A habitação social enfrenta uma situação paradoxal de escassez e "disponibilidade".

[anúncio_1]

Dificuldade após dificuldade

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que, desde 2018, a oferta de moradias tem diminuído drasticamente. O número de novos projetos imobiliários aprovados é cada vez mais limitado. Enquanto isso, estima-se que 1.200 projetos, avaliados em cerca de US$ 30 bilhões, estejam enfrentando dificuldades de implementação. Desde o final de 2022, apenas cerca de 500 projetos foram resolvidos.

Economia - Moradias sociais são escassas e não vendidas: qual é a solução? — Desde 2018, a oferta de moradias tem apresentado uma tendência de queda acentuada. (Foto: baochinhphu)

A oferta limitada de moradias, a grave escassez de moradias populares e os altos custos em todas as etapas da implementação dos projetos... fazem com que os preços dos imóveis, especialmente de apartamentos nas grandes cidades, aumentem continuamente e não mostrem sinais de parar. A moradia social é praticamente a única oportunidade para a realização do sonho de se estabelecer para a maioria das pessoas.

Nos últimos tempos, o Estado tem envidado grandes esforços na emissão de políticas para atrair empresas para o desenvolvimento de moradias sociais e melhorar a oferta de moradias sociais. No entanto, essas políticas ainda apresentam muitas deficiências e falta de consistência, criando muitos gargalos que dificultam o acesso de investidores a moradias sociais.

No evento de divulgação do relatório do 3º trimestre de 2023 da VARS, o Sr. Nguyen Hoang Nam, membro do Grupo de Trabalho de Pesquisa de Mercado da VARS e diretor geral da G-Home, afirmou que o mecanismo legal relacionado à habitação social é muito complexo. Solicitar uma licença de construção para um projeto também é demorado, ainda mais do que para um projeto de habitação comercial. Para "emitir" uma licença de construção, as construtoras de habitação social devem levar pelo menos 2 anos para concluir os procedimentos.

Assim, embora a regulamentação atual ofereça incentivos para que projetos de habitação social sejam isentos de taxas de uso do solo, antes disso, os projetos de habitação social ainda precisam "passar" pela avaliação do terreno – que ainda enfrenta muitos problemas e controvérsias relacionadas aos métodos de avaliação. Ao mesmo tempo, os investidores não podem deduzir, mas ainda precisam pagar M3 (o valor do pagamento ao orçamento do estado em dinheiro proposto pelo investidor nos documentos de licitação, além das obrigações do investidor com o orçamento do estado de acordo com a legislação vigente). Além disso, os investidores ainda precisam pagar antecipadamente para limpar o terreno. Esse valor será então deduzido de outros projetos ou compensado com o preço do terreno.

Além disso, após 2 anos de procedimentos de investimento, o projeto de habitação social leva cerca de mais 2 anos para ser construído e entregue aos clientes. Após esse período, o investidor ainda precisa reservar um mínimo de 20% da área de habitação social para aluguel nos projetos de habitação social, e só pode vendê-la após 5 anos de uso.

Esse processo dura até 9 anos, após os quais o projeto é auditado. Somente após a conclusão da auditoria, a empresa receberá um lucro fixo de 10%. Ao mesmo tempo, durante todo o processo de implementação do projeto, a própria empresa não tem certeza de quais despesas serão registradas como razoáveis e válidas, quais taxas não serão liquidadas ou serão rejeitadas. Portanto, a empresa que constrói moradias sociais está sempre em um estado de "sorte e azar", como em uma "aposta".

As dificuldades não param por aí; o acesso ao capital também é um grande obstáculo para os investidores. Segundo pesquisas, na maioria dos projetos imobiliários investidos e construídos no Vietnã, o capital do proprietário representa cerca de 20%, 30% é mobilizado de clientes e até 50% depende de instituições de crédito. No entanto, houve casos em que investidores tiveram dificuldade em obter empréstimos devido à falta de garantias, simplesmente porque "o terreno para o desenvolvimento de projetos de habitação social está avaliado em 0 VND" devido ao incentivo da isenção de taxas de uso do solo. Neste momento, os incentivos não estão à vista, apenas dificuldades invisíveis para as empresas.

Há muitas dificuldades, obstáculos e deficiências, fazendo com que pareça muito difícil atingir a meta estabelecida no projeto de construir 1 milhão de unidades habitacionais sociais.

Quem precisa comprar não pode comprar.

As dificuldades no processo de implementação tornaram a oferta no mercado cada vez mais escassa, mas o mercado ainda apresenta um fenômeno de escassez e de moradias sociais não vendidas. Embora a demanda por moradias sociais seja muito grande e esteja aumentando junto com a velocidade da urbanização e a crescente disparidade entre a taxa de aumento dos preços dos imóveis e a renda.

Economia - Habitação social é escassa e não é vendida: qual é a solução? (Figura 2). — A habitação social é uma oportunidade para a maioria das pessoas ter um lugar para morar, mas atualmente enfrenta muitas dificuldades. (Foto: baochinhphu)

Com a taxa de urbanização atingindo 41,5% em 2022 e aumentando para cerca de 50% em 2030, o Vietnã precisa adicionar cerca de 70 milhões de metros quadrados de moradias urbanas anualmente. De acordo com o Ministério da Construção , a demanda por moradias sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais nas localidades no período de 2021 a 2030 é de cerca de 2.400.000 unidades.

Assim, mesmo que o projeto de construção de 1 milhão de unidades habitacionais sociais seja totalmente implementado, a oferta não será suficiente para atender à demanda. Entretanto, os números atuais mostram que ainda está longe da meta do projeto, embora todos os níveis, do governo central ao local, estejam envidando grandes esforços para implementá-lo.

De acordo com a pesquisa da VARS em áreas onde projetos de habitação social estão abertos para venda, muitos projetos registraram um grande número de pessoas interessadas e inscrições para quase todos os seus produtos assim que foram lançados no mercado, enquanto algumas localidades com zonas de processamento de exportação e parques industriais com centenas de milhares de trabalhadores imigrantes registraram vendas "lentas", apesar de terem sido oferecidos para venda muitas vezes.

Em agosto passado, em um relatório enviado ao Ministério da Construção, o Comitê Popular da província de Bac Ninh disse que, embora a província de Bac Ninh tenha investido na construção de dezenas de milhares de casas para trabalhadores, parece que os trabalhadores que trabalham na província não estão interessados em comprar casas para trabalhadores.

Assim, entre os 7 projetos de moradia para trabalhadores concluídos e parcialmente concluídos em Bac Ninh, que fornecem ao mercado cerca de 4.000 apartamentos concluídos, o número de trabalhadores que trabalham em parques industriais se registrando para comprar casas é muito pequeno.

O relatório afirma que, recentemente, proprietários de projetos anunciaram 1.681 unidades habitacionais para trabalhadores à venda, mas muito poucas foram vendidas. Atualmente, 7 projetos ainda têm 1.324 unidades disponíveis.

Explicando o motivo, de acordo com o Sr. Nguyen Hoang Nam, o principal motivo é que aqueles que precisam comprar não podem comprar, enquanto a política é direcionada para aqueles que não precisam comprar.

“A lei sobre habitação social é muito rigorosa com os compradores; muitas províncias vendem apenas para trabalhadores. Muitas províncias vendem apenas para trabalhadores de um parque industrial. Algumas províncias até vendem apenas para trabalhadores de um parque industrial, mas apenas em um distrito. Ao mesmo tempo, a conexão entre os trabalhadores e a localidade não é necessariamente alta”, compartilhou o Sr. Nam.

Portanto, para garantir a seguridade social e eliminar o fenômeno da falta de moradias sociais e da não venda de moradias sociais, é necessário continuar pesquisando e promulgando mecanismos e políticas para incentivar a iniciativa privada a participar do investimento no desenvolvimento de moradias sociais. Ao mesmo tempo, ampliar o público-alvo das políticas habitacionais, especialmente as de moradia social. Os beneficiários das políticas de apoio à moradia social (aluguel, arrendamento, compra) precisam ser ajustados com critérios simples e fáceis de identificar, minimizando os requisitos de documentos e procedimentos administrativos, como situação da moradia, nível de renda, etc.

Além disso, é necessário mudar a mentalidade em relação ao desenvolvimento de moradias sociais. Projetos de moradias sociais precisam melhorar a qualidade, garantindo condições adequadas para que as pessoas vivam a longo prazo. Para melhorar a qualidade, mas ainda garantir preços razoáveis, os investidores devem obter lucros e os projetos de moradias sociais devem ser desenvolvidos em escala adequada.

As regulamentações sobre os beneficiários de políticas de habitação social também precisam ser alteradas para se tornarem mais adequadas. Habitação social não está à venda para os ricos, mas também deve ser destinada àqueles com rendas tributáveis, que possuem poupança, mas não conseguem acessar moradias comerciais com preços altos. Porque, se as pessoas têm rendas muito baixas, famílias pobres, famílias quase pobres, abaixo do nível de imposto de renda pessoal, isso significa que essas pessoas não têm dinheiro suficiente para cobrir suas despesas de subsistência, não têm poupança. Portanto, não podem comprar habitação social.

N. Giang

Fonte