Por mais difícil que seja comprar uma casa em Hanói, Hai Phong resolve os leilões de terrenos, o mercado inicia um novo ciclo, prevendo o segmento 'reinado'

As pessoas estão encontrando cada vez mais dificuldades para acessar moradia em Hanói , 2025 marcará o início de um novo ciclo, Hai Phong retificará o leilão de direitos de uso da terra... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

A taxa de aumento dos preços dos imóveis no Vietnã está entre as mais altas do mundo , o que torna cada vez mais difícil para as pessoas comprarem uma casa. (Foto: Linh An)

O acesso à habitação está se tornando cada vez mais difícil para as pessoas.

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, afirmou que a taxa de aumento dos preços dos imóveis no Vietnã está entre as mais altas do mundo, o que tem como consequência a crescente dificuldade de acesso à casa própria.

Assim, de 2019 a 2024, os preços dos imóveis no Vietnã aumentaram 59% em 5 anos. Esse aumento é muito superior ao de países desenvolvidos como os EUA (54%), Austrália (49%), Japão (41%), Singapura (37%)...

Devido ao aumento mencionado, o Sr. Quoc Anh afirmou que, supondo que toda a renda seja usada para comprar uma casa, os habitantes de Hanói precisarão trabalhar por 169 anos para comprar uma casa de frente para a rua, cujo preço médio de venda é de 22,8 bilhões de VND por unidade; levarão 132 anos para comprar uma casa particular, cujo preço médio de venda é de cerca de 6,3 bilhões de VND por unidade. Para um apartamento, cujo preço médio de venda atual é de 3,1 bilhões de VND por unidade, as pessoas também precisarão de 23 anos.

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também mostram que a renda mínima recomendada para comprar uma casa de preço médio em Hanói é cerca de 2,3 a 10 vezes maior que a renda média das famílias em Hanói.

Especificamente, de acordo com dados do Departamento Geral de Estatísticas, a renda média mensal dos trabalhadores em Hanói no terceiro trimestre de 2024 atingiu 10,7 milhões de VND/mês. Considerando uma família de 4 pessoas, das quais 2 estão em idade ativa, a renda total da família será de aproximadamente 21,4 milhões de VND/mês.

Com o preço médio de um apartamento novo em 2024 atingindo 70 milhões de VND/m², os projetos recém-lançados têm preços a partir de 60 milhões de VND/m², e para comprar um apartamento em Hanói, os compradores precisam ter uma renda mínima que varia de 45 milhões a 210 milhões de VND por mês, dependendo da região.

A significativa disparidade entre a renda média real e os preços dos imóveis torna a aquisição de uma casa em Hanói hoje não apenas um desafio, mas também uma impossibilidade para a maioria das famílias com renda média ou mesmo alta. Em distritos centrais como Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung ou Tay Ho, a diferença entre o salário mínimo anual necessário para pagar a hipoteca e a renda média familiar chega a dezenas de milhares de yuans. Enquanto isso, áreas suburbanas como Ha Dong, Bac Tu Liem ou Long Bien têm preços mais acessíveis, mas são adequadas apenas para indivíduos e famílias com renda mensal entre 40 e 60 milhões de yuans.

Os cálculos baseiam-se no preço médio das casas em cada distrito e pressupõem que os compradores podem financiar 70% do valor do imóvel junto a um banco, com uma taxa de juros média de 8% ao ano, durante 20 anos. De acordo com princípios financeiros, o valor total das prestações mensais não deve ultrapassar 40% da renda. Assim, a renda mínima recomendada para a compra de uma casa com preço médio em Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem e Gia Lam é cerca de 2 a 3 vezes superior à renda média das famílias trabalhadoras de Hanói.

Nos distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da ou Tay Ho, a renda mínima exigida é superior a 1 bilhão de VND por ano, o que equivale a uma diferença de cerca de 3,7 a 8 vezes. Nos distritos de Cau Giay e Thanh Xuan, a diferença é de 3 a 3,5 vezes.

O Sr. Le Bao Long, Diretor de Marketing da Batdongsan.com.vn, afirmou que, devido ao aumento expressivo dos preços dos imóveis, 84% dos compradores ainda precisam recorrer a financiamento. As famílias com renda total inferior a 40 milhões de VND/mês apresentam a maior taxa de financiamento, representando 69% dos casos. Já para famílias com renda total entre 41 e 70 milhões de VND/mês, a taxa de financiamento é de 18%, e entre 71 e 100 milhões de VND/mês, a taxa é de 9%. Para famílias com renda total superior a 100 milhões de VND/mês, a taxa de financiamento é de apenas 4%.

No entanto, de acordo com o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, o grupo de mutuários enfrentará muitos imprevistos, como a recessão econômica , que pode reduzir a renda dos compradores de imóveis, diminuir sua capacidade de pagamento ou aumentar a pressão sobre o pagamento da dívida. As taxas de juros bancárias não são fixas e, em alguns períodos, os reajustes nessas taxas encarecem os empréstimos imobiliários, o que pode impossibilitar o pagamento das parcelas. Além disso, alguns optarão por esperar ou alugar um imóvel para ter mais flexibilidade financeira. Ademais, muitos clientes também estão flexibilizando seus critérios na busca por um imóvel para poderem ter uma casa própria o mais breve possível.

Os terrenos urbanos nos mercados provinciais irão reinar.

O Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes, afirmou que, após um longo período de crise de mercado, os investidores que ficaram sem recursos passaram por um processo de reequilíbrio do fluxo de caixa e do mercado de investimentos. Nos últimos dois anos, o fluxo de caixa foi direcionado para o mercado de capitais, especialmente para o segmento de apartamentos, pois o mercado e esse segmento atendem à demanda real – uma demanda de capital enorme e constante no mercado de Hanói. Um mercado com alta concentração de investidores impulsionou os preços dos imóveis em Hanói de forma rápida e expressiva, disseminando esse aquecimento para os mercados das províncias vizinhas e ajudando-as a começar a mostrar sinais de recuperação.

Atualmente, os preços dos imóveis em Hanói estão muito altos, cedendo gradualmente espaço para um ritmo de desenvolvimento semelhante ao das províncias vizinhas. Seguindo essa tendência, em 2025, o mercado imobiliário no norte da província, tipicamente em Hanói, não deverá apresentar um aumento tão acentuado nos preços como em 2024. Em particular, no contexto de preços elevados dos imóveis, as pessoas tenderão a não comprar mais casas com tanta pressa, optando pelo aluguel e utilizando o dinheiro destinado à compra para investir em outras províncias ou no interior.

Nos mercados provinciais, o segmento de terrenos urbanos será dominante, especialmente aqueles com documentação legal completa, que serão mais procurados. Os compradores optarão por terrenos e imóveis de baixa altura próximos a parques industriais e eixos econômicos como Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong e Quang Ninh. O ponto em comum dessas províncias é o forte desenvolvimento econômico, a localização em importantes vias de acesso à capital e a presença de parques industriais e um setor turístico dinâmico.

De modo geral, 2025 marca o início de um novo ciclo imobiliário. Em vez de investir seguindo a multidão, acompanhando a onda do mercado ou investindo em um segmento "quente", os investidores devem optar por um mercado intimamente ligado ao desenvolvimento econômico e à infraestrutura. Em 2025, veremos o crescimento dos mercados provinciais nos arredores de Hanói. Os investidores buscarão produtos de investidores renomados e com documentação legal completa. Além disso, devem escolher produtos que se adequem à sua capacidade financeira e evitar o uso excessivo de alavancagem.

Hai Phong: Retificando o trabalho de leilão de direitos de uso da terra

O presidente do Comitê Popular da cidade de Hai Phong acaba de emitir instruções e solicitações para que os departamentos, filiais e unidades relevantes retifiquem o leilão dos direitos de uso da terra na área.

Especificamente, o Presidente do Comitê Popular da Cidade de Hai Phong designou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente e os Comitês Populares Distritais para organizar a divulgação pública do planejamento, dos planos de uso do solo, do planejamento de construção e do planejamento urbano na área onde os direitos de uso da terra são leiloados e nas áreas vizinhas; tomar medidas para garantir a oferta de imóveis residenciais e terrenos adequados à acessibilidade e à capacidade de pagamento da maioria das pessoas necessitadas, superando o desequilíbrio entre oferta e demanda no mercado imobiliário.

Antes de determinar o preço inicial para o leilão de direitos de uso da terra com base na tabela de preços de terrenos, é necessário revisar, ajustar e complementar o preço correspondente na tabela de preços de terrenos da área e localidade onde o leilão será realizado, de acordo com as normas vigentes. O planejamento do leilão de direitos de uso da terra deve ser rigoroso, científico e controlado pelas autoridades, evitando situações de especulação imobiliária que possam gerar desordens no mercado.

Para os Comitês Populares Distritais, departamentos, agências e organizações relevantes, revisar a demanda local por terras, planejar e investir na construção de infraestrutura em terrenos que serão leiloados para fins de uso da terra; ao mesmo tempo, considerar a criação de fundos fundiários adequados para implementar a alocação de terras para reassentamento e a alocação de terras sem leilão para os sujeitos designados. Promover a aplicação de tecnologia da informação e transformação digital na organização dos leilões de direitos de uso da terra para garantir publicidade e transparência; ser responsável perante a lei e o Comitê Popular da Cidade na organização e implementação dos leilões de direitos de uso da terra para garantir publicidade, transparência, objetividade e proteger os interesses do Estado e os direitos e interesses das partes envolvidas.

Solicitar ao Departamento de Justiça que oriente as organizações de leilão de imóveis a, com base nas normas legais vigentes, tomarem as medidas apropriadas para gerenciar rigorosamente as informações sobre o histórico de participação em leilões, a fim de detectar prontamente casos com indícios incomuns, tais como: uma pessoa ou grupo de pessoas se cadastrando para dar lances em vários terrenos na mesma área de leilão, participantes dando lances excepcionalmente altos ou vencendo lances altos, mas abandonando os depósitos, e que informem os proprietários dos imóveis e as autoridades competentes para as devidas providências.

A Polícia da Cidade de Hai Phong age de forma proativa, detectando, investigando e punindo rigorosamente, de acordo com a lei, as organizações e indivíduos que violam as normas, chegando ao ponto de serem processados ​​criminalmente no leilão de direitos de uso da terra.

Hung Yen leiloou com sucesso 273 lotes de terreno.

A Lac Viet Joint Stock Auction Company informou que, em 9 de fevereiro, realizou com sucesso o leilão do direito de uso de 273 lotes de terreno na área residencial norte do Complexo Esportivo, Cultural e Residencial do Distrito, na cidade de An Thi, província de Hung Yen.

A Sra. Do Thi Hong Hanh, Presidente do Conselho de Administração da Lac Viet Joint Stock Auction Company, afirmou que a empresa recebeu mais de 4.000 propostas de licitação. O dia do leilão atraiu quase 2.000 participantes.

Os 273 lotes de terreno leiloados têm uma área total de 30.571,9 metros quadrados, com um preço inicial total de 645.747 bilhões de VND.

Os lotes de terreno têm uma área de 90 a 295,2 m²/lote. O preço inicial é de 19,2 a 31,2 milhões de VND/m², o que equivale a um preço inicial de cada lote entre 1,7 bilhão e 7,8 bilhões de VND. O leilão será realizado por meio de votação secreta direta em uma única rodada, com lances crescentes.

Os resultados do leilão mostraram que o valor total do lance vencedor foi superior a 1.503,3 bilhões de VND, uma diferença de 857,631 bilhões de VND, um aumento de 232,81%.

Nesse leilão, o preço mais alto foi de 120 milhões de VND/m² e o mais baixo foi de 36 milhões de VND/m².

Segundo o organizador do leilão, o lote que alcançou o maior preço é o de esquina, por ter a melhor localização e uma área superior a 200 metros quadrados.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html