As transações estão estagnadas, mas o preço de venda dos apartamentos em Hanói continua aumentando como "possuído"

(Dan Tri) - Especialistas afirmam que o aumento contínuo dos preços dos apartamentos fez com que as pessoas suspendessem temporariamente seus planos de compra. No entanto, os preços dos apartamentos continuam subindo, apesar das dificuldades nas transações.

Compradores de imóveis enfrentam dificuldades em meio à tempestade de preços

De acordo com uma pesquisa realizada por repórteres do Dan Tri , no mês passado, o preço de venda de apartamentos em Hanói continuou mantendo uma tendência de alta.

Uma casa de 64 m² com 2 quartos no projeto Vinhomes Smart City foi colocada à venda em meados de outubro por cerca de 4,2 bilhões de VND. Até agora, o preço deste apartamento continuou subindo para 4,6 bilhões de VND.

Ou no projeto Thang Long Número 1, um apartamento de 87 m² com 2 quartos foi anunciado para venda no início de outubro por 5,7 bilhões de VND. No entanto, o preço deste apartamento foi aumentado para 6 bilhões de VND.

De acordo com dados de uma unidade de pesquisa, o preço médio de venda de apartamentos principais em todo o mercado de Hanói aumentou significativamente, de 40 milhões de VND/m2 no início de 2022 para cerca de 72 milhões de VND/m2 no terceiro trimestre deste ano.

Em particular, o preço médio dos projetos recém-inaugurados neste trimestre atingiu cerca de 70 milhões de VND/m2 (excluindo IVA e taxas de manutenção), porque a oferta de apartamentos recém-inaugurados no trimestre foi registrada principalmente como segmentos de alto padrão e luxo, respondendo por 100% da participação de mercado.

Precisando comprar uma casa, o Sr. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh ) disse que, nos últimos 3 meses, sua família tem procurado continuamente por diversos apartamentos nos distritos de Nam Tu Liem e Ha Dong. Com 3 bilhões de VND, o Sr. Ngu planeja comprar um apartamento de cerca de 65 a 70 m², com dois quartos, mas quanto mais procura, mais se sente preso a uma "matriz de preços de apartamentos".

"O mesmo apartamento não vendido, mas o preço oferecido pelo proprietário é ainda mais alto do que antes. Por exemplo, uma casa de 68 m² em My Dinh (Nam Tu Liem, Hanói) foi colocada à venda em setembro por cerca de 3,3 bilhões de VND. A mesma casa agora está sendo oferecida por 3,7 bilhões de VND", disse ele. Enquanto os preços dos apartamentos estão constantemente "dançando", o Sr. Ngu suspendeu temporariamente seus planos de comprar uma casa e está esperando o preço baixar.

Ou, como disse o Sr. Tran Van Cuong (de Bac Giang ), nos últimos 2 meses sua família visitou casas em diversos projetos de apartamentos em Hanói. No entanto, o Sr. Cuong ficou chocado porque o preço de venda do apartamento oferecido pelo proprietário está aumentando cada vez mais.

Algumas pessoas desistiram de comprar uma casa porque o preço pedido aumentou rapidamente (Ilustração: Tran Khang).

Há 10 dias, o Sr. Cuong foi cotado pelo proprietário de um apartamento no distrito de Hoang Mai (Hanói), com área de 72 m², projetado com dois quartos, por 4,3 bilhões de VND, o equivalente a 60 milhões de VND/m². No entanto, recentemente, o proprietário deste apartamento informou ao Sr. Cuong que o preço havia aumentado para 4,7 bilhões de VND.

"O rápido aumento nos preços dos apartamentos me fez questionar se devo comprar agora ou esperar a estabilização. Se eu comprar agora, o preço pode cair novamente, porque já subiu muito antes. Se eu não comprar, temo que os preços dos apartamentos continuem subindo", disse ele.

De acordo com dados de uma unidade de pesquisa de mercado, o preço médio de venda de apartamentos em todo o país no primeiro trimestre de 2021 foi de 35 milhões de VND/m². No terceiro trimestre de 2024, o preço de venda aumentou para 51 milhões de VND/m². Assim, em 4 anos, os preços dos apartamentos aumentaram 45%, ou mais de 10% ao ano.

Por que os preços dos apartamentos estão "altos"?

O especialista imobiliário Nguyen Quoc Anh disse que há muitos motivos que levam ao grande aumento de preços no segmento de apartamentos.

Em primeiro lugar, o mercado imobiliário é cíclico. Especificamente, os preços dos apartamentos estão aumentando devido à natureza do mercado, que está em fase de recuperação. Anteriormente, em meados de 2024, esta unidade previu a recuperação de cada tipo de imóvel, sendo que o primeiro a se recuperar seriam os produtos residenciais.

Após um período difícil, a psicologia dos investidores no mercado imobiliário está muito fragilizada. O maior medo ao investir não é a queda nos preços dos imóveis, mas o receio de que o produto fique ilíquido. Portanto, os investidores agora buscam tipos de imóveis com certo status legal, fluxo de caixa e que, pelo menos, possam ser alugados como apartamentos.

A segunda razão é que a oferta não atendeu à demanda do mercado, enquanto a demanda é muito alta. Por exemplo, em Hanói, a cada ano são necessários cerca de 100.000 a 170.000 novos apartamentos, enquanto a oferta desde o início do ano atende apenas a cerca de 30.000 unidades, e em 2023, a cerca de 10.000 unidades.

Ao mesmo tempo, a densidade populacional das áreas urbanas é muito alta. Alguns países, como Coreia do Sul, China, ... embora possuam bons sistemas de transporte, facilitando o deslocamento para todas as províncias e cidades, a população ainda vive e trabalha principalmente em grandes cidades. O Vietnã não é exceção. Comprar uma casa em grandes cidades nunca foi fácil. À medida que a população se torna mais concentrada, o nível de preços se torna muito difícil de baixar.

Além disso, os produtos imobiliários estão cada vez mais concentrados em segmentos de alto valor. No início de 2020, o segmento de alto padrão e acima (com preços acima de VND 55 milhões/m²) representava apenas cerca de 6% da oferta total. No terceiro trimestre deste ano, esses produtos representavam cerca de 60%.

Segundo o especialista, no contexto de baixa oferta no mercado, após a remoção de questões legais e o lançamento de produtos, os investidores se concentram principalmente no segmento médio e acima (preços acima de 35 milhões de VND/m2).

"Leva muito tempo para lançar um projeto, enquanto os preços dos terrenos continuam aumentando a cada dia, então é lógico que os investidores decidam lançar apartamentos com preços médios e acima", disse o Sr. Quoc Anh.

Um prédio de apartamentos em Hanói (Foto: Duong Tam).

O terceiro motivo é o fator psicológico do mercado. Especificamente, quando o preço dos apartamentos não aumenta muito, as pessoas tendem a esperar que o preço caia. Mas quando veem o preço aumentar em cerca de 10% a 20%, todos correm para comprar, pois temem que o preço continue subindo. Isso adiciona um impacto psicológico, fazendo com que o mercado se recupere.

"Na verdade, o mercado tem estado muito aquecido no último ano. A razão também vem do fato de as pessoas estarem bastante impacientes depois de esperar a queda dos preços dos apartamentos", concluiu o Sr. Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), avaliou que os preços dos apartamentos aumentaram de forma incomum nos últimos tempos, especialmente em Hanói. Esse fenômeno certamente é influenciado por grupos de interesse, enquanto o contexto econômico, o mercado e a renda da população ainda não se recuperaram.

"Os preços dos imóveis estão subindo, mas não há transações. Isso pode ser um truque de um grupo de investimentos com intenções pouco claras", disse o Sr. Dinh com franqueza.

Segundo ele, esses grupos de interesse conseguem aplicar golpes para inflacionar preços com base na problemática oferta de apartamentos. Nos últimos anos, o mercado não teve novos projetos aprovados para licenças de investimento. Os projetos no mercado são, em sua maioria, antigos, sendo comprados e vendidos novamente. A oferta é escassa e de baixa qualidade, a oferta para pessoas de baixa renda é muito escassa e a estrutura do produto não é adequada.

Além disso, a maior parte da nova oferta continua sendo concluída com alto padrão de qualidade, com altos custos de investimento e de terreno, e os investidores também esperam lucros maiores do que antes. Portanto, o nível de preços dos apartamentos primários é muito difícil de reduzir. O alto preço dos apartamentos no mercado primário levou a um aumento repentino nos preços no mercado secundário.

Atualmente, a psicologia dos compradores de imóveis vem diminuindo gradualmente, pois os preços dos apartamentos têm aumentado continuamente desde o início do ano.

As transações de apartamentos diminuíram, mas espera-se que sejam difíceis de diminuir no curto prazo (Foto: Tran Khang).

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Property, afirmou que, recentemente, os preços dos apartamentos em Hanói só aumentaram localmente devido à diferença entre oferta e demanda. Até agora, os preços dos apartamentos em Hanói ultrapassaram o pico.

"Tenho um grupo de amigos que têm renda alta, mas, olhando os preços atuais dos apartamentos, todos acham que são altos demais, não condizentes com o valor e muito difíceis de acessar", disse ele.

Os preços dos apartamentos estão muito altos, então muitas pessoas adiaram seus planos de comprar uma casa, achando que os preços não são razoáveis. Portanto, a liquidez dos apartamentos tem sido muito baixa ultimamente. O Sr. Toan prevê que, de agora até o final do ano, os preços dos apartamentos dificilmente aumentarão. No entanto, também será muito difícil que os preços dos apartamentos caiam, exceto nos casos em que pessoas que precisam de dinheiro reduzem o preço para vender rapidamente.

Nguyen Van Dinh afirmou que, para reduzir os preços dos apartamentos em Hanói, é preciso acelerar o andamento dos projetos de habitação social. Regulamentar proativamente a oferta, utilizando ferramentas de planejamento eficazes, ajustando o planejamento e alocando fundos adicionais para terras limpas, a fim de ajudar os investidores a implementar projetos de habitação social assim que o planejamento for estabelecido.

A longo prazo, para estabilizar os preços dos apartamentos em particular e dos produtos imobiliários em geral, é necessária uma forte participação do Estado. Em particular, é necessário continuar a promover o desenvolvimento da infraestrutura de transportes, encurtando o tempo de viagem das áreas satélites para o centro da cidade, e a oferta dos subúrbios reduzirá os preços dos imóveis.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm