Decalajul dintre venituri și prețurile locuințelor se adâncește.
Dacă comparăm rata de creștere a venitului pe cap de locuitor și rata de creștere a prețurilor locuințelor în perioada 2014-2025, putem observa că decalajul este din ce în ce mai mare. Venitul mediu a crescut de la 4,11 milioane VND/lună la 8,3 milioane VND/lună, ceea ce reprezintă o dublare, corespunzând unei rate medii de creștere de aproximativ 6,4%/an.
Între timp, prețul mediu al apartamentelor a crescut de la 25 de milioane VND/m2 la 75,5 milioane VND/m2, adică de 3 ori, cu o rată de creștere de peste 12%/an. Chiar și acum, prețul mediu al unei case în Hanoi este înregistrat ca depășind 80 de milioane VND/m2. Astfel, prețurile caselor cresc aproape de două ori mai repede decât rata de creștere a veniturilor.
Conform statisticilor de la mijlocul anului 2025, prețul unui apartament mediu este în prezent de 27,3 ori mai mare decât venitul anual al unei familii. Acesta este indicele prețului locuințelor în raport cu venitul (P/I = 27,3). Cu alte cuvinte, dacă o familie nu cheltuiește nimic și își folosește tot venitul pentru a cumpăra o casă, îi va lua aproximativ 27 de ani pentru a avea suficienți bani; iar dacă cheltuiesc 1/3 din venitul lor în rate pentru a cumpăra o casă, timpul se va prelungi la aproape 80 de ani. Având în vedere nivelul actual al veniturilor, visul de a se stabili la o locuință stabilă pentru majoritatea salariaților, inclusiv pentru funcționarii publici, este, prin urmare, din ce în ce mai de neatins.
Dl. Nguyen Quoc Hiep, președintele consiliului de administrație al GP.Invest, a declarat că prețurile locuințelor cresc vertiginos.
Vorbind la Forumul „Pentru ca piața imobiliară să se dezvolte sănătos și sustenabil”, organizat pe 4 decembrie de Radiodifuziunea și Televiziunea Hanoi, dl. Nguyen Quoc Hiep, președintele Consiliului de Administrație al GP.Invest, a declarat că prețurile exorbitante ale locuințelor nu reprezintă doar o barieră pentru cumpărători, ci și un risc potențial pentru întreaga economie . Piața imobiliară este considerată „sănătoasă și sustenabilă” doar atunci când prețul de vânzare rămâne la un nivel la care persoanele cu venituri medii pot avea acces prin plăți în rate.
În prezent, majoritatea investitorilor încă se bazează pe capitalul creditar bancar. Conform statisticilor Băncii de Stat, până la sfârșitul lunii septembrie 2025, volumul capitalului creditar investit în sectorul imobiliar a crescut cu 19%, datoria restantă depășind aproximativ 4 milioane de miliarde VND, reprezentând 24% din datoria totală restantă a întregului sistem. Între timp, datele pentru al treilea trimestru al anului 2025 au arătat că rata tranzacțiilor imobiliare a scăzut cu 13%, dintre care numai apartamentele au scăzut cu 15%, iar stocurile sunt în creștere.
Analiștii spun că, dacă prețurile sunt împinse prea sus în timp ce tranzacțiile scad, riscul datoriilor neperformante, al „înghețării” pieței și al perturbărilor fluxului de numerar al investitorilor se poate extinde la sistemul bancar. Prin urmare, presiunea unei bule a prețurilor imobiliare nu se limitează la o singură piață, ci este strâns legată de securitatea financiară și stabilitatea macroeconomică.
În cadrul Forumului, opiniile au evidențiat o serie de deficiențe: speculații, inflația prețurilor, manipularea ofertei, profitul de pe urma politicilor de locuințe sociale și structura dezechilibrată a segmentelor. Mulți oameni se află în situația de a „nu fi suficient de bogați pentru a cumpăra locuințe comerciale, dar nici suficient de săraci pentru a cumpăra locuințe sociale”.
Perfecționarea instituțiilor, controlul creditului, creșterea ofertei reale
Dl. Nguyen Quoc Hiep, președintele Consiliului de Administrație al GP.Invest, a declarat că, pentru ca piața imobiliară să se dezvolte sănătos, este nevoie de o participare sincronă a agențiilor statului la ajustarea regimului și politicilor privind terenurile, creditele și impozitele pentru întreprinderile imobiliare.
Recent, Guvernul s-a concentrat pe pilotarea unei serii de mecanisme și politici specifice pentru a promova dezvoltarea locuințelor sociale, cu obiectivul de 1 milion de unități până în 2030. Adunarea Națională și Guvernul au avut numeroase mecanisme „deschise” pentru a crește oferta și a elimina obstacolele din calea renovării apartamentelor vechi din orașele mari. Aceste politici au contribuit la îmbunătățirea ofertei pentru piața imobiliară.
Cu toate acestea, implementarea în localități este încă lentă, așadar este necesară o inspecție și o supraveghere mai atentă din partea autorităților la toate nivelurile; în special, procedurile administrative trebuie să fie cu adevărat scurtate, continuând în același timp să se abordeze mecanisme de „deschidere” a pieței imobiliare din punct de vedere juridic.
Un alt blocaj major constă în nivelul prețurilor terenurilor. În prezent, lista de prețuri ale terenurilor care se așteaptă să fie publicată în unele localități este mai mare, în unele locuri de până la câteva zeci de ori mai mare decât nivelul prețurilor de acum 5 ani. Acesta este unul dintre motivele directe ale creșterii prețurilor locuințelor. Potrivit președintelui Consiliului de Administrație al GP.Invest, atunci când se elaborează o listă de prețuri ale terenurilor, este necesar să se definească în mod specific prețul terenului pentru proiecte (ca bază pentru calcularea obligațiilor financiare și a planurilor de investiții) și prețul terenului comercial pentru tranzacțiile dintre persoane, având astfel un mecanism de ajustare adecvat, fără a împinge costurile terenurilor să devină povara finală pentru cumpărătorii de locuințe.
Dna Tran Hong Nguyen, vicepreședinta Comisiei pentru Drept și Justiție a Adunării Naționale, a declarat că este necesară perfecționarea cadrului legal privind afacerile funciare, locative și imobiliare.
Dna Tran Hong Nguyen, vicepreședinta Comisiei pentru Drept și Justiție a Adunării Naționale, a declarat că, pentru a gestiona temeinic evoluțiile neobișnuite de pe piață, este necesar să se înceapă prin perfecționarea cadrului legal privind terenurile, locuințele și afacerile imobiliare. În prezent, implementăm o serie de documente care ghidează Legea Funciară din 2024, Legea Locuințelor și Legea Afacerilor Imobiliare. Aceasta este o oportunitate de a acoperi lacunele legale în licitațiile de terenuri, licitațiile de proiecte, parcelarea și vânzarea de terenuri, intermedierea imobiliară și controlul ofertei. Cu cât legea este mai clară, cu atât este mai greu de manipulat piața.
Vicepreședintele Comisiei pentru Drept și Justiție a Adunării Naționale a subliniat că, pentru a identifica în mod clar încălcările, trebuie să existe concluzii din partea agențiilor de inspecție, examinare și urmărire penală, dacă există semne de încălcare a legii. Cu toate acestea, fluctuațiile mari de prețuri, repetate într-o perioadă scurtă de timp, concentrate în zone care urmează să fie supuse planificării, politicilor de investiții în infrastructură sau proiectelor mari, sunt semnale care obligă statul să efectueze o supraveghere specială.
Pe lângă perfecționarea legislației, publicarea informațiilor privind planificarea, planurile de utilizare a terenurilor, progresul proiectelor, legalitatea proiectelor și prețurile tranzacțiilor este considerată esențială. Construirea unei baze de date naționale privind terenurile, a unei baze de date privind locuințele și a unui sistem electronic de tranzacții va fi un instrument care va ajuta statul să gestioneze eficient, prevenind în același timp frauda și limitând semnificativ activitățile de „creare a valurilor” și de umflare a prețurilor.
Un alt obiectiv este dezvoltarea ofertei reale, în special a segmentului care satisface nevoile reale de locuințe. Este necesară divizarea tipurilor de proprietăți imobiliare pentru a se potrivi nevoilor oamenilor din fiecare segment. Atunci când piața se bazează doar pe cererea speculativă, proprietățile imobiliare pot deveni cu ușurință un canal pentru acumularea de active sau un instrument de cumpărare și vânzare pentru a face diferența, creând bule economice și fiind ușor de manipulat. Prin urmare, este necesar să se promoveze dezvoltarea locuințelor sociale și a locuințelor comerciale la prețuri adecvate, reformând în același timp procedurile de investiții și de utilizare a terenurilor pentru a scurta timpul de implementare a proiectelor. Pe măsură ce oferta crește, piața va avea mai multe condiții pentru a se stabiliza.
Delegații au discutat și discutat soluții pentru o piață imobiliară sănătoasă și sustenabilă.
În ceea ce privește politica de creditare, analiza din cadrul forumului a arătat că multe bănci acceptă plăți mari de capital pentru proiecte bazate pe ipoteci funciare cu evaluări ridicate ale proprietăților, ceea ce determină creșterea continuă a prețurilor terenurilor. Cumpărătorii de imobiliare pentru investiții se pot împrumuta la rate ale dobânzii variabile, dar din cauza creșterii rapide a prețurilor, aceștia acceptă în continuare rate ale dobânzii ridicate, creând un efect de spirală: cu cât prețul este mai mare, cu atât speculațiile sunt mai puternice, cu atât mai mult credit se transferă în sectorul imobiliar.
Unele instituții de credit nu au făcut încă o distincție clară între împrumuturile pentru locuințe și împrumuturile pentru investiții, ceea ce face ca sursa prioritară de capital să nu fie cu adevărat direcționată către nevoile reale de locuințe. Multe opinii sugerează că băncile ar trebui să separe criteriile pentru împrumuturile pentru cumpărarea de locuințe destinate locuinței și cele pentru cumpărarea de locuințe destinate investițiilor; să ia în considerare rata de siguranță a capitalului pentru întreprinderile imobiliare, să aplice bariere proiectelor care împrumută prea mult în comparație cu capitalul propriu; în același timp, să studieze mai atent criteriile de emitere a obligațiunilor corporative pentru a-i obliga pe investitori să analizeze cu atenție înainte de a atrage capital.
Din analiza de la forum, se poate observa că gestionarea fenomenului „anormal” de pe piața imobiliară nu se poate baza pe o singură măsură. Piața este cu adevărat sănătoasă și sustenabilă doar atunci când instituțiile sunt transparente, creditele sunt alocate în mod rezonabil, datele sunt transparente, oferta crește substanțial, iar speculațiile sunt controlate prin instrumente juridice și financiare suficient de puternice. În acel moment, visul de a se stabiliza nu mai este de neatins.
Sursă: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
Comentariu (0)