Recentemente, o primeiro-ministro Pham Minh Chinh orientou o Ministério da Construção a assumir a liderança, em coordenação com o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente e outras agências relevantes, na pesquisa sobre o estabelecimento de uma troca de direitos de uso da terra.
Resumo: A Resolução nº 18-NQ/TW, de 16 de junho de 2022, do Comitê Central, sobre a continuidade da inovação e aprimoramento de instituições e políticas, e o aumento da eficácia e eficiência da gestão e do uso da terra, estabeleceu a seguinte solução: "Publicar os preços da terra, obrigar as transações por meio de bolsas de valores, efetuar pagamentos por meio de bancos e evitar o uso de dinheiro em espécie". Com base nesse fundamento político, e visando garantir um mercado imobiliário transparente e aberto, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh orientou recentemente o Ministério da Construção, em coordenação com o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente e outras agências relevantes, a estudar a possibilidade de criação de uma bolsa de valores para direitos de uso da terra. Para contribuir com uma perspectiva mais ampla sobre essa política, este artigo examina os fundamentos, os objetivos, a necessidade e as experiências de diversos países, e propõe algumas soluções relacionadas.
Dr. Doan Van Binh, advogado.
1. As permutas imobiliárias não são uma questão nova em nosso país. A regulamentação das permutas e transações imobiliárias está entre as disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2014, que visa aumentar a transparência e a segurança nas transações imobiliárias. O inciso 6 do artigo 3º da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 estipula: "Uma permuta imobiliária é um local onde ocorrem transações envolvendo a compra, venda, transferência, locação, sublocação e arrendamento com opção de compra de imóveis."
De acordo com a legislação vigente, as empresas de intermediação imobiliária têm as seguintes atividades: realizar transações de compra, venda, transferência, locação, sublocação e arrendamento com opção de compra de imóveis; organizar a venda, transferência, locação, sublocação e arrendamento com opção de compra de imóveis; apresentar, listar e fornecer publicamente informações sobre imóveis a partes interessadas; verificar documentos imobiliários para garantir que atendam aos requisitos da transação; atuar como intermediária para que as partes troquem informações, negociem e assinem contratos de compra, venda, transferência, locação, sublocação e arrendamento com opção de compra de imóveis.
O inciso 1 do artigo 107 do Código Civil de 2015 estipula que bens imóveis incluem terrenos; casas e construções anexas a terrenos; e outros ativos vinculados a terrenos, casas e construções. Consequentemente, o escopo de atividades de uma corretora de imóveis já abrange serviços relacionados a transações referentes a direitos de uso da terra. As transações por meio da corretora não são obrigatórias, ficando a critério do comprador e do vendedor.
Recentemente, o Primeiro-Ministro incumbiu o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, bem como outros ministérios e órgãos competentes, de estudar a possibilidade de criação de um sistema de permuta de direitos de uso da terra. Essa iniciativa reflete a determinação do Primeiro-Ministro e do Governo em promover o desenvolvimento econômico e atrair a atenção da sociedade. Atualmente, o modelo para a permuta de direitos de uso da terra ainda está em discussão. O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está elaborando duas propostas para a permuta, a serem submetidas à decisão do Primeiro-Ministro, conforme descrito a seguir:
- Opção 1: Desenvolver e aprimorar o modelo de transação imobiliária de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários, caminhando para um modelo profissional com supervisão estatal.
- Opção 2: Estabelecer uma plataforma de negociação especializada para direitos de uso da terra.
A diretriz geral é estabelecer uma bolsa de imóveis administrada pelo Estado, não confiada a empresas privadas, e ampliar seu escopo para incluir todos os tipos de terrenos para negociação. Essa bolsa deve estar interligada aos sistemas de informação e banco de dados de terrenos e construções para garantir atualizações sincronizadas.
Assim, se uma bolsa de direitos de uso da terra for estabelecida de acordo com as opções acima mencionadas, embora compartilhe a mesma natureza de uma bolsa de imóveis, conforme estipulado na atual Lei de Negócios Imobiliários (atuando como intermediária em transações imobiliárias em geral e em direitos de uso da terra em particular), apresentará muitas diferenças em sua organização e operação. Consequentemente, a bolsa de direitos de uso da terra funcionará "como uma organização de serviço público do Estado para fins de gestão".
É necessário estabelecer uma bolsa de direitos de uso da terra separada? (Imagem ilustrativa)
2. A política de criação de uma Bolsa de Direitos de Uso da Terra e os pareceres iniciais de órgãos estaduais relevantes atraíram a atenção e geraram debates entre empresas, cidadãos, pesquisadores e formuladores de políticas.
Em relação à necessidade de uma Bolsa de Direitos de Uso da Terra, muitas opiniões têm afirmado as vantagens da negociação por meio dessa bolsa, tais como: controle do status legal de terrenos e imóveis colocados em negociação; controle do valor real de transação da terra, formando assim um banco de dados de terras e preços que reflitam fielmente o valor de mercado; aumento da confiança, minimização de riscos e disputas na negociação de direitos de uso da terra; prevenção da sonegação fiscal e criação de um ambiente de negócios saudável.
Pode-se afirmar que o principal objetivo da criação da Bolsa de Direitos de Uso da Terra é garantir a transparência das informações, minimizar os riscos de transação decorrentes da falta de informações e, assim, construir um sistema de dados relativamente completo e preciso sobre transações e preços de compra e venda próximos aos preços de mercado, servindo efetivamente à gestão estatal de negócios imobiliários e fundiários.
No entanto, existem muitas preocupações quanto à necessidade de uma Bolsa de Direitos de Uso da Terra, especialmente em relação a aspectos como o aumento dos custos e procedimentos que oneram indivíduos e empresas participantes das transações; a natureza obrigatória das transações por meio da bolsa restringiria a liberdade de transação das pessoas; e o potencial para "monopólio" de informações, consequências negativas, manipulação e distorção do mercado caso a obrigatoriedade seja implementada sem mecanismos adequados de controle e operação.
Em particular, algumas avaliações sugerem que já dispomos de regulamentos e instituições para garantir a transparência do mercado imobiliário, tais como regulamentos sobre as condições, procedimentos e contratos para transações imobiliárias; as obrigações de transparência dos investidores em transações imobiliárias; e a autenticação notarial de contratos de transações imobiliárias…
Então, o verdadeiro problema reside na falta de mecanismos e ferramentas de gestão, no uso ineficaz das ferramentas existentes ou na capacidade e responsabilidade limitadas do pessoal envolvido? Portanto, "se o estabelecimento de uma bolsa de direitos de uso da terra tornará o mercado mais transparente permanece uma hipótese neste momento".
3. Para reforçar ainda mais nossa avaliação, consultamos as experiências de diversos países da região e do mundo em relação às permutas de direitos de uso da terra e às soluções para garantir transparência e segurança nas transações imobiliárias.
Por meio de conversas com colegas de associações imobiliárias em países como Estados Unidos, Coreia do Sul, Singapura, Tailândia e Indonésia, descobrimos que esses países não possuem bolsas de valores próprias para direitos de uso da terra. Nos Estados Unidos, informações sobre imóveis (tanto casas quanto terrenos) estão disponíveis publicamente no Portal Imobiliário dos EUA, através do Multiple Listing Service (MLS).
Esta plataforma lista informações sobre casas, terrenos, imóveis retomados, imóveis novos, imóveis usados, imóveis comerciais, imóveis para investimento, etc., para facilitar as atividades de compra e venda para corretores. Isso inclui o MLS.com e o MLS em estados não governamentais dos EUA.
Este site é operado de forma privada e cobra uma taxa dos vendedores no processo de transação imobiliária nos EUA. Todos os imóveis que se desejam negociar no mercado devem ser listados no MLS (Multiple Listing Service) para divulgação pública. As transações devem ser conduzidas por corretores licenciados, geralmente corretores tanto do vendedor quanto do comprador. As taxas de corretagem estão incluídas no preço de venda, variando de 1% a 10%, dependendo da negociação, localização e tipo de imóvel. Essas taxas variam de estado para estado, ou mesmo dentro de um mesmo estado ou cidade. A taxa é dividida entre os corretores e outras partes envolvidas na transação no momento do fechamento do negócio.
Em alguns outros países, como Coreia do Sul, Singapura e Indonésia, não existem bolsas de valores para direitos de uso da terra. A Tailândia possui um Banco de Terras e Habitação (ou simplesmente Banco da Terra) que atua na compra e venda de terras, mas seu foco principal é a regulamentação fundiária e o apoio a pessoas sem terras agrícolas ou florestais. Seus principais serviços incluem: depósitos, empréstimos comerciais, empréstimos ao consumidor para compra de imóveis e terrenos, fundos fiduciários, serviços de gestão de ativos e câmbio.
Assim, a tendência em muitos países é tornar as informações sobre imóveis em geral, e terrenos em particular, mais transparentes em uma plataforma única, utilizando aplicativos de tecnologia para gerenciar e rastrear informações e transações imobiliárias, além de aproveitar informações de um banco de dados comum para simplificar os procedimentos em transações imobiliárias e transferências de propriedade.
4. Com base nas experiências de outros países e na orientação para o estabelecimento de uma troca de direitos de uso da terra no Vietnã, temos as seguintes considerações:
4.1. É necessário estabelecer uma bolsa de direitos de uso da terra separada?
A Resolução nº 18-NQ/TW, de 16 de junho de 2022, do Comitê Central sobre a continuidade da inovação e do aprimoramento de instituições e políticas, e o aumento da eficácia e eficiência da gestão e do uso da terra, determina: "Publicar os preços da terra, exigir transações por meio de bolsas de valores, efetuar pagamentos por meio de bancos e não usar dinheiro em espécie". Portanto, a determinação da Resolução é de "transações por meio de bolsas de valores", e não especificamente de "bolsas de direitos de uso da terra" ou bolsas estabelecidas e administradas diretamente pelo Estado.
Portanto, é necessário considerar cuidadosamente a criação de uma Bolsa de Direitos de Uso da Terra separada, evitando sobreposições com a bolsa de imóveis existente e garantindo sua eficácia e eficiência após o início de suas operações. Caso a Bolsa de Direitos de Uso da Terra seja estabelecida como uma organização de serviço público do Estado, um projeto piloto deverá ser desenvolvido e implementado em diversas localidades, com base no qual uma avaliação e um balanço deverão ser realizados antes de sua oficialização em lei.
4.2. Todas as transações imobiliárias precisam ser feitas por meio de uma corretora?
As transações imobiliárias realizadas por meio de permutas oferecem muitas vantagens, mas também acarretam riscos potenciais, incluindo procedimentos mais complexos, custos maiores e consequências negativas, conforme descrito na seção 2 acima.
Para se adequar às condições práticas atuais, acreditamos que as transações imobiliárias por meio de bolsas de valores devem ser regulamentadas de forma a incentivá-las, conforme proposto no Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários. Isso criará gradualmente um hábito na sociedade, ajudará a promover a autonomia das entidades na escolha dos métodos de negócio e transação e, ao mesmo tempo, forçará as bolsas de valores a aprimorarem continuamente a qualidade e os preços para garantir a competitividade e atrair clientes de acordo com os mecanismos de mercado.
4.3. Que lições podem ser aprendidas com as experiências de países da região e de todo o mundo?
Cada país possui seu próprio sistema de propriedade de terras. No entanto, todos os países operam seus mercados com base no princípio da transparência da informação. Podemos aprender com as experiências de outros países em relação aos bancos de dados imobiliários e à divulgação obrigatória de informações neles contida. Todos os países possuem sistemas de informação abrangentes sobre habitação, terras e o mercado imobiliário.
Até o momento, não temos feito isso da maneira adequada e não alcançamos os resultados desejados. Precisamos resumir e avaliar a política e sua implementação para aprimorá-la e estabelecer um centro de dados para operar um mercado transparente. Isso é apropriado e viável no contexto da forte transformação digital que ocorre atualmente em nosso país. Controlar o fluxo de dinheiro, regulamentar e fiscalizar as transações bancárias contribuirá para atingir esse objetivo.
Porque informações completas sobre o mercado e pagamentos sem dinheiro em espécie trarão transparência; quando o mercado é transparente, as pessoas não são forçadas a segui-lo. Além disso, com o desenvolvimento do mercado de serviços jurídicos, o aumento do uso de serviços notariais, advogados, etc., na realização de transações imobiliárias também contribuirá para a transparência do mercado e minimizará os riscos das transações.
4.4. Recomendações
O modelo de permuta de imóveis, conforme definido pela Lei de Negócios Imobiliários, foi legalizado e implementado na prática para transações imobiliárias, incluindo direitos de uso da terra e ativos relacionados ao terreno.
As bolsas de imóveis oferecem serviços para transações imobiliárias comerciais entre investidores e pessoas físicas, podendo também, se necessário, facilitar transações imobiliárias não comerciais entre indivíduos. Essa questão também preocupa os órgãos reguladores e é considerada um dos motivos para a necessidade de pesquisar e estabelecer uma bolsa de direitos de uso da terra.
Portanto, propomos a implementação de um plano para aprimorar o modelo da Bolsa de Imóveis, em conformidade com a Lei de Negócios Imobiliários, visando a um modelo profissional com supervisão estatal.
Essa abordagem está alinhada com as políticas do Partido, garante a gestão estatal, evita a sobreposição de funções, fornece dados e informações para a governança, garante os princípios de mercado, a liberdade empresarial e a liberdade de escolha para cidadãos e empresas, e é eficaz sem criar novas burocracias, aumentar os procedimentos administrativos, o tempo ou os custos de conformidade.
É evidente que até mesmo a participação de órgãos estatais em reuniões para discutir o estabelecimento desse novo modelo de intercâmbio é muito dispendiosa. Além disso, será que o tempo necessário para desenvolver um plano adequado e compatível com outras leis específicas será suficiente para incluí-lo na proposta de Lei de Terras (alterada), cuja aprovação pela Assembleia Nacional está prevista para outubro de 2023? E mesmo que seja, será uma solução precipitada, considerando o prazo extremamente curto disponível para pesquisa e avaliação de impacto?
(Fonte: Jornal da Construção)
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