Неожиданно «застрял» с финансовым бременем при изменении целевого назначения земли

В некоторых случаях изменение целевого назначения земель сталкивается с недостатками, создает финансовое бремя для людей и требует внесения поправок в Закон о земле 2024 года и нормативные акты для разблокирования земельных ресурсов.

Предприятия предлагают внести изменения в правила расчета платы за пользование землей для некоторых особых случаев, чтобы высвободить земельные ресурсы и снизить финансовую нагрузку на население и бизнес - Фото: NGOC HIEN

В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Фыонг Нам, бывший председатель Ассоциации молодых предпринимателей города Хошимин, сказал, что изменение целевого назначения земель для несельскохозяйственных земель, сдаваемых в аренду с ежегодной оплатой, но изначально являвшихся сельскохозяйственными землями людей с красными книжками (а не государственными землями), вызывает проблемы в правилах расчета сборов.

Неожиданные трудности при изменении назначения землепользования

Г-н Нгуен Фыонг Нам отметил, что Декрет № 103 о сборах за перевод земельных участков в несельскохозяйственные земли не проводит чёткого разграничения или не охватывает случаи, когда землепользователям были выданы сертификаты на право землепользования на сельскохозяйственные земли (а не на государственные земли, сдаваемые в аренду) до перевода их в земли несельскохозяйственного назначения и ежегодной арендной платы за землю. При необходимости перевода земель в жилые земли их финансовые обязательства существенно пострадают.

В частности, в этом случае граждане обязаны уплачивать 100% платы за пользование землей, рассчитанной на основе цены на жилую землю на момент принятия решения об изменении целевого назначения. Политика расчета на основе цены сельскохозяйственной земли, применяемая к собственным сельскохозяйственным землям, на которые был выдан сертификат до сдачи их в аренду, не применяется.

Кроме того, гражданам не разрешается вычитать стоимость, уплачиваемую при ежегодной аренде земли, даже если земля является частной землей, а не землей, сданной в аренду государством с самого начала.

По словам г-на Нама, это приводит к серьезным недостаткам, таким как создание несправедливости и снижение мотивации людей и предприятий к эксплуатации земли в производственных и коммерческих целях.

Кроме того, в действующем законодательстве отсутствуют четкие положения о порядке своевременного и досрочного расторжения договоров аренды земельных участков в случаях, когда у землепользователей отпадает необходимость в использовании арендованного земельного участка в отношении земель, на право пользования которыми им до заключения договора аренды был выдан акт о праве пользования земельным участком.

Таким образом, люди не могут досрочно расторгнуть договор аренды и не могут переоформить свидетельство о праве пользования землей, как до аренды, что влечет за собой множество последствий в отношении активов, инвестиций, ипотеки, сделок и т. д.

Г-н Нам заявил, что для обеспечения законных и правовых прав землепользователей и одновременного поощрения людей и предприятий к эффективному использованию земли в производстве и бизнесе, в данной редакции Закона о земле 2024 года и Указа 103 необходимо учесть вышеуказанные «пропущенные» случаи.

Предложение о дополнении положений в пересмотренный Закон о земле

Что касается финансовых обязательств при изменении целевого назначения земель, г-н Нам предложил четко оговорить случай, когда земли, не предназначенные для сельскохозяйственного производства и бизнеса, сдаются в аренду с ежегодной оплатой, но изначально являются землями людей или предприятий, которым был выдан сертификат до завершения процедур аренды (не государственные земли), и при изменении целевого назначения на жилые земли они будут пользоваться политикой.

Политика включает в себя: освобождение от необходимости платить 100% сборов за землепользование, как в случае с государственными землями, сдаваемыми в аренду государством и рассчитываемыми так же, как и сельскохозяйственные земли, переоборудованные для других целей.

По словам г-на Нама, поскольку источником являются сельскохозяйственные земли народа, в Указе 103 этот случай не рассматривается.

В частности, лицам, имеющим один и тот же участок земли, выдано свидетельство о праве пользования сельскохозяйственной землей, но они перевели часть сельскохозяйственных угодий в земли несельскохозяйственного назначения, им разрешено менять форму аренды земли с ежегодной оплатой по своему участку, когда возникает необходимость изменить целевое назначение земли, такая аренда земли с ежегодной оплатой рассчитывается как 0, оставшиеся сельскохозяйственные угодья при изменении целевого назначения рассчитываются в соответствии с финансовыми обязательствами вида сельскохозяйственных угодий.

Что касается права расторжения договора аренды земли, г-н Нам заявил, что необходимо добавить положение, разрешающее землепользователям, которые ежегодно платят арендную плату, но на землю которых ранее был выдан сертификат, досрочно расторгнуть договор аренды земли, если он им больше не нужен; и повторно получить сертификат на право пользования землей в соответствии с текущим статусом использования до аренды, если нет нарушений земельного законодательства.

При внесении изменений в данное положение необходимо обеспечить принципы справедливости, прозрачности и разумности, при этом четко разграничивая общественные земли, сдаваемые в аренду государством, и частные земли, право пользования которыми предоставлено гражданам/предприятиям, а затем сданы в ежегодную аренду с оплатой, не затрагивая при этом практические права граждан.

«Мы считаем, что если вышеуказанные рекомендации будут приняты и институционализированы в пересмотренном Законе о земле, они будут способствовать эффективному использованию земель, мотивируя людей, имеющих сельскохозяйственные земли, быть готовыми вкладывать их в несельскохозяйственное производство и бизнес, создавая рабочие места, внося позитивный вклад в государственный бюджет и социально -экономическое развитие», - сказал г-н Нам.

Предложение об отмене ежегодной регистрации землепользования

Г-н Нам сказал, что положение, согласно которому землепользователи должны регистрировать свои ежегодные планы землепользования и получать одобрение на уровне провинции или города, прежде чем смогут изменить цель использования земли в соответствии с планом, является очень расточительным и занимает 1-2 года.

Он также заявил, что при необходимости юридического изменения целевого назначения земельного участка проводить процедуру регистрации права собственности на землю необязательно.

Это создаст условия для того, чтобы население и предприятия не теряли возможность эффективно эксплуатировать и использовать землю, способствовало пополнению бюджета, а также сэкономит время и силы населения и органов государственного управления при осуществлении административных процедур в отношении земли.

Вернуться к теме

НГОК ХИЕН

Источник: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm