Posso obter um livro vermelho se comprar um terreno com um documento manuscrito?

(Dan Tri) - A partir de 1º de agosto, a Lei de Terras de 2024 estipula que, na transferência de bens imóveis, o contrato deve ser notarizado ou autenticado, exceto no caso previsto na Cláusula 2, Artigo 129 do Código Civil de 2015.

A compra e venda de terras (transferência) por documento manuscrito é uma transação de transferência de direitos de uso da terra, mas o contrato não é autenticado em cartório nem certificado de acordo com a lei.

Muitas pessoas temem que terrenos transacionados por meio de documentos manuscritos não recebam certificados de direito de uso da terra. Na verdade, existem dois casos diferentes de transações e diferentes maneiras de tratá-las.

Terra transferida de 1º de agosto até o presente

A Cláusula 3, Artigo 27 da Lei de Terras de 2024 estipula que os contratos de transferência, doação, hipoteca e contribuição de capital usando direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra devem ser notarizados ou certificados, exceto no caso especificado no Ponto b desta Cláusula.

Assim, exceto nos casos em que um ou mais cedentes sejam organizações empresariais imobiliárias, não é necessária autenticação ou reconhecimento de firma.

Entretanto, a Cláusula 2, Artigo 129 do Código Civil de 2015 estipula que para contratos que não são notarizados ou certificados, mas uma ou mais partes cumpriram pelo menos 2/3 das obrigações do contrato, a pedido de uma ou mais partes, o Tribunal emitirá uma decisão reconhecendo a validade do contrato.

No entanto, solicitar ao tribunal o reconhecimento da validade de um contrato de transferência não autenticado ou notarizado leva mais tempo e é mais complicado do que se as partes realizassem a notarização ou autenticação. Por outro lado, não autenticar o contrato acarreta um alto risco de disputas judiciais.

Portanto, a transferência de direitos de uso da terra por documento manuscrito só é válida se a transferência ocorrer antes de 1º de agosto.

Exemplo de certificado de direito de uso da terra (Foto: IT).

Terra transferida antes de 1º de agosto

Para transações antes de 1º de agosto, haverá dois casos: terrenos que receberam certificados e terrenos que não receberam certificados de direitos de uso da terra.

O primeiro é o caso de compra e venda de terras sem livro vermelho.

A Cláusula 5, Artigo 137 da Lei de Terras de 2024 estipula que as famílias e os indivíduos que estão usando terras e têm um dos tipos de documentos especificados nas Cláusulas 1, 2, 3 e 4 deste Artigo, nos quais o nome de outra pessoa está registrado, acompanhado de documentos sobre a transferência de direitos de uso da terra, mas antes de 1º de agosto, não realizaram procedimentos para transferência de direitos de uso da terra de acordo com as disposições da lei e que a terra não está em disputa, devem receber um certificado de direitos de uso da terra e propriedade de ativos vinculados à terra; e cumprir obrigações financeiras de acordo com as disposições da lei.

Assim, se a transferência foi feita na prática (uma parte paga, a outra parte entrega o terreno, mas ainda não mudou o nome), não é necessário realizar os procedimentos de transferência de direitos de uso da terra, mas sim os procedimentos de registro e emissão do primeiro certificado.

A agência que receber o pedido de emissão do primeiro certificado não exigirá que o cessionário apresente um contrato ou documento de transferência autenticado ou autenticado em cartório, conforme prescrito.

No caso de utilização de terreno transferido por meio de documento manuscrito e de se desejar obter um certificado, o cessionário deverá preparar os documentos e seguir os procedimentos previstos na Cláusula 1, Artigo 42 do Decreto 101/2024.

A segunda é comprar e vender terras com livros vermelhos.

A Cláusula 2, Artigo 42 do Decreto 101/2024 estipula que, no caso em que uma pessoa esteja usando a terra devido a uma transferência antes de 1º de agosto, e o cessionário tenha apenas um certificado do cedente ou um contrato ou documentos sobre a transferência conforme prescrito, o cessionário deve apresentar um requerimento para um certificado e documentos sobre os direitos de uso da terra existentes para obter um novo certificado.

O processo de concessão de novos certificados de direito de uso da terra inclui 4 etapas.

Etapa 1: Preparar documentos

O artigo 42, n.º 2, do Decreto 101/2024 prevê que o processo a apresentar na realização dos procedimentos de concessão de certificado nos casos de transmissão de direitos de uso da terra antes de 1 de agosto, em que o cessionário apenas possua o certificado original do cedente, deve incluir:

- Pedido de registro de alterações em terras e bens vinculados a terras, conforme o Formulário nº 11/DK.

- Certificado original emitido.

- Documentos sobre a transferência de direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra devem ter as assinaturas completas do cedente e do cessionário (o contrato não precisa ser autenticado em cartório ou certificado, mas deve ter as assinaturas completas de todas as partes).

Etapa 2: Enviar inscrição

Método 1: Famílias e indivíduos enviam solicitações ao Comitê Popular da comuna, distrito ou cidade onde a terra está localizada, se necessário.

Método 2: Os usuários da terra podem enviar o pedido ao departamento de balcão único da localidade ou à filial do cartório de registro de terras do distrito, cidade, vila ou província onde a terra está localizada ou ao cartório de registro de direitos de uso da terra para locais onde a filial do cartório de registro de terras não foi estabelecida.

Etapa 3: Receber documentos e processar solicitações

O cartório de registro de terras deverá notificar o cedente por escrito e afixá-lo na sede do Comitê Popular da comuna, distrito ou cidade onde a terra está localizada sobre os procedimentos para concessão de um Certificado ao cessionário.

Caso o endereço do cedente seja desconhecido para notificação, o Cartório de Registro de Imóveis publicará o aviso nos meios de comunicação locais por 3 edições consecutivas (o custo da publicação do aviso será pago pela pessoa que solicitar o certificado).

Após 30 dias da data da notificação ou da primeira publicação na mídia local, caso o cedente não apresente o certificado emitido, este será cancelado. O cartório de registro de imóveis deverá elaborar um dossiê para ser submetido à autoridade competente para que esta decida pelo cancelamento do certificado emitido, neste caso, para concluir o procedimento e, simultaneamente, emitir um novo certificado ao cessionário.

Caso haja solicitação de resolução de disputa, o Cartório de Registro de Imóveis orientará as partes a submeterem a solicitação ao órgão estadual competente para resolver a disputa de acordo com os regulamentos.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm