Tranzacțiile stagnează, dar prețul de vânzare al apartamentelor din Hanoi continuă să crească, ca și cum ar fi „posedați”.

(Dan Tri) - Experții spun că creșterea continuă a prețurilor apartamentelor i-a determinat pe oameni să își suspende temporar planurile de cumpărare. Cu toate acestea, prețul de vânzare al apartamentelor continuă să crească în ciuda dificultăților în tranzacții.

Cumpărătorii de locuințe se confruntă cu dificultăți în mijlocul furtunii prețurilor

Conform unui sondaj realizat de reporterii Dan Tri , în ultima lună, prețul de vânzare al apartamentelor din Hanoi a continuat să se mențină pe o tendință ascendentă.

O casă de 64 m2 cu 2 dormitoare în cadrul proiectului Vinhomes Smart City a fost scoasă la vânzare la mijlocul lunii octombrie pentru aproximativ 4,2 miliarde VND. Până în prezent, prețul acestui apartament a continuat să crească până la 4,6 miliarde VND.

Sau la proiectul Thang Long Numărul 1, un apartament de 87 m2 cu 2 dormitoare a fost scos la vânzare la începutul lunii octombrie pentru 5,7 miliarde VND. Cu toate acestea, prețul acestui apartament a fost acum majorat la 6 miliarde VND.

Conform datelor furnizate de o unitate de cercetare, prețul mediu de vânzare al apartamentelor principale pe întreaga piață din Hanoi a crescut semnificativ, de la 40 de milioane VND/m2 la începutul anului 2022 la aproximativ 72 de milioane VND/m2 în al treilea trimestru al acestui an.

În special, prețul mediu al proiectelor nou deschise în acest trimestru a atins aproximativ 70 de milioane VND/m2 (fără TVA și taxe de întreținere), deoarece oferta de apartamente nou deschise în trimestru a fost înregistrată în principal în segmentul high-end și lux, reprezentând 100% din cota de piață.

Având nevoie să cumpere o casă, domnul Nguyen Van Ngu (din Nam Dinh ) a spus că, în ultimele 3 luni, familia sa a căutat încontinuu numeroase apartamente în districtele Nam Tu Liem și Ha Dong. Cu 3 miliarde de VND, domnul Ngu intenționează să cumpere un apartament de aproximativ 65-70 de metri pătrați, proiectat cu 2 dormitoare, dar cu cât caută mai mult, cu atât simte că este prins într-o „matrice a prețurilor apartamentelor”.

„Același apartament nevândut, dar prețul oferit de proprietar este mai mare decât înainte. De exemplu, o casă de 68 m2 din My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) a fost scoasă la vânzare în septembrie pentru aproximativ 3,3 miliarde VND. Aceeași casă este oferită spre vânzare de proprietar pentru 3,7 miliarde VND”, a spus el. În timp ce prețurile apartamentelor „fluctuează” constant, domnul Ngu și-a suspendat temporar planul de a cumpăra o casă și așteaptă ca prețul să scadă.

Sau, așa cum a spus domnul Tran Van Cuong (din Bac Giang ), în ultimele 2 luni familia sa a mers să vadă case în cadrul mai multor proiecte de apartamente din Hanoi. Cu toate acestea, domnul Cuong a fost șocat deoarece prețul de vânzare al apartamentului oferit de proprietar crește din ce în ce mai rapid.

Unii oameni și-au renunțat la planurile de a cumpăra o casă deoarece prețul de vânzare a crescut rapid (Ilustrație: Tran Khang).

Acum 10 zile, domnul Cuong a fost citat de proprietarul unui apartament din districtul Hoang Mai (Hanoi) cu o suprafață de 72 m2, proiectat cu 2 dormitoare pentru 4,3 miliarde VND, echivalentul a 60 de milioane VND/m2. Cu toate acestea, recent, proprietarul acestui apartament l-a informat pe domnul Cuong că prețul a crescut la 4,7 miliarde VND.

„Creșterea rapidă a prețurilor apartamentelor mă pune pe gânduri dacă ar trebui să cumpăr acum sau să aștept stabilizarea. Dacă cumpăr acum, prețul ar putea scădea din nou, pentru că a crescut deja. Dacă nu cumpăr, mă tem că prețurile apartamentelor vor continua să crească”, a spus el.

Conform datelor furnizate de o unitate de cercetare de piață, prețul mediu de vânzare al apartamentelor la nivel național în primul trimestru al anului 2021 a fost de 35 de milioane VND/m2. Până în al treilea trimestru al anului 2024, prețul de vânzare crescuse la 51 de milioane VND/m2. Astfel, în 4 ani, prețurile apartamentelor au crescut cu 45%, adică cu peste 10% pe an.

De ce sunt prețurile apartamentelor „febrile”?

Expertul imobiliar Nguyen Quoc Anh a declarat că există numeroase motive care duc la creșterea bruscă a prețurilor în segmentul apartamentelor.

În primul rând, piața imobiliară este ciclică. Mai exact, prețurile apartamentelor sunt în creștere datorită faptului că piața se află în faza de redresare. Anterior, la mijlocul anului 2024, această unitate a prezis redresarea fiecărui tip de proprietăți imobiliare, primele tipuri care își vor reveni fiind produsele rezidențiale.

După ce au trecut printr-o perioadă dificilă, psihologia investitorilor pe piața imobiliară este foarte slabă. Cea mai mare teamă atunci când investesc nu este scăderea prețurilor la proprietăți imobiliare, ci teama că produsul nu are lichiditate. Prin urmare, investitorii caută acum tipuri cu un anumit statut juridic, flux de numerar și cel puțin care pot fi închiriate ca apartamente.

Al doilea motiv este că oferta nu a satisfăcut cererea pieței, în timp ce cererea este foarte mare. De exemplu, în Hanoi, în fiecare an sunt necesare aproximativ 100.000-170.000 de apartamente noi, în timp ce oferta de la începutul anului acoperă doar aproximativ 30.000 de unități, iar în 2023 aproximativ 10.000 de unități.

În același timp, densitatea populației în zonele urbane este foarte mare. Unele țări precum Coreea, China..., deși au sisteme de transport bune, facilitând deplasările în toate provinciile și orașele, oamenii încă locuiesc și lucrează în principal în orașele mari. Vietnamul nu face excepție. Cumpărarea unei case în orașele mari nu a fost niciodată ușoară. Pe măsură ce oamenii devin mai concentrați, nivelul prețurilor este foarte dificil de redus.

În plus, produsele imobiliare sunt din ce în ce mai concentrate în segmentele cu prețuri ridicate. Dovada este că, la începutul anului 2020, segmentul high-end și superior (prețuri peste 55 de milioane VND/m2) reprezenta doar aproximativ 6% din oferta totală. Până în al treilea trimestru al acestui an, aceste produse reprezentau aproximativ 60%.

Potrivit expertului, în contextul ofertei reduse de pe piață, după eliminarea problemelor legale și lansarea produselor, investitorii se concentrează în principal pe segmentul mediu și superior (prețuri peste 35 de milioane VND/m2).

„Lansarea unui proiect durează mult timp, în timp ce prețurile terenurilor continuă să crească în fiecare zi, așa că este logic ca investitorii să decidă să lanseze apartamente cu prețuri cuprinse între cele medii și superioare”, a declarat dl Quoc Anh.

O clădire de apartamente din Hanoi (Foto: Duong Tam).

Al treilea motiv este factorul psihologic al pieței. Mai exact, atunci când prețul apartamentului nu a crescut mult, oamenii tind să aștepte ca acesta să scadă. Dar când văd o creștere a prețului cu aproximativ 10-20%, toată lumea se grăbește să cumpere, deoarece se tem că prețul va continua să crească. Acest lucru adaugă o lovitură psihologică, provocând revenirea pieței.

„De fapt, piața a fost foarte activă în ultimul an sau cam așa ceva. Prin urmare, motivul vine și din faptul că oamenii sunt destul de nerăbdători după ce așteaptă ca prețurile apartamentelor să scadă”, a concluzionat dl Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh - președintele Asociației Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS) - a evaluat că în ultima perioadă s-au înregistrat creșteri neobișnuite ale prețurilor apartamentelor, în special în Hanoi. Acest fenomen este cu siguranță influențat de grupurile de interese, în timp ce contextul economic, piața, precum și veniturile oamenilor nu și-au revenit încă.

„Prețurile locuințelor cresc, dar nu există tranzacții. Ar putea fi o trucare a unui grup de investiții cu intenții neclare”, a spus dl Dinh cu franchețe.

Potrivit acestuia, aceste grupuri de interese sunt capabile să pună în aplicare trucuri de umflare a prețurilor datorită faptului că oferta de apartamente este problematică. În ultimii ani, piața nu a avut niciun proiect nou aprobat pentru licențe de investiții. Proiectele de pe piață sunt în principal proiecte vechi și sunt cumpărate și vândute din nou. Oferta este atât deficitară, cât și de proastă calitate, oferta pentru persoane fizice și persoanele cu venituri mici este foarte mică, iar structura produsului nu este adecvată.

În plus, cea mai mare parte a noii oferte continuă să fie finalizată la un standard ridicat, cu costuri de investiții și costuri ale terenurilor ridicate, iar investitorii se așteaptă, de asemenea, la profituri mai mari decât înainte. Prin urmare, nivelul prețurilor apartamentelor principale este foarte greu de redus. Prețul ridicat al apartamentelor pe piața primară a determinat, de asemenea, o creștere dramatică a prețurilor pe piața secundară.

În prezent, psihologia cumpărătorilor de locuințe a scăzut treptat, pe măsură ce prețurile apartamentelor au crescut continuu de la începutul anului.

Tranzacțiile de apartamente au încetinit, dar se așteaptă ca ritmul să fie dificil de redus pe termen scurt (Foto: Tran Khang).

Dl. Pham Duc Toan - Director General al EZ Property - a declarat că, în ultima vreme, prețurile apartamentelor au fost mari doar la nivel local în Hanoi, din cauza diferenței dintre cerere și ofertă. Până în prezent, prețurile apartamentelor din Hanoi au depășit vârful.

„Am un grup de prieteni care au toți venituri mari, dar uitându-se la prețurile actuale ale apartamentelor, toți cred că sunt prea mari, necomparabile cu valoarea și foarte greu accesibile”, a spus el.

Prețurile apartamentelor sunt prea mari, așa că mulți oameni și-au amânat planurile de a cumpăra o casă, considerând că prețurile nu sunt rezonabile. Prin urmare, lichiditatea apartamentelor a fost foarte scăzută în ultima vreme. Domnul Toan prezice că de acum până la sfârșitul anului, prețurile apartamentelor vor crește cu greu în continuare. Cu toate acestea, va fi, de asemenea, foarte dificil ca prețurile apartamentelor să scadă, cu excepția celor care au nevoie de bani pentru a reduce prețul pentru a vinde rapid.

Nguyen Van Dinh a declarat că, pentru a reduce prețurile apartamentelor din Hanoi, este necesar să se depună eforturi pentru a accelera progresul proiectelor de construcție a locuințelor sociale. Reglementarea proactivă a ofertei prin utilizarea eficientă a instrumentelor de planificare, ajustarea planificării și alocarea mai multor fonduri pentru terenuri curate, pentru a ajuta investitorii să implementeze proiecte de locuințe sociale imediat ce planificarea este stabilită.

Pe termen lung, pentru a stabiliza prețul apartamentelor în special și al produselor locative în general, este nevoie de o participare puternică din partea statului. În special, este necesar să se continue promovarea dezvoltării infrastructurii de transport, scurtând timpul de călătorie de la zonele satelit la centrul orașului, iar oferta din suburbii va reduce prețurile locuințelor.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm