Qual o problema com o imposto de 2% sobre a renda imobiliária?

De acordo com o inciso 1 do artigo 14 da Lei do Imposto de Renda Pessoa Física (alterada e complementada pelo artigo 243 da Lei de Terras de 2024), em caso de transferência de direitos de uso da terra, a renda tributável é calculada com base no preço da terra constante na tabela de preços de terrenos.

Especialistas em impostos orientam pessoas sobre procedimentos de pagamento de impostos - Foto: TTD

Os dois métodos que o Ministério das Finanças está estudando incluem o cálculo sobre o rendimento tributável (igual ao preço de venda menos os custos totais relacionados ao imóvel transferido) ou a aplicação de uma taxa geral de imposto sobre o preço total da transferência.

Caso exista um banco de dados que determine com precisão o preço de compra e os custos relacionados à transferência de imóveis, aplica-se o método de cobrança do imposto de renda sobre a transferência de imóveis, calculado pela fórmula da alíquota de imposto (proposta de 20%) multiplicada pela renda tributável.

Nos casos em que o preço de compra e os custos relacionados à transferência de bens imóveis não puderem ser determinados, o imposto de renda sobre a renda será calculado sobre o valor total da transferência do imóvel, multiplicado pela alíquota de 2%.

É necessário diferenciar as políticas tributárias de acordo com a finalidade do uso imobiliário, aplicando alíquotas mais baixas para terrenos destinados à produção e a fins comerciais, a fim de incentivar o uso eficiente da terra e gerar valor para a sociedade.

Os impostos ainda apresentam muitas deficiências.

A partir de 1º de agosto de 2024 (data de entrada em vigor da Lei de Terras de 2024), a cobrança do imposto de renda sobre a transmissão de bens imóveis passa a ser dividida em dois casos:

A renda proveniente da transferência de direitos de uso da terra para famílias e indivíduos, o imposto de renda pessoal é calculado com base no preço da terra constante na tabela de preços de terrenos, multiplicado pela alíquota de imposto de 2%.

Ou seja, se apenas os direitos de uso da terra forem transferidos (sem casas ou construções no terreno), o Estado não se baseará no preço declarado no contrato, como antes, mas sim na tabela de preços de terrenos emitida anualmente pelo Comitê Popular Provincial para calcular o imposto. Esta é uma nova regulamentação da Lei de Terras de 2024 para coibir situações em que pessoas subestimam deliberadamente os preços dos terrenos para reduzir suas obrigações tributárias.

Para rendimentos provenientes da transferência de direitos de uso da terra associados a casas e obras de construção em terrenos, o rendimento tributável da transferência de imóveis é determinado como o preço de transferência multiplicado, em cada caso, pela taxa de imposto de 2%.

De acordo com o Artigo 17 da Circular 92/2015/TT-BTC, o preço de transferência em cada transação é o preço estipulado no contrato de transferência no momento da transferência.

Caso o contrato de transferência de terras não especifique o preço do terreno ou o preço constante no contrato seja inferior ao preço estipulado pelo Comitê Popular Provincial, o preço de transferência será o valor fixado pelo Comitê Popular Provincial na data da transferência, conforme as disposições da legislação fundiária.

Em ambos os casos acima, o cedente deve pagar imposto à taxa de 2% do valor total do imóvel (ao preço de tabela ou ao preço acordado entre as partes), independentemente de o vendedor obter lucro ou prejuízo.

Método de cobrança simples, mas fácil de cobrar em excesso.

Em primeiro lugar, o imposto de renda pessoal incide essencialmente apenas sobre a renda (lucro) gerada após a dedução das despesas, mas, na realidade, é cobrado sobre o valor total da transação, o que pode facilmente levar à cobrança excessiva. As pessoas ainda têm que pagar imposto mesmo que vendam com prejuízo, o que é frustrante e injusto.

Em segundo lugar, a aplicação da tabela de preços de terrenos do Comitê Popular Provincial, no caso de transferência exclusiva de direitos de uso da terra, não reflete corretamente o valor de mercado, reduzindo a negociação de transações civis.

Em terceiro lugar, a taxa de imposto de 2% sobre o valor total dos imóveis é bastante elevada, criando um fardo financeiro que leva muitos vendedores a encontrar maneiras de declarar preços contratuais inferiores aos reais (transações de dois preços), causando prejuízos orçamentários e reduzindo a transparência do mercado.

Reduza a taxa de imposto para menos de 1%, ok?

Diante dessa situação, a proposta do Ministério das Finanças de aplicar uma alíquota de 20% sobre o lucro (igual à receita menos os custos totais) caso todas as informações sejam determinadas, ou de manter uma alíquota de 2% sobre o preço total de transferência caso os custos não possam ser determinados, é razoável. Essa abordagem contribui para uma aproximação gradual à natureza do imposto de renda de pessoa física, além de ser adequada às atuais condições de gestão tributária no Vietnã.

Contudo, além de inovar o método de cálculo do imposto, é necessário considerar o ajuste da alíquota. Se for aplicada uma alíquota geral sobre o preço total de transferência, essa alíquota deve ser reduzida de 2% para menos de 1%, ou então uma alíquota progressiva deve ser determinada de acordo com o valor do imóvel para reduzir o ônus financeiro sobre as pessoas.

Ao desenvolver um método para calcular o imposto de renda sobre a transmissão de bens imóveis, é necessário assegurar os princípios da equidade, razoabilidade e equilíbrio entre as exigências da administração tributária do Estado e a capacidade financeira real da população.

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Mestre em Ciências, NGO GIA HOANG (Faculdade de Direito Comercial, Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh)

Fonte: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm