Cum schimbă Legea locuinței din 2023 gestionarea și funcționarea blocurilor de apartamente?

La aplicarea noii legi s-au remarcat multe aspecte pozitive.

Prin urmare, Legea Locuinței din 2023 a stipulat numeroase puncte noi privind dezvoltarea locuințelor, renovarea, construcția de apartamente vechi, locuințele sociale și administrarea și utilizarea clădirilor de apartamente. Evaluând impactul asupra pieței, managementului și exploatării proiectelor, dl. Tran Ngoc Duy, director adjunct al Departamentului de Administrare Imobiliară al Savills Hanoi , a declarat că Legea Locuinței din 2023 va ajuta totul să devină mai sistematic, contribuind pozitiv la procesul de redresare a pieței.

În plus, Legea locuinței din 2023 ajută și la depășirea limitărilor din vechea lege, clarificând subiectele și durata proiectelor, calitatea construcțiilor, drepturile de proprietate asupra locuințelor etc. În special, în domeniul managementului și exploatării proiectelor de locuințe, aceasta ajută la rezolvarea litigiilor comune dintre clienți și unitățile de administrare și stipulează mai clar drepturile și responsabilitățile părților afiliate.

Cu toate acestea, impactul acestei legi va fi pe termen lung. De fapt, atunci când a fost aplicată cu 5 luni mai devreme decât planul inițial, încă nu existau multe reglementări și instrucțiuni specifice pentru implementare. De exemplu, doar Decretul 95/2024/ND-CP care ghidează noua Lege a Locuinței a fost anunțat la 24 iulie 2024, iar Circulara 05/2024/TT-BXD a fost emisă la 31 iulie 2024.

Legea locuințelor din 2023 asigură transparența în administrarea și funcționarea clădirilor de apartamente și drepturile rezidenților. — Dl. Tran Ngoc Duy - Director adjunct al Departamentului de Administrare Imobiliară Savills Hanoi

În ceea ce privește modificările dintre Legea locuinței din 2023 și Legea locuinței din 2014, experții Savills au declarat că noua lege se concentrează pe calitatea construcțiilor și a serviciilor în timpul exploatării. În ceea ce privește calitatea construcțiilor, în loc să mențină perioada de utilizare fixă la 50 de ani, ca înainte, noua lege prevede că perioada de utilizare a proiectului va fi ajustată în funcție de calitatea reală a construcției, pentru a întreține și repara proiectele degradate în timp util.

În ceea ce privește calitatea serviciilor, noua Lege aduce modificări în managementul operațional, cum ar fi detalierea veniturilor/cheltuielilor și stabilirea unor cerințe specifice privind capacitatea unității de management. În plus, fondul de asigurare împotriva incendiilor și remunerația Consiliului de Administrație vor fi separate de taxa pentru servicii și vor deveni o cheltuială separată. Unitatea de management operațional trebuie să colaboreze cu Consiliile de Administrație/Investitorii pentru a emite rapid noi tabele de calcul al costurilor serviciilor, în conformitate cu prevederile Legii.

Legea locuinței din 2023 prevede, de asemenea, că toate veniturile din exploatarea spațiilor comune, cum ar fi profiturile din publicitatea din holuri, lifturi sau parcări pentru motociclete, facilități comune... trebuie transferate în fondul de întreținere.

„Anterior, aceste venituri erau adăugate la fondul de administrare pentru a compensa costurile de funcționare. Această modificare va afecta veniturile fondului de administrare, obligând unitățile operaționale să își reechilibreze bugetele și planurile de funcționare pentru a se adapta noilor reglementări, asigurând operațiuni stabile și fără a afecta locuitorii”, a declarat dl. Tran Ngoc Duy.

În plus, durata contractului de servicii este stipulată și ea la maximum 3 ani, conform mandatului Consiliului de Administrație. Unitățile de management operațional trebuie să asigure și să mențină calitatea și capacitatea pe toată perioada de funcționare. Acest lucru încurajează unitățile de management să se concentreze mai mult pe eficiența muncii, nu doar pentru a satisface cerințele imediate, ci și pentru a asigura competitivitatea pentru reînnoirea contractului după expirare.

Asigurarea transparenței în managementul operațional

Vorbind despre impactul asupra locuitorilor, directorul adjunct al Departamentului de Administrare Imobiliară al Savills Hanoi a mai spus că Legea Locuințelor din 2023 a adus ajustări importante față de reglementările din 2014, consolidând cadrul legal, asigurând transparența în administrare și funcționare și protejând drepturile locuitorilor.

În special, noua Lege a adăugat reglementări privind determinarea proprietății comune și separate în cazurile în care contractul nu specifică acest lucru, contribuind la protejarea drepturilor cumpărătorilor de locuințe. Legea adaugă modalități de determinare a proprietății comune asupra echipamentelor și componentelor atașate balcoanelor și loggiilor.

Separarea clară dintre asigurarea de incendiu și remunerația Consiliului de Administrație prin intermediul prețului unitar al taxei de serviciu îi ajută pe locuitori să înțeleagă mai bine scopul utilizării taxelor. În plus, noua Lege prevede că veniturile din exploatarea serviciilor pentru bunurile comune trebuie transferate în fondul de întreținere, în loc să suplimenteze fondul de gestionare a exploatării, contribuind la crearea unui mecanism favorabil pentru întreținerea bunurilor comune și îmbunătățirea calității infrastructurii.

În plus, noul regulament privind anunțarea Planului de formare în cunoștințe și abilități profesionale în managementul și operarea clădirilor de apartamente pentru Consiliul de Administrație la Conferința Clădirilor de Apartamente prevede, de asemenea, ca membrii Consiliului de Administrație să fie instruiți și certificați (în termen de cel mult 3 luni de la data deciziei de recunoaștere), asigurându-se că membrii Consiliului de Administrație dețin o cunoaștere solidă a cunoștințelor și abilităților profesionale legate de managementul și operarea clădirilor de apartamente.

Legea locuinței, ghidată de Decretul 95/2024/ND-CP, impune, de asemenea, investitorilor să facă publică cumpărătorilor și chiriașilor documentele legale ale proiectului, inclusiv procesele-verbale de recepție a lucrărilor finalizate, documentele care aprobă rezultatele recepției pentru prevenirea și stingerea incendiilor, avizele de aprobare de la agențiile specializate în construcții, desenele zonelor de parcare etc. Această reglementare poate afecta progresul exploatării proiectului de către investitori și furnizarea de apartamente pe piață, dar va asigura transparența, siguranța în exploatare și va minimiza riscurile pentru cumpărătorii de locuințe.

În plus, clasificarea blocurilor de apartamente este strict reglementată și are criterii mai specifice, ajutând cumpărătorii să evalueze corect calitatea proiectului, prevenind situația de autoclasificare care ar putea crește prețurile apartamentelor în mod nerezonabil.

„În loc să se reglementeze clasele A, B, C, proiectele vor fi clasificate ca 1, 2, 3. Clasificarea se va baza pe 8 criterii obligatorii, inclusiv: locația, amplasarea clădirii de apartamente; facilitățile din clădirea de apartamente; locul de parcare; coridorul, holul; liftul; alimentarea cu energie electrică; apartamentul; criteriul minim este respectarea standardelor de construcție. Pe lângă acestea, există 5 criterii suplimentare, inclusiv: servicii de management operațional; mediu; securitate, siguranță, prevenirea incendiilor; clădiri verzi, utilizarea eficientă a energiei; digitalizare și case inteligente”, au analizat experții Savills.

Sursă: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html