Existe algum problema com o imposto de renda de 2% sobre transações imobiliárias?

De acordo com o inciso 1 do artigo 14 da Lei do Imposto de Renda Pessoa Física (alterada e complementada pelo artigo 243 da Lei de Terras de 2024), no caso de transferência de direitos de uso da terra, a renda tributável é calculada com base no preço da terra constante na tabela de preços de terrenos.

Autoridades fiscais orientam cidadãos sobre procedimentos de pagamento de impostos - Foto: TTD

O Ministério das Finanças está considerando dois métodos: calcular o imposto com base na renda tributável (igual ao preço de venda menos os custos totais relacionados ao imóvel transferido) ou aplicar uma alíquota geral de imposto sobre o preço total da transferência.

Nos casos em que exista uma base de dados que determine com precisão o preço de compra e os custos relacionados com a transferência de imóveis, o método de cobrança do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares relativo à transferência de imóveis será calculado utilizando a seguinte fórmula: taxa de imposto (proposta de 20%) multiplicada pelo rendimento tributável.

Nos casos em que o preço de compra e os custos relacionados à transferência do imóvel não puderem ser determinados, o imposto de renda será calculado sobre o valor total da transferência do imóvel, multiplicado por uma alíquota de 2%.

É necessário diferenciar as políticas tributárias com base na finalidade de uso dos imóveis, aplicando alíquotas mais baixas aos terrenos utilizados para fins produtivos e comerciais, a fim de incentivar o uso eficiente da terra e gerar valor para a sociedade.

O sistema tributário ainda apresenta muitas deficiências.

A partir de 1º de agosto de 2024 (data de entrada em vigor da Lei de Terras de 2024), a cobrança do imposto de renda sobre a transmissão de bens imóveis passa a ser dividida em dois casos:

A renda proveniente da transferência de direitos de uso da terra para famílias e indivíduos é tributada com base no preço da terra constante na tabela de preços de terrenos, multiplicado por uma taxa de imposto de 2%.

Isso significa que, se apenas o direito de uso da terra for transferido (sem quaisquer casas ou construções no terreno), o Estado não baseará mais o cálculo do imposto no preço declarado no contrato, como antes, mas sim na tabela de preços de terrenos publicada anualmente pelo Comitê Popular Provincial. Essa é uma nova regulamentação da Lei de Terras de 2024, que visa reduzir a situação em que as pessoas subestimam intencionalmente os preços dos terrenos para diminuir suas obrigações tributárias.

Para rendimentos provenientes da transferência de direitos de uso da terra associados a casas e obras de construção no terreno, o rendimento tributável da transferência de imóveis é determinado multiplicando-se o preço de transferência de cada transação por uma taxa de imposto de 2%.

De acordo com o Artigo 17 da Circular 92/2015/TT-BTC, o preço de transferência para cada transação é o preço estipulado no contrato de transferência no momento da transferência.

Nos casos em que o contrato de transferência de terras não especificar o preço do terreno, ou o preço do terreno estipulado no contrato for inferior ao preço fixado pelo Comitê Popular Provincial, o preço de transferência do terreno será o preço fixado pelo Comitê Popular Provincial no momento da transferência, de acordo com a legislação fundiária.

Em ambos os casos acima, o cedente deve pagar um imposto de 2% do valor total do imóvel (de acordo com o preço determinado pelo Estado ou o preço acordado entre as partes), independentemente de obter lucro ou prejuízo com a venda.

Método de cobrança simples, mas propenso a cobranças excessivas.

Em primeiro lugar, o imposto de renda pessoal incide essencialmente apenas sobre a renda (lucro) gerada após a dedução das despesas, mas, na realidade, é cobrado sobre o valor total da transação, o que facilmente leva à sobretributação. As pessoas têm que pagar imposto mesmo quando vendem com prejuízo, o que causa ressentimento e é considerado injusto.

Em segundo lugar, a aplicação da tabela de preços de terrenos do Comitê Popular provincial em casos de transferência apenas de direitos de uso da terra não reflete com precisão o valor de mercado, reduzindo o grau de concordância em transações civis.

Em terceiro lugar, a taxa de imposto de 2% sobre o valor total dos imóveis é bastante elevada, criando um ônus financeiro e levando muitas partes envolvidas em transferências a declarar preços contratuais inferiores ao valor real (transações de dois preços), resultando em perdas de receita e redução da transparência do mercado.

Podemos reduzir a taxa de imposto para menos de 1%?

Diante dessa situação, a proposta do Ministério das Finanças de aplicar uma alíquota de 20% sobre o lucro (igual à receita menos as despesas totais) caso todas as informações possam ser determinadas, ou de manter uma alíquota de 2% sobre o preço total de transferência caso as despesas não possam ser determinadas, é razoável. Essa abordagem se aproxima gradualmente da verdadeira natureza do imposto de renda de pessoa física, ao mesmo tempo que se adequa às condições atuais da administração tributária no Vietnã.

No entanto, além de reformar o método de cálculo do imposto, ajustes na alíquota devem ser considerados. Se uma alíquota fixa for aplicada ao preço total de transferência, essa alíquota deve ser reduzida de 2% para menos de 1%, ou então, deve-se estabelecer uma tabela progressiva de alíquotas com base no valor do imóvel para reduzir o ônus financeiro sobre a população.

Ao desenvolver um método para calcular o imposto de renda sobre a transferência de bens imóveis, é necessário garantir os princípios da equidade, razoabilidade e equilíbrio entre as exigências da administração tributária do Estado e a capacidade financeira real da população.

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MA NGO GIA HOANG (FACULDADE DE DIREITO COMERCIAL, UNIVERSIDADE DE DIREITO DA CIDADE DE HO CHI MINH)

Fonte: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm