Em agosto, pouco depois de a notícia dos problemas de liquidez da Country Garden ter vindo à tona, Huailan, de 38 anos, foi imediatamente a um canteiro de obras na província de Shandong, onde a casa que havia comprado ainda estava inacabada. A cena que viu a deixou triste.
Os guindastes estavam parados, e placas de concreto jaziam espalhadas na grama alta. Era uma cena desoladora.
Para Tom Chen, um funcionário público, o medo de ficar permanentemente sem-teto veio à tona depois que a outrora maior empresa imobiliária da China interrompeu a construção de um prédio de apartamentos pelo qual sua família estava sendo indenizada, na província de Zhejiang.
Enquanto isso, Fu, um operário da construção civil na província de Guangdong, recorreu à medida extrema de entrar em greve após dois meses sem receber salário. "Não me importo com as dificuldades da empresa. Quero meu dinheiro suado de volta", disse ele à Bloomberg.
Um projeto da Country Garden na cidade de Yangzhou, província de Jiangsu (Foto: Bloomberg).
Compradores de imóveis, trabalhadores, incorporadoras imobiliárias e o governo chinês contribuíram para o salto econômico ao longo dos anos.
Por mais de duas décadas, o setor imobiliário tem sido um importante motor de crescimento, atingindo um valor de US$ 52 trilhões em 2019 e contribuindo com 25% do produto interno bruto do país. Investidores globais também entraram rapidamente nesse mercado, investindo mais de US$ 180 bilhões na compra de títulos.
Mas, nos últimos 3 anos, a estratégia de reduzir a dependência de empréstimos no mercado imobiliário tem sido vigorosamente implementada pelo governo chinês, fazendo com que esse mercado entre em um período extremamente difícil, no qual perdeu sua "principal fonte de sustento".
A Country Garden é uma das empresas mais proeminentes em períodos de prosperidade, mas também uma das mais difíceis quando o mercado entra em recessão.
Em seu auge, a empresa empregava 130 mil pessoas e fornecia moradia para dezenas de milhares de famílias em todo o país. Agora, ela não consegue nem mesmo efetuar um pagamento de títulos de apenas dezenas de milhões de dólares com vencimento na semana passada, o que significa, na prática, insolvência.
"Com um grande calote corporativo, juntamente com a queda nas vendas e nos preços em todo o mercado, o mercado imobiliário ainda não viu a luz no fim do túnel", disse Alicia Garcia Herrero, economista-chefe para a Ásia- Pacífico da Natixis SA, à Bloomberg.
A Country Garden é “vítima do próprio modelo de financiamento do mercado imobiliário que a China adota há muitos anos”, acrescentou ela.
O presidente Yeung Kwok Keung (ao centro) em um projeto em Guangzhou, 2019 (Foto: AP).
Aspirações extintas
A expectativa de que os preços dos imóveis só vão subir está enraizada na mente de milhões de chineses, e agora essa expectativa está causando problemas para as carreiras, famílias, esperanças, futuros e finanças pessoais de muitas pessoas. Huailan não é exceção.
Não apenas em Huailan, a aquisição de uma casa própria tornou-se a maior inspiração para muitos jovens, mas para milhões de famílias, após o governo chinês ter removido muitas restrições às transações imobiliárias, que existiam há décadas. E a Country Garden é uma das empresas pioneiras a "entrar" nesse mercado.
Fundada em 1992 na província de Guangdong, a Country Garden rapidamente se tornou o nome mais proeminente no mercado, com uma estratégia de integrar diversas comodidades, como escolas de alta qualidade, academias, etc., dentro das instalações do projeto.
O fundador Yeung Kwok Keung tornou-se um modelo para os empresários de Guangdong, pois sua abordagem de negócios singular foi adotada por muitas outras empresas, incluindo a criação de uma empresa independente de gestão de serviços para cada projeto.
O mercado imobiliário da China foi totalmente comercializado em 1998. Três anos depois, o país foi aceito na Organização Mundial do Comércio (OMC). Em 2005, o PIB do país havia mais que dobrado.
Juntamente com o rápido desenvolvimento econômico, as atividades de construção também "explodiram". Milhões de pessoas migraram para as grandes cidades, fazendo com que a demanda por moradia aumentasse. Campos e terrenos baldios foram gradualmente substituídos por novas e modernas áreas urbanas.
A receita da Country Garden aumentou mais de cinco vezes em apenas três anos, de 2004 a 2007, tornando-a uma das empresas mais lucrativas do mercado imobiliário chinês na época.
A empresa resistiu inclusive à crise financeira global de 2008-2009, visto que a tendência de urbanização da China continuou sem cessar.
Na época, Huailan não previa nenhuma "nuvem negra" pairando sobre o mercado imobiliário. E os investidores internacionais também não. Os títulos emitidos por empresas imobiliárias chinesas, incluindo a Country Garden, tornaram-se um "produto valioso" no mercado.
Cena movimentada em uma exposição de construção realizada em Pequim em 1998 (Foto: Getty Images).
No entanto, a economia da China começou a desacelerar em 2015, e a atividade de construção se concentrou na renovação de cidades antigas. A casa de Tom Chen estava programada para demolição, e o governo local prometeu compensar sua família com seis outros apartamentos em um projeto construído pela Country Garden, com previsão de conclusão em 2023. Eles aceitaram de bom grado.
O rápido crescimento da China nas últimas décadas foi acompanhado por uma crescente dependência do setor imobiliário. De acordo com uma pesquisa de 2020, 80% dos ativos do país estão investidos em imóveis.
Uma antiga tendência à especulação imobiliária fez com que os preços dos imóveis ficassem fora do alcance de muitos jovens, prejudicando o objetivo do governo de reduzir a desigualdade de renda. O envelhecimento da população e a baixa taxa de natalidade significam que a China enfrentará um futuro excesso de oferta.
Na verdade, os bancos têm restringido o crédito para incorporadoras imobiliárias desde o final de 2020, quando o China Evergrande Group declarou falência.
Este é o resultado da estratégia das três linhas vermelhas, iniciada pelo governo central com o objetivo de reduzir o endividamento imobiliário, o que colocou mais de 100 mil empresas do setor em situação difícil. As vendas de imóveis continuaram a cair depois disso, e a pandemia da Covid-19 foi a gota d'água.
O investimento no setor imobiliário tem diminuído continuamente desde que a Evergrande entrou em default (Foto: Bloomberg).
Tempestade
Em maio de 2021, a Country Garden expandiu seus negócios para Juye, na província de Shandong, cidade natal de Huailan. Ela ficou impressionada com os anúncios chamativos sobre o complexo mais caro da região, que prometia um estilo de vida cinco estrelas.
"O projeto do prédio realmente me impressionou", disse Huailan. "Acho que é uma verdadeira casa. Minhas duas filhas terão seus próprios quartos."
A inauguração foi um enorme sucesso, com lanternas vermelhas e uma multidão imensa. Ela chegou a ser aconselhada a não ir de carro ao evento, pois o estacionamento era difícil. Todo o projeto esgotou rapidamente.
Mas ela não fazia ideia de que, por trás de todo aquele brilho, uma tempestade de dificuldades de liquidez estava se formando.
Há alguns meses, desde que a Evergrande entrou em default, a visão sobre o mercado de títulos imobiliários da China, avaliado em US$ 200 bilhões, mudou completamente.
Com acesso limitado a empréstimos e vendas lentas, até mesmo as empresas consideradas mais "saudáveis" estão "doentes".
A Country Garden não é exceção, apesar de ser uma empresa imobiliária "nacional" na China. A estratégia de focar em cidades pequenas, aplicada por muitos anos, finalmente se mostrou contraproducente. A psicologia dos compradores de imóveis nessas localidades é mais facilmente abalada do que nas grandes cidades, por isso as vendas de imóveis aqui caíram drasticamente.
A Country Garden chegou a pedir ao governo provincial de Guangdong que vinculasse as vendas de imóveis a unidades de propriedade do Estado a preços reduzidos para obter mais liquidez.
Mas o negócio da empresa não podia ir contra a corrente do mercado. No seu auge, muitos compradores de imóveis se recusaram a pagar as hipotecas de mais de 320 projetos inacabados em 100 cidades por todo o país, incluindo aqueles pertencentes à Country Garden.
Em outubro, os preços dos imóveis na China caíram no ritmo mais acelerado dos últimos sete anos. O governo central foi forçado a intervir com um pacote de apoio de 16 pontos, mas considerou-se que a medida era tardia.
O presidente da Country Garden, Yeung, fez um discurso de uma hora para tranquilizar os trabalhadores, dizendo que "via uma luz no fim do túnel". Será que era verdade?
Vista do projeto Country Garden na cidade de Heyuan, província de Guangdong, em setembro de 2023. (Foto: Bloomberg).
A dor ainda não passou.
As vendas da Country Garden caíram 81% em setembro em comparação com o mesmo período do ano anterior, um fato lamentável: o declínio nas vendas do grupo foi duas vezes mais rápido do que o de seus concorrentes nos primeiros oito meses do ano.
O patrimônio de Yang Huiyan, filha do fundador Yeung Kwok Keung, que já foi a mulher mais rica da China, também "evaporou" 86%, restando apenas 4,6 bilhões de dólares, segundo o Índice de Bilionários da Bloomberg .
Quanto a Fu, é difícil para este trabalhador aceitar o fato de que uma grande corporação como a Country Garden não tenha dinheiro suficiente para pagar seus funcionários. Ele aguarda ansiosamente o dia em que receberá 10.000 yuans em salários atrasados. Depois disso, retornará imediatamente à sua cidade natal, Guizhou.
"Muitas pessoas da minha cidade natal não querem mais sair para trabalhar. E eu também não", compartilhou Fu.
Histórias como as de Fu, Huailan e Chen não são incomuns na China. No Douyin, a versão chinesa do TikTok, trabalhadores da construção civil e compradores de imóveis têm publicado vídeos pedindo ao governo que obrigue a Country Garden a retomar seus projetos inacabados e a pagar os salários de seus trabalhadores.
Muitos deles marcharam em frente à sede da empresa, mas estavam "impotentes".
"Se grandes empresas imobiliárias falirem ou deixarem de pagar suas dívidas, isso afetará diretamente os bancos e os indivíduos relacionados e, principalmente, criará espirais econômicas negativas", disse Christopher Marquis, professor da Cambridge Judge School of Economics.
O sonho de uma casa própria para muitos não se concretizará tão cedo (Foto: Bloomberg).
A "dor" da crise continua a se espalhar. O governo não demonstrou interesse em proteger as empresas imobiliárias, apesar da difícil situação atual. Segundo dados da Bloomberg , até o final de outubro, cerca de 100 bilhões de dólares, o equivalente a mais de 50% dos títulos em circulação de empresas imobiliárias chinesas, entraram em default ou foram forçados a se reestruturar.
Isso minou a confiança dos investidores, inclusive em grandes fundos como a Pacific Investment Management Co e a Fidelity International Ltd. A Evergrande pode até ter que liquidar ativos para pagar dívidas, de acordo com uma decisão judicial de Hong Kong.
A crise do mercado imobiliário também fez com que as receitas do governo local despencassem, e algumas escolas em sua região sequer conseguem pagar os professores, disse Chen.
Quanto a Huailan, as prestações mensais da hipoteca tornaram-se um fardo quando perdeu o emprego no início deste ano. A casa que ela havia comprado perdeu um quarto do seu valor. Se quisesse vendê-la, teria muita dificuldade em encontrar um comprador.
"Quando minha filha me perguntou quando nos mudaríamos para nossa nova casa, eu não soube o que responder", disse ela, com tristeza. "Se eu tivesse uma segunda chance, não confiaria totalmente em nenhuma imobiliária, nem mesmo em uma grande como a Country Garden", afirmou.
Fonte
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