Com uma série de políticas de apoio do Governo e do Banco do Estado, a partir do segundo semestre de 2023, o mercado imobiliário tem apresentado sinais de melhora no volume de transações em alguns segmentos. A expectativa é de que o mercado imobiliário continue a se recuperar em 2024.
O Sr. Nguyen Minh Giang, especialista sênior em gestão de ativos de clientes da KB Securities Vietnam Company, compartilhou com o PV. VietNamNet sobre o mercado imobiliário, ações do setor imobiliário e perspectivas para o Giap Thin de 2024.
Os pontos positivos são apartamentos e casas unifamiliares.
- O mercado imobiliário deu sinais de recuperação no segundo semestre de 2023, qual a sua avaliação sobre essa avaliação?
Sr. Nguyen Minh Giang: O mercado imobiliário em 2023, segundo minhas observações, apresentou uma ligeira melhora no segundo semestre, mas é localizado e apresenta uma diferenciação bastante clara. O segmento de apartamentos antigos em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh continua a aumentar de preço. Alguns projetos de apartamentos de médio porte que estão sendo abertos à venda atraíram investidores para investir.
Além disso, o segmento de moradias privadas também se recuperou bastante. Algumas províncias e cidades com forte desenvolvimento de investimentos públicos também são locais procurados por muitos investidores, e os preços de venda nessas áreas também caíram menos do que o nível geral. No segmento de terrenos, terrenos suburbanos, lojas, vilas resort, etc., continuam em declínio.
A Assembleia Nacional acaba de aprovar oficialmente três leis importantes que afetam diretamente o setor imobiliário: a Lei da Habitação (alterada); a Lei de Negócios Imobiliários (alterada) e a Lei de Terras (alterada).
O setor imobiliário é altamente dependente de fatores legais, o que, por sua vez, libera fontes de capital e acelera a implementação de projetos. Portanto, os investidores esperam que as três leis mencionadas, que entrarão em vigor oficialmente em 1º de janeiro de 2025, impulsionem o mercado a prosperar e se desenvolver de forma sustentável no novo ciclo.
- Em 2024, como você avalia a continuidade do ritmo de recuperação do mercado?
Em 2024, a orientação da política monetária flexível continua sendo um fator importante para ajudar o mercado imobiliário a manter seu ritmo de recuperação. Uma grande quantidade de depósitos residenciais do final de 2022 e início de 2023 retornará à produção e parte deles encontrará canais de investimento. Nesse sentido, o mercado imobiliário é sempre uma prioridade. Quando a política de gestão se mantém estável e a confiança dos investidores retorna, o mercado imobiliário tende a se aquecer.
A perspectiva do mercado é positiva, mas provavelmente será localizada e fragmentada.
Segmentos de alto padrão, como vilas resort, shophouses, etc., continuarão sombrios, com falta de investidores. Além disso, o segmento especulativo de terrenos e terras de "arroz verde" também permanecerá inativo, pois a maioria dos investidores que participam desse segmento utiliza alta alavancagem financeira, a demanda real é baixa e os trâmites legais ainda não foram concluídos. A situação de excesso de oferta nesse segmento é muito grande, dificultando uma melhora em 2024.
Além disso, o segmento de apartamentos em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh tem preços adequados para pessoas com renda média. Em seguida, o segmento de moradias individuais também continuará se recuperando com a demanda real da população.
Enfrentando 3 desafios
- Na sua opinião, quais são os desafios que o mercado imobiliário ainda enfrenta?
Acredito que o mercado imobiliário enfrenta três desafios.
Em primeiro lugar, trata-se do contexto geral da economia. Em 2024, a economia global poderá desacelerar. No mercado interno, o crescimento do crédito atingiu apenas 7,39% no final de outubro de 2023 e só se acelerou de fato nos últimos dois meses do ano, atingindo um crescimento de 13,7%. A partir disso, pode-se observar que a demanda por novos empréstimos por parte de empresas e pessoas físicas está muito baixa, enquanto as taxas de juros eram bastante altas antes.
A economia mundial em geral ainda se encontra em uma zona cinzenta. O fluxo de caixa doméstico está muito baixo. O índice PMI da indústria do Vietnã está abaixo de 50 pontos há muitos meses, o que também é um sinal de que a demanda da economia ainda está bastante baixa. Portanto, não apenas o setor imobiliário, mas todos os setores da economia estão enfrentando esse desafio.
Em segundo lugar, o fluxo de caixa. Representando mais de 21% do crédito total na economia, em 2023, os empréstimos para negócios imobiliários aumentaram mais fortemente do que a taxa de crescimento geral do setor. Isso reflete a eficácia das políticas para remover dificuldades e soluções para ajudar as empresas imobiliárias a acessar capital.
Mas é importante destacar que o fluxo de caixa operacional da maioria dos negócios imobiliários enfrenta dificuldades. Em 2023, o número de empresas com novos projetos à venda é muito pequeno, e o fluxo de caixa do negócio principal é majoritariamente negativo.
Se, até 2024, os projetos não conseguirem resolver questões jurídicas e concluir a infraestrutura para levar os produtos ao mercado, haverá riscos. Sem mencionar que a pressão para o vencimento de títulos é enorme, com mais de 120 bilhões de VND. Este é o maior vencimento dos últimos 5 anos.
Em terceiro lugar, há o fator legal. Os negócios imobiliários enfrentam muitas dificuldades no processo de implementação de projetos. Essa também é a razão pela qual a oferta diminuiu nos últimos anos.
Um projeto recém-implementado exige 70% de aporte de capital de clientes e empréstimos. O investidor responde por apenas 30% do capital. Se surgirem dificuldades legais, a empresa não terá acesso a capital para implementar o projeto, o que atrasará o projeto, aumentará os custos e gerará diversas consequências para a empresa e riscos para o mercado.
Por isso, acredito que a legalidade é o fator chave do mercado imobiliário.
Revertendo a partir de 2025, o mercado imobiliário vai disparar a partir de 2027?
- Quando você acha que o mercado vai reverter? Que conselho você daria aos investidores imobiliários?
O mercado primário no período de 2024-2025 terá uma redução nos preços de venda por parte dos investidores. Isso é necessário para que as empresas saiam do círculo vicioso. A oferta e a demanda podem se encontrar mais facilmente. Este também é um dos sinais para encontrar o ponto de virada no mercado imobiliário.
Outro sinal importante é a renda da população. Com a queda da renda da população, é difícil vislumbrar uma reversão no mercado imobiliário em 2024. Provavelmente, será apenas uma recuperação lenta, principalmente diferenciada.
O próximo fator importante é legal, com três leis importantes entrando em vigor em 1º de janeiro de 2025. Este também é considerado o período de transição entre os ciclos antigo e novo.
De acordo com minha pesquisa, normalmente após um ponto de reversão, o mercado precisará de pelo menos 2 anos para se estabilizar e crescer fortemente novamente.
Portanto, prevejo que o segundo semestre de 2025 será o ponto de virada do mercado imobiliário. A partir de 2027, o mercado melhorará significativamente, quando o ciclo econômico também superar o período difícil, o sistema jurídico estiver completo e a renda das pessoas voltar a crescer. Os empreendimentos também crescerão com as orientações de negócios adequadas.
Para os investidores, acredito que gerenciar o fluxo de caixa pessoal e escolher o momento certo para investir nesse contexto é extremamente importante.
Quando a economia ainda se encontra em um estágio incerto e o contexto geopolítico é instável, a alocação de investimentos deve ser adequada e pode ser muito vantajosa. No setor imobiliário, os investidores devem procurar imóveis em áreas centrais com fluxo de caixa. Além disso, existem áreas que promovem fortemente o desembolso de investimentos públicos, como o segmento voltado para pessoas de renda média-baixa, etc. O importante é escolher o momento certo com base no ponto de reversão do mercado para que o fluxo de caixa promova o melhor desempenho do investimento.
As ações imobiliárias acompanham de perto os altos e baixos do mercado imobiliário.
- Como você avalia as ações das empresas imobiliárias listadas na bolsa de valores?
Acredito que o mercado imobiliário está sempre intimamente relacionado e em concordância com os preços das ações das empresas imobiliárias listadas.
Durante a febre imobiliária de 2021, as ações do mercado imobiliário subiram de 5 a 10 vezes em apenas alguns meses. Em 2022, quando o mercado imobiliário congelou, muitas ações do setor imobiliário tiveram preços que "dividiram de 5 a 10 vezes". Costumo dizer que as ações do setor imobiliário "tão altas quanto caem", o que reflete claramente a natureza do mercado e as dificuldades das empresas.
Em 2022, muitos investidores e proprietários de empresas imobiliárias tiveram suas ações liquidadas. Esse foi o período mais difícil para o mercado imobiliário.
No entanto, sempre há oportunidades em situações de perigo. O momento mais difícil é sempre o melhor momento para "caçar". Objetivamente, muitas imobiliárias listadas estão enfrentando dificuldades devido ao desenvolvimento massivo de projetos e à alta alavancagem. No entanto, também existem muitas imobiliárias boas, e este é o momento em que elas vão caçar.
Acredito que 2024-2025 será um boom de fusões e aquisições (M&A) no setor imobiliário.
Para investidores individuais, este também é um ótimo momento para avaliar empresas e procurar empresas de qualidade para investir com uma visão de longo prazo.
Um bom negócio precisa ter um potencial financeiro sólido e saudável. Esses negócios têm poucas dívidas e baixa alavancagem. A empresa em si também precisa ser flexível em sua orientação de negócios, como migrar para o segmento de renda média, construir moradias sociais, etc., para manter a receita e o fluxo de caixa no atual contexto difícil.
Empresas financeiramente sólidas neste momento terão muitas oportunidades de fusões e aquisições para agregar valor ao desenvolvimento sustentável no novo ciclo. Este é um ponto que os investidores devem prestar atenção ao procurar um bom negócio.
É importante ressaltar que o ciclo operacional do mercado imobiliário será mais longo e mais lento do que o do mercado de ações em geral. Os investidores devem ter uma perspectiva de longo prazo ao investir em ações imobiliárias neste momento, pois a onda "super grande" do mercado imobiliário já passou. Para formar uma onda grande como a de 2021, o grupo de ações imobiliárias acumulou-se ao longo de 7 a 8 anos.
Obrigado!
Na sua opinião, quais destaques das três novas leis: Lei da Habitação (alterada); Lei dos Negócios Imobiliários (alterada) e Lei de Terras (alterada) quando aplicados terão impactos positivos no mercado imobiliário no novo ciclo?
* Isso visa dar aos vietnamitas que vivem no exterior o direito de fazer negócios imobiliários como os residentes no país. Isso ajudará a aumentar as remessas anuais para o Vietnã. O Vietnã está entre os três países com as maiores remessas do mundo.
* Reforçar a divisão e a venda de terras. Isso minimizará a especulação imobiliária, evitará o desperdício de recursos e focará em segmentos com demanda real.
No próximo período, os negócios imobiliários devem se orientar para segmentos imobiliários adequados ao novo ciclo, contribuindo assim para estabilizar e desenvolver o mercado imobiliário de forma mais sustentável.
* Conceder livros rosas para mini apartamentos e não especificar o período de propriedade do apartamento.
* Terrenos sem documentos de uso da terra antes de 1º de julho de 2014 receberão um livro vermelho.
* Eliminar a estrutura de preços da terra, determinar o preço da terra de acordo com os princípios de mercado. Diversificar as formas de compensação para as pessoas cujas terras forem recuperadas. Providenciar moradias de reassentamento antes da recuperação. Aqueles cujas terras agrícolas forem recuperadas serão compensados com terras/moradias residenciais.
Isso ajuda as pessoas a se beneficiarem mais e as empresas podem limpar terras facilmente e implementar projetos mais rapidamente.
* As empresas recebem o imposto sobre o uso da terra anualmente, em vez de ter que pagar tudo de uma vez.
* Mecanismos mais abertos para terras agrícolas, como o aumento da propriedade individual máxima de 10 para 15 vezes. Indivíduos que não produzem diretamente terras agrícolas ainda podem receber transferências de terras para cultivo de arroz.
Em resumo, essas três leis alteradas têm um impacto profundo em todos os aspectos da sociedade, bem como em todas as classes sociais. Quando colocadas em vigor, prometem ajudar as empresas a superar dificuldades jurídicas, bem como reorientar o desenvolvimento do setor imobiliário no novo ciclo. A oferta imobiliária retornará gradualmente e se voltará para produtos que agreguem valor sustentável à economia e atendam às necessidades essenciais da população.
Fonte
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