A nova Lei de Habitação pode "eliminar" os mini apartamentos?

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A nova Lei de Habitação aprovada recentemente pela Assembleia Nacional tem muitas novas regulamentações relacionadas ao investimento em casas com muitos apartamentos para venda ou aluguel, também conhecidos como mini apartamentos.

Em particular, a nova Lei de Habitação estipula que os investidores devem estabelecer projetos semelhantes aos projetos normais de habitação comercial.

Nova lei de habitação reforça construção e gestão de mini apartamentos foto 1 — A nova Lei de Habitação estipula que os investidores devem constituir projetos. (Foto: DM)

Especificamente, de acordo com a nova regulamentação, os indivíduos que desejam construir mini apartamentos (casas com 2 ou mais andares, cada andar com apartamentos, ou 2 ou mais andares e uma escala de 20 apartamentos) para venda ou aluguel terão que atender às condições de serem investidores em um projeto de construção habitacional.

Os apartamentos elegíveis para um certificado pela lei de terras (livro rosa) serão vendidos, alugados ou comprados com arrendamento de acordo com as disposições da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários.

Além disso, o investimento em miniapartamentos para alugar deve atender aos requisitos de construção emitidos pelo Ministério da Construção. O edifício deve atender aos requisitos de prevenção e combate a incêndios, conforme previsto em lei.

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), disse que é necessário reforçar a construção e a administração de mini apartamentos porque esse tipo de apartamento vem se desenvolvendo desenfreadamente há muito tempo, com muitas violações.

Num futuro próximo, será quase impossível vender miniapartamentos a pessoas sem um projeto de investimento. Portanto, o desenvolvimento de miniapartamentos será significativamente limitado devido a rígidas regulamentações processuais.

Enquanto isso, montar projetos de investimento e reunir as condições para ser investidor em projetos de investimento em construção habitacional será um enorme desafio. Miniapartamentos são edifícios altos, construídos em uma área de 200 a 300 m², localizados principalmente em vielas profundas. Portanto, montar projetos como apartamentos comerciais comuns é quase impossível.

“Com vielas com menos de 2 metros de largura, é impossível estabelecer um planejamento 1/500 porque muitos fatores não são garantidos, como: prevenção de incêndios, infraestrutura, indicadores populacionais e avaliação de impacto ambiental. Atender a esses requisitos com os miniapartamentos atuais é quase impossível”, analisou o Sr. Toan.

Segundo o Sr. Toan, com apartamentos comerciais, o licenciamento e o planejamento do projeto podem levar vários anos, enquanto com mini apartamentos esse período será ainda maior.

Além disso, os miniapartamentos são construídos principalmente em áreas centrais, por isso as normas de altura dos edifícios são muito rigorosas. Normalmente, um terreno de 200 m² só pode ter 5 a 6 andares. Com essa densidade e altura, os investidores não conseguem lucrar, então ninguém o fará.

Na verdade, atualmente, até 95% dos miniapartamentos existentes são construídos sem permissão, porque se fossem construídos de acordo com os regulamentos, os investidores teriam prejuízos antes mesmo de começar.

"Se você comprar um terreno de 200 m² por 10 bilhões, mas só puder construir 5 andares e 70% da área, ou seja, 700 m², o custo do terreno e da construção será de cerca de 22 milhões de VND/m². Se você vendê-lo por 25 milhões de VND/m², então claramente o investidor não terá lucro construindo 5 andares", explicou o Sr. Toan.

Portanto, de acordo com o Sr. Toan, no futuro próximo, o tipo de miniapartamento corre o risco de entrar em declínio porque ter que montar um novo projeto de investimento para ser construído tornará isso impossível para muitas pessoas.

Para mini apartamentos que atendem às condições de construção, o custo também será muito alto, não competitivo com apartamentos comerciais porque o custo do investimento é muito alto.

Enquanto isso, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), disse que os investidores em mini apartamentos são indivíduos que devem cumprir as regulamentações legais, como grandes investidores que desenvolvem projetos de habitação comercial.

Especificamente, os indivíduos devem cumprir as disposições da lei sobre prevenção e combate a incêndios; vendas, arrendamentos e compras a prazo devem cumprir as disposições da lei sobre negócios imobiliários.

Além disso, os compradores de imóveis em miniapartamentos recebem um Certificado (livro rosa). A administração e a operação devem cumprir os regulamentos de administração e uso de prédios de apartamentos e definir claramente a responsabilidade de inspeção e supervisão dos Comitês Populares em todos os níveis para garantir a segurança e proteger os direitos e interesses legítimos dos moradores.

“Este regulamento aumentará a responsabilidade das autoridades locais em casos de mini apartamentos”, disse o Sr. Chau.

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