O mercado está testemunhando um "paradoxo" interessante, muitos projetos de apartamentos estão "esgotados", o segmento de preço de 50 milhões de VND/m2 desaparecerá.

O mercado testemunhou um "paradoxo" interessante: projetos de apartamentos em Hanói foram bem negociados, até mesmo "esgotados", regulamentações sobre o registro de taxas de uso do solo ao emitir livros vermelhos... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Especialistas dizem que novos apartamentos com preços abaixo de 50 milhões/m² em Hanói estão prestes a desaparecer. (Foto: Linh An)

Apartamentos acessíveis estão gradualmente "desaparecendo"

O segmento de moradias populares tem alta demanda no mercado, mas apresenta grave escassez de oferta. Até 2024, quase 67% dos novos apartamentos no mercado de Hanói serão do segmento de alto padrão e luxo.

Prevê-se que, até 2025, o segmento primário com preço de 50 milhões de VND/m² desaparecerá. Especialistas acreditam até que novos apartamentos com preço abaixo de 50 milhões de VND/m² em Hanói desaparecerão em breve. A história da habitação comercial acessível, que se esperava que restabelecesse o equilíbrio entre oferta e procura no mercado, está cada vez mais distante.

Estatísticas da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que, no terceiro trimestre de 2024, o índice de preços de apartamentos em Hanói aumentou 64% em comparação com o segundo trimestre de 2019, o dobro do aumento na Cidade de Ho Chi Minh . O preço médio de venda inicial está se aproximando de 60 milhões de VND/m².

O Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, comentou que a população de renda média em Hanói está se mudando cada vez mais para os bairros periféricos, onde o sistema de infraestrutura de conexão ainda não foi concluído, para comprar casas. Essa situação se repetirá em outras áreas urbanas em um futuro próximo, caso o mecanismo de licenciamento de projetos não seja replanejado. No entanto, os preços dos apartamentos nessas áreas não estão mais em um nível "adequado".

O diretor da Batdongsan.com.vn na região Sul, Sr. Dinh Minh Tuan, citou que 2024 testemunhou um "paradoxo" interessante: embora os preços dos apartamentos no mercado primário em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh estivessem altos, o poder de compra ainda era bastante bom. Até 70% dos corretores disseram que os projetos de apartamentos em Hanói tiveram um volume de transações positivo, mesmo "esgotados" em 2024. Da mesma forma, esse número na Cidade de Ho Chi Minh também atingiu mais de 40%.

Isso demonstra a forte atração do segmento de apartamentos, especialmente projetos que atendem bem às reais necessidades de moradia. Os apartamentos são sempre pioneiros nos ciclos de recuperação do mercado, pois atendem às reais necessidades de moradia, uma necessidade sempre presente e sustentável. O forte aumento nas transações concentra-se em apartamentos com áreas pequenas e preços razoáveis. Além disso, os projetos escolhidos pelos compradores são frequentemente produtos prontos, com infraestrutura completa, baixa densidade de construção, investidores respeitáveis, bom andamento de pagamento e políticas de taxas de juros preferenciais, etc., analisou o Sr. Tuan.

Embora o segmento de apartamentos acessíveis e de médio porte esteja diminuindo em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, este ainda é o segmento principal, atraindo grande interesse de compradores reais, que precisam ter uma casa para se estabelecer.

Diante dessa realidade, o desenvolvimento de moradias comerciais acessíveis ainda é uma necessidade urgente, especialmente nas grandes cidades. O Sr. Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou que é necessário propor uma iniciativa para pesquisar e desenvolver o segmento de moradias comerciais acessíveis, pois este será um fator importante para ajudar o mercado imobiliário a se estabilizar e se tornar sustentável.

Devo investir em apartamentos com serviços para alugar?

Em seu discurso no seminário "Potencial de apartamentos para alugar", realizado na tarde de 23 de dezembro, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que os preços dos imóveis na região central estão em alta. O preço médio dos apartamentos nos quatro distritos centrais de Hanói dobrou em relação ao início de 2019, 30% acima da média de aumento em toda a cidade.

Por exemplo, Hai Ba Trung e Dong Da são os dois distritos com a melhor taxa de crescimento de preços nos últimos 5 anos, devido ao nível de preços relativamente bom em comparação com projetos recém-inaugurados nas áreas suburbanas. Os projetos recém-inaugurados nos últimos 3 anos têm reajustado seus preços continuamente, cerca de 10% após cada fase de inauguração. Novos projetos de apartamentos serão abertos à venda em 2024 com preços comuns a partir de 125 milhões de VND/m². Apartamentos com serviços custam cerca de 88 milhões de VND/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção).

No contexto do aumento dos preços dos apartamentos, se você tiver mais de 5 bilhões de VND em dinheiro, você deve investir em apartamentos para alugar com serviços?

O Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Home, disse que muitos investidores tendem a procurar imóveis com lucro duplo, com renda estável de aluguel e lucro proveniente do crescimento dos ativos.

Portanto, se você tiver 5,5 bilhões de VND, sugere o Sr. Chung, os investidores podem encontrar um imóvel flexível que gere fluxo de caixa e possa ser usado para morar ou alugar. Com um imóvel tão flexível, não será difícil vendê-lo mais tarde.

De acordo com o Sr. Chung, apartamentos com serviços no centro de grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh têm recebido atenção nos últimos anos devido à renda estável de hóspedes de longa data, especialistas e da comunidade estrangeira.

Além disso, o preço dos apartamentos com serviços é 35% a 70% menor do que o mercado no mesmo segmento, mas o preço do aluguel é 25% a 50% maior do que o de apartamentos para aluguel de longa duração. Isso demonstra que os apartamentos com serviços para aluguel são produtos imobiliários que proporcionam alta eficiência de investimento.

O projeto de área turística avaliado em mais de 2.500 bilhões de VND em Binh Dinh tem um investidor.

Em 23 de dezembro, notícias do escritório do Comitê Popular da província de Binh Dinh disseram: O vice-presidente do Comitê Popular da província, Nguyen Tu Cong Hoang, assinou a Decisão nº 4428/QD-UBND aprovando os resultados do leilão de direitos de uso da terra para implementar o Ponto do Projeto nº 2 (2-2), área turística da praia de Nhon Ly - Cat Tien.

Este é um projeto com um capital de investimento mínimo estimado total de mais de VND 2.215,57 bilhões (excluindo o dinheiro ganho no leilão para direitos de uso da terra), implementado na comuna de Cat Chanh, distrito de Phu Cat, Zona Econômica de Nhon Hoi, província de Binh Dinh.

Dessa forma, o investidor selecionado é a Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (com sede na cidade de Quy Nhon, Binh Dinh), com o preço de lance vencedor de VND 368,823 bilhões, uma diferença de quase VND 21 bilhões (VND 20,877 bilhões) em comparação ao preço inicial de VND 347,946 bilhões.

A área planejada para o projeto é de mais de 40 hectares; dos quais, a área de terrenos para serviços turísticos (terrenos para vilas turísticas, terrenos para serviços de resort, terrenos para hotéis, terrenos para praças, terrenos para construção de serviços comerciais, terrenos para piscinas) é de mais de 14,4 hectares, a área de terrenos verdes é de mais de 15,3 hectares, a área de terrenos para infraestrutura técnica e de tráfego (terrenos para tráfego, terrenos para infraestrutura técnica, estacionamentos) é de quase 5,6 hectares, e a área de terrenos de praia e superfície aquática é de 4,8 hectares. A forma de uso do solo é o arrendamento pelo Estado e a cobrança do aluguel do solo é feita uma única vez durante todo o prazo do arrendamento, por meio de leilão de direitos de uso do solo.

Após a conclusão, Binh Dinh terá mais projetos de resorts de alto padrão, como: vilas turísticas, hotéis, projetos de serviços de resort, projetos de serviços comerciais (restaurantes, lojas de souvenirs, karaokê, negócios em geral) para venda, arrendamento, arrendamento com compra e outras atividades comerciais de acordo com os regulamentos para atender às necessidades de acomodação, resort, entretenimento e recreação dos turistas.

Este projeto também promete criar mais impulso para o desenvolvimento do turismo local, com muitos itens importantes sendo construídos, como: hotéis, vilas resort, praças e serviços comerciais...

Segundo os líderes da província de Binh Dinh, esta também é uma área com grande potencial, mas ainda pouco explorada. A província de Binh Dinh adotou diversas políticas relacionadas à captação e atração de investimentos. A partir daí, criou condições para que investidores com capacidade e experiência suficientes para investir na região se desenvolvam de acordo com as diretrizes do Conselho Popular Provincial em cada período.

Regulamento sobre dívida de taxa de uso do solo na emissão do livro vermelho

É preciso observar os regulamentos sobre o registro de taxas de uso da terra ao conceder Certificados de Direitos de Uso da Terra (livros vermelhos) e a propriedade de ativos vinculados à terra.

A cláusula 11, artigo 18 do Decreto 101/2024/ND-CP estipula a dívida de taxas de uso da terra ao conceder Certificados de direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra (comumente conhecidos como livros vermelhos), que são implementados da seguinte forma:

a) Os sujeitos elegíveis para dívida de taxa de uso da terra ao emitir o primeiro Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de ativos vinculados à terra são indivíduos e famílias que atualmente usam a terra e têm necessidade de ter dívida registrada, e herdeiros de acordo com as disposições da lei que têm necessidade de ter dívida registrada, continuarão a ter dívida registrada;

b) O valor da taxa de uso do solo registrado em dívida para o caso especificado no Ponto a desta Cláusula é o valor total da taxa de uso do solo devido no momento da emissão do Certificado de direitos de uso do solo e propriedade de bens vinculados ao terreno;

c) A ordem e os procedimentos para registro, pagamento e liquidação de dívidas de taxas de uso da terra, e o período de dívida de taxas de uso da terra para famílias e indivíduos que têm direito a dívidas de taxas de uso da terra, conforme prescrito nesta cláusula, serão implementados de acordo com as disposições da lei sobre taxas de uso da terra e cobrança de aluguel de terras;

d) Caso a pessoa receba terras para reassentamento, a dívida de taxas de uso da terra deverá ser registrada de acordo com as disposições do Decreto sobre compensação, apoio e reassentamento quando o Estado recuperar terras;

d) O registro da dívida de taxa de uso da terra para os assuntos especificados no Ponto a desta Cláusula será aplicado de 1º de agosto de 2024 a 31 de julho de 2029. O pagamento e o cancelamento da dívida de taxa de uso da terra serão realizados de acordo com as disposições da lei sobre cobrança de taxa de uso da terra e aluguel de terra.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html