Por que os princípios de mercado são ignorados na avaliação de terrenos?

(NLDO) - O projeto de lei fundiária revisada introduziu ajustes importantes relacionados ao conteúdo dos preços dos terrenos.

A proposta de revisão da Lei de Terras está atraindo atenção especial, pois introduz muitas mudanças significativas relacionadas à regulamentação da avaliação de terras – um dos principais conteúdos dos artigos 158 a 162 da Lei de Terras de 2024.

Dois pontos importantes incluem o ajuste dos princípios de precificação de terras para reduzir a influência de fatores de mercado e a proposta de abolir mecanismos específicos de precificação de terras. Esses ajustes estão gerando muitas preocupações sobre os rumos da gestão e administração de terras no futuro próximo.

Por que abolir a regulamentação da avaliação de terrenos segundo os princípios de mercado?

Especificamente, o Projeto de Lei Fundiária Alterada elimina as regulamentações sobre a avaliação de terras com base em princípios de mercado; os requisitos de publicidade, transparência, objetividade, honestidade e independência deixam de ser reconhecidos; a harmonia de interesses entre o Estado, os investidores e os usuários da terra é substituída pela conformidade entre as exigências de gestão estatal e as realidades locais.

Considerando os 4 princípios presentes na minuta, que demonstram a abrangência dos fatores administrativos na avaliação de terras, estamos equiparando o princípio da avaliação de terras ao princípio da decisão do Estado sobre os preços dos terrenos?

A decisão do Estado sobre os preços dos terrenos no mercado primário e a decisão sobre os preços dos terrenos para o cálculo da compensação quando o Estado recupera terras foram estabelecidas desde a regulamentação dos preços dos terrenos durante a Lei de Terras de 1993.

É importante ressaltar que esses princípios se aplicam de forma geral às atividades de avaliação de terras, não apenas quando o Estado define os preços dos terrenos; ao mesmo tempo, o desenvolvimento de princípios de avaliação de terras visa garantir que o valor real do terreno/área de terra, as características inerentes aos preços da terra sejam refletidas e controlar a imposição de vontade subjetiva na avaliação de terras.

Portanto, os princípios contidos na minuta precisam ser cuidadosamente considerados, garantindo o alcance dos objetivos propostos e contribuindo para o aprimoramento do profissionalismo na avaliação de terrenos.

Impor vontades subjetivas e ignorar fatores de mercado não refletirá a natureza e a objetividade da avaliação de terras. A questão central é que devemos aprimorar o mecanismo para uma gestão e regulação eficazes do mercado, e não evitar ou eliminar o impacto do mercado no processo de avaliação de terras.

O projeto de revisão da Lei de Terras está atraindo atenção especial, pois introduz muitas mudanças significativas relacionadas à regulamentação da avaliação de terras. Foto: Son Nhung

Substituindo o mecanismo específico de preço da terra

A próxima grande mudança é que a proposta substitui o mecanismo específico de preço da terra pela utilização de uma tabela de preços da terra combinada com um coeficiente de ajuste. Assim, quando o Estado recuperar terras, o preço da terra para calcular a indenização será baseado na tabela de preços da terra ajustada, e não determinado separadamente para cada caso como antes.

A utilização de uma tabela de preços com coeficientes de ajuste proporciona conveniência e rapidez na aplicação dos preços de terrenos no contexto atual, reduz o risco de erros e amplia o tempo necessário para a avaliação específica de terrenos. No entanto, a utilização de preços específicos de terrenos, desde a Lei de Terras de 2013 até o presente, apresenta vantagens notáveis, tais como: alta individualidade para cada caso aplicável, avaliação baseada em dados de mercado em cada momento determinado e regulação dos interesses das partes envolvidas de forma específica em cada caso.

As dificuldades e deficiências na avaliação de terras nos últimos tempos decorrem da falta de profissionalismo por parte dos avaliadores e da ineficácia das empresas de consultoria em avaliação de terras. Portanto, torna-se necessário estudar e estabelecer um modelo de sistema independente de avaliação de terras, conforme diretrizes da Resolução nº 19-NQ/TW, de 31 de outubro de 2012.

Acreditamos que seja necessário identificar corretamente a essência do problema, não apenas por conveniência e dificuldades, mas também ignorando a ciência e o profissionalismo na avaliação de terras. A ampla aplicação da Tabela de Preços de Terrenos com coeficientes de ajuste é semelhante ao período da Lei de Terras de 2003, e quando a solução específica para o preço da terra surgiu na Lei de Terras de 2013, é necessário avaliar especificamente se os antigos problemas irão ou não reaparecer, o que representaria um retrocesso ao abolir os preços específicos da terra.

Fonte: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm