As transações estão estagnadas, mas o preço de venda dos apartamentos em Hanói continua subindo como se estivessem "possuídos".

(Dan Tri) - Especialistas afirmam que o aumento contínuo dos preços dos apartamentos fez com que as pessoas suspendessem temporariamente seus planos de compra. No entanto, o preço de venda dos apartamentos continua a subir, apesar das dificuldades nas transações.

Compradores de imóveis enfrentam dificuldades em meio à alta dos preços.

Segundo uma pesquisa realizada por repórteres do Dan Tri , ao longo do último mês, o preço de venda de apartamentos em Hanói continuou a apresentar uma tendência de alta.

Uma casa de 64m² com 2 quartos no projeto Vinhomes Smart City foi colocada à venda em meados de outubro por cerca de 4,2 bilhões de VND. Até o momento, o preço deste apartamento continuou a subir, chegando a 4,6 bilhões de VND.

Ou, no empreendimento Thang Long Número 1, um apartamento de 87m² com 2 quartos foi anunciado para venda no início de outubro por 5,7 bilhões de VND. No entanto, o preço deste apartamento foi agora aumentado para 6 bilhões de VND.

Segundo dados de uma unidade de pesquisa, o preço médio de venda de apartamentos novos em todo o mercado de Hanói aumentou significativamente, passando de 40 milhões de VND/m² no início de 2022 para cerca de 72 milhões de VND/m² no terceiro trimestre deste ano.

Em particular, o preço médio dos projetos recém-lançados neste trimestre atingiu cerca de 70 milhões de VND/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção), visto que a oferta de apartamentos recém-lançados no trimestre foi registrada principalmente no segmento de alto padrão e luxo, representando 100% da participação de mercado.

Precisando comprar uma casa, o Sr. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh ) disse que, nos últimos 3 meses, sua família tem procurado apartamentos nos distritos de Nam Tu Liem e Ha Dong. Com 3 bilhões de VND, o Sr. Ngu planeja comprar um apartamento de cerca de 65 a 70 metros quadrados, com 2 quartos, mas quanto mais procura, mais se sente preso em uma "matrix de preços de apartamentos".

"O mesmo apartamento que não foi vendido, mas o preço oferecido pelo proprietário é mais alto do que antes. Por exemplo, uma casa de 68m² em My Dinh (Nam Tu Liem, Hanói) foi anunciada para venda em setembro por cerca de 3,3 bilhões de VND. A mesma casa está sendo oferecida pelo proprietário por 3,7 bilhões de VND", disse ele. Enquanto os preços dos apartamentos estão constantemente "oscilando", o Sr. Ngu suspendeu temporariamente seu plano de comprar uma casa e está esperando os preços se estabilizarem.

Ou, como disse o Sr. Tran Van Cuong (de Bac Giang ), nos últimos dois meses sua família visitou apartamentos em diversos empreendimentos em Hanói. No entanto, o Sr. Cuong ficou chocado ao constatar que o preço de venda dos apartamentos, oferecido pelos proprietários, está subindo rapidamente.

Algumas pessoas desistiram dos planos de comprar uma casa porque o preço de venda aumentou rapidamente (Ilustração: Tran Khang).

Há 10 dias, o Sr. Cuong recebeu uma cotação do proprietário de um apartamento no distrito de Hoang Mai (Hanói) com área de 72m², com 2 quartos, por 4,3 bilhões de VND, o equivalente a 60 milhões de VND/m². No entanto, recentemente, o proprietário informou ao Sr. Cuong que o preço havia aumentado para 4,7 bilhões de VND.

"O rápido aumento dos preços dos apartamentos me deixa em dúvida se devo comprar agora ou esperar a estabilização. Se eu comprar agora, o preço pode cair novamente, porque já subiu. Se eu não comprar, tenho medo de que os preços dos apartamentos continuem subindo", disse ele.

Segundo dados de uma empresa de pesquisa de mercado, o preço médio de venda de apartamentos em todo o país no primeiro trimestre de 2021 foi de 35 milhões de VND/m². No terceiro trimestre de 2024, o preço de venda subiu para 51 milhões de VND/m². Assim, em 4 anos, os preços dos apartamentos aumentaram 45%, ou mais de 10% ao ano.

Por que os preços dos apartamentos estão "disparando"?

O especialista em imóveis Nguyen Quoc Anh afirmou que existem muitos motivos que contribuem para o aumento expressivo dos preços no segmento de apartamentos.

Em primeiro lugar, o mercado imobiliário é cíclico. Especificamente, os preços dos apartamentos estão subindo devido à natureza do mercado, que se encontra em fase de recuperação. Anteriormente, em meados de 2024, esta unidade previu a recuperação de cada tipo de imóvel, sendo o residencial o primeiro a se recuperar.

Após um período difícil, o psicológico dos investidores no mercado imobiliário está bastante fragilizado. O maior receio ao investir não é a queda dos preços dos imóveis, mas sim a falta de liquidez. Por isso, os investidores buscam agora tipos de imóveis com certa situação jurídica, fluxo de caixa e que, pelo menos, possam ser alugados, como apartamentos.

O segundo motivo é que a oferta não tem acompanhado a demanda do mercado, embora a demanda seja muito grande. Por exemplo, em Hanói, são necessários cerca de 100.000 a 170.000 novos apartamentos por ano, enquanto a oferta desde o início do ano atende apenas cerca de 30.000 unidades, e em 2023, cerca de 10.000 unidades.

Ao mesmo tempo, a densidade populacional das áreas urbanas é muito alta. Alguns países, como a Coreia do Sul e a China, embora possuam bons sistemas de transporte, facilitando o deslocamento para todas as províncias e cidades, ainda assim a maioria das pessoas vive e trabalha nas grandes cidades. O Vietnã não é exceção. Comprar uma casa nas grandes cidades nunca foi fácil. Com a crescente concentração populacional, é muito difícil que os preços diminuam.

Além disso, os produtos imobiliários estão cada vez mais concentrados em segmentos de alto padrão. Prova disso é que, no início de 2020, o segmento de luxo e acima (preços acima de 55 milhões de VND/m²) representava apenas cerca de 6% da oferta total. No terceiro trimestre deste ano, esses produtos representavam cerca de 60%.

Segundo o especialista, em um contexto de baixa oferta no mercado, após a resolução de questões legais e o lançamento de produtos, os investidores se concentram principalmente no segmento de médio a alto padrão (preços acima de 35 milhões de VND/m²).

"Leva muito tempo para lançar um projeto, enquanto os preços dos terrenos continuam a subir todos os dias, então é lógico que os investidores decidam lançar apartamentos com preços que variam de médio a alto padrão", disse o Sr. Quoc Anh.

Um prédio de apartamentos em Hanói (Foto: Duong Tam).

O terceiro motivo é o fator psicológico do mercado. Especificamente, quando o preço dos apartamentos não aumentou muito, as pessoas tendem a esperar que o preço diminua. Mas quando veem o preço subir cerca de 10 a 20%, todos correm para comprar porque temem que o preço continue a subir. Isso gera um impacto psicológico, fazendo com que o mercado recupere o valor investido.

"Na verdade, o mercado está muito aquecido há cerca de um ano. Isso se deve também ao fato de as pessoas estarem bastante impacientes depois de esperarem que os preços dos apartamentos baixassem", concluiu o Sr. Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), avaliou que o período recente registrou aumentos incomuns nos preços de apartamentos, especialmente em Hanói. Esse fenômeno certamente é influenciado por grupos de interesse, enquanto o contexto econômico, o mercado e a renda da população ainda não se recuperaram.

"Os preços dos imóveis estão subindo, mas não há transações. Isso pode ser algum truque de um grupo de investimento com intenções obscuras", disse o Sr. Dinh francamente.

Segundo ele, esses grupos de interesse conseguem realizar manobras para inflacionar os preços devido ao problema na oferta de apartamentos. Nos últimos anos, nenhum novo projeto teve sua licença de investimento aprovada no mercado. Os projetos disponíveis são, em sua maioria, antigos e são comprados e revendidos com frequência. A oferta é escassa e de baixa qualidade, a oferta para a população em geral e para pessoas de baixa renda é muito pequena, e a estrutura dos imóveis não é adequada.

Além disso, a maior parte da nova oferta continua a ser construída com alto padrão, custos de investimento e de terreno elevados, e os investidores também esperam lucros maiores do que antes. Portanto, o nível de preços dos apartamentos novos é muito difícil de diminuir. O alto preço dos apartamentos no mercado primário também fez com que os preços no mercado secundário aumentassem drasticamente.

Atualmente, o nível de confiança dos compradores de imóveis tem diminuído gradualmente, visto que os preços dos apartamentos têm aumentado continuamente desde o início do ano.

As transações de apartamentos diminuíram, mas espera-se que seja difícil revertê-las no curto prazo (Foto: Tran Khang).

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Property, afirmou que, recentemente, os preços dos apartamentos em Hanói têm apresentado alta devido ao desequilíbrio entre oferta e demanda. Até o momento, os preços dos apartamentos em Hanói já ultrapassaram o pico.

"Tenho um grupo de amigos que têm rendimentos altos, mas, ao analisarem os preços atuais dos apartamentos, todos acham que estão muito altos, não condizentes com o valor e muito difíceis de acessar", disse ele.

Os preços dos apartamentos estão muito altos, o que levou muitas pessoas a adiarem seus planos de compra, considerando os preços exorbitantes. Consequentemente, a liquidez de apartamentos tem estado muito baixa recentemente. O Sr. Toan prevê que, de agora até o final do ano, os preços dos apartamentos dificilmente aumentarão. Contudo, também será muito difícil que os preços caiam, exceto para aqueles que precisam de dinheiro para vender rapidamente.

Nguyen Van Dinh afirmou que, para reduzir os preços dos apartamentos em Hanói, é necessário acelerar o andamento dos projetos de construção de habitações sociais. É preciso regular proativamente a oferta por meio do uso eficaz de ferramentas de planejamento, ajustes no planejamento e alocação de mais terrenos livres de ônus para auxiliar os investidores na implementação de projetos de habitação social assim que o planejamento for concluído.

A longo prazo, para estabilizar o preço dos apartamentos em particular e dos imóveis residenciais em geral, é necessária uma forte participação do Estado. Em especial, é preciso continuar promovendo o desenvolvimento da infraestrutura de transportes, reduzindo o tempo de deslocamento das áreas periféricas até o centro da cidade, pois o aumento da oferta proveniente dos subúrbios contribuirá para a redução dos preços dos imóveis.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm