Por que os princípios de mercado são ignorados na avaliação de terras?

(NLDO) - O projeto de lei de terras revisado fez grandes ajustes relacionados ao conteúdo dos preços das terras.

O projeto de revisão da Lei de Terras está atraindo atenção especial, pois introduz muitas mudanças significativas relacionadas às regulamentações sobre avaliação de terras — um dos principais conteúdos dos Artigos 158 a 162 da Lei de Terras de 2024.

Dois destaques incluem o ajuste dos princípios de precificação de terras para reduzir o papel dos fatores de mercado e a proposta de abolir mecanismos específicos de precificação de terras. Esses ajustes estão levantando muitas preocupações sobre a direção da gestão e administração de terras no futuro.

Por que abolir a regulamentação sobre avaliação de terras de acordo com os princípios de mercado?

Especificamente, o Projeto de Lei de Terras Alterado abole regulamentações sobre avaliação de terras com base em princípios de mercado; os requisitos de publicidade, transparência, objetividade, honestidade e independência não são mais reconhecidos; a harmonia de interesses entre o Estado, investidores e usuários da terra é substituída pela conformidade entre os requisitos de gestão do Estado e as realidades locais.

Com os quatro princípios do Projeto mostrando a cobertura de fatores administrativos na avaliação de terras, então, estamos equiparando o princípio da avaliação de terras ao princípio do Estado decidir sobre os preços das terras?

A decisão do Estado sobre os preços da terra no mercado primário e a decisão sobre os preços da terra para calcular a compensação quando o Estado recupera terras foram estabelecidas desde os regulamentos sobre preços da terra durante a Lei de Terras de 1993.

Precisamos observar que esses princípios se aplicam geralmente às atividades de avaliação de terras, não apenas quando o Estado decide sobre os preços das terras; ao mesmo tempo, o desenvolvimento dos princípios de avaliação de terras visa garantir que o valor real do lote/área de terra, as características inerentes aos preços das terras sejam refletidos e controlar a imposição da vontade subjetiva na avaliação de terras.

Portanto, os princípios do projeto precisam ser cuidadosamente considerados, garantindo os objetivos dos princípios e contribuindo para melhorar o profissionalismo na avaliação de terras.

Impor vontade subjetiva e ignorar fatores de mercado não refletirá a natureza e a objetividade da avaliação de terras. A questão central é que precisamos aprimorar o mecanismo para uma gestão e regulamentação eficazes do mercado, e não evitar ou eliminar o impacto do mercado no processo de avaliação de terras.

O projeto de revisão da Lei de Terras está atraindo atenção especial, pois introduz muitas mudanças significativas relacionadas às regulamentações sobre avaliação de terras. Foto: Son Nhung

Substituição de mecanismo específico de preço da terra

A próxima grande mudança é que o Projeto propõe a substituição do mecanismo específico de preço da terra pelo uso de uma tabela de preços da terra combinada com um coeficiente de ajuste. Assim, quando o Estado recuperar terras, o preço da terra para calcular a indenização será baseado na tabela de preços da terra ajustada, e não determinado separadamente para cada caso, como antes.

A utilização de uma tabela de preços com coeficientes de ajuste proporcionará praticidade e rapidez na aplicação de preços de terrenos no contexto atual, reduzirá o risco de erros e ampliará o prazo para avaliação de terrenos específicos. No entanto, a utilização de preços de terrenos específicos, desde a Lei de Terras de 2013 até o presente, apresenta vantagens excepcionais, como: alta individualidade para os casos aplicáveis, avaliação baseada em dados de mercado em cada momento determinado, regulação dos interesses das partes relacionadas especificamente em cada caso...

As dificuldades e deficiências na avaliação de terras nos últimos tempos residem na falta de profissionalismo da área de avaliação e na ineficácia das organizações de consultoria em avaliação de terras. Portanto, é necessário estudar e estabelecer um modelo de sistema independente de avaliação de terras, conforme determinado na Resolução nº 19-NQ/TW, de 31 de outubro de 2012.

Acreditamos que é necessário identificar corretamente o cerne do problema, não apenas por conveniência e dificuldades, mas também por ignorar a ciência e o profissionalismo na avaliação de terras. A aplicação generalizada da Lista de Preços de Terras com coeficientes de ajuste é semelhante à do período da Lei de Terras de 2003, e quando a solução específica para o preço da terra surgiu na Lei de Terras de 2013, é necessário avaliar especificamente se os antigos problemas reaparecerão, o que representa um retrocesso em relação à abolição dos preços específicos de terra.

Fonte: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm