Rezolvarea problemei locuințelor sociale: Este nevoie de eliminarea multor blocaje

VTV.vn - Locuințele sociale au nevoie de credite, fonduri pentru terenuri și monitorizare a prețurilor, astfel încât politicile să poată ajunge cu adevărat la oameni, în loc să fie doar un vis persistent al locuitorilor urbani.

În orașul Ho Și Min , unde cererea estimată este de peste 150.000 de unități de locuințe sociale, oferta reală atinge doar aproximativ 20%.

Decretul 261, prin extinderea condițiilor de venit pentru accesul la locuințe sociale, reprezintă un pas remarcabil înainte în politica de securitate socială a Vietnamului. Cu toate acestea, atunci când oferta rămâne limitată, creditele preferențiale sunt lente de acordat, iar prețurile de vânzare tind să escaladeze, problema locuințelor sociale nu a găsit încă o soluție completă. Pentru ca politica să prindă cu adevărat viață, este nevoie de o sincronizare și o determinare între credit, fondul funciar și mecanismul de monitorizare, asigurându-se că visul de a se stabili la o locuință stabilă nu este doar un număr pe hârtie.

Ofertă: nodul nerezolvat

Cererea de locuințe sociale în Vietnam este la un nivel alarmant. Potrivit Ministerului Construcțiilor, obiectivul de 1 milion de unități de locuințe sociale în perioada 2021-2030 a atins doar peste 22% până la mijlocul anului 2024. În orașul Ho Chi Minh, cererea estimată este de peste 150.000 de unități, dar oferta atinge doar aproximativ 20%. O situație similară se întâlnește în Hanoi, Binh Duong și Bac Ninh - unde sunt concentrați mulți muncitori și lucrători migranți. Realitatea reflectă un paradox: politica extinde beneficiarii, dar piața duce lipsă de produse pentru a satisface cererea.

În funcție de caracteristicile locale, locuințele sociale nu trebuie neapărat să fie apartamente, dar statul trebuie să creeze fonduri funciare ieftine pentru ca oamenii să poată cumpăra terenuri pentru a construi case.

Povestea domnului Tran Van Toi, lucrător la Zona de Procesare a Exporturilor Tan Thuan din orașul Ho Chi Minh, este un exemplu viu. Deși venitul familiei sale respectă noile reglementări, el încă nu își poate găsi un apartament deoarece „investitorul a spus că nu există încă un proiect nou, așteptând aprobarea capitalului”. Acest lucru arată că creșterea plafonului de venit este doar o parte a soluției. Fără a rezolva problema ofertei, politica este doar teoretică. Problemele legate de fondurile funciare, procedurile de investiții și profiturile scăzute fac ca implementarea proiectelor de locuințe sociale să fie lentă, mărind decalajul dintre așteptări și realitate.

Fondurile funciare reprezintă cel mai mare blocaj. Legea locuințelor impune noilor zone urbane și zonelor industriale să rezerve 20% din fondurile lor funciare pentru locuințe sociale, însă multe companii aleg să plătească în bani în loc să aloce terenuri. Domnul Tran Khanh Quang, expert în imobiliare, a comentat: „În funcție de caracteristicile locale, locuințele sociale nu trebuie neapărat să fie apartamente, dar statul trebuie să creeze fonduri funciare ieftine pentru ca oamenii să poată cumpăra terenuri pentru a construi case.” În orașele Ho Chi Minh și Hanoi , prețurile ridicate ale terenurilor și costurile mari de curățenie a amplasamentelor fac ca găsirea de fonduri funciare adecvate să fie o problemă dificilă.

Necesitatea unui mecanism de sincronizare

Creditul preferențial este un factor cheie în promovarea locuințelor sociale. Pachetul de credite al guvernului în valoare de 120.000 de miliarde VND reprezintă un efort remarcabil, dar până în septembrie 2025, plata a ajuns la doar sub 15%. Procedurile complicate, ratele dobânzilor neatractive și lipsa dobânzii din partea băncilor comerciale sunt principalele bariere. Asociația Imobiliară din Ho Chi Minh City (HoREA) a propus reducerea ratei dobânzii la împrumuturile pentru achiziționarea de locuințe sociale de la 5,4% la 4,8% pe an și reducerea taxelor de utilizare a terenurilor la transfer. Domnul Le Hoang Chau, președintele HoREA, a declarat că rata dobânzii de 5,4% pe an este prea mare, creând dificultăți pentru cumpărători și a propus o rată de 4,8% pe an, similară cu rata dobânzii preferențiale din 2021 până în iulie 2024, pentru a crește accesibilitatea.

Locuințele sociale au nevoie de credite, fonduri pentru terenuri și monitorizare a prețurilor, astfel încât politicile să poată ajunge cu adevărat la oameni, în loc să fie doar un vis persistent al acestora.

Băncile care se ocupă de politici sociale trebuie să majoreze limitele de creditare, în special în Hanoi, Ho Chi Minh City și Da Nang. În caz contrar, sursele preferențiale de capital vor continua să „rămână latente”, în timp ce nevoile de locuințe sunt din ce în ce mai urgente. Prețurile locuințelor sociale sunt, de asemenea, îngrijorătoare, pe măsură ce se apropie de locuințele comerciale low-cost. În Ho Chi Minh City, prețurile locuințelor sociale fluctuează în prezent la 35,8-45,9 milioane VND/m², de 3 ori mai mari decât la lansarea lor inițială. Locuințele sociale de închiriat au crescut, de asemenea: un proiect din districtul Binh Tan, al cărui preț inițial în 2017 a fost de 14 milioane VND/m², acum este transferat la 20,3-21,2 milioane VND/m², o creștere de 1,4 ori.

Experții avertizează: „Politica locuințelor sociale este un instrument de stabilizare a economiei urbane. Dacă piața liberă o manipulează, aceasta va deveni o marfă speculativă și nu va mai fi un bun public.” Agențiile de administrare trebuie să stabilească un plafon de preț și să monitorizeze profitul maxim al investitorilor (în prezent 10%). Procesul de aprobare a cumpărătorilor trebuie să fie transparent pentru a evita speculațiile deghizate sau transferurile ilegale.

Experiența internațională din Singapore și Coreea de Sud oferă lecții valoroase. Singapore își menține peste 80% din fondul de locuințe sociale prin intermediul Fondului Central de Prevedere (CPF), unde oamenii își economisesc salariile pentru a cumpăra case. Coreea de Sud aplică un model de închirieri pe termen lung la costuri reduse, cu capital sponsorizat de stat și fonduri funciare. Vietnamul poate lua în considerare înființarea unui fond național de economii pentru locuințe sociale pentru a crea o sursă stabilă de capital, a reduce povara bugetară și a asigura politici sustenabile.

Sursă: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm