O mercado de aluguel está meio movimentado, meio deserto.

Cidade de Ho Chi Minh: As casas para alugar ainda têm uma taxa de ocupação positiva de 65% ou mais, ao contrário, as casas geminadas de frente para a rua têm poucos inquilinos e geralmente estão vazias.

Os registros da VnExpress mostram que, desde o início do segundo trimestre até 21 de maio, o mercado de imóveis para aluguel na Cidade de Ho Chi Minh se dividiu fortemente em duas metades: claro e escuro. Especificamente, imóveis para aluguel no segmento abaixo de VND 3,5 milhões por mês, localizados a 10 km ou mais do centro, atendendo à maioria dos estudantes e trabalhadores com renda média (abaixo de VND 12 milhões por mês), registraram uma taxa de ocupação de 90-95%. O segmento de imóveis para aluguel com preços entre VND 3,5-5 milhões por mês, localizados a 3-6 km do centro, atendendo trabalhadores com boa renda (de VND 13-20 milhões por mês), também atingiu uma taxa de ocupação de 85-90%.

No segmento de imóveis para aluguel com preços acima de VND 5 a 7 milhões por mês, há sinais de leves flutuações, com uma taxa de ocupação de 80%. Após cada vencimento de contrato semestral ou anual, 20 a 30% dos inquilinos desistem, precisando encontrar novos inquilinos. Imóveis para aluguel com preços de VND 8 a 15 milhões por mês ou mais têm uma taxa de ocupação que cai para 70 a 75%, com inquilinos regulares desistindo. O segmento de imóveis para aluguel com preços de US$ 1.000 por mês ou mais tem uma taxa de ocupação mais fraca, de 65 a 70%, mas ainda está em um nível positivo.

Em contraste com a taxa de ocupação ideal de casas para aluguel residencial, o número de casas de frente para a rua disponíveis para aluguel na área central da Cidade de Ho Chi Minh é bastante baixo, com muitos terrenos baldios. Desde abril, caminhando pelas ruas Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai, rua da moda , e Bui Vien Western (Distrito 1), é possível ver que as casas de frente para a rua, que antes eram movimentadas com comércio, agora estão em grande número.

A situação de muitas marcas se retirando também ocorreu na rotatória da Catedral de Notre Dame - Correios da Cidade. O Mellower Coffee, localizado no edifício Metropolitan, fechou as portas no final de abril. Recentemente, a eDiGi, uma loja de varejo premium autorizada da Apple (APR) no mercado vietnamita, pertencente ao sistema de negócios do bilionário Jonathan Hanh Nguyen, localizada ao lado dos Correios da Cidade, também devolveu as instalações. Perto dali, o Saigon La Poste Cafe se mudou e ainda não encontrou um novo inquilino. Ao lado da rua dos livros, a loja do McDonald's fechou as portas há muito tempo, mas as instalações ainda estão vagas.

Anteriormente, as casas geminadas de fachada no centro do Distrito 1 eram alugadas por grandes marcas, pequenas e médias empresas ou empresas individuais, mas agora os antigos inquilinos estão saindo um após o outro e os novos inquilinos não chegaram, o que fez com que a taxa de vacância aumentasse.

Moradia geminada para alugar na fachada da Rua Le Loi, Distrito 1, HCMC. Foto: Quynh Tran

Observando os desenvolvimentos acima, o Sr. Le Quoc Kien, especialista imobiliário independente, avaliou que o mercado imobiliário para aluguel está claramente dividido em duas metades: clara e escura. A metade clara é composta por imóveis de baixo custo ou acessíveis, pertencentes ao grupo de imóveis para consumo, que podem ser classificados como necessidades essenciais e têm mantido uma boa taxa de ocupação desde o período de recuperação pós-pandemia. No entanto, casas geminadas de frente para a rua para aluguel como escritórios ou estabelecimentos comerciais em áreas centrais, geralmente no Distrito 1, estão sob pressão devido à queda da demanda e à crise econômica .

O Sr. Kien analisou que, durante o período epidêmico de 2020-2021, quase todas as empresas que precisavam utilizar instalações tiveram que fechar e reduzir seu porte. A partir do segundo trimestre de 2022, iniciou-se a reabertura gradual de novas atividades comerciais e a busca por instalações voltou a ser mais intensa.

No entanto, os efeitos negativos da pandemia, além da inflação, da guerra e do espectro de uma recessão global, começaram a se fazer sentir: os consumidores globais estão restringindo seus gastos e as empresas ainda enfrentam muitas dificuldades e ainda não se recuperaram do estágio pré-pandêmico. Portanto, a demanda por escritórios e estabelecimentos comerciais ainda é baixa, razão pela qual muitas casas geminadas de frente para a rua na área central estão atualmente vazias.

Segundo o Sr. Kien, desde o início do ano, a economia tem apresentado muitas dificuldades e desafios, as empresas tendem a "defender" em vez de "atacar", priorizando cortes de custos e áreas de negócios ineficazes.

Quando as operações comerciais são instáveis, as empresas tendem a migrar gradualmente de "custos fixos" para "custos variáveis". Por exemplo, em vez de alugar escritórios ou instalações comerciais fixas, elas reduzem sua escala fixa e migram para um modelo de trabalho flexível, que não depende muito de instalações.

Em vez de alugar instalações comerciais, os pontos de venda físicos, bem-sucedidos ou não, ainda incorrem em custos fixos. Os inquilinos estão gradualmente migrando para formas de negócios que economizam custos. Assim, eles só incorrem em custos quando têm receita, como: custos para fazer pedidos online, custos promocionais para pedidos entregues sem a utilização de instalações físicas, custos pagos a intermediários de vendas (agentes, sites de e-commerce) quando os produtos são vendidos.

Além disso, a rápida mudança no comportamento do consumidor durante a pandemia, transferindo gradualmente as transações presenciais nas lojas para as online, também reduz gradualmente a posição e a demanda por imóveis para casas geminadas de frente para a rua em áreas centrais.

O Sr. Kien também afirmou que um dos motivos pelos quais muitas casas de frente para a rua para alugar estão atualmente desertas é que a maioria dos proprietários dos imóveis são pessoas com forte potencial financeiro. A renda proveniente dessa atividade de aluguel não é necessariamente vital para eles. Além disso, são pessoas com egos inflados e não gostam da sensação de serem forçadas a pagar aluguéis mais baixos. Portanto, ao serem negociados por um preço menor do que antes, os proprietários preferem deixar os imóveis vazios.

Por outro lado, no segmento de moradias populares ou de médio porte, os proprietários conseguem negociar os preços com mais facilidade, e o preço do aluguel também é moderado, a oferta e a demanda se encontram, então a taxa de vacância é baixa.

Vu Le

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