O que diz o Banco Central sobre "não emprestar dinheiro para a compra de casas para o futuro"?

Recentemente, muitas empresas do setor imobiliário expressaram preocupação com as regulamentações relacionadas às condições dos empréstimos imobiliários.

Especificamente, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que ele e outras empresas do setor imobiliário estão muito preocupados com a regulamentação contida no ponto a, cláusula 11, artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN (alterada e complementada pela Circular 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — O setor imobiliário acaba de passar por um ano turbulento e desafiador.

De acordo com essa regulamentação, para empréstimos com garantia imobiliária concedidos a pessoas físicas para a compra de imóveis residenciais, incluindo imóveis comerciais, os bancos só podem emprestar para a compra de imóveis concluídos e prontos para morar, ou seja, imóveis prontos para ocupação imediata.

Portanto, a Circular 22/2023/TT-NHNN não permite que os bancos concedam empréstimos a pessoas físicas para a compra de imóveis comerciais inacabados (ou seja, imóveis comerciais em construção) com garantia hipotecária. Assim, pessoas físicas que desejam obter crédito para a compra de imóveis comerciais em construção devem implementar outras medidas de garantia ou oferecer garantias na forma de outros ativos.

A respeito desse assunto, o Banco Estatal do Vietnã emitiu uma resposta em 31 de janeiro.

Segundo o Banco Estatal do Vietname, a Circular 41/2016/TT-NHNN (alterada e complementada pela Circular 22/2023/TT-NHNN), que regulamenta o rácio de adequação de capital dos bancos comerciais e das sucursais de bancos estrangeiros, não é um documento que orienta as operações de concessão de crédito das instituições de crédito.

A cláusula 10, artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: "Empréstimos garantidos por imóveis são empréstimos concedidos a pessoas físicas e jurídicas para a aquisição de imóveis ou a execução de projetos imobiliários, e são garantidos pelo imóvel ou projeto imobiliário resultante do empréstimo, em conformidade com as disposições da lei sobre transações garantidas."

O Banco Estatal do Vietnã afirma que a Circular 22/2023/TT-NHNN não altera nem complementa este conteúdo. Organizações e indivíduos que desejam adquirir um imóvel e garantir (hipotecar) essa futura construção deverão aplicar uma ponderação de risco de 30% a 120%, dependendo da relação empréstimo-valor (LTV), calculada como a razão entre o saldo devedor do empréstimo e o valor da garantia; nos casos em que a relação LTV não estiver disponível, a ponderação de risco será de 150%.

Para contrair um empréstimo para comprar habitação social, não é necessário cumprir a condição de que a casa esteja concluída e entregue.

Segundo o Banco Estatal do Vietname, a Cláusula 11, Artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: "Um empréstimo hipotecário é um empréstimo garantido por um imóvel a um indivíduo com o objetivo de adquirir uma casa." As seguintes condições devem ser atendidas: a fonte dos fundos para o reembolso não pode ser a renda de aluguel gerada pelo empréstimo; e a casa deve ser concluída de acordo com o contrato de compra e venda.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Um complexo habitacional social no Distrito 12 (Cidade de Ho Chi Minh)

Os bancos e filiais de bancos estrangeiros têm plenos direitos legais para apreender bens hipotecados quando os clientes não conseguem pagar suas dívidas, de acordo com a lei sobre transações garantidas.

O imóvel adquirido por meio deste empréstimo hipotecário deve ser avaliado de forma independente (por uma terceira parte ou por um departamento independente do departamento de aprovação de crédito do banco ou filial do banco estrangeiro) com uma avaliação prudencial (o preço não deve exceder o preço de mercado no momento da aprovação do empréstimo), conforme estipulado pelo banco ou filial do banco estrangeiro.

Entretanto, a Cláusula 1, Artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN estipula: "1. Alterar e complementar a Cláusula 11, Artigo 2, da seguinte forma: "11. Empréstimos hipotecários são empréstimos garantidos por imóveis concedidos a pessoas físicas para a compra de casas, incluindo empréstimos garantidos por imóveis concedidos a pessoas físicas para a compra de casas que atendam às seguintes condições: a fonte de pagamento não seja a renda de aluguel gerada pelo empréstimo; a casa tenha sido concluída e esteja pronta para entrega de acordo com o contrato de compra e venda do imóvel.

Os bancos e suas filiais têm plena autoridade legal para apreender bens hipotecados quando os clientes não conseguem pagar suas dívidas, de acordo com as leis sobre transações garantidas e leis imobiliárias.

O imóvel adquirido por meio deste empréstimo hipotecário deve ser avaliado de forma independente (por uma empresa terceirizada ou por um departamento independente do departamento de aprovação de crédito do banco ou filial do banco estrangeiro) segundo o princípio da prudência (o valor não deve exceder o preço de mercado na data da aprovação do empréstimo), conforme estipulado pelo banco ou filial do banco estrangeiro.

Para empréstimos destinados à compra de habitações sociais ou habitações no âmbito de programas e projetos de apoio governamental , não existe a exigência de que a casa esteja concluída e pronta para entrega, e o coeficiente de risco é inferior ao de outros empréstimos hipotecários para habitação, situando-se entre 20% e 50%, de forma a implementar a política governamental de incentivo à habitação social.

A condição de que a casa esteja concluída de acordo com o contrato de compra e venda aplica-se apenas a empréstimos hipotecários para habitação própria (que estão sujeitos a uma ponderação de risco menor em comparação com outros créditos garantidos por imóveis).

Banco Estatal do Vietnã

Os empréstimos hipotecários para habitação incluirão: empréstimos hipotecários para a compra de imóveis elegíveis, incluindo a condição de conclusão e entrega; e empréstimos para a compra de habitação social ou habitação ao abrigo de programas e projetos de apoio governamental.

A ponderação de risco aplicada aos empréstimos hipotecários para habitação varia consoante o tipo de empréstimo, oscilando entre 20% e 100%, dependendo da relação empréstimo-valor (LTV) e da ponderação de risco distributivo (DSC). Para empréstimos destinados à aquisição de habitação social ou habitação no âmbito de programas e projetos de apoio governamental, que não exigem que a casa esteja concluída e pronta a ser entregue, a ponderação de risco é inferior à de outros empréstimos hipotecários para habitação, variando entre 20% e 50%, em consonância com a política governamental de incentivo à habitação social.

Segundo o Banco Estatal do Vietname, a condição de que a casa deve ser concluída conforme o contrato de compra e venda aplica-se apenas a empréstimos hipotecários garantidos por imóveis (que estão sujeitos a uma ponderação de risco menor em comparação com outros créditos garantidos por imóveis).

Nos casos em que organizações ou indivíduos necessitem construir ou adquirir habitações em construção e hipotecá-las, estas se enquadrarão na categoria de empréstimos garantidos por imóveis, conforme estipulado na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN, e o coeficiente de risco correspondente será aplicado, conforme estipulado na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41/2016/TT-NHNN.

"Portanto, este regulamento não restringe o direito de organizações e indivíduos de adquirirem imóveis em construção, nem contradiz as normas vigentes (Código Civil, Lei da Habitação, Lei de Negócios Imobiliários, Lei de Investimentos de 2020, Lei das Instituições de Crédito de 2024)", declarou o Banco Central do Vietnã.

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