5 lucruri de verificat cu atenție atunci când cumpărați terenuri pentru a evita „pierderea atât a banilor, cât și a sănătății”

(Dan Tri) - Tranzacțiile de transfer al drepturilor de utilizare a terenurilor prezintă numeroase riscuri juridice pentru neprofesioniști.

Articolul 45, clauza 1, din Legea funciară din 2024 prevede că organizațiile, gospodăriile și persoanele fizice au dreptul de a transfera drepturile de utilizare a terenurilor atunci când îndeplinesc următoarele condiții:

- Dețin un certificat privind drepturile de folosință asupra terenului, drepturile de proprietate asupra locuinței și alte bunuri atașate terenului, cu excepția următoarelor cazuri: moștenirea drepturilor de folosință asupra terenului, conversia terenurilor agricole la consolidarea terenurilor, schimbul de parcele, donarea drepturilor de folosință asupra terenului către stat, comunități rezidențiale; organizații economice cu capital de investiții străine care primesc transferuri de proiecte imobiliare în conformitate cu prevederile legii privind afacerile imobiliare;

- Gospodăriile individuale cărora nu li s-a acordat o carte roșie, dar sunt eligibile pentru o carte roșie, au permisiunea de a transfera drepturile de utilizare a terenurilor, de a închiria, de a subînchiria drepturile de utilizare a terenurilor și de a contribui cu capital folosind drepturile de utilizare a terenurilor pentru a realiza proiecte.

- Terenul nu prezintă litigii sau litigiul a fost soluționat printr-o agenție de stat competentă, o hotărâre sau o decizie judecătorească, o decizie sau o sentință arbitrală care a intrat în vigoare;

Drepturile de folosință asupra terenurilor nu sunt supuse confiscării sau altor măsuri pentru asigurarea executării hotărârilor judecătorești, conform prevederilor legii privind executarea hotărârilor judecătorești civile;

- În perioada de utilizare a terenului;

Drepturile de utilizare a terenurilor nu fac obiectul măsurilor temporare de urgență prevăzute de lege.

Pe baza reglementărilor de mai sus, la transferul drepturilor de utilizare a terenurilor, părțile trebuie să ia în considerare 5 aspecte.

Verificați informațiile vânzătorului

La cumpărarea unui teren, cumpărătorul trebuie să știe dacă vânzătorul are dreptul de a vinde terenul respectiv. Există 2 cazuri în care dreptul de a transfera terenul poate fi exercitat: persoana al cărei nume este înscris pe certificat sau persoana autorizată să exercite dreptul de transfer (trebuie să aibă un contract de autorizare legal).

În al doilea rând, terenul care urmează să fie vândut este proprietate comună sau proprietate separată? Dacă este proprietate comună a soțului și soției, transferul trebuie să aibă consimțământul ambilor soți.

Dacă proprietatea este deținută în comun de mai multe persoane, cartea roșie trebuie să înregistreze numele complete ale celor care împart drepturile de folosință asupra terenului. În acest caz, dacă întregul teren este transferat și există mai multe persoane care împart drepturile de folosință asupra terenului, este necesar consimțământul tuturor persoanelor ale căror nume sunt trecute în carte.

Are pământul o carte roșie?

Articolul 45 din Legea funciară din 2024 prevede că la transfer este necesară o carte roșie (cu excepția cazurilor specificate mai sus). Astfel, dacă cedentul nu se încadrează în excepțiile de mai sus, acesta nu are dreptul de a transfera.

Terenul este în planificare sau nu?

Conform articolului 76, clauza 4, din Legea funciară din 2024, dacă terenul face obiectul unui plan de utilizare a terenurilor anunțat public, dar nu există un plan anual de utilizare a terenurilor la nivel de district, utilizatorul terenului poate continua să îl utilizeze și să își exercite drepturile de utilizator al terenului conform prevederilor. În acest caz, vânzătorul poate transfera în continuare drepturile de utilizare a terenului.

În cazul 2, parcela este planificată cu un plan anual de utilizare a terenurilor la nivel de district, drepturile utilizatorului terenului pot fi exercitate până când se ia o decizie de recuperare a terenului sau de modificare a destinației terenului conform planului, dar nu se pot construi case noi, lucrări sau arbori pereni.

Pentru a afla informații despre teren, cum ar fi planificarea, statutul juridic..., cumpărătorul poate solicita informații despre terenul pe care intenționează să îl cumpere.

Anunț de vânzare a terenului (Foto: IT).

Note la efectuarea unui avans la cumpărarea și vânzarea de terenuri

Valoarea drepturilor de utilizare a terenurilor este în creștere, așa că, la transfer, părțile convin adesea să depună un avans. Depozitul este o măsură de garanție pentru încheierea sau executarea contractului. Pentru a evita riscurile, părțile trebuie să aibă un martor atunci când încheie un contract de depozit sau să îl autentifice notarial sau să îl certifice pentru a evita disputele.

Notarizarea contractelor de transfer al drepturilor de utilizare a terenurilor

Articolul 27, clauza 3, din Legea funciară din 2024 prevede că contractele de transfer, donație, ipotecă și aport de capital utilizând drepturi de folosință asupra terenurilor, drepturi de folosință asupra terenurilor și active atașate terenurilor trebuie să fie notarizate sau certificate, cu excepția cazului specificat la punctul b al prezentei clauze.

Prin urmare, cu excepția cazurilor în care unul sau mai mulți cedenți sunt organizații de afaceri imobiliare, nu este necesară legalizarea notarială sau certificarea.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm