Posso obter um "livro vermelho" se comprar um terreno com um documento manuscrito?

(Dan Tri) - A partir de 1º de agosto, a Lei de Terras de 2024 estipula que, na transferência de bens imóveis, o contrato deve ser autenticado ou reconhecido em cartório, exceto nos casos previstos no inciso 2º do artigo 129 do Código Civil de 2015.

A compra e venda (transferência) de terrenos por meio de documento manuscrito é uma transação de transferência de direitos de uso da terra, mas o contrato não é autenticado em cartório ou certificado de acordo com a lei.

Muitas pessoas temem que terrenos negociados por meio de documentos manuscritos não recebam certificados de direito de uso da terra. Na verdade, existem dois tipos diferentes de transações e maneiras distintas de lidar com elas.

Terreno transferido de 1º de agosto até o presente.

A Cláusula 3 do Artigo 27 da Lei de Terras de 2024 estipula que os contratos de transferência, doação, hipoteca e contribuição de capital utilizando direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e bens vinculados à terra devem ser autenticados em cartório ou certificados, exceto no caso especificado no Ponto b desta Cláusula.

Assim sendo, exceto nos casos em que um ou mais transmitentes sejam organizações empresariais do setor imobiliário, a autenticação notarial ou a certificação não são exigidas.

No entanto, o inciso 2 do artigo 129 do Código Civil de 2015 estipula que, para contratos que não sejam autenticados ou certificados, mas nos quais uma ou ambas as partes tenham cumprido pelo menos 2/3 das obrigações contratuais, a pedido de uma ou ambas as partes, o tribunal deverá emitir uma decisão reconhecendo a validade do contrato.

Contudo, solicitar ao tribunal o reconhecimento da validade de um contrato de transferência não autenticado ou reconhecido em cartório é um processo mais demorado e complexo do que quando as partes realizam a autenticação ou o reconhecimento de firma. Por outro lado, a ausência de reconhecimento de firma no contrato acarreta um alto risco de litígios judiciais.

Portanto, a transferência de direitos de uso da terra por documento manuscrito só é válida se a transferência ocorrer antes de 1º de agosto.

Exemplo de certificado de direitos de uso da terra (Foto: IT).

Terreno transferido antes de 1º de agosto

Para transações realizadas antes de 1º de agosto, haverá dois casos: terrenos que já possuem certificados e terrenos que ainda não possuem certificados de direito de uso da terra.

O primeiro caso é o da compra e venda de terrenos sem o registro de propriedade (red book).

A cláusula 5 do artigo 137 da Lei de Terras de 2024 estipula que as famílias e os indivíduos que utilizam terras e que possuem um dos tipos de documentos especificados nas cláusulas 1, 2, 3 e 4 deste artigo, nos quais conste o nome de outra pessoa, acompanhados de documentos relativos à transferência dos direitos de uso da terra, mas que, antes de 1º de agosto, não tenham realizado os procedimentos para a transferência dos direitos de uso da terra de acordo com as disposições legais, e que a terra não esteja em disputa, receberão um certificado de direitos de uso da terra e de propriedade dos bens vinculados à terra; e deverão cumprir as obrigações financeiras de acordo com as disposições legais.

Assim, se a transferência já tiver sido efetuada na prática (uma das partes paga, a outra entrega o terreno, mas ainda não alterou o nome), não é necessário realizar os procedimentos de transferência dos direitos de uso da terra, mas sim os procedimentos de registro e emissão da primeira certidão.

A agência que receber o pedido de emissão do primeiro certificado não deverá exigir que o cessionário apresente um contrato ou documento de transferência autenticado ou reconhecido em cartório, conforme prescrito.

No caso de utilização de terreno transferido por escritura manuscrita e deseje obter um certificado, o cessionário deverá preparar os documentos e seguir os procedimentos previstos no parágrafo 1º do artigo 42º do Decreto 101/2024.

A segunda é a compra e venda de terrenos com escritura definitiva.

O inciso 2 do artigo 42 do Decreto 101/2024 estipula que, no caso de uma pessoa estar utilizando um terreno em virtude de uma transferência ocorrida antes de 1º de agosto, e o cessionário possuir apenas um certificado do cedente ou um contrato ou documentos relativos à transferência, conforme previsto em lei, o cessionário deverá apresentar um pedido de certificado e documentos relativos aos direitos de uso do terreno existentes para obter um novo certificado.

O processo de concessão de novos certificados de direito de uso da terra inclui 4 etapas.

Etapa 1: Preparar os documentos

O inciso 2 do artigo 42 do Decreto 101/2024 estipula que o dossiê a ser apresentado nos procedimentos para concessão de certidão nos casos de transferência de direitos de uso do solo antes de 1º de agosto, em que o cessionário possua apenas a certidão original do cedente, deve incluir:

- Pedido de registo de alterações de terrenos e bens a eles associados, de acordo com o Formulário n.º 11/DK.

- Certificado original emitido.

- Os documentos relativos à transferência de direitos de uso da terra e bens a ela vinculados devem conter as assinaturas completas do cedente e do cessionário (o contrato não precisa ser autenticado em cartório ou certificado, mas deve conter as assinaturas completas de todas as partes).

Etapa 2: Enviar candidatura

Método 1: Famílias e indivíduos devem apresentar solicitações ao Comitê Popular da comuna, bairro ou cidade onde o terreno está localizado, se necessário.

Método 2: Os usuários de terras podem apresentar a documentação no departamento de atendimento único da localidade ou na filial do cartório de registro de terras do distrito, município ou cidade da província onde a terra está localizada, ou no cartório de registro de direitos de uso da terra para locais onde não haja filial do cartório de registro de terras.

Etapa 3: Receber documentos e processar solicitações

O cartório de registro de imóveis deverá notificar o cedente por escrito e afixar a notificação na sede do Comitê Popular da comuna, bairro ou cidade onde o terreno está localizado, informando os procedimentos para a emissão do Certificado ao cessionário.

Caso o endereço do cedente seja desconhecido para fins de notificação, o Cartório de Registro de Imóveis publicará o aviso nos meios de comunicação locais por 3 edições consecutivas (o custo da publicação do aviso será pago pela pessoa que solicitar a certidão).

Após 30 dias da data da notificação ou da primeira publicação nos meios de comunicação locais, se o cedente não apresentar a certidão emitida, esta será cancelada. O cartório de registro de imóveis deverá elaborar um dossiê para submeter à autoridade competente, a fim de concluir o procedimento e emitir simultaneamente uma nova certidão ao cessionário.

Caso haja um pedido de resolução de disputa, o Cartório de Registro de Imóveis orientará as partes a submeterem o pedido ao órgão estatal competente para resolver a disputa de acordo com as normas vigentes.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm