A habitação social enfrenta uma situação paradoxal de escassez e, ao mesmo tempo, de "disponibilidade".

Dificuldade sobre dificuldade

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que, desde 2018, a oferta de moradias vem sofrendo um declínio acentuado. O número de novos projetos habitacionais aprovados está cada vez mais limitado. Enquanto isso, estima-se que 1.200 projetos, avaliados em cerca de 30 bilhões de dólares, enfrentam dificuldades de implementação. Desde o final de 2022, apenas cerca de 500 projetos foram concluídos.

Desde 2018, a oferta de moradias tem apresentado uma tendência de queda acentuada. (Foto: baochinhphu)

A oferta limitada de moradias, a grave escassez de habitações acessíveis e os altos custos em todas as etapas de implementação de projetos fazem com que os preços dos imóveis, especialmente apartamentos em grandes cidades, aumentem continuamente e não mostrem sinais de desaceleração. A habitação social é praticamente a única oportunidade para a realização do sonho da casa própria para a maioria das pessoas.

Nos últimos tempos, o Estado tem envidado muitos esforços na implementação de políticas para atrair empresas a participar no desenvolvimento de habitações sociais, melhorando a oferta deste segmento. Contudo, estas políticas ainda apresentam muitas lacunas, falta de sincronização, criando diversos obstáculos que dificultam o acesso dos investidores ao setor das habitações sociais.

No evento de anúncio do relatório do 3º trimestre de 2023 da VARS, o Sr. Nguyen Hoang Nam, membro do Grupo de Trabalho de Pesquisa de Mercado da VARS e Diretor Geral da G-Home, afirmou que o mecanismo legal relacionado à habitação social é muito complexo. A solicitação de uma licença de construção também é demorada, ainda mais do que a de um projeto de habitação comercial. Para obter uma licença de construção, os incorporadores de habitação social precisam de pelo menos dois anos para concluir os procedimentos.

Assim, embora a legislação atual ofereça incentivos para que projetos de habitação social sejam isentos de taxas de uso do solo, antes disso, esses projetos ainda precisam passar por uma avaliação do terreno – que ainda enfrenta muitos problemas e controvérsias relacionados aos métodos de avaliação. Ao mesmo tempo, os investidores não podem deduzir, mas ainda precisam pagar o M3 (o valor do pagamento em dinheiro ao orçamento do Estado proposto pelo investidor nos documentos da licitação, além das obrigações do investidor para com o orçamento do Estado, de acordo com a legislação vigente). Além disso, os investidores ainda precisam pagar antecipadamente para a limpeza do terreno. Esse valor será então deduzido de outros projetos ou compensado com o preço do terreno.

Sem mencionar que, após 2 anos de procedimentos de investimento, o projeto de habitação social leva cerca de mais 2 anos para ser construído e as casas entregues aos clientes. Depois disso, o investidor ainda precisa reservar um mínimo de 20% da área da habitação social para aluguel e só pode vender após 5 anos de uso.

Esse processo dura até 9 anos, após os quais o projeto é auditado. E somente após a conclusão da auditoria, a empresa receberá um lucro fixo de 10%. Enquanto isso, durante todo o processo de implementação do projeto, a própria empresa não tem certeza de quais despesas serão registradas como razoáveis ​​e válidas, e quais taxas não serão pagas ou serão rejeitadas. Portanto, as empresas de habitação social estão sempre em um estado de "sorte ou azar", como em um "jogo de azar".

As dificuldades não param por aí; o acesso a capital também é um grande obstáculo para os investidores. Segundo pesquisas, na maioria dos projetos imobiliários investidos e construídos no Vietnã, o capital do proprietário representa cerca de 20%, 30% são obtidos de clientes e até 50% dependem de instituições de crédito. No entanto, houve casos em que investidores tiveram dificuldade em acessar empréstimos devido à falta de garantias, simplesmente porque "o terreno para o desenvolvimento de projetos de habitação social é avaliado em 0 VND" devido ao incentivo da isenção de taxas de uso da terra. Nesse momento, os incentivos não se concretizam, apenas dificuldades invisíveis para as empresas.

Existem muitas dificuldades, obstáculos e deficiências, o que torna muito difícil para o projeto construir 1 milhão de unidades habitacionais sociais para atingir sua meta estabelecida.

As pessoas que querem comprar não podem comprar.

As dificuldades no processo de implementação tornaram a oferta no mercado cada vez mais escassa, mas o mercado ainda apresenta um fenómeno de escassez e de habitações sociais não vendidas. Embora a procura por habitação social seja muito elevada e esteja a aumentar juntamente com a velocidade da urbanização e o crescente fosso entre a taxa de valorização imobiliária e o rendimento.

A habitação social é uma oportunidade para a maioria das pessoas terem um lugar para morar, mas atualmente enfrenta muitas dificuldades. (Foto: baochinhphu)

Com a taxa de urbanização atingindo 41,5% em 2022 e aumentando para cerca de 50% em 2030, o Vietnã precisa adicionar cerca de 70 milhões de metros quadrados de habitação urbana por ano. Segundo o Ministério da Construção , a demanda por moradias sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais em localidades no período de 2021 a 2030 é de aproximadamente 2.400.000 unidades.

Assim, mesmo que o projeto de construção de 1 milhão de unidades habitacionais sociais seja totalmente implementado, a oferta não será suficiente para atender à demanda. Enquanto isso, os números atuais mostram que ainda estamos longe da meta do projeto, embora todos os níveis, do central ao local, estejam fazendo grandes esforços para implementá-lo.

Segundo informações da pesquisa da VARS em áreas onde projetos de habitação social estão disponíveis para venda, muitos projetos registraram grande interesse e número de inscrições, esgotando quase todas as unidades logo após o lançamento no mercado. Já em algumas localidades com zonas de processamento de exportação e parques industriais com centenas de milhares de trabalhadores imigrantes, a situação apresentou-se "lenta", apesar de os projetos terem sido colocados à venda diversas vezes.

Em agosto passado, em um relatório enviado ao Ministério da Construção, o Comitê Popular da província de Bac Ninh afirmou que, embora a província tenha investido na construção de dezenas de milhares de casas para trabalhadores, parece que os trabalhadores da província não estão interessados ​​em comprá-las.

Assim, entre os 7 projetos de habitação para trabalhadores concluídos e parcialmente concluídos em Bac Ninh, que disponibilizam ao mercado cerca de 4.000 apartamentos prontos, o número de trabalhadores em parques industriais que se inscrevem para comprar casas é muito pequeno.

O relatório afirmou que, recentemente, os proprietários dos projetos anunciaram a venda de 1.681 unidades habitacionais para trabalhadores, mas muito poucas foram vendidas. Atualmente, 7 projetos ainda têm 1.324 unidades disponíveis.

Explicando o motivo, segundo o Sr. Nguyen Hoang Nam, a principal razão é que aqueles que precisam comprar não podem, enquanto a política é direcionada àqueles que não precisam comprar.

“A legislação sobre habitação social é muito rigorosa com os compradores. Muitas províncias só vendem para trabalhadores. Muitas províncias só vendem para trabalhadores em parques industriais. Algumas províncias só vendem para trabalhadores em parques industriais, mas apenas em um distrito específico. Além disso, a ligação entre os trabalhadores e a localidade nem sempre é forte”, explicou o Sr. Nam.

Portanto, para garantir a segurança social e evitar o fenômeno da escassez e da falta de moradias sociais, é necessário continuar pesquisando e promulgando mecanismos e políticas que incentivem a participação de empresas privadas no investimento em desenvolvimento habitacional social. Ao mesmo tempo, é preciso ampliar o número de beneficiários das políticas habitacionais, especialmente as de habitação social. Os critérios para se tornarem beneficiários de políticas de apoio à habitação social (aluguel, financiamento imobiliário, compra) precisam ser ajustados, simplificados e facilmente identificáveis, minimizando as exigências de documentos e procedimentos administrativos, como comprovação de situação habitacional, nível de renda, etc.

Além disso, é necessário mudar a forma de pensar o desenvolvimento de habitações sociais. Os projetos de habitação social precisam melhorar a qualidade, garantindo condições adequadas para que as pessoas vivam a longo prazo. Para melhorar a qualidade, mas ainda garantir preços razoáveis, os investidores devem obter lucros, e os projetos de habitação social devem ser desenvolvidos em escala apropriada.

As normas relativas aos beneficiários das políticas de habitação social também precisam ser alteradas para serem mais adequadas. A habitação social não se destina apenas aos ricos, mas também deve ser direcionada àqueles com rendimentos tributáveis, que possuem poupanças, mas não têm acesso a habitações comerciais com preços elevados. Isso porque, se as pessoas têm rendimentos muito baixos, famílias pobres ou em situação de quase pobreza, abaixo do nível de isenção do imposto de renda, significa que essas pessoas não têm dinheiro suficiente para cobrir suas despesas de subsistência, não possuem poupanças. Portanto, não podem comprar habitação social.

N.Giang

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html