O mercado presenciou um interessante "paradoxo": os projetos de apartamentos em Hanói tiveram boa aceitação, chegando até mesmo a serem "esgotados"; regulamentações sobre o registro de taxas de uso do solo na emissão de documentos de propriedade... são as últimas notícias do setor imobiliário.
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| Especialistas afirmam que apartamentos novos com preços abaixo de 50 milhões de VND/m² em Hanói estão prestes a desaparecer. (Foto: Linh An) |
Apartamentos acessíveis estão gradualmente "desaparecendo".
O segmento de habitação acessível tem alta demanda no mercado, mas a oferta é extremamente escassa. Até 2024, quase 67% dos novos apartamentos no mercado de Hanói serão de alto padrão e luxo.
Prevê-se que, até 2025, o segmento principal de imóveis com preço de 50 milhões de VND/m² desaparecerá. Especialistas acreditam inclusive que apartamentos novos com preço inferior a 50 milhões de VND/m² em Hanói também sumirão em breve. A história da habitação comercial acessível, que se esperava que restabelecesse o equilíbrio entre oferta e demanda no mercado, está agora cada vez mais distante.
Estatísticas da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que, no terceiro trimestre de 2024, o índice de preços de apartamentos em Hanói aumentou 64% em comparação com o segundo trimestre de 2019, o dobro do aumento registrado na Cidade de Ho Chi Minh . O preço médio de venda de imóveis novos está se aproximando de 60 milhões de VND/m².
O Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, comentou que os moradores de classe média de Hanói estão se mudando cada vez mais para os distritos periféricos, onde a infraestrutura de ligação ainda não está concluída, para comprar imóveis. Essa situação deverá se repetir em outras áreas urbanas em um futuro próximo, caso o mecanismo de licenciamento de projetos não seja repensado. No entanto, os preços dos apartamentos nessas áreas já não estão em um patamar "acessível".
O diretor da Batdongsan.com.vn na região Sul, Sr. Dinh Minh Tuan, mencionou que 2024 testemunhou um interessante "paradoxo": embora os preços dos apartamentos no mercado primário, tanto em Hanói quanto na Cidade de Ho Chi Minh, estivessem altos, o poder de compra ainda era bastante bom. Até 70% dos corretores afirmaram que os empreendimentos de apartamentos em Hanói tiveram um volume de transações positivo, chegando a "esgotar" todas as unidades em 2024. Da mesma forma, esse número na Cidade de Ho Chi Minh também ultrapassou os 40%.
Isso demonstra a forte atratividade do segmento de apartamentos, especialmente os projetos que atendem bem às necessidades reais de moradia. Os apartamentos são sempre pioneiros nos ciclos de recuperação do mercado, pois visam atender a necessidades reais de moradia, uma necessidade sempre presente e sustentável. O forte aumento nas transações se concentra em apartamentos com áreas menores e preços acessíveis. Além disso, os projetos escolhidos pelos compradores são frequentemente empreendimentos concluídos, com infraestrutura completa, baixa densidade de construção, investidores renomados, bom andamento de pagamentos e políticas de taxas de juros preferenciais, etc., analisou o Sr. Tuan.
Embora o segmento de apartamentos acessíveis e de gama média esteja diminuindo em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, este ainda é o principal segmento, atraindo grande interesse de compradores reais que precisam de uma casa própria para se estabelecerem.
Diante dessa realidade, o desenvolvimento de habitações comerciais acessíveis continua sendo uma necessidade urgente, especialmente nas grandes cidades. O Sr. Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou que é necessário propor uma iniciativa para pesquisar e desenvolver o segmento de habitações comerciais acessíveis, pois isso será um fator importante para ajudar o mercado imobiliário a se estabilizar e se tornar sustentável.
Devo investir em apartamentos mobiliados para alugar?
Durante o seminário "Potencial de apartamentos para aluguel", realizado na tarde de 23 de dezembro, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, afirmou que os preços dos imóveis na região central estão em tendência de alta. O preço médio dos apartamentos nos quatro distritos centrais de Hanói dobrou em comparação com o início de 2019, um aumento 30% superior à média geral da cidade.
Por exemplo, Hai Ba Trung e Dong Da são os dois distritos com a melhor taxa de crescimento de preços nos últimos 5 anos, devido ao nível de preços relativamente bom em comparação com os novos empreendimentos lançados nas áreas suburbanas. Os novos empreendimentos lançados nos últimos 3 anos têm ajustado continuamente seus preços, cerca de 10% após cada fase de lançamento. Novos empreendimentos de apartamentos lançados para venda em 2024 têm preços comuns a partir de 125 milhões de VND/m². Apartamentos com serviços estão precificados em cerca de 88 milhões de VND/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção).
Considerando o aumento dos preços dos apartamentos, se você tiver mais de 5 bilhões de VND em dinheiro, deveria investir em apartamentos mobiliados para alugar?
O Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Home, afirmou que muitos investidores tendem a procurar imóveis com dupla rentabilidade, obtendo renda estável com aluguel e lucro com a valorização do ativo.
Portanto, se você tiver 5,5 bilhões de VND, sugere o Sr. Chung, os investidores podem encontrar um imóvel flexível que gere fluxo de caixa e possa ser usado para moradia ou aluguel. Com um imóvel tão flexível, não será difícil vendê-lo posteriormente.
Segundo o Sr. Chung, os apartamentos mobiliados no centro de grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh têm recebido atenção nos últimos anos devido à sua renda estável proveniente de hóspedes de longa duração, especialistas e da comunidade estrangeira.
Além disso, o preço dos apartamentos mobiliados para aluguel é de 35% a 70% menor do que o mercado no mesmo segmento, mas o valor do aluguel desses apartamentos é de 25% a 50% maior do que o de apartamentos para locação tradicional. Isso demonstra que os apartamentos mobiliados para aluguel são produtos imobiliários que oferecem alta rentabilidade.
O projeto de área turística em Binh Dinh, avaliado em mais de 2,5 trilhões de VND, já conta com um investidor.
Em 23 de dezembro, notícias do gabinete do Comitê Popular da província de Binh Dinh disseram: O vice-presidente do Comitê Popular da província, Nguyen Tu Cong Hoang, assinou a Decisão nº 4428/QD-UBND aprovando os resultados do leilão de direitos de uso da terra para implementar o Projeto Ponto nº 2 (2-2), área turística da praia de Nhon Ly - Cat Tien.
Este é um projeto com um investimento mínimo total estimado em mais de 2.215,57 bilhões de VND (excluindo o valor arrecadado no leilão de direitos de uso da terra), implementado na comuna de Cat Chanh, distrito de Phu Cat, Zona Econômica de Nhon Hoi, província de Binh Dinh.
Assim, o investidor selecionado é a Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (com sede na cidade de Quy Nhon, Binh Dinh), com o preço vencedor da licitação de 368,823 bilhões de VND, uma diferença de quase 21 bilhões de VND (20,877 bilhões de VND) em comparação com o preço inicial de 347,946 bilhões de VND.
A área planejada para o projeto é superior a 40 hectares; destes, mais de 14,4 hectares são destinados a serviços turísticos (terrenos para vilas turísticas, resorts, hotéis, praças, construções comerciais e piscinas), mais de 15,3 hectares a áreas verdes, aproximadamente 5,6 hectares a infraestrutura viária e técnica (vias, infraestrutura técnica e estacionamentos) e 4,8 hectares a áreas de praia e superfície aquática. O regime de uso do solo prevê o arrendamento da terra pelo Estado, com a cobrança de aluguel único pelo período total do arrendamento por meio de leilão dos direitos de uso.
Após a conclusão, Binh Dinh contará com mais projetos de resorts de alto padrão, como: vilas turísticas, hotéis, projetos de serviços de resort, projetos de serviços comerciais (restaurantes, lojas de souvenirs, karaokê, comércio em geral) para venda, arrendamento, arrendamento com opção de compra e outras atividades comerciais, de acordo com as regulamentações, para atender às necessidades de hospedagem, lazer, entretenimento e recreação dos turistas.
Este projeto também promete impulsionar o desenvolvimento do turismo local, com a construção de importantes infraestruturas, como hotéis, vilas de férias, praças e serviços comerciais.
Segundo os líderes da província de Binh Dinh, esta também é uma área com muito potencial, mas que ainda não foi bem explorada. A província de Binh Dinh implementou diversas políticas para atrair investimentos, criando condições favoráveis para que investidores com capacidade e experiência suficientes invistam na região e a desenvolvam de acordo com as diretrizes do Conselho Popular Provincial em cada período.
Regulamentos sobre dívidas de taxas de uso da terra na emissão do livro vermelho
É necessário observar as normas relativas ao registro de taxas de uso da terra na concessão de Certificados de Direito de Uso da Terra (livros vermelhos) e à propriedade de bens vinculados à terra.
A cláusula 11, artigo 18 do Decreto 101/2024/ND-CP estipula a obrigação de pagamento de taxas de uso da terra na emissão de Certificados de direito de uso da terra e de propriedade de bens vinculados à terra (comumente conhecidos como livros vermelhos), que são implementados da seguinte forma:
a) Os sujeitos elegíveis para dívida de taxa de uso da terra na emissão do primeiro Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra são indivíduos e famílias que atualmente utilizam a terra e têm necessidade de registrar a dívida, e os herdeiros, de acordo com as disposições legais, que também precisam registrar a dívida, continuarão a tê-la registrada;
b) O valor da taxa de uso da terra registrado como dívida para o caso especificado no Ponto a desta Cláusula é o valor total da taxa de uso da terra a pagar no momento da emissão do Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra;
c) A ordem e os procedimentos para registro, pagamento e quitação de dívidas de taxas de uso da terra, bem como o período de dívida de taxas de uso da terra para famílias e indivíduos que têm direito a essas dívidas, conforme prescrito nesta cláusula, serão implementados de acordo com as disposições legais sobre cobrança de taxas de uso da terra e aluguéis de terras;
d) Caso a pessoa receba um terreno para reassentamento, a dívida referente às taxas de uso da terra será registrada de acordo com as disposições do Decreto sobre indenização, apoio e reassentamento quando o Estado recuperar a terra;
d) O registro da dívida de taxa de uso da terra para os sujeitos especificados no Ponto a desta Cláusula será aplicado de 1º de agosto de 2024 a 31 de julho de 2029. O pagamento e a quitação da dívida de taxa de uso da terra serão realizados de acordo com as disposições legais sobre a cobrança de taxas de uso da terra e aluguel de terrenos.
Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html
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