Popularizando 'casas de 2 preços'; notas ao comprar apartamentos sem livros rosa; encontrando investidores para o maior projeto de resort em Tuyen Quang

Proposta para considerar a adição de um mecanismo para controlar mais rigorosamente as transações nas bolsas, Tuyen Quang busca investidores para o maior projeto de área urbana de resort da província, observe ao comprar apartamentos sem livros rosa para evitar riscos... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Delegados da Assembleia Nacional propuseram a inclusão de um mecanismo de controle mais rigoroso para transações realizadas em pregões imobiliários. (Foto: Hoang Ha)

Casas de dois preços ainda são populares

Comentando sobre o projeto de lei revisado sobre negócios imobiliários no Salão da Assembleia Nacional em 29 de agosto, o Sr. Le Thanh Hoan (Delegação da Assembleia Nacional da Província de Thanh Hoa ) sugeriu a inclusão de um mecanismo para controlar mais rigorosamente as transações imobiliárias realizadas em pregões imobiliários. Segundo ele, a situação de mercadorias vendidas a dois preços é bastante comum.

"De motos a carros e casas, não é difícil para nós pesquisar online com o preço de venda do investidor divulgado publicamente. Mas comprar pelo preço listado é muito difícil", disse o Sr. Hoan.

O Sr. Hoan perguntou: onde está o valor real da transação dos imóveis anunciados pelas empresas? Esses são os preços publicados em toda a internet, mas são "magicamente transformados" em taxas estrangeiras, taxas de transferência e preços de investidores, mas com um valor adicional não declarado no contrato de venda, essencialmente sonegação fiscal.

Em relação à corretagem imobiliária, o Sr. Hoan afirmou que o projeto de lei continua a aperfeiçoar o importante arcabouço legal para avançar rumo à transparência e à conveniência do mercado imobiliário. Além de equipes sérias, não é difícil perceber que as atividades de corretagem ocorrem de forma diversificada e sem controle.

"O fenômeno dos chamados corretores de imóveis é generalizado, afetando as atividades legítimas dos corretores imobiliários. Além disso, ainda existem situações de atividades oportunistas, especulação e fixação de preços por parte de alguns grupos de corretagem, causando prejuízos aos clientes", afirmou o Sr. Hoan.

Portanto, este delegado da Assembleia Nacional também solicitou que o órgão redator desta Lei estude e complemente os regulamentos sobre as responsabilidades das organizações e indivíduos de corretagem imobiliária no sentido de definir claramente os casos proibidos.

Especificamente os casos:

Ter interesse direto em imóveis, excluindo comissões com desconto, sem revelar esse interesse aos compradores de imóveis; incitar uma parte a violar um contrato de depósito ou contrato de venda para firmar um novo contrato com outra pessoa.

Aumentar ou fixar arbitrariamente os preços dos imóveis para obter benefícios contra a vontade das partes envolvidas na transação; participar de corretagem para que as partes assinem contratos, mas não informar de forma completa e honesta as partes envolvidas na transação sobre informações relacionadas ao imóvel.

"Alguns dos atos proibidos mencionados acima servem de base para considerar a responsabilidade de organizações e indivíduos de corretagem imobiliária. Dependendo da natureza e da violação, pode ser considerada a adoção de medidas administrativas, incluindo processo criminal", enfatizou o Sr. Hoan.

A nova oferta no oeste e leste de Hanói será responsável por 40% da participação no mercado de apartamentos.

Especialistas estimam que, nos próximos anos, a nova oferta no Ocidente e no Oriente representará 40% do mercado de apartamentos. Além disso, os produtos imobiliários nessas áreas, em particular, e em Hanói, em geral, serão cada vez mais aprimorados.

Segundo a Savills, 2008 marcou um novo passo no desenvolvimento de Hanói, quando a capital se tornou uma das 17 maiores cidades do mundo após se fundir com uma área total de mais de 3.300 km2, 3,6 vezes maior do que antes.

Em 2011, o Governo aprovou o plano diretor para a construção da capital até 2030, com uma visão para 2050, estabelecendo a meta de transformar Hanói em uma cidade sustentável com infraestrutura e sistema técnico síncronos, alta competitividade e desenvolvimento cultural harmonioso.

Ao mesmo tempo, a região oeste de Hanói sofreu movimentos anteriores, de modo que o cenário urbano existente é claro, formando uma onda migratória para essa área em busca de assentamento. O desenvolvimento das rotas To Huu - Le Van Luong, do Anel Viário 2, do Anel Viário 3 e dos planejados Anel Viário 3, 5 e 4 impulsionaram o desenvolvimento de projetos imobiliários. Projetos de grande porte, como o The Manor Central Park, o Vinhomes Green Bay, o Vinhomes Thang Long e o Mailand Ha Noi City, foram desenvolvidos ao longo dessas rotas na região oeste.

Do Thu Hang, Diretor Sênior de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, afirmou que, desde 2011, a região oeste, nos distritos de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem e Cau Giay, sempre liderou o mercado em termos de participação de mercado, com cerca de 30%. Portanto, essa região possui a maior oferta de escritórios na capital, com 50% de participação de mercado. Em um futuro próximo, essa região continuará sendo o centro de desenvolvimento de Hanói.

No leste da cidade, de acordo com o Planejamento de Transporte da Capital para 2030, com uma visão para 2050, Hanói construirá mais 10 grandes pontes sobre o Rio Vermelho com uma série de projetos como: Ponte Vinh Tuy 2, Ponte Tran Hung Dao, Ponte Tu Lien, Nova Thang Long, Ponte Thuong Cat, Hong Ha 9.

Por outro lado, a conclusão de projetos de infraestrutura, como a extensão do Anel Viário 2 e o planejamento do Anel Viário 4, reduzirão o tempo de viagem de Hanói para outras localidades, aumentando a atratividade do Leste para as necessidades das localidades vizinhas.

Ao mesmo tempo, o planejamento do centro histórico da cidade foi lançado em 2021, com o objetivo de determinar a necessidade de reduzir a população em cerca de 215.000 habitantes no período de 2020 a 2030. No total, os seis projetos de planejamento do centro histórico da cidade têm uma escala de pesquisa de mais de 2.700 hectares, tendo como principal requisito o controle populacional, reduzindo de 1,2 milhão de pessoas (em 2009) para a expectativa de 672.000 pessoas, contribuindo para a melhoria do sistema de infraestrutura social e técnica.

Segundo a Sra. Hang, os projetos habitacionais serão beneficiados pela migração da área histórica do centro da cidade. Em particular, alguns antigos moradores do bairro antigo se mudaram para bairros vizinhos e importantes na região leste, devido às boas condições de infraestrutura e transporte conveniente.

O diretor sênior de pesquisa e consultoria da Savills Hanoi, Do Thu Hang, avaliou que, nos próximos tempos, a nova oferta nas áreas oeste e leste representará 40% da participação no mercado de apartamentos.

Em particular, a região leste, incluindo os distritos de Long Bien e Gia Lam, com grandes fundos imobiliários e infraestrutura, está sendo fortemente desenvolvida com a participação de grandes investidores, como Vingroup e Ecopark, que têm atraído compradores do centro de Hanói. De acordo com a Savills, a proporção da oferta de apartamentos na região leste, em relação à oferta total do mercado, aumentou de um nível muito baixo em 2011 para 12% no primeiro semestre de 2023.

Além disso, essa área também tem o maior crescimento na oferta de imóveis baixos nos últimos anos, aumentando de 8% da participação no mercado de fornecimento de Hanói em 2014 para 15% no primeiro semestre de 2023.

Enquanto isso, o preço primário dos produtos imobiliários também difere entre as duas regiões. Segundo a Savills, no Oeste, o preço primário médio dos apartamentos no primeiro semestre de 2023 atingiu VND 58 milhões/m².

O preço médio dos apartamentos principais na região Leste é de cerca de 48 milhões de VND/m². Para imóveis de baixo custo, o preço principal nos primeiros 6 meses de 2023 na região Oeste é de 157 a 225 milhões de VND/m² de terreno, e na região Leste é de 158 a 168 milhões de VND/m² de terreno.

De acordo com a Sra. Do Thu Hang, a diferença de preço entre as duas regiões se deve ao fato de a região oriental ter sido formada e se desenvolvido mais tarde, mas muito rapidamente, então ainda há uma grande diferença de preço com a região ocidental.

Tuyen Quang: Procurando investidores para um projeto urbano de resort com capital de mais de 17.000 bilhões de VND

O Departamento de Planejamento e Investimento da província de Tuyen Quang acaba de anunciar a busca por investidores para o projeto da área urbana do resort My Lam - Tuyen Quang, com um capital de investimento total de mais de 17 trilhões de VND. Espera-se que o projeto da área urbana do resort My Lam - Tuyen Quang crie um avanço no desenvolvimento socioeconômico da localidade e áreas vizinhas.

Este projeto abrange uma área de 540 hectares e está localizado no bairro de My Lam (cidade de Tuyen Quang) e na comuna de My Bang (distrito de Yen Son). O investimento total do projeto é de cerca de 17,1 trilhões de VND. O custo da indenização e do apoio ao reassentamento é superior a 1,2 trilhão de VND.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

Um canto da cidade de Tuyen Quang, província de Tuyen Quang. (Fonte: BXD)

O cronograma de implementação do projeto é de 4 anos a partir da data de aprovação da política de investimento. A duração do projeto é de 50 anos. Os investidores podem enviar propostas a partir de agora até 29 de setembro.

Trata-se de um projeto para a construção de uma área urbana ecológica que combina resorts e serviços exemplares e diversificados, explorando elementos naturais da paisagem verde. Anteriormente, em 10 de julho, o vice-primeiro-ministro Tran Hong Ha assinou a Decisão nº 820/QD-TTg, aprovando a política de investimento do Projeto da Área Urbana do Resort My Lam - Tuyen Quang, por meio de licitação para selecionar investidores.

Até o momento, este é o maior projeto de área urbana turística na província de Tuyen Quang. Espera-se que o projeto crie um avanço no desenvolvimento socioeconômico, impulsionando o desenvolvimento da cidade de Tuyen Quang e áreas vizinhas que foram e estão sendo implementadas na região.

Riscos na compra e venda de apartamentos sem livros rosa

De acordo com a legislação, apartamentos sem o Pink Book ainda podem ser comprados e vendidos, exceto em casos excepcionais. Em outros casos, o Pink Book é obrigatório. Portanto, os compradores precisam pesquisar e considerar cuidadosamente se devem ou não comprar um apartamento sem o Pink Book para evitar riscos ao "entrar".

De acordo com o Ponto a, Cláusula 1, Artigo 11 da Lei de Habitação de 2014, indivíduos e organizações estão autorizados a comprar e vender quando possuem um certificado (comumente conhecido como livro vermelho ou livro rosa), exceto nos seguintes casos: Compra e venda de habitação futura; Transferência de um contrato para compra e venda de habitação comercial em um projeto de investimento em construção habitacional, mesmo que a casa tenha sido entregue, mas o pedido de livro rosa ainda não tenha sido submetido; Compra e venda de habitação social.

Para cada uma das exceções acima, a lei exige o cumprimento das seguintes condições. Especificamente, as seguintes: Condições para compra e venda de futuras moradias (com base na Cláusula 1, Artigo 72, Decreto 99/2015/ND-CP). Não há exigência de livro rosa de condomínio. Deve haver um documento do investidor enviado ao Departamento de Construção para substituí-lo. Este documento deve atender às seguintes condições: Declaração sobre a elegibilidade do condomínio para venda; acompanhado de documentos do projeto, desenhos de projeto, alvarás de construção, documentos de aceitação... ou documentos sobre a quitação da hipoteca (se anteriormente hipotecada) com o compromisso de assumir a responsabilidade do investidor.

Condições para a transferência de um contrato de compra e venda de imóvel comercial em projeto de investimento em construção habitacional: Feito por escrito, com ou sem reconhecimento de firma, a pedido das partes. Número de contratos: 6 vias, sendo 3 vias mantidas com o investidor, 1 via com a Receita Federal, 1 via com o cedente, 1 via com o cessionário e 1 via com o cartório.

Condições para compra e venda de habitação social (com base na Cláusula 2, Artigo 63 da Lei da Habitação): Deve ter os seguintes documentos: Documentos do projeto de investimento em construção, projeto técnico, licença de construção; documentos que comprovem a conclusão da construção da fundação, sistema de abastecimento de água e drenagem, eletricidade, etc.

De acordo com os regulamentos acima, apartamentos sem o livro rosa ainda podem ser comprados e vendidos, exceto em casos excepcionais. Em outros casos, o livro rosa é obrigatório. Portanto, se não houver livro rosa e as condições acima não forem atendidas, o apartamento não poderá ser comprado e vendido.

O risco mais grave é quando as partes, sem autorização para comprar e vender apartamentos, infringem a lei e celebram um contrato de compra e venda entre si. Nesse caso, o contrato será considerado inválido. Quando o contrato é declarado inválido, o comprador pode "perder" o dinheiro gasto na compra do apartamento.

Além disso, se a venda não foi realizada, as partes "contornam" a lei ao fazer um contrato de depósito ou autorização, mas na verdade é uma venda, então, da mesma forma, esses tipos de contratos podem ser inválidos.

Portanto, para considerar a compra de um apartamento sem o livro rosa, o comprador deve primeiro considerar o motivo dessa situação. Após descobrir o motivo, se o apartamento pertencer à categoria daqueles sem livro rosa e for comprado e vendido, é perfeitamente possível comprar e vender normalmente.

Pelo contrário, se por outros motivos e riscos potenciais, os compradores devem considerar e decidir não comprar aquele apartamento.

Fonte