A dívida do magnata do setor imobiliário aumenta, mas sua capacidade de pagamento se recupera ligeiramente.

As empresas do setor imobiliário ainda dependem muito de empréstimos de curto prazo, enquanto a implementação de projetos é de longo prazo – Foto: QUANG DINH

Quais empresas imobiliárias aumentaram seu endividamento?

Em um relatório divulgado recentemente sobre o setor imobiliário residencial, a Visrating – uma agência de classificação de risco vinculada à Moody's Capital – afirmou que, no primeiro semestre deste ano, a dívida total dos investidores listados aumentou 19% em comparação com o mesmo período do ano passado.

O endividamento pendente provém principalmente do desenvolvimento de novos projetos de algumas grandes empresas imobiliárias, como a Vinhomes (dívida total aumentou 63% no mesmo período), a Van Phu Invest (54%), a DIG (59%), a Nha Khang Dien (33%)...

Especialistas da Visrating preveem que a alavancagem continuará a aumentar, à medida que as construtoras contraem mais dívidas para financiar o desenvolvimento de novos projetos.

	Primeiros 6 meses de 2023	Primeiros 6 meses de 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
ESCAVAÇÃO	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Dados: Demonstrações financeiras, TTO

No entanto, do lado positivo, espera-se que a capacidade de pagamento da dívida se recupere ligeiramente no primeiro semestre de 2024, graças à melhoria do fluxo de caixa operacional e dos recursos financeiros.

Segundo a Visrating, o rácio dívida/EBITDA do setor (um indicador financeiro que reflete o lucro de uma empresa antes da dedução de despesas com juros, depreciação e imposto sobre o rendimento das empresas) aumentou para 3,7 vezes nos primeiros 6 meses de 2024, contra 2,7 vezes no ano passado.

Além disso, os recursos em caixa aumentaram 5%; o fluxo de caixa operacional apresentou uma leve recuperação, mas permaneceu negativo no primeiro semestre de 2024.

	Em dívida
4º trimestre de 2020	161892
4º trimestre de 2021	179697
4º trimestre de 2022	207161
4º trimestre de 2023	222483
2º trimestre de 2024	245640

Dados: Dívida de curto e longo prazo com base em relatórios financeiros de quase 80 empresas listadas na bolsa de valores do setor de gestão e desenvolvimento imobiliário (principalmente empréstimos bancários, títulos, arrendamentos financeiros, etc.).

Muitos investidores têm um fluxo de caixa extremamente fraco para o pagamento de dívidas.

Ainda segundo o relatório da Visrating, mais de dois terços dos investidores cotados em bolsa apresentam fluxo de caixa insuficiente para o pagamento de dívidas, variando de fraco a extremamente fraco, especificamente fluxo de caixa operacional inferior a 5% da dívida total, especialmente investidores afetados por problemas legais em projetos como LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) e Novaland (NVL).

Especialistas de agências de classificação de crédito também apontaram que a forte dependência de empréstimos de curto prazo representa riscos significativos de refinanciamento.

Sem mencionar que, de acordo com a Virating, a relação entre dívida de curto prazo e dívida total dos investidores listados permanece alta, em 44%, no segundo trimestre de 2024, sendo que empresas com caixa limitado, como por exemplo: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS), apresentam as maiores necessidades de recapitalização.

	Dinheiro
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Dados: BTC, TTO

Além disso, os dados mostram que existem cerca de 105 trilhões de VND em títulos imobiliários com vencimento em 2025. A Visrating estima que cerca de 50% dos títulos com vencimento nos próximos 12 meses correm o risco de atraso no pagamento do principal/juros.

“A maioria deles está relacionada a investidores que recentemente atrasaram o pagamento do principal/juros, como NVL, Sunshine, Van Thinh Phat e Hung Thinh”, apontou o relatório.

Atualmente, as empresas imobiliárias aumentam seu endividamento principalmente por meio da emissão de títulos, crédito e ações.

Desse total, a emissão de novos títulos imobiliários nos primeiros oito meses de 2024 diminuiu 5% em relação ao ano anterior e provavelmente permanecerá baixa devido a requisitos de emissão mais rigorosos e às próximas alterações na Lei de Valores Mobiliários.

Segundo a versão atual do projeto de lei, as alterações propostas incluem a exigência de garantias colaterais obrigatórias para títulos emitidos publicamente e a limitação de títulos de colocação privada a investidores institucionais.

Em contrapartida, o acesso dos investidores a novas fontes de capital melhorou em 2024, graças ao crescimento dos créditos bancários para o setor imobiliário e à duplicação da emissão de ações em comparação com o ano anterior, segundo a Visrating.

Anteriormente, alguns especialistas também reconheceram que, para promover o crescimento do crédito em 2024 a 14-15%, uma parte importante do capital será absorvida pelo mercado imobiliário - um setor que exige grande capital e é o principal cliente de muitos bancos.

Fonte: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm