Недвижимость и возможности криптоактивов

Среди отраслей, потенциально использующих криптоактивы, лидирующей считается сфера недвижимости из-за особенностей активов, которые характеризуются большой стоимостью, сложностью разделения и ограниченной ликвидностью.

Внедрение токенизации недвижимости будет успешным только при условии её тесной интеграции с правовой системой и общедоступными базами данных. Иллюстрация: Туан Ань/VNA

Правительство только что выпустило Постановление № 05/2025/NQ-CP о пилотном внедрении рынка криптоактивов во Вьетнаме с пятилетней дорожной картой. Это считается одним из первых шагов на пути к достижению цели развития цифровых финансов, создания нового канала мобилизации капитала для экономики ; в котором сектор недвижимости, который отличается большим спросом на капитал и низкой ликвидностью, как ожидается, станет одной из отраслей, которые наиболее явно и быстро выиграют от этой политики. Однако, наряду с возможностями, существуют значительные проблемы с точки зрения права, технологий, управления рисками и владения недвижимостью. Эксперты считают, что рынок криптоактивов может устойчиво развиваться только при наличии тесной координации между правовой базой, технологическим потенциалом, инфраструктурой данных и механизмами проактивного мониторинга.

Высокий потенциал кодирования

Согласно Постановлению 05, криптоактивы на пилотном этапе должны быть привязаны к реальным активам, за исключением ценных бумаг и фиатных денег. Предметом продажи могут быть только иностранные инвесторы, а торговая деятельность будет осуществляться на платформах, предоставляемых отечественными организациями, под лицензией и управлением Министерства финансов . Среди отраслей, где могут применяться криптоактивы, недвижимость считается ведущей в силу особенностей активов, характеризующихся высокой стоимостью, сложностью разделения и ограниченной ликвидностью.

Доктор Фам Нгуен Ань Хуэй, старший преподаватель финансов в Университете RMIT во Вьетнаме, отметил, что Резолюция 05 позволяет запустить пилотный проект нового механизма, посредством которого объекты недвижимости могут быть представлены и проданы в форме криптоактивов. Одним из наиболее важных преимуществ криптоактивов является возможность фрагментации собственности, что позволяет разделить недвижимость на множество токенов для продажи различным инвесторам. Этот механизм способствует повышению ликвидности рынка и расширяет доступ к индивидуальным инвесторам и международным потокам капитала.

«Вместо того чтобы просто выпускать облигации или брать кредиты в банках, компании, занимающиеся недвижимостью, могут использовать токены для привлечения капитала под каждый конкретный проект, а также получать такие преимущества, как распределение прибыли, доход от аренды или право обратного выкупа», — проанализировал г-н Хай.

Эмитенты токенов обязаны публиковать проспект эмиссии, хранить данные не менее 10 лет и соблюдать правила противодействия отмыванию денег и финансированию терроризма. Ожидается, что эти условия позволят повысить стандарты управления, информационную прозрачность и снизить риски для инвесторов.

Разделяя эту точку зрения, доктор Нгуен Динь Кунг, бывший директор Центрального института экономического управления, отметил, что криптоактивы являются важным шагом в цифровой трансформации экономики, особенно для рынка недвижимости, обладающего большим потенциалом, но не имеющего современного механизма мобилизации капитала. Однако необходимо осторожное пилотирование и гибкая корректировка политики для управления возникающими рисками.

В связи с этим г-н Кунг подчеркнул, что роль государства на пилотном этапе крайне важна не только в юридическом аспекте, но и в вопросах надзора и контроля. По его словам, необходимо рассмотреть возможность создания специализированного комитета по надзору за криптоактивами с участием Министерства финансов, Госбанка, Министерства юстиции и представителей международных организаций.

Однако успех рынка криптоактивов зависит не только от правового механизма, но и требует прочной технологической базы. По словам г-на Ле Сюань Сана, генерального директора финтех-компании, токенизация недвижимости может быть эффективной только при условии достаточной технологической мощи — от блокчейн-платформы, кастодиального управления, шифрования данных до пользовательского интерфейса. Инвесторы чувствуют себя в безопасности только при наличии системы, обеспечивающей права и контролирующей риски.

Эксперт также отметил, что выбор типа блокчейна (публичный, частный или гибридный) является решающим фактором стоимости, скорости и масштабируемости системы. В то же время компаниям необходимо разрабатывать резервные сценарии технического обеспечения безопасности на случай атаки на систему или возникновения эксплуатационных ошибок.

Правовая стандартизация и право собственности

Несмотря на очевидные возможности, эксперты с осторожностью относятся к юридическим рискам, особенно связанным с связью токенов с правами на недвижимость. По словам доктора Фам Нгуен Ань Хюя, если токены не будут тесно связаны с правами на недвижимость, велика вероятность возникновения споров при банкротстве компаний или продаже активов.

С юридической точки зрения, юрист Нгуен Туи Ханг, эксперт в области финтеха, заявил, что если закон не признает токены как вид доказательства права собственности или не будет механизма конвертации в традиционное владение, инвесторы могут потерять все в случае возникновения спора.

В то же время юрист предложил в ближайшее время рассмотреть вопрос о внесении изменений в Закон о земле, Закон о торговле недвижимостью и Закон об информационных технологиях. Одновременно с этим на пилотном этапе разработать механизм правовой конвертации, позволяющий конвертировать токены в «красные книги» или сертификаты при соблюдении юридических и технических условий.

Эксперты ссылаются на международный опыт, который показывает, что внедрение токенизации недвижимости успешно только при её тесной интеграции с правовой системой и публичными базами данных. Например, компания RealT (США), где активы шифруются и торгуются онлайн, позволяет осуществлять глобальную торговлю недвижимостью всего от 50 долларов США, при этом время обработки транзакций составляет менее 30 минут.

Однако наиболее важным фактором является связь между токеном и системой регистрации земельных участков, что гарантирует отсутствие «двух владельцев». Кроме того, в таких странах, как Сингапур и США, требуются стандартизированная финансовая отчетность, независимая оценка и процедуры выпуска токенов.

Эксперты утверждают, что во Вьетнаме необходимо создать специализированную экосистему хранения активов, контролируемую торговую площадку, правила страхования рисков и компенсационный фонд для защиты инвесторов. Приоритетность проектов с чётким денежным потоком на ранних стадиях, таких как арендная недвижимость, поможет рынку работать более безопасно, прежде чем он начнёт расширяться.

Появление Резолюции 05 не только открывает новые возможности для вьетнамского рынка недвижимости, но и проверяет способность управлять им, применять технологии и совершенствовать правовую базу. Хотя криптоактивы открывают большие возможности, их внедрение должно быть крайне осторожным, контролируемым и с приоритетом на защиту инвесторов.

Поэтому на пилотном этапе эксперты рекомендуют отдавать приоритет проектам с чёткой юридической базой, прозрачным денежным потоком, высокими стандартами безопасности и не продвигать их широко среди розничных инвесторов. Это необходимый шаг для подготовки прочного фундамента для будущего рынка криптоактивов в целом и цифровой недвижимости во Вьетнаме в частности.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm