Abandonați proiectul pentru că nu poate fi rezolvat
Datele Ministerului Construcțiilor arată că, în al doilea trimestru al anului 2023, doar 15 proiecte noi de locuințe comerciale au fost autorizate la nivel național. Dintre acestea, regiunea Nord a avut 7 proiecte, regiunea Centru a avut 3 proiecte, iar regiunea Sud a avut 5 proiecte.
După aproximativ un an în care Guvernul a înlăturat continuu dificultățile, piața imobiliară încă nu a rezolvat problema ofertei, deoarece 70% din problemele proiectelor se datorează unor probleme juridice.
Deși se așteaptă ca proiectul revizuit al Legii funciare să creeze un impuls juridic pentru sectorul imobiliar, companiile sunt îngrijorate că unele reglementări vor deveni blocaje în redresarea pieței.
În special, punctul b, clauza 1 și clauza 6, articolul 128 prevăd utilizarea terenurilor pentru implementarea proiectelor de dezvoltare socio -economică prin acorduri privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor sau deținerea de drepturi de utilizare a terenurilor.
În consecință, în cazul utilizării terenurilor pentru implementarea unui proiect de locuințe comerciale, se încheie un acord privind primirea dreptului de utilizare a: terenurilor rezidențiale sau a terenurilor rezidențiale și a terenurilor neagricole, altele decât terenurile rezidențiale pentru care s-au plătit taxe de utilizare a terenurilor sau s-a plătit chirie funciară o singură dată pentru întreaga perioadă de închiriere.
În calitate de companie care a trebuit să abandoneze proiectul din cauza reglementărilor privind terenurile rezidențiale, împreună cu PV VietNamNet, dl. Nguyen Quoc Hiep, președintele consiliului de administrație al Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), a declarat că firma sa ar fi trebuit să realizeze un proiect de 4 hectare în Ha Dong (Hanoi) și un proiect în Districtul 12 (HCMC)... Cu toate acestea, a trebuit să renunțe pentru că îl urmărise de mai mulți ani fără succes și nimeni nu rezolvase problema doar din cauza reglementărilor privind terenurile rezidențiale.
Potrivit domnului Hiep, din 2021, Decretul 30 (care modifică și completează o serie de articole din Decretul 99/2015 care detaliază și îndrumă implementarea unui număr de articole din Legea locuinței - PV) prevede că transformarea altor terenuri în terenuri rezidențiale trebuie să aibă cel puțin o suprafață mică de teren rezidențial, ceea ce este foarte dificil de implementat.
„Acesta este motivul pentru care sute de proiecte sunt blocate și nu pot fi convertite. Chiar și în cazul oamenilor care folosesc terenul, există planificare, dar nu pot converti pentru că nu există niciun metru pătrat de teren pe el.”
„Proiectul revizuit al Legii funciare ar fi trebuit să ia în considerare care dintre acestea este rezonabil să fie păstrate și care este nerezonabil să fie modificate. Cu toate acestea, articolul 128 este repetat, cred că acest lucru este foarte dificil pentru întreprinderile care dezvoltă proiecte de locuințe; comitetul de redactare ar fi trebuit să vadă acest lucru”, a declarat dl Hiep.
Între timp, dl. Vu Cuong Quyet, directorul general al Dat Xanh Mien Bac, a declarat că reglementările creează constrângeri pentru agențiile statului.
Dl. Quyet a dat un exemplu: un district dorește să planifice un proiect, dar acel proiect nu este amplasat pe un teren rezidențial. Pot acele districte să facă un plan pentru a-l scoate la licitație?
„Sunt îngrijorat că și agențiile statului vor întâmpina dificultăți din cauza suprapunerii legilor. În ceea ce privește întreprinderile, atunci când planifică terenuri fără teren rezidențial, majoritatea acestora sunt terenuri pentru servicii comerciale, terenuri pentru plantarea de copaci... situate în apropierea zonelor rezidențiale, situate în zone planificate pentru zone rezidențiale. În acel moment, dacă nu există teren rezidențial, întreprinderile nu vor putea planifica, chiar dacă planificarea include terenuri rezidențiale, dar natura terenului nu a fost transformată în teren rezidențial. Aceste lucruri vor cauza multe dificultăți și complicații pentru întreprinderile care dezvoltă proiecte imobiliare”, a declarat dl Quyet.
Mai mult, acest lider a spus că, chiar și în Hanoi, în prezent se dezvoltă pe scară largă până la centura 3, centura 4... dar chiar în centura 3 există o mulțime de teren agricol; dacă se reglementează așa cum este prevăzut în proiect, terenul va fi irosit, deoarece acea zonă este planificată pentru teren rezidențial, se pot dezvolta clădiri înalte și joase, dar dacă nu există niciun metru de teren rezidențial existent, atunci în cele din urmă va exista un impas.
Dl. Vu Kim Giang, președintele Consiliului de Administrație al SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), a întrebat: Dacă prevederile din proiect vor fi adoptate, vor avea multe impacturi, deoarece originea terenurilor din trecut este în mare parte împletită. Dacă în proiectul general există o parte din tipuri de terenuri, cum ar fi terenuri agricole, terenuri de producție etc., cum vor fi gestionate aceste aspecte?
„Mă tem că, dacă acest proiect de regulament din lege va fi adoptat, va trebui să reajustăm planurile generale de urbanism și de zonare ale fiecărei localități, deoarece în trecut, multe localități au actualizat aproape complet planificarea teritorială din fiecare zonă”, a declarat dl Giang.
Impactul asupra ofertei de locuințe și a prețurilor locuințelor urbane
Într-o declarație acordată unui reporter VietNamNet, avocata Nguyen Thanh Ha, președintele companiei SBLaw, a evaluat că reglementarea menționată mai sus va cauza „blocaj” și mai multe dificultăți pentru piața imobiliară, deoarece sute de proiecte vechi trebuie să rezolve probleme juridice; iar proiectele noi sunt, de asemenea, dificil de implementat, ceea ce duce la o ofertă și mai mică de locuințe.
Avocatul a analizat faptul că dificultatea constă în reglementarea conform căreia trebuie să existe teren rezidențial pe terenul care solicită conversia destinației terenurilor pentru a realiza proiectul. În timp ce majoritatea proiectelor noi de dezvoltare imobiliară sunt implementate în prezent pe fondul funciar inițial format din terenuri agricole, terenuri neagricole, terenuri de producție și alte tipuri de terenuri.
Dificultățile în reglementări sunt recunoscute doar dacă există terenuri neagricole care nu sunt terenuri rezidențiale și pentru care s-au plătit taxe de utilizare a terenului sau s-a plătit chirie o singură dată pentru întreaga perioadă de închiriere. Însă, în realitate, majoritatea proiectelor actuale sunt implementate sub forma unor întreprinderi care plătesc chirie anuală. Astfel, odată cu plata anuală a chiriei terenului, este imposibil să se dezvolte proiecte imobiliare.
Pe lângă acestea, regulamentul îngreunează negocierea transferului de proiecte pentru implementarea proiectelor de locuințe comerciale, deoarece regulamentul se aplică doar terenurilor neagricole, nu și terenurilor rezidențiale, pentru care s-au plătit taxe de utilizare a terenului sau s-a plătit o singură chirie pentru întreaga perioadă de închiriere.
De fapt, reglementările actuale încurajează investitorii să negocieze transferul drepturilor de utilizare a terenurilor pentru a implementa proiecte de locuințe urbane și comerciale; cu toate acestea, cerința de a deține terenuri neagricole pentru care s-a plătit integral chiria funciară va face imposibilă conversia multor proiecte.
„Dacă, conform punctului b, clauza 1 și clauzei 6, articolul 128 din proiectul Legii funciare, întreprinderile nu vor putea implementa proiecte de locuințe comerciale. Acest lucru va afecta oferta de apartamente și prețurile locuințelor urbane.”
„Acest regulament contravine, de asemenea, directivelor actuale de eliminare a obstacolelor legale din calea proiectului, deoarece este mai restrâns decât reglementările actuale din Legea nr. 03/2022/QH15 de modificare a 9 legi, inclusiv de modificare a articolului 23, clauza 1, din Legea locuințelor din 2014, privind tipurile de terenuri utilizate pentru locuințe comerciale. În consecință, regulamentul prevede că întreprinderile sunt aprobate pentru politicile de investiții; în același timp, investitorii în proiecte de locuințe comerciale sunt aprobați dacă au drepturi de utilizare a terenurilor sau primesc drepturi de utilizare a terenurilor pentru terenuri rezidențiale sau terenuri rezidențiale și alte terenuri care nu sunt terenuri rezidențiale și care îndeplinesc condițiile pentru permisiunea de a schimba scopul utilizării terenurilor în vederea implementării proiectelor de investiții”, a declarat dl. Ha.
Sursă
Comentariu (0)