Abandono em massa de depósitos de leilões de terras: alguns grupos veem isso como uma piada e precisam ser severamente punidos

"O fenômeno de oferecer preços muito altos para alguns lotes de terra e depois abrir mão de depósitos para manipular o mercado"

Recentemente, os resultados de leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói, como os distritos de Hoai Duc, Thanh Oai e Dan Phuong... chocaram muitas pessoas, pois os preços vencedores foram muitas vezes superiores aos preços iniciais. Além disso, imediatamente após o leilão, a maioria dos terrenos foi anunciada para venda com uma diferença de 400 a 600 milhões de VND/lote. Além disso, após esses leilões, o preço de venda dos terrenos no mercado local também subiu imediatamente para 5 a 10 milhões de VND/m².

Recentemente, o leilão de 68 terrenos no distrito de Thanh Oai teve 55 lotes com depósitos perdidos, incluindo o lote com o preço mais alto, de mais de 100 milhões de VND/m². Dos 13 terrenos com pagamento integral, o preço mais alto foi de pouco mais de 55 milhões de VND/m².

De acordo com o Ministério da Construção , o recente leilão de direitos de uso da terra revelou limitações e aspectos negativos. No processo de organização de leilões de terras em alguns locais, também há o fenômeno de "corretores de leilões", conluio... afetando os participantes do leilão: "O fenômeno de pagar preços altíssimos por alguns terrenos e depois abandonar o depósito, criando um nível de preço virtual para manipular o mercado, comprando e revendendo muitos terrenos leiloados para obter lucros ilegais é bastante comum em muitos lugares e até mesmo organizado".

O recente leilão de 19 lotes de terra em Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Recentemente, o Comitê Popular de Hanói emitiu um documento orientando as unidades sobre leilões de direitos de uso da terra. Hanói solicitou à Polícia Municipal que considerasse medidas profissionais para detectar prontamente violações de leilões de terras e orientasse os Comitês Populares de distritos, vilas e cidades a tomarem medidas para impedir que pessoas que violam os regulamentos de leilões continuem participando de leilões.

Além disso, a força policial precisa propor soluções para prevenir e limitar a participação contínua em leilões daqueles que participaram de leilões, pagaram preços "anormalmente" altos para ganhar leilões, mas não pagaram o dinheiro vencedor do leilão conforme prescrito.

Hanói também solicitou aos distritos que compilassem uma lista de casos em que os licitantes pagaram valores acima do mercado para vencer o leilão, mas não pagaram. Essa lista será então disponibilizada publicamente nos sites dos distritos e do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

"O grupo de pessoas que pagou um preço muito alto, mas abandonou o depósito, considerou isso uma piada"

Em entrevista ao repórter Dan Tri, o advogado Pham Thanh Tuan, especialista em direito imobiliário, disse que há dois motivos pelos quais os recentes leilões de terras atraíram um grande número de participantes.

Inicialmente, o fornecimento de terrenos loteados vinha de empresas de desenvolvimento de projetos e de terras leiloadas pelo Estado, geralmente de Centros e organizações de Desenvolvimento de Fundos de Terras. No entanto, a partir de 1º de agosto, entrou em vigor a Lei de Negócios Imobiliários, que proíbe empresas imobiliárias de lotear terrenos em áreas urbanas especiais, dos tipos I, II e III.

Portanto, a oferta de terrenos diminuiu. Quem deseja comprar terrenos para construir casas só pode recorrer a leilões de terrenos organizados pelo Estado. Esse tipo de terreno tem status legal claro e é seguro, por isso é o preferido de muitas pessoas.

A segunda questão diz respeito ao preço inicial. Em 2017, o preço inicial foi determinado pelo método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Especificamente, a organização de consultoria em avaliação de terras determinará o coeficiente e o submeterá ao conselho local de avaliação de terras e ao Comitê Popular provincial para aprovação. Portanto, o preço inicial naquela época estava próximo do preço de mercado. Isso significa que o depósito (20% do preço inicial) dos participantes também é alto.

Advogado Pham Thanh Tuan - especialista jurídico imobiliário (Foto: NVCC).

No entanto, o Decreto 12, em vigor desde fevereiro deste ano, exige que a determinação dos preços iniciais seja organizada pelo próprio Comitê Popular do Distrito, não mais contratando uma empresa de avaliação de preços.

O método de cálculo do preço inicial atual é usar o coeficiente de ajuste anual do preço da terra, em vez do método anterior, multiplicado pela tabela de preços da terra regulamentada pelo Comitê Popular da província ou cidade centralizada. Isso resulta em um preço inicial e um depósito baixos.

O baixo preço inicial leva muitas pessoas a participar com a mentalidade de "se estiver tudo bem, tudo bem; se não, esqueça". Além disso, as taxas de juros bancárias atuais são relativamente baixas e as pessoas não têm muitos canais de investimento. Portanto, a maioria das pessoas ainda tem a mentalidade de investir em terrenos para gerar lucro.

Ao discutir essa questão, de acordo com a Sra. Pham Thi Mien, Diretora Adjunta do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (VARS IRE), os recentes leilões de terras contaram com milhares de participantes, enquanto o número de lotes foi limitado. Isso demonstra claramente o problema da defasagem entre oferta e demanda, quando a demanda por investimento e moradia é muito alta.

No entanto, segundo ela, o preço vencedor é muito superior à média, o que é difícil de aceitar tanto para investimentos quanto para necessidades residenciais. Além disso, diretamente nos leilões, há pessoas oferecendo-se para vender a preços mais altos, demonstrando sinais de especulação e inflação de preços.

"A taxa atual de abandono de depósitos é alta e os lotes que foram pagos integralmente estão todos com preços moderados, o que significa que os lotes abandonados com preços altos apresentam sinais de especulação", disse a Sra. Mien.

Sobre a questão da existência de grupos de "grandes players" envolvidos na especulação e na manipulação do mercado, o Sr. Pham Thanh Tuan afirmou que a legislação atual não possui nenhuma regulamentação para definir, descrever e punir a inflação de preços no setor imobiliário. Portanto, a tramitação ainda é feita apenas na esfera cível, ou seja, o vencedor do leilão que não pagar o valor integral perderá o sinal.

"A lei não contém nenhuma regulamentação sobre penalidades para comportamento especulativo e inflação de preços que perturbem o mercado imobiliário. Regulamentamos apenas algumas formas específicas de comportamento especulativo e inflação de preços, como fraude, engano e estelionato em negócios imobiliários; falsificação de documentos, falsificação intencional de informações sobre imóveis... Portanto, não foi determinado o que constitui inflação de preços ou manipulação de mercado, portanto, não há base legal para lidar com comportamentos semelhantes à inflação de preços", disse o Sr. Tuan.

Segundo ele, identificar o comportamento da especulação imobiliária é difícil, mas lidar com ele é ainda mais difícil. Porque, mesmo que o comportamento da inflação de preços seja identificado, a penalidade, se aplicada, não compensa o lucro que recebem.

O tratamento daqueles que pagam preços altos, mas abandonam seus depósitos sob a lei penal, depende do processo de investigação para descobrir qualquer conluio entre o licitante e o leiloeiro ou organização de leilão, e deve aguardar os resultados do órgão de investigação.

Segundo o Sr. Tuan, alguns indivíduos e grupos pagam preços altíssimos, mas não depositam, pois consideram isso uma brincadeira. As consequências estão causando confusão nas informações do mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, criando uma mentalidade entre as pessoas de que os preços dos imóveis estão subindo e que todos especulam com terrenos leiloados. De fato, surgiu a tendência da "profissão de leilões".

Além disso, o processo de aquisição de terras pelo Estado e empresas para implementar projetos enfrentará dificuldades porque as pessoas cujas terras forem adquiridas terão que comparar o preço da terra compensada com o preço da terra leiloada.

O recente leilão de 68 lotes de terra em Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

Ao organizar leilões de terras, o Estado tem dois objetivos: criar moradias para as pessoas e gerar receita para o orçamento. O lance alto, mas a falta de depósito, violou ambos os objetivos.

Algumas opiniões dizem que os participantes que perderem seus depósitos orçamentários receberão mais depósitos dos participantes. No entanto, os terrenos perdidos terão que ser leiloados novamente, custando mais ao orçamento do Estado.

Em relação às consequências de leilões com preços altos e cancelamentos de depósitos, a Sra. Pham Thi Mien afirmou que o preço de mercado dos terrenos na área de leilão será ancorado em um patamar alto. Embora a situação de cancelamento de depósitos ocorra, as pessoas se lembrarão apenas do alto preço vencedor e o usarão como referência para vender terrenos. "As consequências serão enormes se os terrenos na área de leilão forem elevados e ancorados em um patamar irracional, impossibilitando assim que pessoas com necessidades reais possuam terras e moradia", disse ela.

Especialista: Sem sanções específicas, a situação de abandono de depósitos voltará a ocorrer

Segundo especialistas, a situação de altos preços de leilão e posterior perda de depósitos continuará a ocorrer, especialmente durante o período de transição, ou seja, a transição da Lei de Terras de 2013 para a Lei de Terras de 2024, quando a antiga lista de preços de terras emitida anteriormente ainda está sendo usada pelas localidades.

"Todos dizem que dar lances altos e depois cancelar o depósito é um ato de inflação de preços que causa manipulação de mercado. No entanto, para determinar esse ato, a lei precisa ser claramente definida. Quando não há regulamentação, não há sanção para puni-lo.

No entanto, mesmo que haja um mecanismo de penalidade, ainda é difícil impedir a especulação e a inflação de preços. Por exemplo, no setor de valores mobiliários, existem regulamentações sobre manipulação de mercado, mas ainda ocorrem violações. O problema é que os benefícios e penalidades atualmente não existem e serão difíceis de igualar. Obviamente, a legislação atual ainda é deficiente", disse ele.

Em relação à questão da divulgação pública, por Hanói, das identidades dos maiores licitantes que perderem seus depósitos, o Sr. Tuan afirmou que se trata apenas de uma medida informativa e não terá consequências para aqueles que perderem seus depósitos. Isso porque eles não serão impedidos de participar do leilão nem terão seus interesses afetados.

Segundo ele, a Lei de Leilões de Imóveis alterada acrescentou sanções para lidar com violações contra participantes do leilão no Artigo 70. Assim, no caso de alocação ou arrendamento de terras para implementar projetos de investimento ou direitos de exploração mineral, o vencedor do leilão que perder o depósito, causando o cancelamento dos resultados, não poderá participar do leilão por 6 meses a 5 anos.

No entanto, esta disposição só se aplica aos casos em que o leiloeiro conduz projetos de investimento ou direitos de exploração mineral. A Lei de Leilões de Imóveis revisada entrará em vigor em 1º de janeiro de 2025.

Encontrar e identificar o motivo da inflação imobiliária não será eficaz. Para evitar especulações, é necessário um instrumento de tributação imobiliária baseado na quantidade ou no momento da transferência. Por exemplo, imóveis transferidos em um mês terão uma alíquota diferente de imóveis comprados e vendidos após 5 anos. Além disso, é possível tributar por quantidade e área, em comparação com as necessidades médias de uso de cada pessoa.

Compartilhando sobre soluções para evitar especulação, a Sra. Mien disse que agora há regulamentações claras que dizem que se os preços dos imóveis aumentarem anormalmente em 20% em 3 meses ou quando o mercado tiver outras flutuações que afetem a estabilidade socioeconômica , o Estado intervirá para regular.

No entanto, para compreender o aumento anormal dos preços dos imóveis, é necessário construir um sistema de banco de dados e atualizá-lo regularmente para que o Estado possa ter medidas de intervenção oportunas.

Ao mesmo tempo, ela afirmou que é necessário utilizar ferramentas tributárias e intervenções na política de crédito. Especificamente, os casos de proprietários de muitos imóveis, mas que não os utilizam, mas os abandonam, terão que pagar impostos mais altos. Imóveis comprados e vendidos em um curto espaço de tempo estarão sujeitos a impostos mais altos. Quanto maior o prazo de transferência do imóvel, menor será o imposto.

Em relação à política de crédito, a Sra. Mien disse que se o mercado mostrar sinais de instabilidade, os níveis de crédito serão reduzidos.

Por exemplo, normalmente o desembolso de capital é de 30%, os 70% restantes serão emprestados pelo banco. Mas se o mercado oscilar de forma imprevisível, o nível de crédito será reduzido para cerca de 40-50%, e o capital restante será do comprador. Uma taxa de juros mais alta pode até ser aplicada. No entanto, ela observou que essa medida deve ser aplicada apenas a quem compra uma segunda casa ou mais. Para quem compra uma primeira casa para morar, deve haver uma política mais preferencial.

Além disso, para evitar a situação de lances altos, mas o depósito ser abandonado, a Sra. Mien afirmou que devem ser tomadas medidas para avaliar o nível de reputação. Aqueles que vencerem o leilão, mas abandonarem o depósito, serão impedidos de participar por um determinado período.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm