A mentalidade de esperar para ver está prestes a acabar, os apartamentos no oeste de Hanói estão "dominando as ondas do rádio". Quanto os preços dos terrenos na Cidade de Ho Chi Minh aumentarão após o ajuste?

O mercado continua a se recuperar lenta e constantemente, com resultados gradualmente melhores; o número de apartamentos vendidos em Hanói aumentou em mais de 200%, a lista de preços de terrenos ajustada na Cidade de Ho Chi Minh é de apenas cerca de 70% do preço de mercado... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Até o final de 2024, o processo de recuperação do mercado imobiliário do Vietnã terá um progresso claro. (Foto: Linh An)

O mercado está se recuperando de forma constante

De acordo com o batdongsan.com.vn , a Sra. Pham Thi Mien, vice-diretora do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã), o mercado imobiliário vietnamita está se recuperando de forma sustentável.

Segundo a Sra. Mien, apoiado por muitos fatores positivos, enquanto se aguarda a "absorção" das novas leis, o mercado imobiliário vietnamita continuará a se recuperar de forma sustentável, com resultados gradualmente melhores. Até o final do ano, o processo de recuperação do mercado imobiliário vietnamita terá um progresso claro.

O vice-diretor do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã) enfatizou que, com base no crescimento econômico que excede o cenário definido, o crédito escapando da situação "sombria", o nível da taxa de juros dos empréstimos permanece baixo, o desembolso de investimentos públicos continua a ser promovido; a Lei de Terras de 2024, a Lei de Habitação de 2023, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Cláusula 2, Artigo 209 da Lei sobre Instituições de Crédito entrarão em vigor em 1º de agosto, 5 meses antes da decisão anterior, o que terá um impacto positivo, contribuindo para promover a recuperação e o desenvolvimento do mercado imobiliário.

Com a entrada em vigor das Leis, a mentalidade de "espera" será eliminada. As empresas de desenvolvimento de projetos iniciam a corrida para se desvincular da agência de gestão estatal. Os investidores estão mais confiantes no lançamento de seus produtos. Investidores estão mais confiantes, promovendo o fluxo de caixa devido nos bancos para o mercado imobiliário. Corretores e empresas de serviços de corretagem estão aprimorando ativamente sua capacidade, recrutando funcionários, aprimorando o conhecimento, atendendo a novas regulamentações, etc.

Segundo a Sra. Mien, durante o período de espera pela "absorção" das novas leis, o mercado imobiliário continuará se recuperando de forma lenta e sustentável, com resultados gradualmente melhores. Até o final do ano, o processo de recuperação do mercado imobiliário vietnamita terá um progresso claro. Os resultados da recuperação continuarão a ser diferenciados por segmento e região, mas com um nível de diferenciação mais uniforme.

A lista de preços ajustados de terrenos da Cidade de Ho Chi Minh é de apenas cerca de 70% do preço de mercado.

Na tarde de 29 de julho, no Centro de Imprensa da Cidade de Ho Chi Minh (HCMC), foi realizada uma coletiva de imprensa para fornecer informações sobre o ajuste da Lista de Preços de Terras de acordo com a Cláusula 1, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024.

De acordo com o representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, o projeto de Lista de Preços de Terrenos Ajustada aumentou cerca de 7 vezes em comparação com a lista de preços de terrenos na Decisão nº 02/2020/QD-UBND de 16 de janeiro de 2020 do Comitê Popular da Cidade. No entanto, a Lista de Preços de Terrenos de acordo com a Decisão nº 02/2020/QD-UBND de 16 de janeiro de 2020 deve ser multiplicada pelo coeficiente de ajuste de preço de terrenos de 3,5 vezes quando utilizada. Portanto, de fato, a Lista de Preços de Terrenos Ajustada desta vez aumentou apenas cerca de 2,5 vezes, portanto, o preço do terreno de acordo com a Lista de Preços de Terrenos Ajustada esperada corresponde a apenas 70% do nível de preços de mercado.

Por exemplo, o preço do terreno na Rua Dong Khoi, Nguyen Hue, Distrito 1, de acordo com a Decisão 02/QD-UBND, é de 162 milhões de VND/m² (equivalente ao preço máximo do terreno de acordo com a Lei de Terras de 2013). Em 2021, o Comitê Popular da Cidade aprovou o preço específico do terreno (preço de mercado) para uma casa térrea em 680 milhões de VND/m². Se calculado por interpolação, o preço do terreno nesta área equivale a 970 milhões de VND/m². Atualmente, a lista de preços ajustados de terrenos esperada para a Rua Dong Khoi, Nguyen Hue, é de 810 milhões de VND/m², o que é consistente com o preço geral da área.

De acordo com o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, por meio de avaliação preliminar, o grupo mais afetado está sujeito à conversão da finalidade do uso da terra e ao reconhecimento dos direitos de uso da terra para famílias e indivíduos. No entanto, comparando a Lei de Terras de 2013 com a Lei de Terras de 2024, os casos de uso estável da terra antes de 15 de outubro de 1993 não precisam pagar taxas de uso da terra; nos casos em que a área excede o limite, a taxa é cobrada de acordo com a Lista de Preços de Terras de 2005. Os demais casos de uso da terra são considerados com base na origem e na época do uso da terra para terem uma taxa de cobrança adequada.

De acordo com o projeto de Decreto sobre a cobrança de taxas de uso da terra e de rendas territoriais que o Governo está prestes a emitir, a taxa de cobrança será calculada com base no período de 10% a 50% do Preço Ajustado da Terra previsto. Além disso, os usuários de terras pertencentes a famílias com políticas públicas, pessoas com mérito e famílias pobres estarão isentos do pagamento de taxas de uso da terra, de acordo com as regulamentações governamentais.

“Assim, a proposta de Lista de Preços de Terras ajustada está, na verdade, aproximando o preço regulamentado da terra do nível do mercado comum, contribuindo positivamente para a justiça e a transparência para os usuários da terra e evitando perdas para o orçamento do Estado. O uso da terra será, portanto, mais econômico. Em um futuro próximo, o Governo ajustará os níveis de arrecadação (percentual) para se adequarem à situação prática, limitando aumentos repentinos na receita”, afirmou um representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

Mercado de apartamentos em Hanói mostra sinais positivos de oferta e demanda

O relatório do mercado imobiliário de Hanói referente ao segundo trimestre de 2024, divulgado recentemente pela Cushman & Wakefield, indica que, nos primeiros seis meses de 2024, o mercado de apartamentos em Hanói apresentou sinais positivos tanto em termos de oferta quanto de demanda. Cerca de 10.800 novos apartamentos foram colocados à venda, quase três vezes mais do que no mesmo período do ano passado.

No segundo trimestre de 2024, aproximadamente 7.600 apartamentos foram lançados para venda, representando um aumento de 140% em relação ao trimestre anterior e 155% em relação ao ano anterior. Essa variação significativa deveu-se principalmente ao lançamento de novos projetos de apartamentos em áreas urbanas integradas, como o Vinhomes Ocean Park e o Vinhomes Smart City. A região Oeste representou aproximadamente 59% da oferta de novos apartamentos nos primeiros 6 meses de 2024, e projetos de médio porte continuaram a dominar o mercado, respondendo por aproximadamente 90% da nova oferta.

Cerca de 10.900 apartamentos foram vendidos no primeiro semestre de 2024, um aumento de 216% em relação ao ano anterior. No segundo trimestre de 2024, as vendas de apartamentos novos em Hanói atingiram cerca de 7.400 unidades, um aumento de 110% em relação ao trimestre anterior e de 147% em relação ao ano anterior. O preço médio inicial atingiu quase US$ 2.640/m², um aumento de 11% em relação ao trimestre anterior e de 30% em relação ao ano anterior.

Segundo especialistas da Cushman & Wakefield, o crescimento das novas vendas no primeiro semestre de 2024 deve-se à escassez de oferta nos últimos anos. Projetos recém-lançados com status legal transparente, investidores respeitáveis, políticas de vendas atrativas e comodidades completas registraram desempenho de vendas positivo. A maioria desses projetos provém de grandes áreas urbanas integradas no Oeste.

A crescente demanda por apartamentos em Hanói é impulsionada pela crescente demanda por moradias, juntamente com o crescimento populacional da cidade e a imigração. Além disso, a demanda por investimentos está gradualmente retornando ao mercado imobiliário em meio à instabilidade econômica.

Os preços dos apartamentos primários continuam subindo devido à escassez de oferta. Esse aumento também é impulsionado pela oferta de imóveis de médio e alto padrão, que representa 98% da nova oferta, enquanto a oferta de apartamentos acessíveis continua escassa.

No mercado de apartamentos de Hanói, espera-se que o mercado imobiliário receba cerca de 9.500 novos apartamentos no segundo semestre de 2024. A maior parte dessa oferta se concentrará na região oeste, beneficiando-se de sua localização estratégica e infraestrutura consolidada. Além disso, no segundo semestre de 2024, a previsão é de que a oferta continue concentrada em áreas urbanas integradas, como o Vinhomes Ocean Park e o Vinhomes Smart City.

A partir de 2025, espera-se que distritos suburbanos, incluindo Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien e Thanh Tri, dominem a oferta futura de apartamentos, graças ao desenvolvimento de infraestrutura e às iniciativas de planejamento urbano do governo. Notavelmente, espera-se que os distritos de Dong Anh e Gia Lam se tornem distritos até 2025, contribuindo para a oferta esperada de grandes áreas urbanas integradas, como Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park e BRG Smart City.

Nos primeiros 6 meses de 2024, o mercado de apartamentos em Hanói apresentou sinais positivos tanto na oferta quanto na demanda. (Foto: Ke Toai)

Casos de evacuação de emergência de prédios de apartamentos a partir de 1º de agosto

O Governo acaba de emitir o Decreto 98 detalhando uma série de artigos da Lei de Habitação alterada sobre renovação e reconstrução de prédios de apartamentos, em vigor a partir de 1º de agosto.

De acordo com o Decreto, existem 5 casos em que proprietários e usuários de prédios de apartamentos devem ser realocados. Destes, 2 casos exigem realocação urgente e 3 casos exigem realocação de acordo com o plano de compensação e apoio à realocação.

Especificamente, os dois casos em que prédios de apartamentos devem ser realocados com urgência são aqueles danificados por incêndio, explosão ou desastres naturais ou ataques inimigos que não atendem mais às condições de segurança para uso contínuo.

Neste caso, a agência de gestão provincial deve submeter ao Comitê Popular Provincial uma decisão urgente de realocação dentro de 3 dias a partir do momento da conclusão de que o prédio de apartamentos não é elegível para uso contínuo.

A decisão deve indicar claramente a localização do prédio de apartamentos que precisa ser realocado com urgência, a localização da acomodação temporária, o método, o custo e a duração da realocação, bem como as responsabilidades das organizações e indivíduos relevantes. Caso o proprietário do prédio não se realoque, a agência gestora executará a decisão no prazo máximo de 7 dias úteis a partir da data da decisão de execução.

3 casos de prédios de apartamentos também devem ser realocados de acordo com o plano de compensação e apoio ao reassentamento.

Em primeiro lugar, as principais estruturas de suporte do edifício de apartamentos encontram-se em estado de perigo geral, com risco de desabamento, e não reúnem condições para utilização contínua.

Em segundo lugar, o edifício de apartamentos está severamente danificado e o sistema de infraestrutura técnica de prevenção e combate a incêndios, abastecimento de água e drenagem, tratamento de águas residuais, eletricidade e tráfego interno não atende aos requisitos das normas e regulamentos técnicos vigentes ou corre o risco de ser inseguro em operação. Essas obras precisam ser demolidas para garantir a segurança dos proprietários e usuários do edifício de apartamentos e os requisitos de renovação e embelezamento urbano.

Por fim, o prédio de apartamentos apresenta uma de suas estruturas danificadas, incluindo fundações, colunas, paredes, vigas e caibros, que não atendem aos requisitos de uso normal. Esses prédios não se enquadram nos dois casos de demolição mencionados acima, mas devem ser reformados e construídos em sincronia, de acordo com o plano aprovado.

Proprietários e usuários de prédios de apartamentos receberão acomodações temporárias de diversas formas, como fundos de reassentamento disponíveis; fundos de habitação pertencentes a ativos públicos na área; compra de moradias comerciais ou investimento na construção de fundos de reassentamento utilizando capital orçamentário local ou capital de fundos de investimento para desenvolvimento, fundos locais de desenvolvimento habitacional (se houver). Além disso, os proprietários também podem ser remunerados para providenciar sua própria acomodação.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html