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| Delegados da Assembleia Nacional propuseram considerar a adição de um mecanismo para controlar mais rigorosamente as transações realizadas nas bolsas de valores imobiliárias. (Foto: Hoang Ha) |
Casas bifamiliares ainda são populares.
Ao comentar sobre a minuta da revisão da Lei de Negócios Imobiliários no Salão da Assembleia Nacional em 29 de agosto, o Sr. Le Thanh Hoan (Delegação da Província de Thanh Hoa na Assembleia Nacional) sugeriu a inclusão de um mecanismo para controlar mais rigorosamente as transações imobiliárias realizadas em bolsas de valores. Isso porque, segundo ele, a prática de venda de imóveis a preços diferenciados é bastante comum.
"De motos e carros a casas, não é difícil para nós pesquisarmos online os preços de venda divulgados publicamente pelos investidores. Mas comprar pelo preço anunciado é muito difícil", disse o Sr. Hoan.
O Sr. Hoan perguntou: onde está o valor real das transações imobiliárias anunciadas pelas empresas? São os preços divulgados por toda a internet, mas que são "magicamente" transformados em taxas de câmbio, taxas de transferência, preços para investidores, porém com um valor adicional não declarado no contrato de compra e venda, o que configura, essencialmente, sonegação fiscal.
Em relação à prática de corretagem imobiliária, o Sr. Hoan afirmou que o projeto de lei continuou a aprimorar o importante arcabouço legal para promover a transparência e a conveniência do mercado imobiliário. Além das equipes sérias, não é difícil perceber que as atividades de corretagem ocorrem de diversas formas, muitas vezes sem muita regulamentação.
"O fenômeno dos chamados corretores de terrenos é generalizado, afetando as atividades legítimas dos corretores de imóveis. Além disso, ainda existem situações de oportunismo, especulação e fixação de preços por parte de alguns grupos de corretoras, causando prejuízos aos clientes", afirmou o Sr. Hoan.
Portanto, este delegado da Assembleia Nacional também solicitou que a agência responsável pela elaboração desta Lei estude e complemente as normas sobre as responsabilidades das organizações e indivíduos de corretagem imobiliária, definindo claramente os casos proibidos.
Especificamente os casos:
Ter interesse direto em imóveis, excluindo a comissão reduzida, sem divulgar esse interesse ao comprador do imóvel; incitar uma das partes a violar o contrato de depósito ou o contrato de compra e venda para celebrar um novo contrato com outra pessoa.
Aumentar ou fixar arbitrariamente os preços dos imóveis para tirar vantagem das partes envolvidas na transação contra a sua vontade; participar de corretagem para que as partes assinem contratos sem informá-las de forma completa e honesta sobre as informações relativas ao imóvel.
"Alguns dos atos proibidos acima servem como base para avaliar a responsabilidade de corretoras de imóveis e indivíduos. Dependendo da natureza e da gravidade da infração, medidas administrativas podem ser consideradas, incluindo a instauração de processo criminal", enfatizou o Sr. Hoan.
A nova oferta nas zonas oeste e leste de Hanói representará 40% do mercado de apartamentos.
Especialistas estimam que, em breve, a nova oferta no oeste e no leste da cidade representará 40% do mercado de apartamentos. Além disso, os imóveis nessas regiões, em particular, e em Hanói, de modo geral, serão cada vez mais valorizados.
Segundo a Savills, 2008 marcou uma nova etapa no desenvolvimento de Hanói, quando a capital se tornou uma das 17 maiores cidades do mundo após a fusão, com uma área total de mais de 3.300 quilômetros quadrados, 3,6 vezes maior do que antes.
Em 2011, o Governo aprovou o plano diretor para a construção da capital até 2030, com uma visão para 2050, estabelecendo o objetivo de transformar Hanói em uma cidade sustentável com infraestrutura e sistema técnico sincronizados, alta competitividade e desenvolvimento cultural harmonioso.
Ao mesmo tempo, a zona oeste de Hanói já havia experimentado movimentos migratórios anteriores, resultando em um panorama urbano bem definido e uma onda migratória para essa região, com o objetivo de gerar residência. O desenvolvimento de To Huu - Le Van Luong, do Anel Viário 2, do Anel Viário 3 e dos planejados Anel Viário 3, 5 e 4 impulsionou o desenvolvimento de projetos imobiliários. Grandes empreendimentos foram desenvolvidos ao longo dessas vias na zona oeste, como The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long e Mailand Ha Noi City.
A diretora sênior de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, Do Thu Hang, afirmou que, desde 2011, a região oeste, nos distritos de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem e Cau Giay, lidera o mercado em termos de participação na oferta, com cerca de 30%. Consequentemente, essa área possui a maior oferta de escritórios da capital, com 50% do mercado. No futuro próximo, essa região continuará sendo o centro de desenvolvimento de Hanói.
Na zona leste da cidade, de acordo com o Plano de Transportes da Capital para 2030, com uma visão para 2050, Hanói construirá mais 10 grandes pontes sobre o Rio Vermelho, com uma série de projetos como: Ponte Vinh Tuy 2, Ponte Tran Hung Dao, Ponte Tu Lien, Nova Thang Long, Ponte Thuong Cat e Ponte Hong Ha 9.
Por outro lado, a conclusão de projetos de infraestrutura, como a extensão do Anel Viário 2 e o planejamento do Anel Viário 4, reduzirão o tempo de viagem de Hanói para outras localidades, aumentando a atratividade da região leste para as necessidades das localidades vizinhas.
Simultaneamente, o planejamento do centro histórico foi iniciado em 2021 com o objetivo de determinar a necessidade de reduzir a população em cerca de 215.000 pessoas no período de 2020 a 2030. No total, 6 projetos de zoneamento urbano do centro histórico abrangem uma área de estudo de mais de 2.700 hectares, com a principal exigência de controle populacional, reduzindo a população de 1,2 milhão de pessoas (em 2009) para cerca de 672.000, contribuindo para a melhoria da infraestrutura social e técnica.
Segundo a Sra. Hang, os projetos habitacionais se beneficiarão da migração da área histórica do centro da cidade. Em particular, alguns antigos moradores do bairro antigo se mudaram para distritos vizinhos e mais importantes da zona leste, devido às boas condições de infraestrutura e à facilidade de transporte.
A diretora sênior de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, Do Thu Hang, avaliou que, em breve, a nova oferta nas zonas oeste e leste representará 40% da quota de mercado de apartamentos.
Em particular, a região leste, incluindo os distritos de Long Bien e Gia Lam, com grandes extensões de terra e infraestrutura, está sendo fortemente desenvolvida com a participação de grandes investidores como Vingroup e Ecopark, que têm atraído compradores do centro de Hanói. De acordo com a Savills, a proporção da oferta de apartamentos na região leste em relação à oferta total do mercado aumentou de um nível muito baixo em 2011 para 12% no primeiro semestre de 2023.
Além disso, esta área também apresenta o crescimento mais expressivo na oferta de imóveis de baixa altura nos últimos anos, passando de 8% da participação no mercado de oferta de Hanói em 2014 para 15% no primeiro semestre de 2023.
Entretanto, o preço inicial dos imóveis residenciais também difere entre as duas regiões. Segundo a Savills, no Oeste, o preço inicial médio dos apartamentos no primeiro semestre de 2023 atingiu 58 milhões de VND/m².
O preço médio de apartamentos novos na zona leste é de cerca de 48 milhões de VND/m². Para imóveis de baixa altura, o preço dos apartamentos novos nos primeiros 6 meses de 2023 na zona oeste varia entre 157 e 225 milhões de VND/m² de terreno, enquanto na zona leste varia entre 158 e 168 milhões de VND/m² de terreno.
Segundo a Sra. Do Thu Hang, a diferença de preços entre as duas regiões se deve ao fato de a região Leste ter se formado e se desenvolvido mais tarde, porém de forma bastante rápida, o que explica a persistência dessa disparidade de preços em relação à região Oeste.
Tuyen Quang: Buscam-se investidores para projeto urbano turístico com capital superior a 17 trilhões de VND.
O Departamento de Planejamento e Investimento da província de Tuyen Quang acaba de anunciar a busca por investidores para o projeto da área urbana turística de My Lam - Tuyen Quang, com um capital total de investimento superior a 17 trilhões de VND. Espera-se que o projeto da área urbana turística de My Lam - Tuyen Quang impulsione o desenvolvimento socioeconômico da localidade e das áreas vizinhas.
Este projeto abrange uma área de 540 hectares e está localizado no bairro de My Lam (cidade de Tuyen Quang) e na comuna de My Bang (distrito de Yen Son). O investimento total do projeto é de aproximadamente 17,1 trilhões de VND. Os custos com indenizações e apoio ao reassentamento ultrapassam 1,2 trilhão de VND.
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| Um canto da cidade de Tuyen Quang, província de Tuyen Quang. (Fonte: BXD) |
O cronograma de implementação do projeto é de 4 anos a partir da data de aprovação do investimento. A duração do projeto é de 50 anos. Os investidores podem apresentar propostas a partir de agora até 29 de setembro.
Este é um projeto para construir uma área urbana ecológica que combina resort e serviços exemplares e diversificados, explorando elementos naturais da paisagem verde. Anteriormente, em 10 de julho, o Vice-Primeiro-Ministro Tran Hong Ha assinou a Decisão nº 820/QD-TTg, aprovando a política de investimento do Projeto da Área Urbana de Resort My Lam - Tuyen Quang na forma de licitação para selecionar investidores.
Até o momento, este é o maior projeto de área urbana turística na província de Tuyen Quang. Espera-se que o projeto represente um avanço no desenvolvimento socioeconômico, impulsionando o desenvolvimento da cidade de Tuyen Quang e das áreas vizinhas que já estão sendo implementadas na região.
Riscos na compra e venda de apartamentos sem o livro rosa
Segundo a legislação, apartamentos sem o "livro rosa" ainda podem ser comprados e vendidos, exceto em casos excepcionais, mas, na maioria das vezes, o livro rosa é obrigatório. Portanto, os compradores precisam pesquisar e avaliar cuidadosamente se devem ou não comprar um apartamento sem o livro rosa para evitar riscos após o pagamento inicial.
De acordo com o parágrafo 1, alínea a, do artigo 11 da Lei de Habitação de 2014, indivíduos e organizações podem comprar e vender imóveis quando possuírem um certificado (comumente conhecido como livro vermelho ou livro rosa), exceto nos seguintes casos: compra e venda de imóveis residenciais futuros; transferência de um contrato de compra e venda de imóveis comerciais em um projeto de investimento em construção habitacional, mesmo que o imóvel já tenha sido entregue, mas o pedido do livro rosa ainda não tenha sido apresentado; compra e venda de imóveis de habitação social.
Para cada uma das exceções acima, a lei exige o cumprimento das seguintes condições. Especificamente, conforme segue: Condições para compra e venda de imóveis residenciais futuros (com base no Artigo 72, Cláusula 1, do Decreto 99/2015/ND-CP). Não há exigência de matrícula do imóvel. Deve haver um documento do investidor enviado ao Departamento de Construção para substituí-la. Este documento deve atender às seguintes condições: Consta que o condomínio está apto para venda; acompanhado de documentos do projeto, plantas, alvarás de construção, documentos de aceitação... ou documentos de quitação da hipoteca (se anteriormente hipotecada) com um compromisso de responsabilidade do investidor.
Condições para a transferência de um contrato de compra e venda de imóvel comercial em um projeto de investimento em construção residencial: Feito por escrito, com ou sem reconhecimento de firma, a pedido das partes. Número de vias do contrato: 6 vias, sendo 3 vias retidas pelo investidor, 1 via pela Receita Federal, 1 via pelo cedente, 1 via pelo adquirente e 1 via pelo cartório.
Condições para compra e venda de habitação social (com base no inciso 2 do artigo 63 da Lei da Habitação): É necessário possuir os seguintes documentos: Documentos do projeto de investimento em construção, projeto técnico, alvará de construção; documentos comprovativos da conclusão da fundação, sistema de abastecimento de água e esgoto, eletricidade, etc.
De acordo com as normas acima, apartamentos sem o "livro rosa", salvo em casos excepcionais, ainda podem ser comprados e vendidos. Nos demais casos, o "livro rosa" é obrigatório. Portanto, se não houver "livro rosa" e as condições acima não forem atendidas, o apartamento não poderá ser comprado nem vendido.
O risco mais grave ocorre quando as partes, embora proibidas de comprar e vender apartamentos, infringem a lei e celebram um contrato de compra e venda entre si. Nesse caso, o contrato será considerado inválido. Quando o contrato é declarado inválido, o comprador pode perder o dinheiro investido na compra do apartamento.
Além disso, se a venda não tiver sido concretizada, e as partes "contornarem" a lei por meio de um contrato de depósito ou autorização, quando na realidade se trata de uma venda, esses tipos de contratos também podem ser considerados inválidos.
Portanto, para avaliar a possibilidade de comprar um apartamento sem o "livro rosa" (registro imobiliário), o comprador deve primeiro considerar o motivo dessa situação. Após descobrir o motivo, se o apartamento pertencer à categoria de imóveis sem o "livro rosa" e for comprado e vendido normalmente, a transação poderá ser realizada.
Pelo contrário, se por outros motivos e riscos potenciais, os compradores devem considerar a situação e decidir não comprar esse apartamento.
Fonte
![[Foto] O Secretário-Geral To Lam recebe o Diretor da Academia de Administração Pública e Economia Nacional junto à Presidência da Federação Russa.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F08%2F1765200203892_a1-bnd-0933-4198-jpg.webp&w=3840&q=75)
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