5 lucruri de verificat cu atenție atunci când cumperi un teren pentru a evita pierderea banilor și a intra în necazuri.

(Ziarul Dan Tri) - Tranzacțiile de transfer al drepturilor de utilizare a terenurilor prezintă numeroase riscuri juridice pentru cei care nu sunt profesioniști.

Clauza 1 a articolului 45 din Legea funciară din 2024 prevede că organizațiile, gospodăriile și persoanele fizice au dreptul de a transfera drepturile de utilizare a terenurilor atunci când îndeplinesc următoarele condiții:

- Deținerea unui certificat de drept de folosință asupra terenului, dreptul de proprietate asupra locuințelor și a altor bunuri atașate terenului, cu excepția următoarelor cazuri: Moștenirea drepturilor de folosință asupra terenului, conversia terenurilor agricole în timpul consolidării și schimbului de terenuri, donarea drepturilor de folosință asupra terenului către stat sau comunitate; Organizații economice cu capital investițional străin care primesc transferul de proiecte imobiliare în conformitate cu prevederile legii privind afacerile imobiliare;

- Gospodăriile individuale cărora nu li s-a acordat încă un certificat de drept de utilizare a terenului, dar care îndeplinesc cerințele de eligibilitate, pot transfera drepturile de utilizare a terenului, pot închiria, subînchiria drepturi de utilizare a terenului sau pot contribui cu drepturi de utilizare a terenului sub formă de capital pentru implementarea proiectului.

- Terenuri care nu prezintă litigii sau pe care litigiile au fost soluționate prin autorități statale competente, hotărâri sau decizii judecătorești sau sentințe arbitrale care au intrat în vigoare din punct de vedere juridic;

Drepturile de folosință asupra terenurilor nu fac obiectul confiscării sau al altor măsuri pentru a asigura executarea hotărârilor judecătorești, așa cum este prevăzut de legea privind executarea hotărârilor judecătorești civile;

- În perioada de utilizare a terenului;

Drepturile de utilizare a terenurilor nu fac obiectul măsurilor temporare de urgență prevăzute de lege.

Pe baza reglementărilor de mai sus, la transferul drepturilor de utilizare a terenurilor, părțile trebuie să acorde atenție la 5 lucruri.

Verificați informațiile vânzătorului

Atunci când cumpără un teren, cumpărătorul trebuie să știe dacă vânzătorul are dreptul de a vinde acea parcelă de teren. Există două cazuri în care dreptul de a transfera terenul poate fi exercitat: persoana numită în certificatul de proprietate funciară sau o persoană autorizată să exercite dreptul de transfer (este necesară o procură legal valabilă).

În al doilea rând, terenul destinat vânzării este proprietate comună sau proprietate separată? Dacă este proprietate comună a soțului și soției, atunci transferul trebuie să aibă consimțământul ambilor soți.

Dacă terenul este deținut în comun de mai multe persoane, certificatul de proprietate funciară trebuie să includă numele complete ale tuturor celor care împart drepturile de utilizare a terenului. În acest caz, dacă întregul teren este transferat și mai multe persoane împart drepturile de utilizare a terenului, este necesar consimțământul tuturor celor numiți în certificat.

Terenul are deja certificat de proprietate asupra terenului?

Articolul 45 din Legea funciară din 2024 prevede că este necesar un certificat de proprietate funciară (carte roșie) pentru transferul terenului (cu excepția cazurilor specificate mai sus). Prin urmare, dacă cedentul nu se încadrează în excepțiile de mai sus, acesta nu are dreptul de a transfera terenul.

Este terenul inclus în schema de planificare urbanistică?

Conform articolului 76, clauza 4, din Legea funciară din 2024, dacă o parcelă de teren se încadrează în categoria planificării utilizării terenurilor anunțate public, dar nu dispune de un plan anual de utilizare a terenurilor la nivel de district, utilizatorul terenului poate continua să utilizeze terenul și să își exercite drepturile conform prevederilor. În acest caz, vânzătorului i se permite în continuare să transfere drepturile de utilizare a terenului.

Cazul 2: Pentru parcelele de teren dintr-o zonă planificată cu un plan anual de utilizare a terenurilor la nivel de district, drepturile utilizatorului terenului pot fi exercitate în continuare până când se ia o decizie de recuperare a terenului sau de modificare a scopului său de utilizare conform planului, dar nu se pot construi case, structuri sau arbori pereni noi.

Pentru a obține informații despre un teren, cum ar fi planul de zonare și statutul juridic, cumpărătorii pot depune o cerere pentru informații despre terenul pe care intenționează să îl achiziționeze.

Anunț pentru cumpărarea și vânzarea de terenuri (Foto: IT).

Aspecte de reținut atunci când efectuați un avans la cumpărarea sau vânzarea unui teren.

Odată cu creșterea valorii drepturilor de utilizare a terenurilor, părțile convin adesea asupra unui depozit înainte de transferul dreptului de proprietate. Un depozit servește drept garanție pentru încheierea sau executarea unui contract. Pentru a evita riscurile, părțile ar trebui să aibă martori prezenți la redactarea unui acord de depozit sau să îl autentifice și să îl certifice notarial pentru a preveni litigiile.

Autentificarea notarială a unui contract de transfer al drepturilor de utilizare a terenurilor.

Clauza 3 a articolului 27 din Legea funciară din 2024 prevede că contractele de transfer, donație, ipotecă sau aport de capital utilizând drepturi de folosință asupra terenului sau drepturi de folosință asupra terenului și active atașate terenului trebuie să fie notarizate sau certificate, cu excepția cazurilor specificate la punctul b al prezentei clauze.

Prin urmare, numai în cazurile în care una sau ambele părți la transfer sunt organizații implicate în activități imobiliare nu este necesară legalizarea notarială sau certificarea.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm