disparando, dezenas de vezes acima do preço inicial. Esses acontecimentos e resultados levantam uma grande questão: há ou não indícios de especulação com fins lucrativos?

O lance vencedor é muito alto e "anormal"?

Assim, em 10 de agosto, o distrito de Thanh Oai organizou com sucesso um leilão de 68 terrenos na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanói), com áreas variando de 60 m² a 85 m², com preços iniciais de VND 8,6 milhões/m² a VND 12,5 milhões/m². O leilão atraiu 4.600 inscrições, mas apenas 4.201 inscrições qualificadas, de 1.545 pessoas.

Notavelmente, ao final do leilão, o lote de esquina com o maior preço de arrematação foi de quase 100,5 milhões de VND/m², 8 vezes superior ao preço inicial. Os lotes regulares tiveram preços de arrematação de 63 a 80 milhões de VND/m², 5 a 6,4 vezes superiores ao preço inicial.

A opinião pública está constantemente agitada sobre os acontecimentos e resultados dos leilões de terras em distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai e Hoai Duc. (Foto: VARS)

Depois que o leilão de terras no distrito de Thanh Oai causou comoção na opinião pública, recentemente, em 19 de agosto, o leilão de 19 lotes de terra na área LK04, vila de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói continuou a atrair a atenção e a participação de muitas pessoas.

Foram leiloados 19 terrenos, com áreas entre 74 m² e 118 m². O preço inicial do leilão foi de 7,3 milhões/m². O depósito variou de 109 a 172 milhões de VND/lote.

Após um leilão de 19 horas, 19 terrenos foram vendidos com sucesso. O lance vencedor mais alto foi de 133,3 milhões de VND/m², quase 20 vezes superior ao preço inicial, enquanto o menor lote foi de 91,3 milhões de VND/m², 12,5 vezes superior ao preço inicial.

A VARS acredita que os desdobramentos e resultados desses leilões de terras são incomuns e normais. Porque, hoje em dia, a linha entre o normal e o anormal parece não ser mais tão clara. O anormal se tornou normal e, então, existe descaradamente como uma "normalidade" anormal.

Na verdade, este não é um fenômeno novo. Nos primeiros 6 meses de 2024, enquanto o mercado imobiliário em geral ainda estava calmo, alguns leilões de terras em algumas localidades ainda atraíram de milhares a dezenas de milhares de participantes, principalmente investidores. Os resultados dos leilões em alguns locais também registraram preços vencedores 10 vezes superiores ao preço inicial.

Explicando o motivo, a VARS disse: Em primeiro lugar, no futuro próximo, o fluxo de caixa certamente "fluirá" para terrenos leiloados, em áreas urbanas e residenciais, quando as localidades organizarem muitos leilões para aumentar a receita orçamentária. Porque se trata de um tipo de terreno limpo, sem litígios, com livros vermelhos, infraestrutura, pronto para construir casas para negócios, alugar e gerar fluxo de caixa mensal.

Particularmente atraente no contexto dos últimos anos, Hanói praticamente não registrou novos projetos. A oferta de terrenos também deverá se tornar cada vez mais escassa, já que a nova Lei de Negócios Imobiliários proíbe a subdivisão e a venda de terrenos em 105 cidades e vilas, obrigando as empresas a construir casas em terrenos para venda nessas áreas. Ao mesmo tempo, a demanda por imóveis, incluindo a procura por moradia e investimento entre a população, é muito forte e está em constante crescimento.

Em segundo lugar, o preço aumentou dezenas de vezes, o que parece bastante incomum, mas na verdade se deve ao baixo preço inicial do terreno leiloado. Especificamente, anteriormente, os regulamentos para determinação de preços de terrenos permitiam a contratação de consultores.

O terreno leiloado em 10 de agosto no distrito de Thanh Oai também foi contratado para consultoria, que determinou o preço inicial de 40 a 45 milhões de VND/m². No entanto, o Decreto 12 (Decreto que altera e complementa diversos artigos do Decreto 44, que orienta a implementação da Lei de Terras de 2013), atualmente Decreto 71 (Decreto que regulamenta os preços dos terrenos, emitido pelo Governo em 27 de abril de 2024), removeu a regulamentação sobre a contratação de consultores, passando a ser determinado pelo coeficiente K multiplicado pela tabela de preços de terrenos da cidade.

Enquanto isso, de acordo com a Decisão 46 de 18 de julho de 2024 do Comitê Popular de Hanói, o coeficiente de reajuste do preço da terra no distrito de Thanh Oai é de 2,35. A lista de preços de terra vigente, emitida em 2020, oscila entre 3,6 e 5,3 milhões de VND/m². Portanto, a multiplicação desses dois coeficientes resulta em um preço de apenas 8,6 a 12,5 milhões de VND/m².

Produtos seguros com preços iniciais baixos e depósitos baixos (de 100 a 200 milhões de VND) atraem muitos compradores. Portanto, não é difícil entender por que este leilão atraiu milhares de inscrições. Um número tão grande de participantes é perfeitamente normal.

Altos impostos sobre a acumulação de terras

Os VARs acreditam que esse alto preço vencedor reflete a realidade normal da lacuna entre oferta e demanda, quando o número de inscrições participantes é muitas vezes maior que o número de lotes de terra no leilão.

No entanto, o fato de os preços dos terrenos em locais com infraestrutura e serviços públicos medíocres, em áreas suburbanas com potencial para aumentos de preços normais, chegarem a mais de 100 milhões de VND/m², o que equivale aos preços dos terrenos em áreas urbanas e áreas densamente povoadas, é anormal, excedendo em muito o valor real. É o resultado de propósitos pouco saudáveis.

Especificamente, muitos investidores que participam desses leilões são pessoas com uma "profissão" em leilões de terras. Frequentemente, participam com o "simples" propósito de "surfar", sem se importar com o valor real, apenas ganhando e comprando e vendendo imediatamente para obter lucro, ou estão dispostos a perder seu depósito se o mercado não reagir.

VAR propõe impostos altos sobre a acumulação de terras. (Foto: VS)

Ou o propósito mais "perigoso" é criar uma "febre" imobiliária. Esses indivíduos aproveitam o depósito do leilão para inflar o preço da terra em questão. Eles até ignoram os riscos, legalizam o preço pagando integralmente de acordo com o lance vencedor, para usar esse preço como base para estimular os preços da terra nos distritos periféricos, fazendo com que os preços da terra em muitos lugares subam, chegando a uma virtual "febre".

A consequência dessas situações é que os preços imobiliários, já elevados, aumentaram ainda mais, tornando o sonho da casa própria cada vez mais distante para as pessoas, especialmente os jovens. Os altos preços de leilão, "muito acima" do valor real, não só causam dificuldades para a avaliação de ativos para leilões subsequentes no local do leilão, mas também em muitos locais do país.

Junto com a disseminação da mídia, ao ver os preços dos imóveis mantendo uma tendência de alta por um longo período de tempo, a mentalidade FOMO (medo de ficar para trás) "aumentará" e os investidores esperarão que os preços continuem subindo e, então, tomarão decisões arriscadas.

Esta decisão também é motivada pela percepção de que o reajuste das tabelas de preços de terrenos em algumas localidades, nos próximos anos, aumentará indiretamente os preços dos terrenos. Como resultado, muitos investidores têm seu capital imobilizado, criando terrenos abandonados, o que afeta negativamente o processo de recuperação e o desenvolvimento em uma direção segura e saudável.

Para que os leilões sejam transparentes e aumentem a receita orçamentária, o Estado precisa, em breve, dispor de mecanismos adicionais para controlar as atividades especulativas. Para resolver o problema da especulação e do aumento de preços, reduzindo assim os preços da habitação urbana, é necessário mudar a mentalidade das pessoas sobre a habitação, para que a habitação seja um lugar para viver, atendendo às necessidades de vida das pessoas, e não um bem acumulado.

Ao impor impostos sobre aqueles que acumulam e especulam, em vez daqueles que compram imóveis para viver ou para organizar a produção e os negócios, o fator de ativos acumulados será reduzido.

As taxas de impostos podem aumentar gradualmente para transações imobiliárias nas quais o vendedor tem um curto período de retenção ou se o proprietário do imóvel não colocar o imóvel em atividades comerciais ou não realizar nenhuma construção após receber o terreno...

Tributar o mercado imobiliário na direção correta limitará ou eliminará a motivação das pessoas para especular no mercado imobiliário, pois, com os custos de juros e outros custos de oportunidade, possuir imóveis especulativos torna-se mais arriscado. Comprar e vender imóveis para obter lucro ou criar oferta e demanda virtuais para inflar os preços dos imóveis gradualmente perde o sentido.

O dinheiro ocioso da população será, portanto, canalizado para os setores produtivo e comercial, criando produtos e agregando valor para a sociedade. Isso ajudará o mercado imobiliário a se desenvolver de forma mais saudável e eficaz a longo prazo, em vez de uma febre imobiliária e de uma turbulência nos preços.

Fonte: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html