O que há de errado com o imposto de renda imobiliário de 2%?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Especialistas em impostos orientam sobre procedimentos de pagamento de impostos - Foto: TTD

Os dois métodos que o Ministério das Finanças está estudando incluem o cálculo sobre a renda tributável (igual ao preço de venda menos os custos totais relacionados ao imóvel transferido) ou a aplicação de uma alíquota geral de imposto sobre o preço total da transferência.

Caso exista uma base de dados que determine com precisão o preço de compra e os custos relacionados à transferência de bens imóveis, aplica-se o método de cobrança do imposto de renda pessoal sobre a transferência de bens imóveis, calculado pela fórmula da alíquota de imposto (proposta de 20%) multiplicada pela renda tributável.

Nos casos em que o preço de compra e os custos relacionados à transferência do imóvel não podem ser determinados, o imposto de renda pessoal é determinado sobre o preço total da transferência do imóvel multiplicado pela alíquota de 2%.

É preciso haver diferenciação nas políticas tributárias de acordo com a finalidade do uso do imóvel, aplicando alíquotas mais baixas para terras destinadas à produção e fins comerciais, a fim de incentivar o uso eficiente da terra e criar valor para a sociedade.

Os impostos ainda apresentam muitas deficiências

A partir de 1º de agosto de 2024 (data de entrada em vigor da Lei de Terras de 2024), a cobrança do imposto de renda pessoal sobre transferências imobiliárias será dividida nos dois casos a seguir:

Renda proveniente da transferência de direitos de uso da terra para famílias e indivíduos, o imposto de renda pessoal é calculado com base no preço da terra na tabela de preços da terra multiplicado pela alíquota de imposto de 2%.

Ou seja, se apenas os direitos de uso da terra forem transferidos (sem casas ou construções no terreno), o Estado não se baseará no preço declarado no contrato como antes, mas sim na tabela de preços de terras emitida anualmente pelo Comitê Popular Provincial para calcular o imposto. Esta é uma nova regulamentação da Lei de Terras de 2024 para reduzir a situação em que as pessoas subestimam deliberadamente os preços das terras para reduzir as obrigações tributárias.

Para a renda proveniente da transmissão de direitos de uso de solo associados a casas e obras de construção em terrenos, a renda tributável da transmissão de imóveis é determinada como o preço de transmissão multiplicado pela alíquota de imposto de 2%.

De acordo com o artigo 17 da Circular 92/2015/TT-BTC, o preço de transferência para cada vez é o preço indicado no contrato de transferência no momento da transferência.

Caso o contrato de transferência de terras não especifique o preço da terra ou o preço da terra no contrato de transferência seja inferior ao preço prescrito pelo Comitê Popular Provincial, o preço de transferência de terras será o preço prescrito pelo Comitê Popular Provincial no momento da transferência, de acordo com as disposições da lei de terras.

Em ambos os casos acima, o cedente deve pagar imposto à alíquota de 2% do valor total do imóvel (ao preço do Estado ou ao preço acordado entre as partes), independentemente de o vendedor obter lucro ou prejuízo.

Método de cobrança simples, mas fácil de cobrar a mais

Em primeiro lugar, o imposto de renda de pessoa física incide essencialmente sobre a renda (lucro) gerada após a dedução das despesas, mas, na realidade, incide sobre o valor total da transação, o que pode facilmente levar à cobrança excessiva. As pessoas ainda precisam pagar imposto mesmo que vendam com prejuízo, o que é frustrante e irracional.

Em segundo lugar, a aplicação da lista de preços de terras do Comitê Popular Provincial no caso de apenas transferência de direitos de uso da terra não reflete corretamente o valor de mercado, reduzindo a negociação de transações civis.

Terceiro, a alíquota de imposto de 2% sobre o valor total dos imóveis é bastante alta, criando um ônus financeiro, fazendo com que muitos transferidores encontrem maneiras de declarar preços contratuais menores do que os reais (transações de dois preços), causando perdas orçamentárias e reduzindo a transparência do mercado.

Reduza a taxa de imposto para menos de 1%, ok?

Diante dessa situação, a proposta do Ministério das Finanças de aplicar uma alíquota de 20% sobre o lucro (equivalente à receita menos os custos totais) se informações completas forem obtidas, ou de manter uma alíquota de 2% sobre o preço total de transferência se os custos não puderem ser determinados, é razoável. Essa abordagem contribui para uma aproximação gradual à natureza do imposto de renda de pessoa física, sendo também adequada às atuais condições de gestão tributária no Vietnã.

No entanto, além de inovar o método de cálculo do imposto, é necessário considerar o ajuste da alíquota. Se for aplicada uma alíquota geral sobre o preço total de transferência, a alíquota deve ser reduzida de 2% para menos de 1%, ou uma alíquota progressiva deve ser determinada de acordo com o valor do imóvel para reduzir o ônus financeiro para as pessoas.

Ao desenvolver um método para calcular o imposto de renda pessoal proveniente de transferências imobiliárias, é necessário garantir os princípios de justiça, razoabilidade e equilíbrio entre as exigências de gestão tributária do Estado e as reais capacidades das pessoas.

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Mestrado em ONG GIA HOANG (FACULDADE DE DIREITO COMERCIAL, UNIVERSIDADE DE DIREITO DA CIDADE DE HO CHI MINH)

Fonte: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm