„Frânarea” fluxurilor de capital speculativ către sectorul imobiliar

Băncile comerciale vor controla strict creditele imobiliare mari. Foto : Duc Thanh

Creditul imobiliar a crescut brusc

Conform Băncii de Stat a Vietnamului, până la sfârșitul lunii august 2025, creditul total în întregul sistem a crescut cu peste 11%. Între timp, potrivit ziarului Dau Tu, creditele pentru achiziționarea și repararea locuințelor acordate de persoanele fizice au crescut lent, în timp ce creditul pentru afaceri imobiliare a crescut cu aproape 30%, adică de aproximativ 3 ori mai mare decât rata de creștere a creditelor din întregul sistem.

În colaborare cu Banca de Stat a Vietnamului săptămâna trecută, viceprim -ministrul Ho Duc Phoc a solicitat ca creditele să fie direcționate către domeniile prioritare, controlând în același timp cu strictețe fluxul de numerar al băncilor comerciale, în special al creditelor imobiliare, care reprezintă o proporție mare.

Privind structura capitalului, se poate observa că majoritatea întreprinderilor imobiliare încă depind în principal de creditul bancar. Prețurile ridicate ale proprietăților imobiliare, semnele de redresare a pieței și relaxarea spațiului de creditare al Băncii de Stat au determinat băncile să acorde împrumuturi masive investitorilor.

Între timp, alte canale de mobilizare a capitalului pe termen mediu și lung nu și-au revenit încă în mod clar. De la începutul anului până la sfârșitul lunii august 2025, companiile imobiliare au emis obligațiuni în valoare de aproximativ 61.000 de miliarde VND, reprezentând 17% din totalul emisiunii de obligațiuni. Cu toate acestea, această cifră nu este suficientă pentru a compensa volumul obligațiunilor ajunse la scadență de la începutul anului.

„Obligațiunile corporative, despre care se aștepta să fie cel mai important canal de mobilizare a capitalului pentru sectorul imobiliar, și-au revenit până acum lent, în timp ce presiunea asupra scadențelor se află la un nivel record. Punctul pozitiv este că cea mai dificilă perioadă a trecut (maturitatea maximă se situează în august 2025). Dacă piața continuă să se redreseze, companiile vor evita riscul falimentului în masă. Cu toate acestea, în perioada următoare, companiile trebuie să își diversifice sursele de capital, să evite dispersarea investițiilor și să controleze datoriile restante. În special, băncile trebuie să reglementeze fluxurile de capital către segmente mai sănătoase și mai sustenabile”, a recomandat Dr. Can Van Luc, membru al Consiliului Consultativ Politic al Primului Ministru.

Potrivit experților, în ultimul an, piața imobiliară a dat semne de redresare, multe segmente înregistrând creșteri puternice de prețuri, însă lichiditatea rămâne foarte slabă. Principalul motiv este că fluxurile de capital sunt înclinate spre ofertă, concentrate în proiecte de lux. Iraționalitatea segmentelor a determinat o creștere lentă a cererii de credite pentru cumpărarea de locuințe reale. Prețurile ridicate ale locuințelor depășesc accesibilitatea, chiar dacă ratele dobânzilor la creditele ipotecare se află la un nivel rezonabil, ceea ce face ca cumpărătorii reali să fie încă ezitanți.

„Prețurile imobiliare sunt încă mari, dar brokerii se plâng de vânzările lente. Cu excepția segmentului mediu, în valoare de câteva miliarde de VND, care încă se vinde, majoritatea produselor sunt dificil de vândut, iar lichiditatea pieței este extrem de slabă”, a declarat dl. Phan Dung Khanh, director de consultanță în investiții la Maybank Investment Bank.

Imobiliarele speculative se confruntă cu dificultăți

Dl. Khanh a declarat că noua mișcare a Guvernului arată că, în perioada următoare, fluxul de capital către proprietăți imobiliare speculative, cumpărarea și vânzarea vor fi restricționate. În același timp, numeroase proiecte de lege sunt studiate și modificate în direcția limitării speculațiilor, direcționării pieței către o dezvoltare durabilă, servind creșterii economice .

În ceea ce privește opinia conform căreia piața imobiliară dă semne de bulă bursieră, atunci când prețurile locuințelor sunt împinse prea sus, dl. Nguyen Quang Huy, director executiv al Facultății de Finanțe și Bănci (Universitatea Nguyen Trai), a declarat că creșterea bruscă a prețurilor se datorează în principal dezechilibrului structurii cererii și ofertei, nu în întregime speculațiilor.

„Legalitatea lentă a proiectelor a dus la o lipsă de ofertă, în timp ce cererea de locuințe, parcuri industriale și infrastructură logistică este uriașă. Prețurile ridicate ale locuințelor sunt rezultatul blocajelor de ofertă, nu neapărat o bulă speculativă”, a analizat dl. Huy.

Conform calculelor Dr. Can Van Luc, prețul unui apartament în Vietnam este în prezent echivalent cu aproape 26 de ani de venit mediu familial, în timp ce media mondială este de doar aproximativ 15 ani. Faptul că veniturile oamenilor nu țin pasul cu ritmul de creștere a prețurilor imobiliarelor este o problemă dificilă, iar reducerea prețurilor locuințelor este o provocare extrem de mare.

Experții avertizează că, deși ratele dobânzilor la creditele ipotecare sunt în prezent scăzute, ceea ce ajută piața să își mențină puterea de cumpărare, dacă ratele dobânzilor cresc din nou, mulți debitori își vor pierde capacitatea de a-și echilibra finanțele, ceea ce va duce la instabilitate a pieței. De fapt, proprietățile imobiliare primare sunt încă de vânzare, dar proprietățile imobiliare secundare (de cumpărare și vânzare) sunt ilichide, prezentând riscuri mari pentru cei care dețin produse cu prețuri ridicate.

„Pentru a atinge o creștere economică de două cifre, atât piața financiară, cât și cea imobiliară trebuie să fie stabile. Dacă una dintre cele două are probleme, riscul unei crize precum cea a Chinei, care s-a chinuit timp de patru ani din cauza imobiliarelor, este foarte clar”, a avertizat dr. Can Van Luc.

În ceea ce privește agenția de management de stat, dl. Vuong Duy Dung, director adjunct al Departamentului pentru Managementul Pieței Locuințelor și Imobiliare (Ministerul Construcțiilor), a declarat că oferta de proprietăți imobiliare este încă limitată, mult mai mică decât cererea. Guvernul se concentrează pe eliminarea obstacolelor, în special în ceea ce privește procedurile de investiții, construcții și planificare. Pe măsură ce costurile procedurale și costurile de conformitate scad, oferta va crește.

„În ceea ce privește prețurile locuințelor, deși structura pieței a fost ajustată, segmentul locuințelor cu costuri reduse și cele pentru persoanele cu venituri mici sunt încă deficitare. În perioada următoare, Guvernul va emite mai multe soluții pentru a încuraja dezvoltarea acestor segmente și, în același timp, va avea politici de reducere a costurilor de producție pentru întreprinderi, în special a taxelor de utilizare a terenurilor”, a declarat dl Dung.

Forumul VWAS 2025: „Eră nouă, reziliență nouă”

Cel de-al treilea Summit al Consultanților Financiari din Vietnam 2025 (VWAS 2025), organizat de ziarul Finance - Investment, joi, 25 septembrie 2025, la Hotelul Pullman (Hanoi), va reuni experți naționali și internaționali de renume, concentrându-se pe discuții aprofundate privind impactul noilor instituții și al noilor dinamici asupra economiei și piețelor financiare. Forumul va analiza, de asemenea, în detaliu punctele de creștere inovatoare ale claselor de active de investiții tradiționale, precum și oportunitățile oferite de activele cripto.

Forumul include activități:

Atelierul principal, cu 2 sesiuni de prezentare și discutare a temelor „Sprijin pentru reziliența pieței”; „Găsirea de inovații pentru clasele de active”.

Premierea produselor/serviciilor financiare tipice în 2025 în domeniile bancar, asigurărilor, imobiliarelor, administrării fondurilor, valorilor mobiliare și tehnologiei financiare.

Detalii: wwa.vir.com.vn

Sursă: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html