Algumas reflexões sobre os pregões de direitos de uso da terra

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Recentemente, o primeiro-ministro Pham Minh Chinh ordenou que o Ministério da Construção presidisse e coordenasse com o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente e agências relevantes o estudo do estabelecimento de um pregão de direitos de uso da terra.

Resumo: A Resolução nº 18-NQ/TW, de 16 de junho de 2022, do Comitê Executivo Central, sobre a continuidade da inovação e do aprimoramento de instituições e políticas, bem como a melhoria da eficácia e eficiência da gestão e do uso do solo, propôs a seguinte solução: "Preços de terrenos públicos, transações obrigatórias por meio de pregões, pagamento por meio de bancos, sem dinheiro em espécie". Com base nessa política, para que o mercado imobiliário opere de forma aberta e transparente, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh recentemente instruiu o Ministério da Construção a presidir e coordenar com o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente e órgãos relevantes o estudo da criação de um pregão de direitos de uso do solo. A fim de contribuir com mais perspectivas sobre essa política, este artigo menciona a base, os objetivos, a necessidade e a experiência de alguns países, propondo, assim, algumas soluções relacionadas.

1. Os pregões imobiliários não são uma questão nova em nosso país. A regulamentação dos pregões imobiliários e das transações por meio deles é uma das disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2014, que visa aumentar a transparência e a segurança nas transações imobiliárias. O artigo 3º, inciso 6, da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 estipula: "Os pregões imobiliários são locais onde ocorrem transações de compra, venda, transferência, locação, sublocação e locação com compra de imóveis."

De acordo com as regulamentações legais atuais, os pregões imobiliários são estabelecidos por empresas com as seguintes atividades: Realizar transações de compra, venda, transferência, locação, sublocação e locação-compra de imóveis; Organizar a venda, transferência, locação, sublocação e locação-compra de imóveis; apresentar, listar e fornecer publicamente informações sobre imóveis para partes que tenham necessidades de transação; verificar documentos sobre imóveis para garantir que sejam elegíveis para transações; atuar como intermediário para as partes trocarem, negociarem e assinarem contratos de compra, venda, transferência, locação, sublocação e locação-compra de imóveis.

O artigo 107, inciso 1, do Código Civil de 2015 estipula que bens imóveis incluem terrenos; casas, obras anexas a terrenos; outros bens anexados a terrenos, casas, obras. Consequentemente, as atividades do pregão imobiliário incluem serviços relacionados a transações de direitos de uso da terra. As transações no pregão não são obrigatórias, mas ficam a critério do comprador e do vendedor.

Recentemente, o Primeiro-Ministro encarregou o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente e os ministérios e órgãos relacionados de estudar a criação de um pregão de direitos de uso da terra. Essa política demonstra a determinação do Primeiro-Ministro e do Governo em desenvolver a economia e atrair a atenção da sociedade. Atualmente, o modelo do pregão de direitos de uso da terra ainda está em discussão. O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está desenvolvendo duas opções para o pregão de direitos de uso da terra, a serem submetidas à decisão do Primeiro-Ministro, especificamente as seguintes:

- Opção 1: Desenvolver e atualizar o modelo de pregão imobiliário de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários, em uma direção profissional com supervisão estatal.

- Opção 2: Construir um pregão especializado para direitos de uso da terra.

A orientação geral é estipular o princípio de pregões imobiliários administrados pelo Estado, não atribuídos a empresas, e, ao mesmo tempo, expandir o escopo para abranger todos os tipos de terrenos incluídos nas transações. Esses pregões devem estar conectados ao Sistema de Informação, ao banco de dados de terrenos e à construção, para que sejam atualizados de forma sincronizada com o sistema.

Assim, se o pregão de direitos de uso da terra for estabelecido de acordo com as opções acima, embora tenha a mesma natureza do pregão imobiliário nos termos da atual Lei de Negócios Imobiliários (como intermediário em transações imobiliárias em geral, e em direitos de uso da terra em particular), haverá muitas diferenças em sua organização e operação. Consequentemente, o pregão de direitos de uso da terra funcionará "como uma organização de serviço público do Estado para gestão".

É necessário estabelecer um pregão separado para negociação de direitos de uso da terra? (Foto ilustrativa)

2. A política de estabelecer uma Bolsa de Direitos de Uso da Terra e as opiniões iniciais de agências estaduais relevantes atraíram a atenção e a discussão de empresas, pessoas, pesquisadores e formuladores de políticas.

Ao avaliar a necessidade da Bolsa de Direitos de Uso da Terra, muitas opiniões afirmaram as vantagens de negociar por meio da bolsa, como: controlar a legalidade dos terrenos e imóveis colocados em negociação; controlar o valor real da transação de terras, formando assim um banco de dados de terras, preços de terras próximos ao mercado; aumentar a confiança, minimizar riscos e disputas ao negociar direitos de uso da terra; prevenir perdas fiscais, criar um ambiente de negócios saudável...

Pode-se dizer que o maior objetivo ao estabelecer a Bolsa de Direitos de Uso da Terra é garantir a transparência das informações, minimizar os riscos nas transações devido à falta de informações, ajudando assim a construir um sistema de dados relativamente completo e preciso sobre transações, preços de compra e venda próximos aos preços de mercado para atender efetivamente à gestão estatal de negócios imobiliários e de terras.

No entanto, há muitas preocupações sobre a necessidade da Bolsa de Direitos de Uso da Terra, especialmente em aspectos como a criação de custos e procedimentos que sobrecarregam mais pessoas e empresas que participam de transações; se for obrigatório realizar transações por meio da bolsa, isso limitará a liberdade de transação das pessoas; se for obrigatório sem um bom mecanismo de controle e operação, é muito provável que leve ao "monopólio" de informações, negatividade, manipulação e distorção do mercado.

Em particular, algumas opiniões dizem que agora temos regulamentações e instituições para garantir a transparência do mercado imobiliário, como regulamentações sobre condições, procedimentos e contratos de transações imobiliárias; obrigações de transparência dos investidores em transações imobiliárias; reconhecimento de firma de contratos de transações imobiliárias, etc.

Então, o problema é realmente a falta de mecanismos e ferramentas de gestão ou o uso ineficaz das ferramentas existentes; ou a capacidade e responsabilidade limitadas da equipe relevante? Portanto, "se a criação de uma bolsa de direitos de uso da terra ajudará a tornar o mercado mais transparente ou não, ainda é uma suposição no momento".

3. Para termos mais base para avaliação, consultamos a experiência de alguns países da região e do mundo sobre pregões de direitos de uso da terra e soluções para garantir transparência e segurança em transações imobiliárias.

Em discussões com colegas da Associação Imobiliária de países como EUA, Coreia, Cingapura, Tailândia, Indonésia, etc., descobrimos que esses países não possuem pregões próprios de direitos de uso da terra. Nos EUA, as informações sobre imóveis (tanto casas quanto terrenos) são disponibilizadas publicamente no Portal de Informações Imobiliárias dos EUA por meio do MLS (Multiple Listing Service Listings).

Esta plataforma lista informações sobre casas, terrenos, imóveis retomados, imóveis novos, imóveis antigos, imóveis comerciais, imóveis de investimento... para atender às atividades de compra e venda de corretores. O MLS.com ou os MLSs estaduais não fazem parte do governo dos EUA.

Este site é operado de forma privada e cobra taxas dos vendedores no processo de compra e venda de imóveis nos EUA. Qualquer imóvel que queira ser negociado no mercado deve ser "listado" no MLS para divulgar informações. A compra e a venda devem ser realizadas por corretores licenciados. Geralmente, tanto o corretor do vendedor quanto o do comprador. As taxas de corretagem estão incluídas no preço de venda, variando de 1% a 10%, dependendo da negociação, localização e tipo de imóvel. Essa taxa varia de estado para estado, ou mesmo dentro de um mesmo estado ou cidade. Essa taxa é compartilhada entre os corretores e as partes relacionadas no processo de compra e venda no momento do fechamento do negócio.

Em alguns outros países, como Coreia, Singapura e Indonésia, não há pregão de direitos de uso da terra. A Tailândia possui um Banco de Terras e Habitação (ou Banco de Terras) com a função de comprar e vender terras, mas principalmente para regularizar a terra, apoiando pessoas sem terras agrícolas e florestais. Os principais serviços incluem: depósitos (recebimento de depósitos), empréstimos comerciais, empréstimos ao consumidor para compra de imóveis, compra de terras, fundos fiduciários, serviços de gestão de ativos, câmbio...

Assim, a tendência de muitos países é tornar as informações sobre imóveis em geral e terrenos em particular transparentes em um único andar, usando aplicativos de tecnologia para gerenciar e capturar informações sobre imóveis e transações imobiliárias, e explorando informações de um banco de dados comum para simplificar procedimentos em transações e transferências imobiliárias.

4. Com base na experiência de outros países e na orientação de estabelecer uma Bolsa de Direitos de Uso da Terra no Vietnã, temos algumas ideias a seguir:

4.1. É necessário estabelecer um pregão separado para negociação de direitos de uso da terra?

A Resolução nº 18-NQ/TW, de 16 de junho de 2022, do Comitê Executivo Central, sobre a continuidade da inovação e do aprimoramento de instituições e políticas, bem como a melhoria da eficácia e eficiência da gestão e do uso da terra, orienta: "Preços de terras públicas, transações obrigatórias por meio de pregões, pagamento por meio de bancos, sem dinheiro em espécie". Assim, a orientação da Resolução é "transações por meio de pregões" e não especificamente "pregões de direitos de uso da terra" ou pregões estabelecidos e administrados diretamente pelo Estado.

Portanto, é necessário considerar cuidadosamente a criação de uma Bolsa de Direitos de Uso da Terra separada, evitando a sobreposição com as bolsas imobiliárias de acordo com a regulamentação vigente e garantindo a eficácia e a eficiência quando a Bolsa entrar em operação. Se a Bolsa de Direitos de Uso da Terra for estabelecida de acordo com o modelo de organização de serviço público do Estado, é necessário pesquisar e desenvolver um projeto piloto para estabelecer uma Bolsa em diversas localidades, com base nisso, resumir e avaliar antes de regulamentar oficialmente em lei.

4.2. Todas as transações imobiliárias precisam passar pelo pregão?

As transações imobiliárias por meio de pregões têm muitas vantagens, mas também apresentam riscos potenciais, procedimentos mais complexos, custos e aspectos negativos, como mencionamos na seção 2 acima.

Para se adequar às atuais condições práticas, em nossa opinião, as transações imobiliárias por meio da Bolsa devem ser regulamentadas de forma incentivadora, como no Projeto de Lei de Negócios Imobiliários, para criar gradualmente hábitos na sociedade, ajudando a promover a autonomia das entidades na escolha das formas de negócios e transações; ao mesmo tempo, obrigando as Bolsas a melhorar constantemente a qualidade e os preços para garantir a competitividade e atrair clientes de acordo com os mecanismos de mercado.

4.3. O que podemos aprender com as experiências dos países da região e do mundo?

Cada país tem seu próprio regime de propriedade fundiária. No entanto, todos os países operam o mercado com base no princípio de garantir a transparência das informações. Podemos nos referir à experiência de outros países com bancos de dados imobiliários, a divulgação obrigatória de informações em bancos de dados imobiliários. Todos os países possuem um sistema completo de informações sobre os mercados imobiliário, imobiliário e de habitação.

Até agora, não fizemos isso bem e não alcançamos os resultados desejados. Precisamos resumir e avaliar essa política e a organização da implementação para aprimorá-la, de modo que possamos ter um data center para operar um mercado transparente. Isso é apropriado e viável no contexto da forte transformação digital em nosso país hoje. Controlar o fluxo de caixa, regular e verificar as transações bancárias ajudará a atingir esse objetivo.

Com informações completas sobre o mercado, o pagamento sem dinheiro em espécie trará transparência; quando o piso for transparente, as pessoas não serão obrigadas a segui-lo. Além disso, com o desenvolvimento do mercado de serviços jurídicos, o aumento do uso de serviços notariais e de advogados... ao realizar transações imobiliárias também contribuirá para a transparência do mercado, minimizando os riscos nas transações.

4.4. Recomendações

O modelo de pregão imobiliário previsto na Lei de Negócios Imobiliários foi legalizado e implementado na prática para transações imobiliárias, incluindo direitos de uso da terra e ativos sobre a terra.

Os pregões imobiliários prestam serviços para transações imobiliárias com fins comerciais entre investidores e pessoas físicas, e podem oferecer serviços completos para transações imobiliárias com fins não comerciais entre pessoas físicas, caso haja necessidade. Isso também é algo que interessa aos gestores e que consideram um dos motivos para a necessidade de pesquisar e estabelecer um pregão de direitos de uso da terra.

Portanto, recomendamos implementar o plano para aperfeiçoar o modelo de Pregão Imobiliário de acordo com a Lei de Negócios Imobiliários em uma direção profissional com supervisão do Estado.

Este plano está alinhado com a política do Partido e com a gestão do Estado, evitando sobreposição de funções, obtendo dados de informação para servir à administração, garantindo princípios de mercado, liberdade de negócios, liberdade de escolha de pessoas e empresas e alcançando eficiência sem criar novos aparatos, aumentando procedimentos administrativos, aumentando o tempo, aumentando os custos de conformidade, etc.

É fácil perceber que mesmo a participação de órgãos estaduais em reuniões para discutir o plano de implantação desse novo modelo de piso é muito custosa, e o tempo para elaborar um plano adequado, em sincronia com outras leis especializadas, será que ele chegará a tempo de ser incluído no Projeto de Lei de Terras (alterado) previsto para ser aprovado pela Assembleia Nacional em outubro de 2023, e se chegar a tempo, será uma solução precipitada quando o tempo para pesquisa e avaliação de impacto é muito curto?

(Fonte: Jornal da Construção)

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