Preocupações sobre pedir e dar em projetos-piloto de habitação comercial com outros terrenos.

A Federação Vietnamita de Comércio e Indústria (VCCI) acaba de receber alguns comentários sobre a proposta de elaboração de uma Resolução para a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos de recebimento de direitos de uso da terra ou de posse de direitos de uso de outros terrenos (doravante denominada minuta).

Lo ngại xin - cho khi thí điểm thực hiện nhà ở thương mại với đất khác- Ảnh 1. — O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente planeja propor um período piloto de 5 anos, a partir de 1º de janeiro de 2025. Será dada prioridade à implementação do projeto piloto em áreas urbanas e em áreas com planos de desenvolvimento urbano aprovados.

Segundo a VCCI, permitir que as empresas recebam transferências de outros direitos de uso da terra e permitir que as empresas proprietárias de outros terrenos realizem projetos de habitação comercial é uma das principais e mais importantes recomendações das empresas no processo de elaboração da Lei de Terras de 2024.

A nova Lei de Terras de 2024 limita-se a estipular que as empresas só podem receber transferências de terrenos residenciais, e que as empresas que já possuem terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros tipos de terreno podem realizar projetos de investimento em construção de habitações comerciais.

A VCCI concorda plenamente com o desenvolvimento de uma Resolução piloto que permita às empresas receber a transferência de outros direitos de uso do solo, possibilitando que empresas proprietárias de outros terrenos realizem projetos de habitação comercial. Esta é uma regulamentação muito necessária, que atende às necessidades práticas, supera os obstáculos atuais e remove os entraves que inviabilizam muitos projetos em andamento.

Com relação aos sujeitos da aplicação, a proposta preliminar define-os como "empresas com funções de negócio imobiliário, de acordo com as disposições da lei sobre negócios imobiliários; usuários de terras, de acordo com as disposições da Lei de Terras".

O termo "usuários da terra", conforme estipulado no Artigo 4º da Lei de Terras de 2024, inclui "empresas com atividades comerciais imobiliárias". Portanto, a VCCI entende que não é necessário especificar "empresas com atividades comerciais imobiliárias" como sujeitos aplicáveis.

Com relação ao terreno transferido, de acordo com a VCCI, a Cláusula 2, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024 estipula que, na área de terra a ser transferida, existe "área de terra administrada por agências e organizações estatais, mas que não pode ser separada em projetos independentes; a área de terra administrada por agências e organizações estatais deve ser incluída na área total de terra para o estabelecimento do projeto e deve ser recuperada pelo Estado para alocar ou arrendar a investidores para a implementação do projeto, sem a necessidade de leilão de direitos de uso da terra, nem de licitação para selecionar investidores para implementar projetos utilizando a terra".

O projeto de resolução prevê um mecanismo para a obtenção de outras transferências de terrenos para a construção de habitações comerciais, semelhante ao mecanismo para a obtenção de direitos de uso do solo previsto no ponto b, cláusula 1, artigo 127 da Lei de Terras de 2024. Para facilitar o processo de implementação, a VCCI propõe considerar a adição de um mecanismo de recuperação de terras semelhante às disposições da cláusula 2, artigo 127 da Lei de Terras de 2024 mencionadas acima.

Proposta para considerar a regulamentação de critérios comuns.

Em particular, no que diz respeito à área de implementação, a proposta sugere que as localidades estabeleçam critérios sobre área, capital de investimento e outros critérios adequados à realidade local para selecionar projetos na área autorizada para implementação piloto.

Considerando que esta proposta pode gerar preocupações quanto ao mecanismo de solicitação e concessão na determinação dos projetos de investimento para aplicação do mecanismo piloto, a VCCI sugere que se considere a estipulação de critérios gerais já na resolução, sendo que as localidades se basearão nesses critérios para determinar os projetos adequados.

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propõe elaborar uma Resolução da Assembleia Nacional sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos de recebimento de direitos de uso da terra ou de posse de direitos de uso da terra que não sejam residenciais.

Segundo este ministério, após a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, prevê-se que o mercado imobiliário seja composto apenas por projetos de habitação comercial, que são projetos de investimento em construção urbana, projetos de áreas residenciais rurais formados através da aquisição de terras pelo Estado ou projetos que tiveram a sua finalidade alterada para habitação comercial devido à existência de terrenos residenciais e outros terrenos, conforme previsto na Cláusula 6, Artigo 127 da Lei de Terras de 2024.

Isso limitará o desenvolvimento do mercado imobiliário, não conseguindo implementar integralmente a política da Resolução nº 18-NQ/TW sobre "continuação da implementação do mecanismo de autonegociação entre pessoas e empresas na transferência de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de habitação urbana e comercial".

Além disso, a Lei de Terras de 2024 permite apenas que investidores que tenham o direito de usar terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros terrenos alterem a finalidade do uso da terra para realizar projetos de investimento em construção de habitações comerciais (parágrafo 2, cláusula 6, artigo 127).

Isso levará a que projetos de produção e negócios, como parques industriais e áreas turísticas cujo planejamento de uso do solo foi ajustado pelo Estado para uso residencial, não consigam implementar o planejamento ajustado, resultando em desperdício do orçamento estatal no trabalho de elaboração e ajuste do planejamento de uso do solo.

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente acredita que as questões acima mencionadas exigem a elaboração de uma resolução da Assembleia Nacional para permitir a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos de recebimento de direitos de uso da terra ou de posse de direitos de uso da terra que não sejam residenciais, a fim de permitir que as organizações os implementem na prática.

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente planeja propor um período piloto de 5 anos, a partir de 1º de janeiro de 2025. Será dada prioridade à implementação do projeto piloto em áreas urbanas e em áreas com planos de desenvolvimento urbano aprovados.

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