A HoREA explica por que a tabela de preços de terrenos ajustada ainda não deve ser aplicada.

É preciso tempo para se "adaptar" à tabela de preços dos terrenos.

Assim, a HoREA acolheu favoravelmente os comentários da cidade sobre a "Proposta de Tabela de Preços de Terrenos aplicável a partir de 1º de agosto de 2024" e sugeriu que se concentrasse apenas no desenvolvimento da "Primeira Tabela de Preços de Terrenos" aplicável a partir de 1º de janeiro de 2026, de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024. Ao mesmo tempo, a associação também calculou as obrigações financeiras que as pessoas poderão ter de pagar pelas taxas de uso da terra, de acordo com a antiga tabela de preços de terrenos, e a "Proposta de Tabela de Preços de Terrenos" será a seguinte:

Caso 1: O Sr. A solicitou um Certificado para uma casa construída há muito tempo em um terreno de 100m² adjacente à Rua Nguyen Van Linh (Comuna de Binh Hung, Distrito de Binh Chanh). Este terreno era originalmente agrícola e tinha um valor de 200.000 VND/m² (local 1), enquanto o valor do terreno na Rua Nguyen Van Linh é de 6,8 milhões de VND/m², de acordo com a Lista de Preços de Terrenos da Decisão 02, de 16 de janeiro de 2020, do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh (Lista de Preços de Terrenos Atual).

Se o cálculo das taxas de uso do solo for feito apenas com base na Tabela de Preços de Terrenos vigente, sem considerar o coeficiente de reajuste de 3,3 vezes para a Área II, o Sr. A terá que pagar apenas 660 milhões de VND em taxas de uso do solo. Se o coeficiente de reajuste for incluído, o Sr. A terá que pagar 2,178 bilhões de VND.

Mas se calcularmos as taxas de uso da terra de acordo com a "Lista Preliminar de Preços de Terrenos", que deverá estipular que o terreno agrícola adjacente à Rua Nguyen Van Linh custa 3,2 milhões de VND/m² (local 1) e o preço do terreno na Rua Nguyen Van Linh é de 65 milhões de VND/m² (um aumento de 9,55 vezes), o Sr. A terá de pagar taxas de uso da terra no valor de 6,18 bilhões de VND.

Assim, a taxa de uso da terra que o Sr. A deve pagar de acordo com a "Lista Provisória de Preços de Terrenos" aumentará 9,36 vezes em comparação com a taxa de uso da terra de 660 milhões de VND e aumentará 2,83 vezes em comparação com a taxa de uso da terra de 2,178 bilhões de VND, quando calculado o coeficiente.

Muitas opiniões defendem que as pessoas precisam de tempo para se "adaptarem" antes de ajustarem os preços dos terrenos.

Caso 2: A Sra. B tem o direito de usar o terreno de 200 m² adjacente à Rua Nguyen Van Linh (Comuna de Binh Hung, Distrito de Binh Chanh) e, devido à sua falta de recursos financeiros, solicitou apenas um Certificado para a área de 100 m² destinada à construção residencial, onde a casa foi construída. Os 100 m² restantes, que pertenciam a um depósito de cimento, foram classificados como área para cultivo de culturas agrícolas de ciclo curto. Agora, a Sra. B precisa solicitar uma mudança na destinação dos 100 m² do depósito de cimento para uso residencial, e deverá pagar 6,18 bilhões de VND, conforme calculado pela "Lista Provisória de Preços de Terrenos".

Caso 3: O Sr. C solicitou a separação de 1.000 metros quadrados de terreno agrícola adjacente ao seu terreno residencial. Ao mesmo tempo, solicitou a alteração da destinação do terreno, de agrícola para 5 lotes residenciais, cada um com área de 200 metros quadrados, a serem divididos entre seus filhos.

Esta área de terra agrícola fica adjacente à Rua Nguyen Van Linh (Comuna de Binh Hung, Distrito de Binh Chanh). Calculando as taxas de uso da terra de acordo com a Tabela de Preços de Terrenos vigente, o Sr. C deve pagar 6,6 bilhões de VND. Se for adicionado um fator de 3,3, o valor total a ser pago pelo Sr. C será de 21,78 bilhões de VND.

Mas se a taxa de uso do solo for calculada de acordo com a "Lista Provisória de Preços de Terrenos" com o preço de 3,2 milhões de VND/m² (local 1) e o preço do terreno na Rua Nguyen Van Linh for de 65 milhões de VND/m², o Sr. C deverá pagar 61,8 bilhões de VND em taxa de uso do solo. Isso é 9,36 vezes maior do que a taxa de uso do solo de 6,6 bilhões de VND e 2,83 vezes maior do que a taxa de uso do solo de 21,78 bilhões de VND quando se adiciona o coeficiente.

A HoREA também afirmou que, se fosse solicitado aos casos acima mencionados que escolhessem o valor das taxas de uso da terra a serem pagas, de acordo com a Decisão 2/2020/QD-UBND e a Decisão 56/2023/QD-UBND ou de acordo com a "Proposta de Lista de Preços de Terrenos", certamente todos sugeririam escolher o valor das taxas de uso da terra a ser pago de acordo com a Lista de Preços de Terrenos atual, para se adequar à capacidade financeira de mais indivíduos e famílias.

Resolvendo dificuldades em casos de planejamento "suspenso".

Em particular, a HoREA também mencionou o quarto caso, que são as pessoas mais desfavorecidas, cujas casas e terrenos estão localizados em áreas de planejamento "suspensas", como áreas residenciais recém-construídas, áreas residenciais reformadas ou projetos "suspensos", como o projeto Binh Quoi - Thanh Da... Portanto, por muitos anos, essas pessoas não receberam novas licenças de construção, não tiveram permissão para dividir lotes, não tiveram permissão para alterar a destinação do solo e, consequentemente, não puderam pagar as taxas de uso da terra aos preços muito baixos praticados anteriormente.

Caso a cidade de Ho Chi Minh remova, em um futuro próximo, a suspensão de "planejamentos e projetos", essas pessoas sofrerão um segundo prejuízo, pois terão que pagar taxas de uso da terra a preços muito elevados, de acordo com as disposições da "Proposta de Lista de Preços de Terrenos". Portanto, a HoREA solicitou à agência responsável pela elaboração da Lista de Preços de Terrenos que considere claramente que, no momento atual, não é apropriado emitir uma nova Lista de Preços de Terrenos com vigência a partir de 1º de agosto de 2024.

Pessoas com terrenos em áreas planejadas não terão tempo para lidar com reajustes nos preços dos terrenos.

A Associação também mencionou que atualmente na cidade de Ho Chi Minh existem mais de 13.035 lotes de terreno que não possuem certificado, representando 0,7% do total de lotes na cidade; ou aqueles que precisam legalizar os direitos de uso da terra em áreas agrícolas localizadas em áreas residenciais urbanas estáveis, anexas a casas existentes; ou aqueles que precisam desmembrar lotes de terreno e, simultaneamente, alterar a finalidade de uso da terra para residencial, conforme ilustrado acima.

Pelos motivos acima expostos, a atual Tabela de Preços de Terrenos e o atual coeficiente de ajuste de preços de terrenos continuarão a ser aplicados até 31 de dezembro de 2025, de acordo com a Lei de Terras de 2024 (Cláusula 1, Artigo 257), para que as pessoas tenham tempo suficiente para concluir os procedimentos de solicitação do Certificado e gerenciar suas finanças para pagar as taxas de uso da terra ao preço antigo, reduzindo a pressão financeira sobre as pessoas.

Ao mesmo tempo, a Associação também solicitou ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh que orientasse as autoridades de forma rápida e resoluta a se concentrarem na remoção de "planejamentos e projetos suspensos", para que as pessoas nessas áreas tivessem tempo suficiente para exercer seus direitos como usuários da terra e pudessem pagar as taxas de uso da terra em 2025, de acordo com a Tabela de Preços de Terrenos vigente.

Recentemente, no que diz respeito à emissão de Certificados de direito de uso da terra, direitos de propriedade de imóveis e bens vinculados à terra, a Divisão do Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de Thu Duc (Ho Chi Minh) enviou um documento aos Comitês Populares de 34 bairros da região para notificar sobre o registro de bens vinculados a terrenos que já receberam certificados ou o registro de alterações em bens vinculados a terrenos para alvarás de construção com prazo determinado (alvarás de construção temporários). Isso significa que famílias com casas temporárias construídas em terrenos planejados também têm a oportunidade de obter os títulos de propriedade definitivos.

Fonte: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html