Transações imobiliárias com contratos de empréstimo: compradores se arrependem! (Último artigo)

O mercado imobiliário já passou da sua fase "mais quente". No entanto, transações imobiliárias com contratos de empréstimo ainda existem, com consequências que não foram resolvidas da noite para o dia. Portanto, antes que o órgão gestor estadual torne a regulamentação da lei ainda mais rigorosa, as pessoas devem considerar e estudar cuidadosamente os termos do contrato de empréstimo ao "colocar a caneta" para assinar uma transação imobiliária, para evitar cair em um "dilema".

Transações imobiliárias com contratos de empréstimo: compradores se arrependem! (Parte 1) - Do "ponto quente" da Planta Baixa 584

Transações imobiliárias com contratos de empréstimo: Compradores se arrependem! (Parte 2) - Cooperação ou "armadilha" da mobilização de capital

Os clientes devem pesquisar e escolher produtos imobiliários com status legal claro e investidores respeitáveis ​​(na foto: Área Urbana de Xuan Hung, Bairro de Quang Thang, Cidade de Thanh Hoa ). Foto: PV

"A caneta cai, a galinha morre"

Voltando à história da Sra. LD, uma cliente que comprou um terreno na fase 2 do MBQH 2125. A Sra. LD disse: “Depois de "acordar a compra e a venda" com o proprietário do terreno, comecei a tratar dos trâmites para transferir o nome do contrato de empréstimo para a empresa. Antes de assinar o contrato, não pesquisei cuidadosamente os aspectos legais do projeto, especialmente as informações sobre o produto que compraria (uma casa em estado bruto), mas simplesmente pensei que estava comprando um terreno. Eu não sabia o quão valioso era o procedimento do contrato de empréstimo para o direito de comprar o produto. Quando o investidor anunciou que eu precisava construir uma casa com urgência, peguei o contrato para reler; ao mesmo tempo, aprendi sobre as disposições da lei e descobri que as transações por meio de contratos de empréstimo eram muito arriscadas. Agora, em uma posição "passiva", minha família tinha que fazer o que o investidor pedia.”

“Se estudarmos cuidadosamente as informações sobre as condições de compra e venda de futuras moradias, bem como a legalidade do contrato de empréstimo e os procedimentos complicados envolvidos, não apenas eu, mas muitas pessoas não comprarão terras dessa forma, mas procurarão lotes de terra com status legal claro para fazer transações” - a Sra. LD compartilhou mais.

O cliente LT C, que comprou o terreno no MB 584, disse: "... antes de assinar o contrato de empréstimo, o corretor me levou ao escritório da diretoria da BNB LLC para "apresentar" o "sub-book" e prometeu que, quando o projeto fosse qualificado, o certificado de direito de uso da terra seria transferido imediatamente. Como eu confiava tanto no investidor quanto no corretor, assinei um contrato de empréstimo para "comprar" dois lotes adjacentes. Agora, se eu construir uma casa, estou preocupado em perder "a vaca e o celeiro"; mas se eu não construir, não sei quando poderei recuperar o dinheiro que investi...".

Além disso, o investidor do Projeto de Área Comercial e Residencial Lote A-TM3 (abreviado como Sítio A-TM3), no Bairro Dong Huong, Cidade de Thanh Hoa, a BNB Company Limited, vem "agitando" com a forte reação dos clientes ao negócio desde abril de 2023 até agora. De acordo com muitos clientes do Sítio A-TM3, o investidor demonstrou sinais de ambiguidade nas informações sobre o produto, especificamente "anunciando" terrenos à venda, mas "transformando-os" em casas inacabadas; ao mesmo tempo, forçando os clientes a pagar quantias absurdas de dinheiro quando desejam investir na construção de suas próprias casas.

No entanto, na época em que a empresa mobilizou capital na forma de um contrato de empréstimo, o Plano A-TM3 havia aprovado os resultados da seleção de investidores, e na Decisão nº 3345/QD-UBND, de 21 de agosto de 2019, do Comitê Popular Provincial, havia informações claras sobre a escala do projeto e o produto era uma habitação inacabada com exterior acabado. Ao assinar "acidentalmente" esses contratos, os clientes tiveram que aceitar, pois mesmo que quisessem liquidar o contrato, recuperar o dinheiro investido não é fácil, especialmente no contexto de um mercado imobiliário estagnado e de empresas que enfrentam dificuldades como as atuais.

Anteriormente, o Jornal Thanh Hoa também recebeu uma petição de ajuda de várias famílias nos distritos de Nong Cong, Thieu Hoa, na cidade de Thanh Hoa, para "comprar" terras por meio de um contrato de empréstimo. No entanto, ao entregar a terra ao "comprador", a terra estava sendo ocupada por outra pessoa.

De acordo com o advogado Le Thi Phuong, diretor da Le Phuong Hoang Law Company Limited, da Ordem dos Advogados da Província de Thanh Hoa, existem duas formas de contratos de empréstimo e, em ambos os casos, os clientes estão em desvantagem.

Em primeiro lugar, caso o contrato de empréstimo não contenha qualquer conteúdo que demonstre que o valor do empréstimo está relacionado ao valor do terreno/terreno, propriedade anexa ao terreno no projeto do mutuário, o contrato de empréstimo não tem o valor vinculativo que o mutuário (que também é o investidor do projeto) deve transferir ao credor os direitos de uso da terra, propriedade específica anexa ao terreno. Este contrato é simplesmente um contrato de empréstimo civil; o risco é que, quando o imóvel for elegível para transferência e o preço do imóvel aumentar, em seu próprio benefício, o investidor não celebra um contrato de transferência de imóvel, mas apenas concorda em pagar o principal e os juros (se houver) ao credor, resultando em prejuízo financeiro para o credor.

Em segundo lugar, o contrato contém um conteúdo que demonstra a relação entre o valor do empréstimo e o terreno/lote ou casa no projeto do mutuário. O contrato de empréstimo pode ser um caso de transação falsa, ocultando a transação real, que é uma transação de venda de imóvel realizada no futuro (neste momento, o projeto não é elegível para venda de acordo com as disposições legais). Neste contrato, se surgir uma disputa, uma das duas partes leva o caso ao tribunal, existindo o risco de que tanto a transação falsa (que é uma transação de empréstimo) quanto a transação oculta (que é uma transação de venda de imóvel) sejam declaradas inválidas pelo tribunal. A consequência legal é que o credor (comprador) apenas recebe o dinheiro de volta, mas não recebe o imóvel.

Aprenda a lei com cuidado

No entanto, como um canal potencial de investimento, os imóveis formados no futuro apresentam muitos riscos potenciais se o comprador não verificar cuidadosamente a legalidade do projeto para garantir transações legais.

A lei agora possui regulamentações muito específicas sobre as formas de transações imobiliárias. De acordo com o Sr. Vu Thanh Binh, Diretor Adjunto do Departamento de Construção de Thanh Hoa, após a entrada em vigor da Lei de Negócios Imobiliários, o Departamento de Construção adotou diversas formas de propaganda e divulgação junto a organizações e indivíduos para cumprir as disposições da lei sobre transações imobiliárias, especialmente imóveis constituídos no futuro.

Assim, de acordo com o Artigo 55 da Lei de Imóveis nº 66/2014/QH13, as condições para que imóveis formados no futuro possam ser colocados em operação são a posse de documentos sobre direitos de uso do solo, documentos do projeto, desenhos de construção aprovados pelas autoridades competentes, licenças de construção nos casos em que uma licença de construção seja necessária, documentos sobre a aceitação da conclusão da construção de infraestrutura técnica correspondente ao andamento do projeto; no caso de prédios de apartamentos ou edifícios de uso misto com fins residenciais formados no futuro, deve haver um registro de aceitação da conclusão da fundação desse edifício. Além disso, antes de vender, alugar ou comprar uma moradia formada no futuro, o investidor deve ter uma notificação por escrito à agência provincial de administração de habitação sobre a elegibilidade da moradia para venda ou arrendamento com compra.

Além disso, o artigo 19 do Decreto nº 99/2015/ND-CP também estipula a assinatura de contratos de mobilização de capital para o desenvolvimento de moradias comerciais. Consequentemente, a assinatura de contratos de mobilização de capital para investimento em construção de moradias comerciais só pode ser realizada por meio dos formulários prescritos nas Cláusulas 2, 3 e 4 do Artigo 69 da Lei de Habitação e deve cumprir os seguintes regulamentos: As partes que participam de contribuição de capital, cooperação de investimento, cooperação empresarial, joint ventures e associações só podem dividir os lucros (em dinheiro ou ações) com base na proporção de contribuição de capital conforme acordado no contrato; os investidores não podem aplicar o formulário de mobilização de capital prescrito neste ponto ou outras formas de mobilização de capital para dividir produtos habitacionais ou para dar prioridade ao registro, depósito e direito de compra de moradia ou para dividir direitos de uso da terra no projeto para a parte de mobilização de capital.

Muitos clientes que estão construindo casas no Lote A-TM3 do Projeto da Área Comercial e Residencial, Distrito de Dong Huong, Cidade de Thanh Hoa, estão preocupados porque não sabem quando o investidor realizará os procedimentos para emitir o Certificado de Direito de Uso do Solo. Foto: PV

O Sr. Vu Thanh Binh recomenda: "Ao negociar imóveis, os clientes precisam entender claramente as disposições da lei, especialmente os documentos legais do projeto, a capacidade do investidor e os regulamentos sobre as condições de compra e venda de capital para desenvolver futuras moradias, para evitar riscos ao se envolver em projetos com status legal incerto."

Entretanto, na realidade, para "fugir" das regulamentações de gestão do Estado, os investidores usam muitos "truques" diferentes e, na maioria das vezes, a compra e venda de futuras moradias ou mobilização de capital é feita por meio de transações civis com os conceitos de "contratos de empréstimo", "depósitos", "contratos de cooperação"... "As agências de gestão do Estado não têm base para gerenciar essas formas de transações", acrescentou o Sr. Vu Thanh Binh.

Com a agitação do mercado imobiliário de Thanh Hoa, os produtos imobiliários estão sempre tão caros quanto "camarão fresco". A maioria dos projetos foi vendida e "passou" por muitos investidores secundários desde que estavam "no papel"; mas, de acordo com dados do Departamento de Construção, apenas 30 dos 104 projetos aprovados para política de investimento foram notificados pelo Departamento de Construção como elegíveis para compra, venda ou captação de capital, comprovando que a situação de "burlar a lei" na compra e venda tem sido bastante comum. Felizmente, encontramos um investidor respeitável que utilizou o capital mobilizado para o propósito correto, e os direitos do cliente foram garantidos. No caso de encontrar um investidor "notório" que "pegou" o dinheiro para investir em outro projeto, o fato de o cliente não ter recebido o produto imobiliário ou ter enfrentado problemas posteriormente deixou muitas consequências.

Diante dos problemas que os clientes estão enfrentando atualmente, especialmente a sobreposição de alocação de terras e o atraso na concessão de certificados de direito de uso da terra, o advogado Le Thi Phuong, diretor da Le Phuong Hoang Law Company Limited, Thanh Hoa Provincial Bar Association, aconselha: Em relação ao fato de o investidor ainda não ter concluído os procedimentos para conceder certificados de direito de uso da terra ao comprador, uma disputa pode ter surgido entre as duas partes. Caso as duas partes não consigam negociar e se reconciliar, o comprador pode entrar com uma ação judicial contra o vendedor no tribunal para resolução. No caso do mesmo terreno em que o investidor assina um contrato de empréstimo com um registro de desejos, ou mesmo assina um contrato de venda com muitos clientes, há indícios de apropriação fraudulenta de propriedade, conforme prescrito no Artigo 174 do Código Penal de 2015, alterado e complementado em 2017; os clientes neste caso devem enviar uma petição à agência de investigação policial para aceitação e resolução.

Grupo de Repórteres

Fonte: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm