Чрезмерно высокие сборы за пользование землей затруднят преобразование сельскохозяйственных земель в жилые. (На фото: Земельный участок вдоль главной дороги, соединяющей Хунг Йен и Нинь Бинь — Фото: Хонг Куанг)
Такую точку зрения высказал эксперт по налогообложению, доктор Нгуен Нгок Ту, в интервью газете Tuoi Tre относительно предлагаемой политики взимания платы за пользование землей при переводе сельскохозяйственных земель и земель под жилую застройку.
В некоторых случаях возникает необходимость приобрести товар по цене выше рыночной.
* Уважаемый господин, на каком основании устанавливается плата за пользование землей для организаций и частных лиц, желающих преобразовать сельскохозяйственные земли в жилые?
- Согласно Закону о земле 2013 года, землепользователи, желающие преобразовать сельскохозяйственные земли в жилые, должны оплатить 40% разницы. Однако цены на землю, ранее установленные местными органами власти (таблицы цен на землю - PV) на основе государственной системы ценообразования, были очень низкими по сравнению с фактическими рыночными ценами.
Как правило, цены на землю в местных прайс-листах составляют всего 10% от рыночных цен, и домохозяйству, желающему преобразовать 200-300 квадратных метров сельскохозяйственной земли в жилую, нужно заплатить лишь несколько сотен миллионов донгов в качестве платы за пользование землей, что составляет менее 1 миллиарда донгов. Такой уровень платы доступен большинству людей, что делает передачу прав пользования землей очень удобной.
Однако после принятия Закона о земле 2024 года возникли две проблемы: цены на землю выросли до очень высоких уровней, близких к рыночным (государство ежегодно корректирует прейскурант цен на землю в соответствии с рыночными условиями), увеличившись в 7-10 раз по сравнению с предыдущим периодом, а в некоторых исключительных случаях — в несколько десятков раз.
Кроме того, мы отменили положения об освобождении от уплаты сборов за пользование землей и их снижении, поэтому домохозяйства, которым необходимо передать права пользования землей, должны платить государству 100% этого сбора. Это привело к ситуациям, когда некоторым домохозяйствам приходится «выкупать» свою собственную землю.
В некоторых случаях людям приходится покупать землю по ценам выше рыночной, поскольку местная оценка стоимости земли очень высока и нереалистична. Поэтому внесение изменений и дополнений в нормативные акты для придания им большей адекватности является крайне важным.
Разработать прейскурант цен на землю, соответствующий доходам большинства населения.
* Итак, разумно ли взимать плату за пользование землей в размере 30% от разницы между ценой жилой и сельскохозяйственной земли?
- Предложение о взыскании 30% разницы между текущими ценами на жилую и сельскохозяйственную землю ниже, чем ранее установленный показатель в 40%.
В настоящее время целесообразно снизить ставку платы за землепользование в сочетании с расчетом платы за землепользование на основе местной квоты на жилую землю. Такое регулирование ограничит злоупотребление политикой, позволяющей переводить сельскохозяйственные земли в жилые для получения спекулятивной прибыли, а также предотвратит нерациональное землепользование.
На протяжении многих лет, чтобы максимально повысить эффективность использования земли, все провинции и города устанавливали ограничения на использование земель под жилую застройку в условиях высокой плотности населения и ограниченных земельных ресурсов. Частные лица и организации, которым необходимо преобразовать сельскохозяйственные земли в жилые, превышающие разрешенный лимит, должны платить более высокие сборы за использование земли или даже 100% от разницы, то есть им приходится выкупать землю у государства, что вполне разумно.
Однако такой рациональный подход должен сопровождаться другими мерами по управлению земельными ресурсами, включая установление таблиц цен на землю, соответствующих доходам большинства населения.
Однако, если мы продолжим применять Закон о земле 2024 года в его нынешнем виде, даже если снизим ставку платы за пользование землей до 30%, из-за чрезмерной корректировки прейскуранта цен на землю в сторону увеличения, чтобы он максимально соответствовал рыночным ценам, фактическая плата за пользование землей, которую придется платить людям, будет очень высокой и превысит финансовые возможности многих. Поэтому прейскурант цен на землю необходимо пересчитать.
Соответствующие цены на землю и себестоимость ресурсов будут способствовать снижению цен на жилье. - Фото: Б. НГОК
* Недавний опыт показывает, что, несмотря на то, что государство взимает 30%-ный сбор с разницы в целевом использовании земли, многие люди по-прежнему не могут себе этого позволить. Какие решения, по вашему мнению, необходимы для смягчения этой проблемы для населения?
- В случаях, когда несколько домохозяйств совместно владеют участком земли, унаследованным от предков, и желают разделиться на разные домохозяйства или разделить землю на участки, при подаче заявления о передаче земли их следует разделить на две группы.
Домохозяйствам с достаточными финансовыми ресурсами рекомендуется немедленно оплатить 30% разницы. Домохозяйствам, испытывающим финансовые трудности, государство может разрешить оплатить часть платы за пользование землей, а оставшуюся часть отложить. Тем, кто не может себе этого позволить, государство может разрешить отложить оплату 100% платы за пользование землей.
Долг всегда будет отражен в свидетельстве о праве пользования землей, и люди по-прежнему будут иметь право строить дома и возводить жилища на своей земле, а также право передавать право собственности своим детям. Им придется погасить долг перед государством только после продажи земли и получения денежных средств.
Такой подход позволит согласовать политику взимания платы за пользование землей, что даст государству возможность эффективно управлять землей и использовать ее в надлежащих целях, обеспечивая при этом наличие у людей земли для строительства домов и гарантируя право граждан на жилье, как это предусмотрено Конституцией.
Эксперты рекомендуют согласовывать интересы при сборе платы за землепользование. Фото: Хонг Куан.
Создание таблиц цен на землю: во многих населенных пунктах царит полная неразбериха.
По словам доктора Нгуен Нгок Ту, Закон о земле 2024 года предусматривает составление таблиц цен на землю, максимально приближенных к рыночным, однако отсутствуют руководящие документы, определяющие, что именно считается «ценами, близкими к рыночным», что вызывает путаницу во многих населенных пунктах.
В действительности текущие рыночные цены на землю завышены, а иногда даже искусственно завышены. Поэтому прейскурант цен на землю, который будет действовать с 1 января 2026 года, необходимо пересмотреть и разработать на фундаментальном уровне. Правительственные министерства и ведомства должны совместно разработать рекомендации для местных властей по определению цен на землю в соответствии с рыночной стоимостью.
В последнее время многие эксперты предлагают использовать в качестве рыночных цен на землю среднюю продажную цену за последние пять лет. Например, рыночная цена в списке цен на землю за 2026 год будет равна средней продажной цене земельных участков в том же районе за период 2021-2025 годов. Этот метод более разумен и не предполагает использования цен нескольких конкретных земельных участков для составления списка цен на землю.
Самое важное сейчас — это то, чтобы ежегодный прейскурант цен на землю на местном уровне рассчитывался на разумном уровне, избегая шока для бизнеса и населения.
Г-н Фам Дык Тоан (директор компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
Предложение о взыскании 30% разницы в цене является обоснованным.
Необходимость преобразования садовых участков, рисовых полей и отдельных земель в жилые зоны является частой потребностью людей и предприятий, и 30-процентная комиссия за разницу в цене является уместной.
С учетом предлагаемого ограничения на перепрофилирование, в правилах взимания платы за землепользование следует проводить различие между перепрофилированием земель под жилые и коммерческие цели. Одновременно целесообразно ввести прогрессивный налог, основанный на площади перепрофилированных земель, что обеспечит справедливость в реализации земельной политики.
Очевидно, что когда люди переводят сельскохозяйственные земли в жилые, превышая разрешенный лимит, это означает, что они выходят за рамки своих жилищных потребностей. Возможно, они делают это с целью купли-продажи жилых земель для получения большей прибыли, поэтому вполне естественно, что им приходится платить более высокие сборы за пользование землей.
Например, кто-то наследует участок земли площадью 1 акр (3600 м² ) в своем родном городе, но на самом деле только 500 м² являются жилой землей. Достаточно построить дом на 200 м² , оставив оставшиеся 3100 м² под огород или землю для многолетних культур. Земля по-прежнему принадлежит человеку, но ее предполагаемое использование меняется.
Если люди захотят перевести 3100 квадратных метров сельскохозяйственных земель под жилую застройку, изменив тем самым целевое назначение земли и повысив ее коммерческую ценность, им придется платить государству больше сборов за пользование землей.
Если жители не желают менять целевое использование земли, они сохранят право пользования 3600 м² земли, но оставшиеся 3100 м² будут предназначены только для сельскохозяйственного использования. В этом случае земля остается собственностью жителей; государство не будет ее возвращать.
Если государство позволит людям свободно переводить землю под другие цели без уплаты прогрессивных сборов за землепользование, это может привести к ситуации, когда люди будут массово переводить землю под другие цели, что приведет к избытку жилых земель, но нехватке земель для производства и бизнеса.
Плата за пользование землей резко возросла.
В 2025 году, несмотря на недавнее восстановление рынка недвижимости, ожидается резкий рост доходов, связанных с землей.
Согласно данным Главного статистического управления ( Министерство финансов ), за первые 10 месяцев 2025 года доходы от платы за пользование землей в Ханое достигли 89 000 миллиардов донгов, что на 167% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Хошимине налоговые органы также зафиксировали резкий рост доходов от платы за пользование землей, достигнув 49 712 миллиардов донгов, что на 269% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Г-н Ле Хоанг Чау (председатель Ассоциации риелторов города Хошимин):
Должны существовать справедливые, разумные и контролируемые правила.
Я считаю, что в случаях изменения целевого назначения земли с садовых участков, участков с прудами или сельскохозяйственных угодий в пределах одного земельного участка, содержащего жилую застройку в жилом районе, не признанном жилой застройкой, на жилую застройку; или изменения назначения земли с первоначально садовых участков или участков с прудами, примыкающих к жилой застройке, но отделенных землепользователем при передаче прав пользования, или в результате разделения их на отдельные участки землемерным подразделением при составлении кадастровых карт до 1 июля 2004 года, на жилую застройку, плата за пользование землей должна рассчитываться по ставке 20% от разницы между ценой жилой застройки и ценой сельскохозяйственной застройки.
Что касается земельных участков, назначение которых изменено в пределах установленного лимита на жилую застройку, то взимается плата в размере 30% от разницы, если площадь превышает лимит не более чем в один раз, и 100% от разницы, если площадь превышает лимит более чем в один раз.
Причина этого предложения заключается в том, что по всей стране, особенно в южных провинциях, землепользование в основном происходит за счет земель, созданных и унаследованных домохозяйствами и отдельными лицами на протяжении многих поколений, а не за счет земель, выделенных государством. Кроме того, многие домохозяйства, насчитывающие несколько поколений, живут вместе, обрабатывают землю и испытывают необходимость изменить ее целевое назначение, чтобы разделить ее между членами семьи и создать отдельные участки.
Это включает в себя необходимость передачи или продажи части земель под жилую застройку для финансирования жилищного строительства и покрытия расходов, поэтому необходима разумная и справедливая политика, но она должна строго контролироваться, чтобы предотвратить случаи, когда «недобросовестные земельные спекулянты и предприятия, маскирующиеся под домохозяйства или отдельных лиц», пытаются изменить целевое использование сельскохозяйственных земель, чтобы «использовать политику» в целях получения незаконной прибыли.
Три уровня платы за преобразование сельскохозяйственных земель в жилые.
Чрезмерно высокие сборы за землепользование станут бременем для многих людей, которым необходимо преобразовать сельскохозяйственные земли в жилые, чтобы обустроить себе жилье. — Фото: Д. ТУАН
Несколько домохозяйств, совместно использующих один земельный участок, будут разделены на участки, и для каждого домохозяйства будет установлен лимит на выделение земли.
Согласно проекту правительственного постановления, в случаях, когда домохозяйство или отдельное лицо владеет несколькими земельными участками (включая несколько земельных участков в пределах нескольких провинций и городов центрального подчинения) и имеет право изменить целевое использование земли в соответствии с положениями настоящего постановления, это домохозяйство или отдельное лицо может выбрать один земельный участок для расчета платы за землепользование в соответствии с правилами.
За каждый второй и последующие земельные участки будет взиматься 100% платы за пользование землей.
В случаях, когда несколько домохозяйств или отдельных лиц совместно используют один земельный участок, если компетентный государственный орган разрешает разделение земли для каждого домохозяйства или отдельного лица, площадь в пределах выделенной территории для расчета платы за пользование землей будет определяться для каждого земельного участка, на который выдано свидетельство о правах пользования землей и праве собственности на имущество, прикрепленное к земле. Принцип заключается в том, что для каждого домохозяйства или отдельного лица, которому предоставлено право на разделение земли, площадь в пределах выделенной территории под жилую застройку будет определяться для расчета платы за пользование землей только один раз.
Источник: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
Комментарий (0)