Nos últimos dias, a opinião pública tem sido constantemente agitada pelos desdobramentos e resultados dos leilões de terrenos em bairros periféricos de Hanói , como Thanh Oai e Hoai Duc, com um grande número de inscrições e lances vencedores disparando, dezenas de vezes acima do preço inicial. Esses desdobramentos e resultados levantam uma grande questão sobre se há ou não indícios de especulação imobiliária.
O preço do lance vencedor é considerado "anormal" por ser muito alto?
Assim, em 10 de agosto, o distrito de Thanh Oai organizou com sucesso um leilão de 68 lotes de terreno na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanói), com áreas variando de 60m² a 85m² e preços iniciais de VND 8,6 milhões/m² a VND 12,5 milhões/m². O leilão atraiu 4.600 inscrições, mas apenas 4.201 foram consideradas válidas, de um total de 1.545 pessoas.
Notavelmente, ao final do leilão, o lote de esquina com o maior preço arrematado foi de quase 100,5 milhões de VND/m², 8 vezes superior ao preço inicial. Os lotes regulares tiveram preços arrematados entre 63 e 80 milhões de VND/m², de 5 a 6,4 vezes superiores ao preço inicial.
A opinião pública está constantemente em polvorosa com os desdobramentos e resultados dos leilões de terrenos em distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai e Hoai Duc. (Foto: VARS)
Após o leilão de terrenos no distrito de Thanh Oai ter causado grande repercussão na opinião pública, o leilão de 19 lotes de terreno na área LK04, vila de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói, realizado recentemente em 19 de agosto, continuou a atrair a atenção e a participação de muitas pessoas.
Dezenove lotes de terreno, com áreas entre 74m² e 118m², estão sendo leiloados. O preço inicial é de 7,3 milhões de VND por m², e o valor do depósito varia de 109 a 172 milhões de VND por lote.
Após um leilão de 19 horas, 19 lotes de terreno foram vendidos com sucesso. O lance vencedor mais alto foi de 133,3 milhões de VND/m², quase 20 vezes superior ao preço inicial, enquanto o lote mais barato foi arrematado por 91,3 milhões de VND/m², 12,5 vezes superior ao preço inicial.
A VARS acredita que os desdobramentos e resultados desses leilões de terrenos são, ao mesmo tempo, incomuns e normais. Porque, atualmente, a linha que separa o normal do anormal parece não ser mais nítida. O anormal tornou-se normal e, então, existe abertamente como um "normal" anormal.
Na verdade, esse não é um fenômeno novo. Nos primeiros seis meses de 2024, enquanto o mercado imobiliário em geral ainda se mantém calmo, alguns leilões de terrenos em certas localidades atraem milhares ou até dezenas de milhares de participantes, principalmente investidores. Em alguns lugares, os leilões registraram preços de arremate dez vezes maiores que o preço inicial.
Explicando o motivo, a VARS afirmou: Em primeiro lugar, no futuro, o fluxo de caixa certamente "vazará" para terrenos leiloados, tanto em áreas urbanas quanto residenciais, quando as localidades organizarem muitos leilões para aumentar a receita orçamentária. Isso porque se trata de um tipo de terreno regularizado, sem litígios, com documentação em dia, infraestrutura pronta para construção de casas para fins comerciais, aluguel e geração de renda mensal.
Particularmente atraente no contexto dos últimos anos, Hanói praticamente não teve novos projetos, e a oferta de terrenos deverá se tornar ainda mais escassa, visto que a nova Lei de Negócios Imobiliários proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em 105 cidades e vilas, obrigando as empresas a construir casas em terrenos destinados à venda nessas áreas. Ao mesmo tempo, a demanda por imóveis, tanto para moradia quanto para investimento, é muito forte e está em constante crescimento.
Em segundo lugar, o aumento de preço de dezenas de vezes, que parece muito incomum, deve-se, na verdade, ao baixo preço inicial do terreno leiloado. Especificamente, anteriormente, as normas para a determinação dos preços dos terrenos permitiam a contratação de consultores.
O terreno leiloado em 10 de agosto no distrito de Thanh Oai também teve o valor de consultoria estipulado, com a consultoria determinando um preço inicial entre 40 e 45 milhões de VND/m². No entanto, o Decreto 12 (Decreto que altera e complementa diversos artigos do Decreto 44, que orienta a implementação da Lei de Terras de 2013), atualmente Decreto 71 (Decreto que regulamenta os preços de terrenos, emitido pelo Governo em 27 de abril de 2024), removeu a regulamentação sobre a contratação de consultores, passando a determinar o preço com base no coeficiente K multiplicado pela tabela de preços de terrenos da cidade.
Entretanto, de acordo com a Decisão nº 46, de 18 de julho de 2024, do Comitê Popular de Hanói, o coeficiente de ajuste do preço da terra no distrito de Thanh Oai é de 2,35. A atual tabela de preços de terrenos, emitida em 2020, varia entre 3,6 e 5,3 milhões de VND/m². Portanto, ao multiplicar esses dois coeficientes, obtém-se um preço entre 8,6 e 12,5 milhões de VND/m².
Produtos seguros com preços iniciais baixos e depósitos mínimos reduzidos (de 100 a 200 milhões de VND) são muito atraentes para os compradores. Portanto, não é difícil entender por que este leilão atraiu milhares de inscrições. Um número tão grande de participantes é completamente normal.
Altos impostos sobre a acumulação de terras
Os revendedores de valor agregado (VARs) acreditam que esse alto preço de arremate reflete a realidade normal da diferença entre oferta e demanda, quando o número de inscrições é muitas vezes maior do que o número de lotes de terreno no leilão.
No entanto, o fato de os preços dos terrenos em locais com infraestrutura e serviços públicos precários, em áreas suburbanas com potencial para aumentos normais de preços, chegarem a mais de 100 milhões de VND/m², equivalentes aos preços de terrenos em áreas urbanas e densamente povoadas, é anormal e excede em muito o valor real. Isso é resultado de intenções equivocadas.
Especificamente, muitos investidores que participam desses leilões são pessoas com "profissão" em leilões de terrenos. Frequentemente, participam com o "simples" objetivo de "surfar na onda", sem se importar com o valor real, apenas ganhando e comprando e vendendo imediatamente para obter lucro, ou estão dispostos a perder o depósito caso o mercado não reaja.
Os VARs propõem altos impostos sobre a acumulação de terras. (Foto: VS)
Ou, ainda mais “perigoso”, o objetivo é criar uma “febre” imobiliária. Esses indivíduos se aproveitam do depósito do leilão para inflacionar os preços dos terrenos correspondentes. Eles chegam a ignorar os riscos, legitimando o preço ao pagar integralmente o valor do lance vencedor, para usar esse preço como base para estimular os preços dos terrenos nos distritos periféricos, causando uma disparada em muitos lugares, chegando até mesmo a uma verdadeira “febre”.
A consequência dessas situações é que os preços dos imóveis, já elevados, aumentaram ainda mais, tornando o sonho da casa própria cada vez mais distante para as pessoas, principalmente os jovens. Os altos preços praticados nos leilões, que "ultrapassam em muito" o valor real, não só dificultam a avaliação dos bens para os próximos leilões no próprio local, como também em muitas outras regiões do país.
Juntamente com a disseminação da informação na mídia, quando os preços dos imóveis mantêm uma tendência de alta por um período suficientemente longo, a mentalidade FOMO (medo de ficar para trás) "aumenta", os investidores esperam que os preços continuem a subir e, então, tomam decisões arriscadas.
Essa decisão também é motivada pela percepção de que o reajuste das tabelas de preços de terrenos nas localidades, previsto para os próximos meses, influenciará negativamente o aumento dos preços. Como resultado, muitos investidores terão seu capital imobilizado, resultando em terrenos abandonados e afetando negativamente o processo de recuperação e o desenvolvimento em uma direção segura e saudável.
Para que os leilões ocorram de forma transparente e aumentem a receita do orçamento, o Estado precisa, em breve, de mais mecanismos para controlar a especulação imobiliária. Para solucionar o problema da especulação, que eleva os preços e, consequentemente, reduz os preços dos imóveis urbanos, é necessário mudar a mentalidade das pessoas em relação à moradia, para que ela seja vista como um lugar para morar, que atenda às necessidades básicas, e não como um mero ativo acumulado.
Ao tributar aqueles que acumulam e especulam em vez daqueles que compram imóveis para moradia ou para organizar a produção e os negócios, o fator de ativos acumulados será reduzido.
As taxas de imposto podem aumentar gradualmente para transações imobiliárias em que o vendedor mantém o imóvel por um curto período ou se o proprietário não o utiliza para atividades comerciais ou não realiza construções após a aquisição do terreno.
Tributar os imóveis da maneira correta limitará ou eliminará a motivação para a especulação imobiliária, pois, além dos custos de juros e outros custos de oportunidade, possuir imóveis para especulação se torna mais arriscado. Comprar e vender imóveis para obter lucro, ou criar oferta e demanda virtuais para inflar os preços dos imóveis, gradualmente perde o sentido.
Dessa forma, o dinheiro ocioso da população será canalizado para os setores de produção e negócios, criando produtos e valor agregado para a sociedade. Isso ajudará o mercado imobiliário a se desenvolver de forma mais saudável e eficaz a longo prazo, em vez de sofrer com a especulação imobiliária e a volatilidade dos preços.
Fonte: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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