A postura de esperar para ver está prestes a ser superada, os apartamentos na zona oeste de Hanói estão "dominando as notícias", quanto aumentarão os preços dos terrenos na cidade de Ho Chi Minh após o ajuste?

O mercado continua a se recuperar lenta e firmemente, com resultados gradualmente melhores; o número de apartamentos vendidos em Hanói aumentou mais de 200%, o preço de tabela ajustado dos terrenos na Cidade de Ho Chi Minh está em apenas cerca de 70% do preço de mercado... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Até o final de 2024, o processo de recuperação do mercado imobiliário do Vietnã apresentará progressos evidentes. (Foto: Linh An)

O mercado está se recuperando de forma constante.

Segundo o site batdongsan.com.vn , a Sra. Pham Thi Mien, Vice-Diretora do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã), o mercado imobiliário vietnamita está se recuperando de forma sustentável.

Segundo a Sra. Mien, apoiado por diversos fatores positivos, enquanto se aguarda a "absorção" das novas leis, o mercado imobiliário vietnamita continuará a se recuperar de forma sustentável, com resultados cada vez melhores. Até o final do ano, o processo de recuperação do mercado imobiliário vietnamita apresentará progressos evidentes.

O Vice-Diretor do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã) enfatizou que, com base no crescimento econômico acima do cenário estabelecido, o crédito escapou da situação "sombria", o nível das taxas de juros dos empréstimos permanece baixo, o desembolso de investimentos públicos continua a ser promovido; a Lei de Terras de 2024, a Lei de Habitação de 2023, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e o Artigo 209, Cláusula 2, da Lei de Instituições de Crédito entrarão em vigor a partir de 1º de agosto, 5 meses antes da decisão anterior, o que terá um impacto positivo, contribuindo para promover a recuperação e o desenvolvimento do mercado imobiliário.

Quando as leis entrarem em vigor, a mentalidade de "espera" será eliminada. As empresas de desenvolvimento de projetos iniciarão a corrida para se desvincular da agência de gestão estatal. Os investidores estarão mais confiantes em lançar seus produtos. Com mais confiança, os investidores direcionarão o fluxo de caixa devido aos bancos para o setor imobiliário. Corretores e empresas de serviços de corretagem aprimorarão ativamente sua capacidade, contratarão pessoal, melhorarão seus conhecimentos, atenderão às novas regulamentações, etc.

Segundo a Sra. Mien, durante o período de espera pela "absorção" das novas leis, o mercado imobiliário continuará a se recuperar de forma lenta e sustentável, com resultados gradualmente melhores. Até o final do ano, o processo de recuperação do mercado imobiliário vietnamita apresentará progressos evidentes. Os resultados da recuperação continuarão a variar por segmento e região, mas com um nível de diferenciação mais uniforme.

A tabela de preços de terrenos ajustada na cidade de Ho Chi Minh corresponde a apenas cerca de 70% do preço de mercado.

Na tarde de 29 de julho, no Centro de Imprensa da Cidade de Ho Chi Minh (HCMC), foi realizada uma coletiva de imprensa para fornecer informações sobre o ajuste da Lista de Preços de Terrenos, de acordo com a Cláusula 1, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024.

Segundo o representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, a versão preliminar da Lista de Preços de Terrenos ajustada apresenta um aumento de aproximadamente sete vezes em relação à lista publicada na Decisão nº 02/2020/QD-UBND, de 16 de janeiro de 2020, do Comitê Popular da Cidade. Entretanto, para utilizar a Lista de Preços de Terrenos de acordo com a Decisão nº 02/2020/QD-UBND, é necessário aplicar um coeficiente de ajuste de 3,5 vezes. Portanto, na realidade, a Lista de Preços de Terrenos ajustada apresentou um aumento de apenas cerca de 2,5 vezes, o que significa que o preço do terreno, de acordo com a lista ajustada prevista, corresponde a apenas 70% do valor de mercado.

Por exemplo, o preço do terreno na Rua Dong Khoi, Nguyen Hue, Distrito 1, de acordo com a Decisão 02/QD-UBND, é de 162 milhões de VND/m² (equivalente ao valor máximo da tabela de preços de terrenos segundo a Lei de Terras de 2013). Em 2021, o Comitê Popular da Cidade aprovou o preço específico do terreno (preço de mercado) para uma casa térrea em 680 milhões de VND/m². Se calculado por interpolação, o preço do terreno nesta área equivale a 970 milhões de VND/m². Agora, a tabela de preços de terrenos ajustada para a Rua Dong Khoi, Nguyen Hue, é de 810 milhões de VND/m², o que está em consonância com o nível geral da área.

Ainda segundo o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, por meio de avaliação preliminar, o grupo com maior influência é aquele sujeito à conversão da finalidade do uso da terra e ao reconhecimento dos direitos de uso da terra por famílias e indivíduos. No entanto, comparando a Lei de Terras de 2013 com a Lei de Terras de 2024: os casos de uso estável da terra antes de 15 de outubro de 1993 estão isentos do pagamento de taxas de uso da terra; caso a área exceda o limite, a taxa é cobrada de acordo com a Tabela de Preços de Terrenos de 2005. Os demais casos de uso da terra são avaliados de acordo com a origem e o tempo de uso da terra para que seja aplicada uma taxa de cobrança adequada.

De acordo com a minuta do Decreto sobre a cobrança de taxas de uso e arrendamento de terras que o Governo está prestes a publicar, a taxa de cobrança será calculada com base em um período de 10% a 50% da Lista de Preços de Terras ajustada. Além disso, os usuários de terras pertencentes a famílias de baixa renda, pessoas com mérito acadêmico e famílias carentes serão isentos das taxas de uso da terra, conforme regulamentação governamental.

“Assim, a Lista de Preços de Terrenos revisada está, na verdade, aproximando gradualmente o preço regulamentado da terra do nível de mercado comum, contribuindo positivamente para a equidade e a transparência para os usuários da terra e evitando perdas para o orçamento do Estado. O uso da terra será, portanto, mais econômico. Em breve, o Governo ajustará os níveis de cobrança (percentual) para adequá-los à situação prática, limitando aumentos repentinos na receita”, disse um representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

O mercado de apartamentos em Hanói apresenta sinais positivos em termos de oferta e demanda.

O relatório do mercado imobiliário de Hanói para o segundo trimestre de 2024, recém-divulgado pela Cushman & Wakefield, indicou que, nos primeiros seis meses de 2024, o mercado de apartamentos em Hanói apresentou sinais positivos tanto em termos de oferta quanto de demanda. Cerca de 10.800 novos apartamentos foram colocados à venda, quase três vezes mais do que no mesmo período do ano passado.

No segundo trimestre de 2024, aproximadamente 7.600 apartamentos foram lançados para venda, representando um aumento de 140% em relação ao trimestre anterior e de 155% em relação ao mesmo período do ano anterior. Essa mudança significativa deveu-se principalmente ao lançamento de novos projetos de apartamentos em áreas urbanas integradas, como o Vinhomes Ocean Park e o Vinhomes Smart City. A região Oeste representou aproximadamente 59% da nova oferta de apartamentos nos primeiros seis meses de 2024, e os empreendimentos de médio padrão continuaram a dominar o mercado, representando cerca de 90% da nova oferta.

Aproximadamente 10.900 apartamentos foram vendidos no primeiro semestre de 2024, um aumento de 216% em relação ao ano anterior. No segundo trimestre de 2024, as vendas de apartamentos novos em Hanói atingiram cerca de 7.400 unidades, um aumento de 110% em relação ao trimestre anterior e de 147% em relação ao ano anterior. O preço médio de venda atingiu quase US$ 2.640/m², um aumento de 11% em relação ao trimestre anterior e de 30% em relação ao ano anterior.

Segundo especialistas da Cushman & Wakefield, o crescimento nas novas vendas no primeiro semestre de 2024 deve-se à escassez de novos empreendimentos nos últimos anos. Projetos recém-lançados com situação jurídica transparente, investidores de renome, políticas de vendas atrativas e infraestrutura completa registraram desempenho positivo em vendas. A maioria desses projetos está localizada em grandes áreas urbanas integradas no Oeste.

O aumento da procura por apartamentos em Hanói é impulsionado pela crescente demanda por moradia, juntamente com o crescimento populacional e a imigração na cidade. Além disso, a demanda por investimentos está gradualmente retornando ao setor imobiliário em um contexto de instabilidade econômica.

Os preços dos apartamentos novos continuam a subir devido à escassez de oferta. Esse aumento de preços também é impulsionado pelo fato de que os imóveis de médio e alto padrão representam 98% da nova oferta, enquanto a oferta de apartamentos acessíveis permanece insuficiente.

No mercado de apartamentos de Hanói, prevê-se que o segundo semestre de 2024 receba cerca de 9.500 novos apartamentos. A maior parte dessa oferta se concentrará na região oeste, beneficiando-se de sua localização estratégica e infraestrutura consolidada. Além disso, no segundo semestre de 2024, a previsão é de que a oferta continue concentrada em áreas urbanas integradas, como Vinhomes Ocean Park e Vinhomes Smart City.

A partir de 2025, espera-se que os distritos suburbanos, incluindo Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien e Thanh Tri, dominem a oferta futura de apartamentos, graças ao desenvolvimento de infraestrutura e às iniciativas de planejamento urbano do governo. Notavelmente, prevê-se que os distritos de Dong Anh e Gia Lam se tornem distritos até 2025, contribuindo para a oferta esperada de grandes áreas urbanas integradas, como Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park e BRG Smart City.

Nos primeiros seis meses de 2024, o mercado de apartamentos em Hanói apresentou sinais positivos tanto na oferta quanto na demanda. (Foto: Ke Toai)

Casos de evacuação de emergência de prédios de apartamentos a partir de 1º de agosto

O Governo acaba de publicar o Decreto 98, que detalha diversos artigos da Lei de Habitação alterada, relativa à renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos, com efeitos a partir de 1 de agosto.

Segundo o Decreto, existem 5 casos em que os proprietários e usuários de prédios de apartamentos devem ser realocados. Destes, 2 casos exigem realocação urgente e 3 casos exigem realocação de acordo com o plano de compensação e apoio ao reassentamento.

Especificamente, os dois casos de prédios de apartamentos que precisam ser realocados com urgência são aqueles danificados por incêndio, explosão, desastres naturais ou ataques inimigos, e que não atendem mais às condições de segurança para uso contínuo.

Neste caso, a agência de gestão provincial deve submeter ao Comitê Popular Provincial uma decisão urgente de realocação no prazo de 3 dias a partir da data em que for constatado que o prédio de apartamentos não é elegível para uso contínuo.

A decisão deve indicar claramente a localização do prédio de apartamentos que precisa ser realocado com urgência, as providências de acomodação temporária, o método, o custo e a duração da realocação, bem como as responsabilidades das organizações e indivíduos envolvidos. Caso o proprietário do prédio não realize a realocação, a administração do prédio executará a decisão em um prazo máximo de 7 dias úteis a partir da data da decisão.

Três prédios de apartamentos também devem ser realocados de acordo com o plano de compensação e apoio ao reassentamento.

Em primeiro lugar, as principais estruturas de sustentação do edifício de apartamentos encontram-se em estado de perigo generalizado, com risco de colapso, e não cumprem as condições para a sua utilização contínua.

Em segundo lugar, o edifício de apartamentos encontra-se gravemente danificado, e a infraestrutura técnica de prevenção e combate a incêndios, abastecimento de água e esgoto, tratamento de águas residuais, eletricidade e circulação interna não atende aos requisitos das normas e regulamentos técnicos vigentes ou apresenta risco de operação insegura. Essas estruturas precisam ser demolidas para garantir a segurança dos proprietários e usuários do edifício, bem como para atender às exigências de renovação e embelezamento urbano.

Por fim, o prédio de apartamentos apresenta uma de suas estruturas danificadas, incluindo fundação, colunas, paredes, vigas e caibros que não atendem aos requisitos para uso normal. Esses edifícios não se enquadram nos dois casos de demolição mencionados anteriormente, mas devem ser reformados e reconstruídos de acordo com o projeto aprovado.

Os proprietários e usuários de prédios de apartamentos terão acomodações temporárias providenciadas de diversas formas, como por meio do fundo habitacional de reassentamento disponível; fundo habitacional pertencente a bens públicos da região; compra de imóveis comerciais ou investimento na construção de moradias para reassentamento com recursos do orçamento local ou do fundo de investimento para desenvolvimento, fundo de desenvolvimento habitacional local (se houver). Além disso, os proprietários também podem ser remunerados para providenciar sua própria acomodação.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html