Măsuri care au fost implementate la nivel mondial.
Conform VARS, reglementarea pieței imobiliare prin politici legale legate de creditare este una dintre modalitățile eficiente de a asigura o dezvoltare durabilă și stabilă a pieței, evitând impactul instabil asupra economiei . Mai negativ, o creștere sau o prăbușire a pieței imobiliare ar putea duce la crize financiare majore.
Din punct de vedere istoric, sectorul imobiliar a fost adesea enumerat ca fiind una dintre principalele cauze ale dificultăților economice ale Vietnamului, datorită impactului direct al acestui sector și efectelor indirecte asupra sectoarelor economice de sprijin, cum ar fi construcțiile, turismul și finanțele și sistemul bancar. Printre factorii care contribuie la acest lucru se numără datoriile neperformante, stocul ridicat de proprietăți imobiliare, dificultățile în atragerea de capital și scăderea încrederii investitorilor.
Aceste dificultăți nu numai că afectează în mod direct dezvoltarea pieței, dar au și efecte de domino în întreaga economie. Prin urmare, respectând pe deplin legile naturale ale cererii și ofertei, este absolut necesar ca statul să consolideze în mod proactiv reglementarea pieței imobiliare atunci când aceasta prezintă „semne de instabilitate”. Aceasta este, de asemenea, o măsură adoptată de guverne și instituții financiare din multe țări din întreaga lume.
Reglementarea pieței imobiliare este o măsură crucială pentru a evita impactul negativ asupra economiei.
Mai exact, pentru a asigura dezvoltarea durabilă și stabilă a pieței imobiliare și a evita impactul destabilizator asupra economiei, multe guverne au folosit politicile de creditare ca instrument de reglementare a pieței imobiliare. Prin înăsprirea sau relaxarea creditării, guvernele pot controla prețurile imobiliarelor, pot preveni bulele economice și pot asigura stabilitatea pieței. Cu toate acestea, flexibilitatea acestei politici depinde de fiecare piață și de situația economică specifică a fiecărei țări. Experiențele unor țări în această privință sunt următoarele:
De exemplu, în China, pentru a controla fluxurile de investiții, guvernul chinez impune numeroase restricții asupra achizițiilor de proprietăți imobiliare prin intermediul creditelor, în special asupra împrumuturilor pentru speculații. De asemenea, controlează ieșirile de capital pentru a împiedica fluxul de bani speculativi pe piețele imobiliare străine.
Mai exact, în 2010, piața imobiliară din China a cunoscut o creștere rapidă, prețurile locuințelor crescând vertiginos. La acea vreme, zeci de milioane de apartamente din China fuseseră finalizate cu mult timp în urmă, dar rămâneau neocupate. Această situație a persistat și s-a agravat până la punctul în care, la sfârșitul anului 2017, guvernul a trebuit să introducă politica „casele sunt pentru locuit, nu pentru speculație” și, simultan, a direcționat instituirea unui sistem de politici pentru controlul și reglementarea pieței, vizând să facă distincția între speculanți și cumpărătorii de locuințe cu nevoi reale de locuințe.
Pe lângă reglementările foarte stricte privind deținerea unei a doua locuințe sau a mai multor locuințe, cum ar fi obligativitatea ca cumpărătorii unei a doua locuințe să plătească un avans de 60-85%, iar pentru o a treia locuință de până la 100%; obligativitatea ca oricine cumpără o locuință să o dețină timp de cel puțin trei ani și jumătate; demiterea oficialilor de rang înalt din localitățile în care prețurile locuințelor au crescut vertiginos; și chiar implementarea unor prețuri de referință și alocarea de cote de achiziție... În plus, multe orașe chineze au folosit și o serie de măsuri, cum ar fi plafonarea creditelor ipotecare, creșterea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare și înăsprirea reglementărilor privind creditele ipotecare. Aceste ajustări au fost oarecum eficiente în reducerea semnificativă a speculațiilor.
Multe reglementări care „lovesc portofelele cumpărătorilor de locuințe” sunt implementate pentru a preveni speculațiile.
În Singapore, pentru a controla speculațiile și a preveni o bulă imobiliară, guvernul a majorat avansul minim pentru creditele imobiliare, în special pentru a doua sau a treia cumpărătoare de locuințe. Simultan, pentru a reduce sumele împrumuturilor și a reduce prețurile proprietăților, guvernul a limitat și durata împrumuturilor, coroborat cu o politică de creditare mai strictă.
În Canada, guvernul a înăsprit reglementările privind raportul împrumut-valoare pentru a limita împrumuturile cu risc ridicat. Cumpărătorii de locuințe din orașele mari precum Toronto și Vancouver trebuie adesea să plătească avansuri mai mari atunci când contractează împrumuturi pentru a cumpăra proprietăți. Multe țări implementează, de asemenea, controale ale creditului asupra cumpărătorilor de locuințe străini pentru a reduce speculațiile, a controla creșterea prețurilor locuințelor și a proteja locuitorii cu venituri medii din orașele mari, cum ar fi Australia și Canada.
Experiența din alte țări arată că politica de creditare este unul dintre instrumentele importante pe care guvernele le folosesc pentru a reglementa piața imobiliară. Multe dintre politicile care au fost implementate cu succes în alte țări pot fi consultate, învățate din ele și aplicate în Vietnam.
Acest lucru trebuie aplicat în Vietnam pentru a reglementa piața.
Bazându-se pe eficacitatea atinsă în numeroase țări din întreaga lume, VARS propune mai multe soluții de politici de creditare pentru a reglementa piața atunci când aceasta înregistrează fluctuații de peste 20% în 3 luni sau când piața imobiliară se confruntă cu alte fluctuații care afectează stabilitatea socio-economică fără a afecta cererea de locuințe a oamenilor, după cum urmează:
În primul rând, înăsprirea politicilor de creditare pentru speculanți. Pentru a reduce numărul debitorilor în scopuri speculative sau al celor care utilizează un grad excesiv de îndatorare, instituțiile de credit pot ajusta limitele de creditare prin modificarea raportului împrumut/valoare, prin solicitarea unui raport de rambursare a capitalului propriu mai mare sau prin aplicarea unor rate ale dobânzii mai mari celor care cumpără o a doua locuință sau mai multe.
În al doilea rând, este necesară consolidarea supravegherii și gestionării creditelor. Guvernul poate impune reglementări privind controlul calității creditelor, obligând băncile să raporteze informații mai detaliate despre împrumuturile imobiliare, sporind astfel monitorizarea riscurilor. Stabilirea unui mecanism de creditare pentru proiectele de locuințe sociale, prioritizând finanțarea pentru locuințe sociale și proiecte de locuințe accesibile, are ca scop abordarea nevoilor de locuințe ale persoanelor cu venituri mici.
VARS propune mai multe măsuri pentru a reglementa piața în modul cel mai rezonabil.
În plus, guvernul trebuie să implementeze politici pentru relaxarea restricțiilor de creditare, inclusiv reducerea ratelor dobânzilor și sprijinirea împrumuturilor pe termen lung cu rate preferențiale ale dobânzii pentru cei care cumpără o locuință pentru prima dată sau pentru alte grupuri prioritare care vizează stabilitatea socială, cum ar fi cuplurile tinere recent căsătorite etc.
Cu toate acestea, potrivit VARS, pentru ca politicile să fie aplicate corect și eficient, statul trebuie să construiască o bază de date suficient de mare, precisă și actualizată pentru a asigura o distincție clară între cumpărătorii reali de locuințe care utilizează proprietățile în scopuri de producție și comerciale și cei care se angajează în speculații și profituri. Accelerarea publicării indicilor prețurilor tranzacțiilor imobiliare și a altor indicatori de influență este crucială pentru a determina momentul în care statul trebuie să intervină.
În special, având în vedere preocupările actuale legate de prețurile imobiliarelor, pentru o reglementare mai cuprinzătoare a pieței imobiliare, politicile de creditare ar trebui combinate cu aplicarea impozitului pe transferul de proprietăți imobiliare sau a impozitului pe proprietate. În același timp, aplicarea politicilor de reglementare trebuie să fie flexibilă, asigurând stabilitatea și ordinea pe piața imobiliară, minimizând în același timp riscurile.
Sursă: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
Comentariu (0)