Com uma série de políticas de apoio do Governo e do Banco Central, a partir do segundo semestre de 2023, o mercado imobiliário apresentou sinais de melhoria no volume de transações em alguns segmentos. Espera-se que o setor imobiliário continue a se recuperar em 2024.
O Sr. Nguyen Minh Giang, especialista sênior em gestão de ativos de clientes da KB Securities Vietnam, compartilhou com o PV.VietNamNet informações sobre o mercado imobiliário, bem como sobre as ações do setor, e as perspectivas para o ano de 2024.
Os pontos positivos são apartamentos e casas unifamiliares.
O mercado imobiliário apresentou sinais de recuperação no segundo semestre de 2023. Qual a sua avaliação dessa recuperação?
Sr. Nguyen Minh Giang: De acordo com minhas observações, o mercado imobiliário em 2023 apresentou uma leve melhora no segundo semestre, porém localizada e claramente diferenciada. O segmento de apartamentos antigos em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh continua a valorizar. Alguns empreendimentos de apartamentos de médio padrão que foram lançados no mercado atraíram investidores.
Além disso, o segmento de imóveis residenciais privados também apresentou uma recuperação bastante positiva. Algumas províncias e cidades com forte investimento público em desenvolvimento também atraem muitos investidores, e os preços de venda nessas áreas registraram quedas menores do que a média geral. Já o segmento de terrenos, incluindo terrenos suburbanos, casas comerciais, vilas em resorts, etc., continua em baixa.
A Assembleia Nacional acaba de aprovar oficialmente três leis importantes que afetam diretamente o setor imobiliário: a Lei da Habitação (alterada); a Lei dos Negócios Imobiliários (alterada) e a Lei das Terras (alterada).
O setor imobiliário é altamente dependente de fatores legais, que desbloqueiam fontes de capital e aceleram a implementação de projetos. Portanto, os investidores esperam que as três leis mencionadas, oficialmente aplicadas a partir de 1º de janeiro de 2025, impulsionem o mercado para que ele floresça e se desenvolva de forma sustentável no novo ciclo.
- Olhando para 2024, como você avalia a continuidade do ritmo de recuperação do mercado?
Em 2024, a política monetária expansionista continua sendo um fator importante para ajudar o mercado imobiliário a manter seu ritmo de recuperação. Um grande volume de depósitos residenciais do final de 2022 e início de 2023 retornará à produção e parte deles encontrará canais de investimento. Nesse contexto, o setor imobiliário sempre ocupa uma posição prioritária. Quando a política monetária se mantém estável, a confiança dos investidores retorna, o que também contribui para o aquecimento do mercado imobiliário.
A perspectiva de mercado é positiva, mas provavelmente será localizada e fragmentada.
Segmentos de alto padrão, como vilas de resort, casas comerciais, etc., continuarão em baixa, com falta de investidores. Além disso, o segmento altamente especulativo de terrenos e áreas de cultivo de arroz também permanecerá estagnado, pois a maioria dos investidores que atuam nesse segmento utiliza alta alavancagem financeira, a demanda real é baixa e os trâmites legais ainda estão em andamento. A superoferta nesse segmento é muito grande, o que dificulta a recuperação em 2024.
Além disso, o segmento de apartamentos em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh apresenta preços acessíveis para pessoas com renda média. Em seguida, o segmento de imóveis residenciais individuais também continuará a se recuperar, acompanhando as reais necessidades da população.
Enfrentando 3 desafios
- Na sua opinião, quais são os desafios que o mercado imobiliário ainda enfrenta?
Acredito que o mercado imobiliário enfrenta três desafios.
Primeiramente, é preciso considerar o contexto geral da economia. Em 2024, a economia global pode desacelerar. No âmbito doméstico, o crescimento do crédito atingiu apenas 7,39% no final de outubro de 2023, acelerando de fato somente nos dois últimos meses do ano, chegando a 13,7%. Com isso, percebe-se que a demanda por novos empréstimos por parte de empresas e pessoas físicas está muito baixa, considerando que as taxas de juros estavam bastante elevadas anteriormente.
A economia mundial, em geral, ainda apresenta um cenário incerto. O fluxo de caixa interno está muito baixo. O índice PMI da indústria manufatureira do Vietnã permanece abaixo de 50 pontos há vários meses, o que também indica que a demanda econômica continua bastante fraca. Portanto, não apenas o setor imobiliário, mas todos os setores da economia enfrentam esse desafio.
Em segundo lugar, temos o fluxo de caixa. Representando mais de 21% do crédito total da economia, em 2023, os empréstimos para empresas imobiliárias cresceram mais do que a taxa de crescimento geral do setor. Isso reflete a eficácia das políticas para eliminar dificuldades e das soluções para ajudar as empresas imobiliárias a acessar capital.
No entanto, é importante notar que o fluxo de caixa das empresas imobiliárias enfrenta dificuldades na maioria dos casos. Em 2023, o número de empresas com novos projetos à venda é muito pequeno, e o fluxo de caixa das atividades principais é predominantemente negativo.
Se até 2024 os projetos não conseguirem resolver as questões legais e concluir a infraestrutura necessária para levar os produtos ao mercado, haverá riscos. Além disso, a pressão para o vencimento dos títulos é enorme, com mais de 120 trilhões de VND. Este é o maior nível de vencimento dos últimos 5 anos.
Em terceiro lugar, há o fator legal. As empresas imobiliárias enfrentam muitas dificuldades no processo de implementação de projetos. Essa é também a razão pela qual a oferta diminuiu nos últimos anos.
Um novo projeto exige 70% de aporte de capital proveniente de clientes e empréstimos. O investidor, por sua vez, contribui com apenas 30% do capital. Caso surjam dificuldades legais, a empresa não conseguirá acessar o capital necessário para a execução do projeto, o que atrasará o andamento, aumentará os custos e acarretará diversas consequências para a empresa e riscos para o mercado.
Portanto, acredito que a legalidade seja o fator chave do mercado imobiliário.
A partir de 2027, o mercado imobiliário reverterá a tendência observada em 2025?
- Quando você acha que o mercado vai reverter a tendência? Que conselho você daria para investidores imobiliários?
O mercado primário no período de 2024-2025 apresentará uma redução nos preços de venda por parte dos investidores. Isso é necessário para que as empresas saiam do ciclo vicioso. A oferta e a demanda poderão se encontrar com mais facilidade. Este é também um dos sinais que indicam o ponto de inflexão do mercado imobiliário.
Outro sinal importante é a renda da população. Com a queda da renda da população, é difícil prever uma reversão no mercado imobiliário em 2024. Pode haver apenas uma recuperação lenta e principalmente diferenciada.
O próximo fator importante é o legal, com três leis importantes entrando em vigor a partir de 1º de janeiro de 2025. Este período também é considerado a transição entre os ciclos antigo e novo.
Segundo minha pesquisa, geralmente, após o ponto de reversão, o mercado precisa de pelo menos 2 anos para se estabilizar e voltar a crescer fortemente.
Portanto, prevejo que o segundo semestre de 2025 será o ponto de virada para o mercado imobiliário. A partir de 2027, o mercado realmente melhorará quando o ciclo econômico tiver superado o período difícil, o sistema legal estiver completo e a renda das pessoas começar a crescer novamente. As empresas também prosperarão com orientações comerciais adequadas.
Para os investidores, acredito que gerir o fluxo de caixa pessoal e escolher o momento certo para investir neste contexto é extremamente importante.
Quando a economia ainda se encontra em um estágio incerto e o contexto geopolítico é instável, a alocação de investimentos deve ser adequada e rentável. No setor imobiliário, os investidores devem buscar imóveis em áreas centrais com fluxo de caixa positivo. Além disso, existem áreas com forte incentivo a investimentos públicos, segmentos voltados para pessoas de baixa e média renda, etc. O importante é escolher o momento certo, com base na recuperação do mercado, para que o fluxo de caixa proporcione o melhor desempenho possível ao investimento.
As ações do setor imobiliário acompanham de perto os altos e baixos do mercado imobiliário.
- Como você avalia as ações de empresas imobiliárias listadas na bolsa de valores?
Acredito que o mercado imobiliário está sempre intimamente relacionado e em sintonia com os preços das ações das empresas imobiliárias listadas em bolsa.
Durante a euforia imobiliária de 2021, as ações do setor imobiliário valorizaram de 5 a 10 vezes em poucos meses. Em 2022, quando o mercado imobiliário estagnou, muitas ações do setor tiveram seus preços multiplicados por 5 a 10. Costumo dizer que as ações do setor imobiliário são voláteis, oscilando entre altas e baixas, o que reflete claramente a natureza do mercado e as dificuldades enfrentadas pelas empresas.
Em 2022, muitos investidores e proprietários de empresas imobiliárias tiveram suas ações liquidadas. Esse foi o período mais difícil para o setor imobiliário.
No entanto, sempre há oportunidades em meio ao perigo. Os momentos mais difíceis são sempre os melhores para "caçar". Objetivamente falando, muitas empresas imobiliárias listadas na bolsa estão enfrentando dificuldades devido ao desenvolvimento massivo de projetos e à alta alavancagem. Contudo, também existem muitas boas empresas imobiliárias, e este é o momento em que elas irão à caça.
Prevejo que 2024-2025 será um período de grande crescimento em fusões e aquisições (M&A) no setor imobiliário.
Para investidores individuais, este também é um ótimo momento para analisar empresas, buscando companhias de qualidade para investir com uma visão de longo prazo.
Um bom negócio precisa ter um potencial financeiro sólido e saudável. Esses negócios têm pouca dívida e baixa alavancagem. O próprio negócio também precisa ser flexível em sua orientação comercial, como por exemplo, migrando para o segmento da classe média, construindo moradias sociais, etc., para manter a receita e o fluxo de caixa no atual contexto desafiador.
Empresas financeiramente sólidas neste momento terão muitas oportunidades de fusões e aquisições que trarão valor de desenvolvimento sustentável para o novo ciclo. Esta é uma informação importante para investidores que buscam um bom negócio.
É importante ressaltar que o ciclo operacional do mercado imobiliário será mais longo e mais lento do que o do mercado de ações em geral. Os investidores devem ter uma perspectiva de longo prazo ao investir em ações imobiliárias neste momento, pois a grande onda do setor já passou. Para que uma grande onda como a de 2021 se formasse, o setor de ações imobiliárias precisou de 7 a 8 anos para se consolidar.
Obrigado!
Na sua opinião, quais dos três novos princípios da legislação — Lei da Habitação (alterada), Lei dos Negócios Imobiliários (alterada) e Lei das Terras (alterada) — terão, quando aplicados, impactos positivos no mercado imobiliário no novo ciclo?
* Isso visa dar aos vietnamitas residentes no exterior o direito de atuar no mercado imobiliário, assim como os cidadãos do país. Tal medida contribuirá para o aumento das remessas anuais para o Vietnã, que está entre os três países que mais enviam dinheiro para o exterior.
* Reforçar o parcelamento e a venda de terrenos. Isso minimizará a especulação imobiliária, evitará o desperdício de recursos e concentrará os esforços em segmentos com demanda real.
No futuro próximo, as empresas do setor imobiliário deverão se orientar para os segmentos imobiliários adequados ao novo ciclo, contribuindo assim para a estabilização e o desenvolvimento mais sustentável do mercado imobiliário.
* Emissão de escritura definitiva para miniapartamentos sem especificar o período de posse do imóvel.
* Os terrenos sem documentos de uso do solo anteriores a 1º de julho de 2014 receberão um "livro vermelho".
* Eliminar o quadro de preços fixos da terra, determinando o preço da terra de acordo com os princípios de mercado. Diversificar as formas de compensação para as pessoas cujas terras forem recuperadas. Providenciar moradias de reassentamento antes da recuperação. Aqueles cujas terras agrícolas forem recuperadas serão compensados com terreno/moradia residencial.
Isso ajuda as pessoas a se beneficiarem mais e as empresas podem limpar terrenos com mais facilidade e implementar projetos mais rapidamente.
* As empresas recebem o imposto sobre o uso do solo anualmente, em vez de terem que pagá-lo integralmente de uma só vez.
* Um mecanismo mais aberto para terras agrícolas, como o aumento do limite máximo de propriedade individual de 10 para 15 vezes. Indivíduos que não produzem diretamente em terras agrícolas ainda podem receber transferências de terras para cultivo de arroz.
Em resumo, essas três leis alteradas têm um impacto profundo em todos os aspectos da sociedade, bem como em todas as classes sociais. Espera-se que, quando entrarem em vigor, ajudem as empresas a superar dificuldades legais e reorientem o desenvolvimento do setor imobiliário para o novo ciclo. A oferta de imóveis retornará gradualmente e se voltará para produtos que agreguem valor sustentável à economia e atendam às necessidades essenciais da população.
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