Passou a fase de aumentar por vezes
Se no início de 2021 o mercado imobiliário nos distritos de Hoc Mon e Cu Chi estava bastante "calmo", no início de 2022, este local tornou-se o centro das atenções dos investidores. No início de 2022, os terrenos nesta área pareciam apresentar lucros de fechamento 2 a 3 vezes superiores ao preço de compra, tornando-se um destaque do mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh.
Explicando a febre, muitos especialistas disseram que o mercado imobiliário em geral foi impulsionado pelos aumentos chocantes de preços na área central da Cidade de Ho Chi Minh. Desde então, o mercado nos distritos suburbanos também se desenvolveu, juntando-se à corrida dos aumentos de preços porque ainda há espaço para desenvolvimento.
Além disso, a proposta de elevar o distrito de Cu Chi a uma cidade diretamente sob a Cidade de Ho Chi Minh também impulsiona o mercado imobiliário da cidade. A definição imediata de novos preços, a maioria dos quais aumentou de 1,2 a 1,5 vezes em comparação com mais de meio ano antes, também impulsiona o mercado imobiliário.
Entre eles, existem alguns "pontos quentes" de Cu Chi que são de particular interesse para muitos investidores, como a área da Rua Nguyen Thi Ranh (Comuna de An Nhon Tay), que aumentou de 2 a 3 vezes, para 8,2 a 8,5 milhões de VND/m²; os preços dos terrenos na Rua Bui Thi Diet (Comuna de Nhuan Duc) aumentaram 4 vezes, para 7,2 milhões de VND/m². De acordo com algumas estatísticas, os terrenos em algumas áreas com boa infraestrutura no Distrito de Cu Chi chegam a custar cerca de 17,5 milhões de VND/m².
O período em que todos se convidavam para ver terras nos subúrbios da Cidade de Ho Chi Minh acabou.
Em Hoc Mon, os preços dos terrenos têm subido desde 2020, quando se espalhou a informação de que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh propôs a elevação dos três distritos de Hoc Mon, Binh Chanh e Nha Be à categoria de distritos. Muitos investidores compraram um grande número de terrenos aqui a preços baixos e, em seguida, aumentaram os preços por meio de transações extremamente rápidas. Desde então, Hoc Mon se tornou um dos epicentros da febre imobiliária. Os preços dos terrenos em Hoc Mon têm subido bastante ao longo de estradas como Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu, etc.
Em 2020, o menor preço de terreno em Hoc Mon, na Rua Le Thi Ha, foi de 25 a 27 milhões de VND/m². O maior preço foi de 45 milhões de VND/m², com uma área de fachada de quase 3.000 m². Este terreno chegou a valer até 13,5 bilhões de VND. Outras vias, como a estrada paralela à Rodovia Nacional 22, a Rua Tran Van Muoi e a Rua Nguyen Thi Soc, são as que apresentam os maiores aumentos de preço de terreno em Hoc Mon. Em particular, a estrada paralela à Rodovia Nacional 22 apresentou o menor aumento de preço, de 13 a 14 milhões de VND/m² para 17 a 18 milhões de VND/m².
Lotes de esquina em Cu Chi, uma área com boa infraestrutura de tráfego, já foram procurados e disputados por investidores.
Junto com o aumento de preços, os anúncios de imóveis nas áreas de Cu Chi e Hoc Mon também lideraram os resultados de busca nos mercados imobiliários online. De acordo com estatísticas de alguns mecanismos de busca, após o Ano Novo Lunar de 2022, juntamente com terrenos nos Distritos 2 e 9, Hoc Mon e Cu Chi também são palavras-chave muito pesquisadas nos pregões.
Naquela época, o superaquecimento do mercado levantou muitas preocupações sobre uma queda prevista. Em entrevista à imprensa, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, comentou que algumas pessoas se aproveitaram de informações das reuniões para lucrar. Segundo o Sr. Chau, especuladores, corretores de terras ou negócios desonestos fizeram com que os preços dos terrenos nos distritos de Cu Chi e Hoc Mon "disparassem".
Além disso, muitos especialistas também alertaram sobre a fraude do mercado imobiliário, que pode fazer com que os investidores imobiliários engulam frutos amargos, quando o valor real do terreno é inflado demais. Esse alerta parece ter se tornado realidade, já que, atualmente, muitas informações mostram que terrenos nessa área estão sendo vendidos com prejuízo em todos os lugares.
Corte perdas por vários motivos
Referindo-se a alguns mercados imobiliários, bem como a grupos de corretoras nas redes sociais, muitos artigos com as frases "liquidação de bens a preços exorbitantes", "redução rápida de prejuízos", "venda de terrenos para quitar dívidas bancárias"... são amplamente divulgados. Muitos vendedores estão dispostos a reduzir perdas de 30% a 40% do valor do terreno para receber o dinheiro de volta, por diversos motivos, como quitar dívidas bancárias, transferir dinheiro para outras áreas para evitar multas ou liquidação.
Por exemplo, na Rua Nguyen Van Kha, um terreno de 123 m² está sendo vendido pelo proprietário por 1,52 bilhão de VND, o equivalente a mais de 12 milhões de VND/m². O proprietário afirmou que este é um preço de 500 milhões de VND para reduzir o prejuízo, pois se trata de um belo terreno, próximo ao parque industrial e outras comodidades. Além disso, os compradores podem negociar um preço melhor.
Não é incomum ver notícias desse tipo sobre corte de perdas nas áreas de Cu Chi e Hoc Mon.
Outro lote de esquina na Estrada Provincial 8 (cidade de Cu Chi), com uma área de 90 m², também está sendo vendido com prejuízo de 1 bilhão de VND. Este lote também está localizado em uma nova área de planejamento residencial com infraestrutura desenvolvida e muitas comodidades. O proprietário disse que, como precisa de dinheiro para pagar o banco, precisa vender o lote por um preço baixo, estando disposto a pagar altas comissões para corretores encontrarem compradores rapidamente.
Em Hoc Mon, alguns terrenos avaliados em mais de VND 5 bilhões no período de 2021-2022 foram anunciados para venda pelo proprietário por VND 4 bilhões nos últimos 2 meses, mas não receberam nenhuma consulta. Essa também é a situação comum de muitos outros investidores que mantiveram suas terras durante o período de alta temporada.
Pesquisas mostram que o mercado de terras nessas áreas diminuiu de 5% a 15% no período entre o final de 2022 e janeiro de 2023. Atualmente, a queda geral atingiu 20% a 35% e mostra sinais de aumento nos próximos anos, devido à pressão dos bancos sobre muitos proprietários de terras. Embora tenha havido algumas transações de "pesca de fundo" com lotes de terra, as reduções foram acentuadas, chegando a até 50% em alguns casos. Contudo, a maior parte do mercado é ilíquida, especialmente em grandes lotes.
Especialistas explicam essa situação, afirmando que ela se deve, em parte, à influência do mercado imobiliário em geral, com o fluxo de caixa fluindo por outros canais de investimento com alta rentabilidade a curto prazo. Em particular, muitos investidores ainda aguardam o fundo do poço no período atual, o que impede a melhora da liquidez. A onda de cortes de perdas também se espalhou do centro da Cidade de Ho Chi Minh para os distritos periféricos e províncias vizinhas, o que fez com que o mercado tivesse opções demais, de modo que algumas áreas sequer tinham liquidez.
Além disso, o mercado em Hoc Mon e Cu Chi também foi fortemente afetado, pois, no final de 2022, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh solicitou que os distritos suburbanos não solicitassem autorização para se tornarem distritos ou cidades. Isso teve um impacto psicológico significativo nas decisões de investimento e negociação nessa área, causando uma queda acentuada na liquidez do mercado imobiliário.
No entanto, de acordo com os dados, com o preço atual de corte de prejuízo, muitos investidores que possuem bens do período de 2019-2020 ainda têm grandes lucros. Portanto, nem 100% dos terrenos anunciados para venda com prejuízo estão, na verdade, perdendo dinheiro; eles simplesmente reduzem os lucros para vender bens, preparando as finanças para outro período de investimento com lucros melhores.
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