Em agosto, logo após a notícia de que a Country Garden estava com problemas de liquidez, Huailan, de 38 anos, foi imediatamente a um canteiro de obras na província de Shandong, onde a casa que havia comprado ainda estava inacabada. A cena a deixou triste.
Os guindastes estavam parados e lajes de concreto jaziam espalhadas na grama alta. Era uma cena desoladora.
Para Tom Chen, um funcionário público, o medo de ficar sem teto era uma preocupação constante depois que a outrora maior empresa imobiliária da China interrompeu a construção de um prédio de apartamentos pelo qual sua família havia sido indenizada na província de Zhejiang.
Enquanto isso, Fu, um operário da construção civil na província de Guangdong, recorreu à opção mais extrema: entrar em greve após dois meses sem receber salário. "Não me importo com as dificuldades da empresa. Quero recuperar o dinheiro que ganhei com tanto esforço", disse ele à Bloomberg.
Um projeto de jardim rural na cidade de Yangzhou, província de Jiangsu (Foto: Bloomberg).
Compradores de imóveis, trabalhadores, incorporadores imobiliários e o governo chinês contribuíram para o salto econômico ao longo dos anos.
Por mais de duas décadas, o mercado imobiliário tem sido um importante motor de crescimento, com o valor do setor atingindo US$ 52 trilhões em 2019, contribuindo com 25% do Produto Interno Bruto do país. Investidores globais também se mobilizaram rapidamente, investindo mais de US$ 180 bilhões em lotes de títulos.
Mas, nos últimos 3 anos, o governo chinês tem se determinado a reduzir a dependência do mercado imobiliário em relação à dívida, fazendo com que o mercado caísse em um período extremamente difícil, quando perdeu sua "principal fonte de vida".
A Country Garden é um dos empreendimentos mais importantes no período próspero, mas também o mais difícil quando o mercado cai.
No seu auge, a empresa empregava 130 mil pessoas e fornecia moradia para dezenas de milhares de famílias em todo o país. Agora, ela não consegue nem pagar o título de apenas dezenas de milhões de dólares que venceu na semana passada, o que significa, na prática, insolvência.
"Com uma grande inadimplência corporativa, juntamente com a queda nas vendas e nos preços em todo o mercado, o mercado imobiliário ainda não viu a luz", disse Alicia Garcia Herrero, economista-chefe para a Ásia- Pacífico da Natixis SA, à Bloomberg.
A Country Garden é “uma vítima do mesmo modelo de financiamento do mercado imobiliário que a China adotou durante muitos anos”, acrescentou.
O presidente Yeung Kwok Keung (centro) em um projeto em Guangzhou, 2019 (Foto: AP).
Aspirações extintas
A expectativa de que os preços dos imóveis só aumentariam está arraigada na mente de milhões de chineses, e agora essa expectativa está causando problemas para a carreira, a família, as esperanças, o futuro e as finanças pessoais de muitas pessoas. Huailan não é exceção.
Não apenas para Huailan, a aquisição de uma casa própria se tornou a maior inspiração para muitos jovens e milhões de famílias depois que o governo chinês removeu muitas restrições às transações imobiliárias que existiam há décadas. E a Country Garden é uma das empresas pioneiras a "entrar" nesse campo.
Fundada em 1992 na província de Guangdong, a Country Garden rapidamente se tornou o nome mais proeminente no mercado com uma estratégia de integrar muitas comodidades, como escolas de alta qualidade, academias,... dentro das instalações do projeto.
O fundador Yeung Kwok Keung se tornou um modelo entre os empresários de Guangdong, pois sua abordagem empresarial única foi adotada por muitas outras empresas, incluindo a criação de uma empresa de gerenciamento de serviços independente para cada projeto.
O mercado imobiliário chinês foi totalmente comercializado em 1998. Três anos depois, o país foi aceito na Organização Mundial do Comércio (OMC). Em 2005, o PIB do país havia mais que dobrado.
Junto com o rápido desenvolvimento econômico, as atividades de construção também "explodiram". Milhões de pessoas migraram para as grandes cidades, aumentando a demanda por moradias. Campos e terrenos baldios foram gradualmente substituídos por novas áreas urbanas modernas.
A receita da Country Garden aumentou mais de cinco vezes em apenas três anos, de 2004 a 2007, tornando-se um dos negócios mais lucrativos do mercado imobiliário chinês na época.
A empresa até resistiu à crise financeira global de 2008-2009, enquanto a tendência de urbanização da China continuava a crescer.
Huailan não via nenhuma "nuvem negra" pairando sobre o mercado imobiliário naquela época. Nem os investidores internacionais. Títulos emitidos por empresas imobiliárias chinesas, incluindo a Country Garden, tornaram-se uma "commodity quente" no mercado.
Uma cena movimentada em uma exposição de construção realizada em Pequim em 1998 (Foto: Getty Images).
Mas a economia chinesa começou a desacelerar em 2015, e a atividade de construção civil passou a se concentrar na reforma de cidades antigas. A casa de Tom Chen estava programada para demolição, e o governo local prometeu compensar sua família com seis outros apartamentos em um projeto que estava sendo construído pela Country Garden, com conclusão prevista para 2023. Eles aceitaram com satisfação.
O rápido crescimento da China nas últimas décadas tem sido acompanhado por uma crescente dependência do mercado imobiliário. De acordo com uma pesquisa de 2020, 80% dos ativos do país estavam atrelados a imóveis.
Uma antiga propensão à especulação elevou os preços dos imóveis para além do alcance de muitos jovens, minando a meta do governo de reduzir a desigualdade econômica. O envelhecimento da população e a baixa taxa de natalidade significam que a China enfrentará um futuro de superávit.
De fato, os bancos restringiram os empréstimos às incorporadoras imobiliárias desde o final de 2020, quando o China Evergrande Group declarou falência.
Este é o resultado da estratégia das três linhas vermelhas, iniciada pelo governo central com o objetivo de reduzir a dívida imobiliária, colocando mais de 100.000 empresas do setor em uma situação difícil. As vendas de imóveis continuaram a cair depois disso, e a pandemia de Covid-19 foi a gota d'água.
O investimento no setor imobiliário tem diminuído continuamente desde que a Evergrande entrou em default (Foto: Bloomberg).
Tempestade
Em maio de 2021, o Country Garden expandiu seus negócios para Juye, na província de Shandong, cidade natal de Huailan. Ela ficou impressionada com os anúncios altíssimos sobre o complexo mais caro da região, prometendo um estilo de vida 5 estrelas.
"O design do prédio realmente me impressionou", disse Huailan. "Acho que é um verdadeiro lar. Minhas duas filhas terão seus próprios quartos."
A grande inauguração foi um grande sucesso, com lanternas vermelhas e uma multidão enorme. Ela foi até aconselhada a não dirigir até o evento porque era difícil estacionar. Todo o projeto esgotou rapidamente.
Mas ela não esperava que, por trás desse brilho, uma tempestade de dificuldades de liquidez estivesse se formando.
Alguns meses atrás, depois que a Evergrande entrou em default, a visão do mercado de títulos imobiliários de US$ 200 bilhões da China mudou completamente.
Com acesso limitado ao crédito e vendas lentas, até mesmo os negócios mais saudáveis estão adoecendo.
A Country Garden não é exceção, apesar de ser uma imobiliária "nacional" na China. A estratégia de focar em cidades pequenas, aplicada há muitos anos, finalmente saiu pela culatra. A mentalidade dos compradores de imóveis nessas localidades é mais facilmente abalada do que nas grandes cidades, de modo que as vendas de imóveis aqui caíram "miseravelmente".
O Country Garden teve até que pedir ao governo provincial de Guangdong para conectar as vendas de imóveis a unidades estatais a preços reduzidos para obter mais liquidez.
Mas os negócios da empresa não podiam ir contra o mercado. No auge, muitos compradores de imóveis se recusaram a pagar as hipotecas de mais de 320 projetos inacabados em 100 cidades do país, incluindo aquelas de propriedade da Country Garden.
Em outubro, os preços dos imóveis na China caíram no ritmo mais rápido em sete anos. O governo central foi forçado a intervir com um pacote de apoio de 16 pontos, mas considerou-se tarde demais.
O presidente da Country Garden, Yeung, fez um discurso de uma hora para tranquilizar os trabalhadores, dizendo que "viu luz no fim do túnel". É verdade?
Vista de um projeto de jardim rural na cidade de Heyuan, província de Guangdong, em setembro de 2023. (Foto: Bloomberg).
A dor ainda não acabou
As vendas da Country Garden caíram 81% em setembro em comparação com o mesmo período do ano passado. A triste verdade é que as vendas do grupo caíram duas vezes mais rápido que as de seus concorrentes nos primeiros oito meses do ano.
A fortuna de Yang Huiyan, filha do fundador Yeung Kwok Keung, que já foi a mulher mais rica da China, "evaporou" 86%, para apenas 4,6 bilhões de dólares, de acordo com o Bloomberg Billionaires Index .
Quanto a Fu, é difícil para este trabalhador aceitar o fato de que uma grande corporação como a Country Garden não tem dinheiro suficiente para pagar seus funcionários. Ele aguarda ansiosamente o dia em que receberá 10.000 yuans em salários atrasados. Depois disso, retornará imediatamente para sua cidade natal, Kuizhou.
"Muitas pessoas da minha cidade natal não querem mais sair para trabalhar. E eu também não", compartilhou Fu.
Histórias como as de Fu, Huailan e Chen não são incomuns na China. No Douyin, a versão nacional do TikTok, trabalhadores da construção civil e compradores de imóveis têm postado vídeos pedindo ao governo que obrigue a Country Garden a retomar seus projetos inacabados e pagar os salários de seus funcionários.
Muitos deles marcharam do lado de fora da sede da corporação, mas estavam "impotentes".
"Se grandes empresas imobiliárias falirem ou não pagarem suas dívidas, isso afetará diretamente os bancos e indivíduos relacionados e, principalmente, criará espirais econômicas negativas", disse Christopher Marquis, professor da Cambridge Judge School of Economics.
O sonho de uma casa de verdade para muitos não se tornará realidade tão cedo (Foto: Bloomberg).
A dor da crise continua a se espalhar. O governo demonstrou pouco interesse em proteger as empresas imobiliárias, apesar da difícil situação atual. Segundo estatísticas da Bloomberg , até o final de outubro, cerca de US$ 100 bilhões, o equivalente a mais de 50% dos títulos em circulação das empresas imobiliárias chinesas, entraram em default ou foram forçadas a se reestruturar.
Isso prejudicou a confiança dos investidores, inclusive em grandes fundos como a Pacific Investment Management Co e a Fidelity International Ltd. A Evergrande pode até ter que liquidar ativos para pagar dívidas, de acordo com uma decisão judicial de Hong Kong.
A crise imobiliária também fez com que as receitas do governo local despencassem, com algumas escolas em sua área nem conseguindo pagar os professores, disse Chen.
Quanto a Huailan, as parcelas mensais da hipoteca se tornaram um fardo quando ela perdeu o emprego no início deste ano. A casa para a qual ela havia assinado o contrato de compra perdeu um quarto do valor. Se ela quisesse vender, teria dificuldade em encontrar um comprador.
"Quando minha filha me perguntou quando iríamos nos mudar para a nova casa, eu não sabia como responder", disse ela, triste. "Se eu tivesse uma segunda chance, não confiaria completamente em nenhuma imobiliária, mesmo uma grande como a Country Garden", disse ela.
Fonte
![[Foto] Pessoas ansiosamente fizeram fila para receber publicações especiais do Jornal Nhan Dan](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/30/53437c4c70834dacab351b96e943ec5c)
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