O que o Banco do Estado diz sobre "não emprestar dinheiro para comprar casas no futuro"?

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Recentemente, muitas empresas imobiliárias expressaram preocupações sobre regulamentações relacionadas a empréstimos imobiliários.

Especificamente, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, disse que ele e as empresas imobiliárias estão muito preocupados com as disposições do Ponto a, Cláusula 11, Artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN (alterada e complementada pela Circular 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Os negócios imobiliários acabaram de passar por um ano cheio de flutuações e dificuldades.

De acordo com essa regulamentação, para empréstimos garantidos por imóveis para pessoas físicas comprarem casas, incluindo casas comerciais, os bancos só podem emprestar a pessoas físicas para comprar casas que já tenham sido concluídas e entregues, ou seja, casas disponíveis.

Assim, a Circular 22/2023/TT-NHNN não permite que bancos emprestem a pessoas físicas para a compra de imóveis comerciais inacabados para entrega (ou seja, imóveis comerciais formados no futuro) garantidos (hipotecados) pela própria casa. Portanto, pessoas físicas que desejam obter crédito para comprar imóveis comerciais formados no futuro terão que implementar outras medidas de garantia ou garantir com outros ativos.

Sobre esse conteúdo, em 31 de janeiro, o Banco do Estado respondeu.

De acordo com o Banco do Estado, a Circular 41/2016/TT-NHNN (alterada e complementada pela Circular 22/2023/TT-NHNN) que regulamenta o índice de adequação de capital dos bancos comerciais (BCs) e agências bancárias estrangeiras não é um documento que orienta as operações de concessão de crédito das instituições de crédito.

A Cláusula 10, Artigo 2º da Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: "Um empréstimo garantido por imóvel é um empréstimo a uma pessoa física ou jurídica para adquirir um imóvel, realizar um projeto imobiliário e é garantido pelo próprio imóvel, o projeto imobiliário formado a partir do empréstimo de acordo com as disposições da lei sobre transações garantidas".

O Banco do Estado afirma que a Circular 22/2023/TT-NHNN não altera nem complementa este conteúdo. Organizações e indivíduos que precisam comprar uma casa e garantir (hipoteca) esta futura casa aplicarão um coeficiente de risco de 30% a 120%, dependendo do índice de garantia (LTV) calculado pela relação entre o saldo do empréstimo e o valor da garantia; caso não haja informação sobre o índice LTV, o coeficiente de risco é de 150%.

Empréstimos para compra de moradia social não precisam atender à condição de que a casa esteja pronta para entrega.

De acordo com o Banco do Estado, a Cláusula 11, Artigo 2º da Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: "Um empréstimo hipotecário residencial é um empréstimo garantido por imóveis para pessoas físicas comprarem uma casa. Atender integralmente às seguintes condições: a fonte de pagamento da dívida não é a fonte de renda de aluguel gerada pelo empréstimo; a casa foi concluída de acordo com o contrato de compra da casa.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Uma área de habitação social no Distrito 12 (HCMC)

Bancos e agências bancárias estrangeiras têm plenos direitos legais para lidar com casas hipotecadas quando os clientes não conseguem pagar dívidas de acordo com as disposições da lei sobre transações garantidas.

A casa formada a partir deste empréstimo hipotecário deve ser avaliada de forma independente (avaliada por terceiros ou por um departamento independente do departamento de aprovação de crédito do banco ou agência bancária estrangeira) com o princípio da prudência (o preço não é superior ao preço de mercado no momento da aprovação do empréstimo) de acordo com os regulamentos do banco ou agência bancária estrangeira".

Enquanto isso, a Cláusula 1, Artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN estipula: "1. Alterar e complementar a Cláusula 11, Artigo 2 da seguinte forma: "11. Um empréstimo hipotecário residencial é um empréstimo garantido por imóveis para indivíduos comprarem uma casa, incluindo um empréstimo garantido por imóveis para indivíduos comprarem uma casa que atenda às seguintes condições: a fonte de dinheiro para pagar a dívida não é a fonte de dinheiro para alugar a casa formada pelo empréstimo; a casa foi concluída para entrega de acordo com o contrato de compra e venda da casa.

Os bancos e as agências bancárias estrangeiras têm plenos direitos legais para lidar com casas hipotecadas quando os clientes não conseguem pagar as dívidas, de acordo com as disposições da lei sobre transações garantidas e da lei sobre habitação.

A casa formada a partir deste empréstimo hipotecário deve ser avaliada de forma independente (avaliada por terceiros ou por um departamento independente do departamento de aprovação de crédito do banco ou agência bancária estrangeira) com o princípio da prudência (o valor não é superior ao preço de mercado no momento da aprovação do empréstimo) de acordo com os regulamentos do banco ou agência bancária estrangeira...".

Para empréstimos para compra de habitação social, compra de casas no âmbito dos programas e projetos de apoio do Governo , não é necessário cumprir a condição de que a casa esteja concluída para entrega e tenha um coeficiente de risco menor do que outros empréstimos hipotecários para habitação, de apenas 20 a 50%, a fim de implementar a política do Governo de incentivo à habitação social.

A condição de casa concluída, prevista no contrato de compra de imóvel, só se aplica a empréstimos hipotecários residenciais (que estão sujeitos a uma ponderação de risco menor do que outros empréstimos garantidos por imóveis).

Banco do Estado

Para empréstimos hipotecários residenciais, incluirá: empréstimos hipotecários residenciais para comprar casas que atendam às condições prescritas, incluindo a condição de conclusão para entrega, e empréstimos para comprar habitação social, comprar casas no âmbito dos programas e projetos de apoio do Governo.

O coeficiente de risco aplicado aos empréstimos hipotecários dependerá de cada tipo de empréstimo, variando de 20% a 100%, dependendo do índice LTV e do índice de renda (DSC). Para empréstimos destinados à compra de moradias sociais, como os que contemplam programas e projetos de apoio do Governo, não é necessário atender à condição de a casa estar pronta para entrega, e o coeficiente de risco é menor do que o de outros empréstimos hipotecários, de apenas 20% a 50%, para implementar a política governamental de incentivo à moradia social.

De acordo com o Banco do Estado, a condição de uma casa concluída em um contrato de compra de casa só se aplica a empréstimos hipotecários residenciais (que estão sujeitos a um coeficiente de risco menor do que outros recebíveis garantidos por imóveis).

Caso uma organização ou indivíduo tenha necessidade de construir ou comprar uma futura casa e hipotecar a futura casa, será um caso de empréstimo garantido por imóvel, conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN e o coeficiente de risco correspondente será aplicado conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41/2016/TT-NHNN.

"Portanto, esta regulamentação não restringe os direitos de organizações e indivíduos de comprarem moradias futuras e não é contrária às regulamentações atuais (Direito Civil, Lei da Habitação, Lei de Negócios Imobiliários, Lei de Investimentos de 2020, Lei das Instituições de Crédito de 2024)", declarou o Banco do Estado.

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