A dívida do magnata imobiliário aumenta, mas a capacidade de pagamento da dívida se recupera ligeiramente

Os negócios imobiliários ainda dependem fortemente de empréstimos de curto prazo, enquanto a implementação de projetos é de longo prazo – Foto: QUANG DINH

Quais empresas imobiliárias aumentaram a dívida?

Em um relatório divulgado recentemente sobre o setor imobiliário residencial, a Visrating — agência de classificação de crédito com capital da Moody's — afirmou que, no primeiro semestre deste ano, a dívida total dos investidores listados aumentou 19% em comparação ao mesmo período do ano passado.

A escala da dívida pendente vem principalmente do desenvolvimento de novos projetos de algumas grandes empresas imobiliárias, como Vinhomes (dívida total aumentou 63% no mesmo período), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%).

Especialistas da Visrating preveem que a alavancagem continuará aumentando, à medida que os desenvolvedores levantam mais dívidas para financiar o desenvolvimento de novos projetos.

	Primeiros 6 meses de 2023	Primeiros 6 meses de 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
ESCAVAÇÃO	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Dados: Demonstrações financeiras, TTO

No entanto, do lado positivo, espera-se que a capacidade de pagamento da dívida se recupere ligeiramente no primeiro semestre de 2024, graças à melhoria do fluxo de caixa operacional e dos recursos de caixa.

De acordo com a Visrating, a relação dívida/EBITDA do setor (um indicador financeiro que reflete o lucro de uma empresa antes de deduzir despesas com juros, depreciação e imposto de renda corporativo) aumentou para 3,7 vezes nos primeiros 6 meses de 2024, de 2,7 vezes no ano passado.

Além disso, os recursos de caixa aumentaram 5%; o fluxo de caixa operacional se recuperou ligeiramente, mas permaneceu negativo no primeiro semestre de 2024.

	Em dívida
4º trimestre de 2020	161892
4º trimestre de 2021	179697
4º trimestre de 2022	207161
4º trimestre de 2023	222483
2º trimestre de 2024	245640

Dados: Dívida de curto e longo prazo com base em relatórios financeiros de quase 80 empresas listadas na área de gestão e desenvolvimento imobiliário (principalmente empréstimos bancários, títulos, arrendamentos financeiros, etc.)

Muitos investidores têm um fluxo de caixa extremamente fraco para pagamento de dívidas.

Ainda de acordo com o relatório da Visrating, mais de dois terços dos investidores listados têm fluxo de caixa para pagar dívidas de níveis fracos a extremamente fracos, especificamente fluxo de caixa operacional abaixo de 5% da dívida total, especialmente investidores afetados por questões legais de projetos como LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) e Novaland (NVL).

Especialistas de agências de classificação de crédito também apontaram que a forte dependência de empréstimos de curto prazo representa riscos significativos de refinanciamento.

Sem mencionar que, de acordo com a Virating, a proporção de dívida de curto prazo em relação à dívida total dos investidores listados permanece alta em 44% no segundo trimestre de 2024, em que empresas com caixa limitado, por exemplo: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS) têm as maiores necessidades de recapitalização.

	Dinheiro
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Dados: BTC, TTO

Além disso, os dados mostram que há cerca de VND105 trilhões em títulos imobiliários que vencerão em 2025. A Visrating estima que cerca de 50% dos títulos dos investidores com vencimento nos próximos 12 meses correm o risco de atrasos nos pagamentos de principal/juros.

“A maioria deles está relacionada a investidores que recentemente atrasaram os pagamentos de principal/juros, como NVL, Sunshine, Van Thinh Phat e Hung Thinh”, destacou o relatório.

Atualmente, os negócios imobiliários aumentam a dívida principalmente por meio da emissão de títulos, crédito e ações.

Destes, a nova emissão de títulos imobiliários nos primeiros oito meses de 2024 diminuiu 5% em relação ao ano anterior e provavelmente permanecerá baixa devido aos requisitos de emissão mais rigorosos e às próximas mudanças na Lei de Valores Mobiliários alterada.

De acordo com o projeto de lei atual, as mudanças propostas incluem requisitos obrigatórios de garantia para títulos emitidos publicamente e títulos de colocação privada limitados a investidores institucionais.

Em contrapartida, o acesso dos investidores a novas fontes de capital melhorou em 2024, graças ao crescimento dos créditos bancários para negócios imobiliários e a emissão de ações dobrou em relação ao ano anterior, de acordo com a Visrating.

Anteriormente, alguns especialistas também reconheceram que para promover o crescimento do crédito em 2024 em 14-15%, uma parte importante do capital será absorvida pelo mercado imobiliário - um setor que exige grande capital e é o principal cliente de muitos bancos.

Fonte: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm