É preciso eliminar os obstáculos ao financiamento imobiliário para compradores de imóveis.
Assim, todos os anos o Primeiro-Ministro emite uma decisão sobre taxas de juros preferenciais de 4,8% ao ano para empréstimos destinados à compra ou arrendamento de habitações sociais no Banco de Políticas Sociais do Vietname. O Governador do Banco Estatal também emitiu uma decisão sobre taxas de juros preferenciais de 4,8% a 5% ao ano para empréstimos destinados à compra ou arrendamento de habitações sociais em bancos comerciais designados pelo Banco Estatal.
No entanto, muitas pessoas acreditam que, recentemente, a maioria dos compradores de habitação social não conseguiu obter empréstimos com juros subsidiados, tendo que recorrer a empréstimos comerciais com taxas de juros em torno de 9% ao ano. O motivo é que a Lei de Habitação de 2014 ainda não autorizou as instituições de crédito designadas pelo Estado a concederem empréstimos com juros subsidiados a famílias e indivíduos para a compra ou arrendamento de habitações sociais.
Além disso, a Comissão Permanente da Assembleia Nacional ainda não destinou verbas do orçamento estadual para refinanciar e subsidiar as taxas de juros do Banco de Política Social e de quatro bancos comerciais designados pelo Banco do Estado. Por esse motivo, os compradores de imóveis encontram dificuldades para obter crédito com juros subsidiados e precisam recorrer a empréstimos comerciais com taxas de juros em torno de 9% ao ano.
Empréstimos com condições favoráveis são um fator importante que promove o desenvolvimento de habitações sociais.
Além disso, apenas os casos de saldo devedor preferencial para a aquisição de habitações sociais e comerciais com valor inferior a 1,05 bilhão de VND, no âmbito do pacote de crédito preferencial de 30 trilhões de VND, conforme a Resolução 02/NQ-CP de 7 de janeiro de 2013 do Governo , continuarão a ter taxas de juros preferenciais. Contudo, na prática, muitos empreendimentos de habitação social apresentam preços de venda bastante elevados em comparação com o valor mencionado, e mesmo alguns empreendimentos em boas localizações têm preços de venda apenas ligeiramente inferiores aos dos empreendimentos de habitação comercial.
Diante das questões levantadas, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh submeteu recentemente um documento ao Governo e à Comissão Permanente da Assembleia Nacional para que seja considerada a apresentação, pela Assembleia Nacional, de um suplemento à Resolução nº 29/2021/QH15 da Assembleia Nacional, de 28 de julho de 2021, sobre o plano de investimento público de médio prazo para o período de 2021-2025, com o objetivo de alocar despesas de recapitalização para o Banco de Política Social e subsídios de taxas de juros para bancos comerciais designados pelo Banco Central, a fim de implementar empréstimos preferenciais para habitação social de agora até 2025 e atingir a meta de desenvolver 1 milhão de unidades habitacionais sociais no período de 2021-2020.
Além das taxas de juros para compradores de imóveis, o Projeto para desenvolver 1 milhão de unidades habitacionais sociais ainda enfrenta alguns problemas, especificamente, entre os 100 projetos de habitação social e para trabalhadores licenciados para construção, apenas 24 projetos são elegíveis para empréstimos, com uma necessidade total de capital de quase 12,5 trilhões de VND.
Embora muitas localidades tenham considerado o investimento no desenvolvimento de habitações sociais para trabalhadores de baixa renda como um item de investimento em fontes de capital de médio e longo prazo, diversos novos problemas surgem na implementação dos projetos. Entre eles, destacam-se a questão da disponibilidade de terrenos para a execução dos projetos, a busca por investidores e a desapropriação dos mesmos.
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Para remover gradualmente os obstáculos à promoção do desenvolvimento de habitações sociais, nos últimos tempos, as agências competentes têm registado e assimilado ativamente as questões legais, ajustando-as à realidade prática. Por exemplo, no que diz respeito às políticas de apoio a pessoas de baixos rendimentos, segundo o Ministério da Construção, existem atualmente dois programas de crédito para apoiar compradores e inquilinos de habitações sociais.
O primeiro programa consiste em um pacote de empréstimos preferenciais, conforme a Resolução nº 11/2022 do Governo e a Resolução nº 43/2022/QH15 da Assembleia Nacional, disponibilizado pelo Banco de Políticas Sociais para que indivíduos e famílias possam comprar, arrendar ou optar pela compra de moradias sociais, moradias para trabalhadores, construir novas casas ou renovar e reparar imóveis, de acordo com a política de habitação social. O capital máximo total dos empréstimos deste programa é de 15 trilhões de VND.
Os problemas da habitação social estão sendo gradualmente resolvidos.
Segundo o relatório do Banco de Políticas Sociais do Vietnã, considerando a fonte de capital de 15 trilhões de VND para empréstimos habitacionais sociais, conforme estipulado no Decreto 100/2015 do Programa de Recuperação, em 16 de agosto de 2023, a dívida pendente do Banco de Políticas Sociais do Vietnã havia atingido 7,351 trilhões de VND, com cerca de 19.900 clientes.
O segundo programa está de acordo com a Resolução nº 33/2023 do Governo. Esta Resolução prevê uma solução para um pacote de crédito de 120 bilhões de VND com o objetivo de apoiar o capital necessário para a implementação do Projeto de construção de 1 milhão de apartamentos de habitação social.
Este pacote de crédito será desembolsado no período de 2023 a 2030, sendo os beneficiários investidores (para impulsionar a oferta) e clientes individuais que contraem empréstimos para comprar ou arrendar habitações sociais (para apoiar a procura), com taxas de juro durante o período preferencial 1,5% a 2% inferiores às taxas de juro médias dos bancos comerciais.
O Ministério da Construção também afirmou que está em estreita coordenação com o Banco Estatal do Vietnã, o Banco de Políticas Sociais do Vietnã, ministérios, agências e localidades para incentivar e orientar a implementação dos pacotes de crédito mencionados.
Em particular, no que diz respeito à questão da redução dos preços das habitações sociais, o Ministério da Construção afirmou que o Governo está atualmente a receber e a rever o projeto de Lei da Habitação (alterado).
Assim, o Artigo 84 do projeto estipula a determinação dos preços de aluguel, compra parcelada e venda de habitações sociais da seguinte forma: O preço de venda é determinado com base no cálculo de todos os custos para recuperar o capital investido na construção das habitações, incluindo indenizações, apoios, custos de reassentamento e custos de investimento para a construção de sistemas de infraestrutura técnica (se houver) no âmbito do projeto...
A margem de lucro padrão é de 10% para a área de construção de habitações sociais, excluindo incentivos do Estado e taxas de manutenção que o comprador deve pagar de acordo com a legislação. O preço de compra do arrendamento é determinado pelo preço de venda e não inclui as taxas de manutenção da habitação que o comprador deve pagar de acordo com as disposições da Lei da Habitação. O valor do aluguel é acordado entre o investidor e o arrendatário.
O artigo 82 do projeto de lei também estipula incentivos para investidores em projetos de construção de habitações sociais, especificamente: isenção de taxas de uso do solo, aluguel do terreno, incentivos fiscais de acordo com as leis tributárias, incentivos para área de terreno ou área comercial e não ter que considerá-los nos preços das habitações sociais...
Uma vez aprovadas as regulamentações acima, isso incentivará os investidores a participarem do mercado de desenvolvimento de habitações sociais, garantindo assim que o preço desse tipo de moradia seja mais acessível, para que pessoas de baixa renda tenham a oportunidade de escolher.
Segundo o Ministério da Construção, até o momento, localidades em todo o país concluíram a construção de 181 projetos de habitação social, totalizando cerca de 94.390 apartamentos e uma área construída de 4,8 milhões de m². Outras 291 localidades continuam em fase de implementação, com previsão de construção de aproximadamente 271.500 apartamentos e uma área construída de cerca de 14.520.000 m².
Além disso, 11 localidades anunciaram uma lista de 24 projetos elegíveis para receber um pacote de crédito preferencial de 120 trilhões de VND, com uma demanda de empréstimo de cerca de 12,4 trilhões de VND.
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