O mercado de aluguel está meio agitado, meio deserto.

Cidade de Ho Chi Minh: As casas para alugar ainda apresentam uma taxa de ocupação positiva de 65% ou mais; em contrapartida, as casas geminadas de frente para a rua têm muito poucos inquilinos e frequentemente estão desocupadas.

Os dados da VnExpress mostram que, do início do segundo trimestre até 21 de maio, o mercado de aluguel de imóveis na cidade de Ho Chi Minh se dividiu em duas grandes categorias: imóveis de luxo e imóveis de alto padrão. Especificamente, o segmento de imóveis para alugar com aluguel abaixo de 3,5 milhões de VND por mês, a 10 km ou mais do centro, voltado principalmente para estudantes e trabalhadores com renda média (abaixo de 12 milhões de VND por mês), registrou uma taxa de ocupação de 90% a 95%. Já o segmento de imóveis para alugar com aluguel entre 3,5 e 5 milhões de VND por mês, a 3-6 km do centro, voltado para trabalhadores com boa renda (entre 13 e 20 milhões de VND por mês), também alcançou uma taxa de ocupação de 85% a 90%.

Para o segmento de imóveis para alugar com preços acima de 5 a 7 milhões de VND por mês, observam-se pequenas flutuações, com a taxa de ocupação atingindo 80%. Após cada término de contrato de seis meses ou um ano, 20 a 30% dos inquilinos desocupam os imóveis, sendo necessário encontrar novos inquilinos. Imóveis para alugar com preços a partir de 8 a 15 milhões de VND por mês apresentam uma taxa de ocupação que cai para 70 a 75%, com a desocupação frequente por parte dos inquilinos regulares. O segmento de imóveis para alugar com preços a partir de 1.000 USD por mês apresenta uma taxa de ocupação mais baixa, de 65 a 70%, mas ainda em um patamar positivo.

Em contraste com a taxa de ocupação ideal de casas para aluguel residencial, as casas de rua para alugar na área central da cidade de Ho Chi Minh estão bastante desoladas, com muitas vazias. Desde abril, caminhando pelas ruas Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, pela rua da moda Nguyen Trai e pela rua Bui Vien Western (Distrito 1), vê-se um grande número de casas de rua que antes fervilhavam de comércios, agora desocupadas.

A situação de muitas marcas fechando as portas também ocorreu ao redor da rotatória da Catedral de Notre Dame com os Correios . O Mellower Coffee, localizado no edifício Metropolitan, fechou no final de abril. Recentemente, a eDiGi, loja premium autorizada da Apple (APR) no mercado vietnamita, pertencente ao conglomerado do bilionário Jonathan Hanh Nguyen, localizada ao lado dos Correios, também retornou ao local. Próximo dali, o Café Saigon La Poste fechou e ainda não encontrou um novo inquilino. Ao lado da Rua dos Livros, uma loja do McDonald's fechou há muito tempo, mas o espaço continua vago.

Anteriormente, as casas geminadas de frente para a rua no centro do Distrito 1 eram alugadas por grandes marcas, pequenas e médias empresas ou negócios individuais, mas agora os antigos inquilinos estão saindo um a um, novos inquilinos não chegaram, fazendo com que a taxa de vacância aumentasse.

Casa geminada para alugar na rua Le Loi, Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh. Foto: Quynh Tran

Analisando os desenvolvimentos acima, o Sr. Le Quoc Kien, especialista independente em imóveis, avaliou que o mercado de aluguel residencial está claramente dividido em duas metades: uma promissora e outra desfavorável. A metade promissora é composta por imóveis de baixo custo ou acessíveis, pertencentes ao grupo de imóveis para consumidores, que podem ser classificados como de necessidades essenciais e que mantiveram uma boa taxa de ocupação desde o período de recuperação pós-pandemia até o presente. No entanto, casas geminadas de frente para a rua, destinadas ao aluguel como escritórios ou espaços comerciais em áreas centrais, tipicamente no Distrito 1, estão sob pressão devido à queda na demanda e às dificuldades econômicas .

O Sr. Kien analisou que, durante o período epidêmico de 2020-2021, quase todas as empresas que necessitavam de instalações físicas tiveram que fechar e reduzir sua escala. A partir do segundo trimestre de 2022, iniciou-se a reabertura gradual de novas atividades comerciais, e a busca por imóveis comerciais voltou a se intensificar.

No entanto, os impactos negativos da pandemia, além da inflação, da guerra e do espectro de uma recessão global, começaram a se fazer sentir: os consumidores globais estão restringindo seus gastos, e a produção e as atividades comerciais das empresas ainda enfrentam muitas dificuldades e não se recuperaram totalmente ao nível pré-pandemia. Portanto, a demanda por escritórios e imóveis comerciais ainda é baixa, o que explica por que muitas casas geminadas de frente para a rua em áreas centrais estão atualmente desocupadas.

Segundo o Sr. Kien, desde o início do ano, a economia tem apresentado muitas dificuldades e desafios. As empresas tendem a "defender" em vez de "atacar", priorizando a redução de custos e áreas de negócios ineficientes.

Quando as operações comerciais são instáveis, as empresas tendem a migrar gradualmente de "custos fixos" para "custos variáveis". Por exemplo, em vez de alugar escritórios ou instalações comerciais fixas, elas reduzem a escala fixa e adotam um modelo de trabalho flexível que não dependa tanto de um espaço físico.

Em vez de alugar um espaço comercial, os pontos de venda físicos, sejam eles bem-sucedidos ou não, ainda incorrem em custos fixos. Assim, os inquilinos estão gradualmente migrando para modelos de negócio mais econômicos. Dessa forma, eles só incorrem em custos quando geram receita, como: custos para processar pedidos online, custos promocionais para pedidos entregues sem a utilização do espaço físico, e custos pagos a intermediários de vendas (agentes, sites de e-commerce) quando os produtos são vendidos.

Além disso, a rápida mudança no comportamento do consumidor durante a pandemia, com a transferência gradual de transações presenciais para o ambiente online, também reduziu progressivamente a disponibilidade e a demanda por imóveis comerciais de frente para a rua em áreas centrais.

O Sr. Kien também afirmou que uma das razões pelas quais muitas casas de rua para alugar estão desertas hoje em dia é porque a maioria dos proprietários desses imóveis são pessoas com grande poder aquisitivo. A renda proveniente do aluguel não é necessariamente vital para eles. Além disso, são pessoas com egos inflados e não gostam da sensação de serem obrigadas a pagar aluguéis mais baixos. Portanto, ao negociar um preço menor do que o oferecido anteriormente, os proprietários preferem deixar o imóvel vazio.

Pelo contrário, no segmento de habitação acessível ou de gama média, os senhorios podem negociar os preços com mais facilidade, e os preços de arrendamento também são moderados, a oferta e a procura encontram-se, pelo que a taxa de vacância é baixa.

Vu Le

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