Paradoxo do mercado imobiliário vietnamita: estrutura de produto irracional

Um relatório recente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) mostra que o mercado imobiliário apresentou mudanças positivas no primeiro semestre de 2025, com uma taxa de crescimento de 9,1% em comparação com o final de 2024. Embora ainda existam muitas dificuldades, essa recuperação abre novas oportunidades para o mercado.

"Pirâmide invertida"

A HoREA avaliou que o nível de dificuldade no mercado tende a diminuir, em parte graças à conclusão e implementação de mecanismos, políticas e regulamentações legais.

O ano de 2025 é considerado crucial, preparando o terreno para um período de desenvolvimento mais estável e saudável do mercado imobiliário a partir do segundo semestre de 2026, quando o atraso entre a formulação de políticas e a implementação de projetos começará a surtir efeito.

No entanto, o relatório também apontou um paradoxo preocupante: a atual estrutura do mercado imobiliário está seriamente desequilibrada. De 2024 até o primeiro semestre de 2025, quase todos os projetos lançados no mercado são de imóveis de alto padrão.

"Esse método de desenvolvimento é como uma pirâmide invertida, onde o 'topo' é enorme, enquanto a 'base' - habitação acessível e habitação social - é muito pequena, insuficiente para atender às necessidades da maioria das pessoas", enfatizou o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA.

Especificamente, no primeiro semestre de 2025, todo o país conta com 4 novos projetos de habitação comercial elegíveis para captação de recursos, totalizando 3.353 apartamentos de luxo, com um valor estimado em 10,239 bilhões de VND. Enquanto isso, a construção de moradias sociais permanece praticamente estagnada. A área construída de moradias sociais é de apenas 205.000 m², equivalente a 4.100 apartamentos, representando apenas cerca de 11,7% da meta de 35.000 apartamentos para o período de 2021 a 2025, e ainda muito aquém da meta de 100.000 apartamentos até 2030.

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — Um projeto imobiliário acaba de ter seus problemas legais resolvidos na cidade de Ho Chi Minh.

Existem 143 projetos aguardando resolução.

Embora haja escassez de moradias acessíveis, os preços dos imóveis continuam subindo. Os preços de apartamentos de luxo em 2024 dispararam para 90 milhões de VND/m², o que significa que cada apartamento desse tipo custa, em média, 9,7 bilhões de VND – um valor muito acima da capacidade de pagamento da maioria das pessoas de renda média.

Além disso, existe outro obstáculo: as questões legais. De 2015 a 2023, até 86 projetos de habitação comercial na cidade de Ho Chi Minh foram suspensos ou não puderam ser implementados, representando mais de 62% do total de projetos, numa área de quase 1.000 hectares e com mais de 54.000 apartamentos. No total, a cidade tem atualmente 220 projetos com problemas legais em diferentes instâncias.

Embora 77 projetos tenham sido resolvidos, 143 ainda aguardam conclusão. Segundo a HoREA, isso não só desperdiça recursos fundiários e reduz a receita orçamentária, como também contribui para a escassez de oferta, dificultando a contenção dos preços dos imóveis no curto prazo.