Оценка земли является ключевым вопросом в решении земельных проблем и нарушений.

Днем 7 августа заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха провел объединенное очное и онлайн-совещание по проекту Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа правительства 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю.

В совещании приняли участие руководители и представители министерств природных ресурсов и охраны окружающей среды, финансов, планирования и инвестиций, общественной безопасности, строительства, государственной инспекции , государственного аудита, экономического комитета Национальной ассамблеи, государственного комитета по управлению капиталом на предприятиях, представители 22 провинций и городов, эксперты, ассоциации по недвижимости, оценщики...

Оценка земли является ключевым вопросом при разрешении земельных споров 1 — Заседание возглавил заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха.

Инновационная процедура определения конкретной цены на землю для обеспечения разблокирования земельных ресурсов

Согласно отчёту Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды , в Постановлении № 44 предусмотрено 5 методов оценки земель, включая следующие: метод прямого сравнения; метод вычета; метод дохода; метод превышения; метод коэффициента корректировки стоимости земель. Благодаря удельной оценке земель цены на землю в основном соответствуют рыночным, что ограничивает потери доходов государственного бюджета и обеспечивает права лиц, чьи земли возвращаются.

Однако после более чем 9 лет применения некоторые нормативные акты, регулирующие методы оценки земель, выявили ограничения и недостатки. В некоторых регионах до сих пор существует путаница в их применении и реализации, что влияет на ход оценки земель. Некоторые методы оценки земель не соответствуют реальным рыночным условиям, права землепользования по-прежнему недостаточно прозрачны и не подходят для государственного управления ценами на землю в условиях неполной базы данных о ценах на землю. Нормативные акты, регулирующие содержание и условия применения методов оценки земель, неадекватны и неконкретны, что приводит к случаям, когда к одному и тому же земельному участку применяются разные методы с разными результатами...

Поэтому необходимо издать указ о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 44, чтобы в кратчайшие сроки завершить разработку положений о методах оценки земли, внедрить новшества в конкретные процедуры определения цены на землю для обеспечения объединения земельных ресурсов и в то же время направить на места для унификации реализации полномочий провинциального народного комитета районным народным комитетам по принятию решений о конкретных ценах на землю в соответствии с положениями Закона об организации местного самоуправления, Постановления правительства № 73/NQ-CP от 6 мая 2023 года.

Оценка земли является ключевым вопросом при разрешении земельных споров 2. — Вице-премьер заявил, что нарушения при оценке земель в основном связаны с неправильным применением методик или использованием исходных данных, которые не являются объективными, прозрачными и точными.

Предлагаются решения, направленные на преодоление недостатков, трудностей и препятствий, существовавших в прошлом при оценке земель. В частности, предлагается пересмотреть и усовершенствовать методы оценки земель, включая интеграцию метода вычета в метод сравнения; внести изменения и дополнения в некоторые положения метода приращения стоимости для снижения фактора допущения, субъективной воли оценщика, а также сделать его более удобным для организации.

Укажите условия применения каждого метода оценки стоимости земли для унификации выбора и применения методов оценки стоимости земли; источники информации, собираемой для применения методов оценки стоимости земли; раскройте случаи применения метода коэффициента корректировки стоимости земли...

В проект Постановления также добавлены положения о том, что при применении сравнительного, доходного и приростного методов необходимо сравнивать их с результатами определения удельных цен на землю по методу коэффициента корректировки цен на землю; порядок определения удельных цен на землю в случаях, когда провинциальный народный комитет уполномочивает районный народный комитет принимать решения по удельным ценам на землю; в случаях, когда невозможно выбрать организацию с функцией консультирования по оценке земли; переходный порядок для некоторых случаев...

Оценка земли является ключевым вопросом при разрешении земельных споров на рисунке 3. — Встреча проходит в режиме онлайн.

Применяйте методы оценки земли в сочетании с соответствующей проверкой, обеспечивая честность и объективность.

Выступая на встрече, заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха заявил, что в ближайшее время будет принят пересмотренный Закон о земле, который станет важной правовой основой для создания базы данных цен на землю и составления карты стоимости земли в качестве основы для применения всех методов оценки.

В ближайшем будущем управляющим организациям и консалтинговым подразделениям по оценке необходимо договориться о том, как выбирать и применять методы оценки земли в сочетании с соответствующей проверкой, обеспечивая честность, объективность, «близость, правильность и соответствие рыночной стоимости», меньшую зависимость от субъективной воли, «доверие со стороны управляющих организаций, консалтинговых подразделений, оценщиков земли и правоохранительных органов».

Заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха заявил: «Оценка земли — ключевой вопрос в решении текущих проблем, препятствий и нарушений, связанных с землей. Поправка к Указу № 44 должна иметь правильную методологию, научную и практическую основу».

Методы оценки земель (сравнительный, доходный, прибавочный) используются во многих странах мира, где информация и исходные данные о рынке земли являются важной основой для применения точных методов оценки. Каждый метод оценки применяется в соответствии с информацией и исходными данными, касающимися конкретного земельного участка.

Оценка земли является ключевым вопросом в разрешении земельных правонарушений на рисунке 4. — Эксперты, присутствовавшие на встрече.

Вице-премьер поручил Министерству природных ресурсов и экологии тесно взаимодействовать с Министерством финансов, Министерством строительства, министерствами, отраслями и ассоциациями для уточнения критериев и условий сбора информации и исходных данных по каждому земельному участку и конкретному проекту как основы для применения наиболее подходящего метода оценки, избегая произвола и субъективизма.

«Критерии исходной информации должны быть унифицированными, прозрачными, общедоступными, простыми и выполнимыми, служить основой для применения соответствующих методов оценки», — сказал вице-премьер, поручив ведомству-разработчику проекта разъяснить полномочия и ответственность органов управления, оценочных консультационных организаций, оценочных советов и т.д. в порядке проведения оценки земель.

Вице-премьер также отметил, что даже если проект новой редакции Закона о земле будет одобрен, разрешая применение метода оценки земель по зонам стоимости, в районах, где данные о земельных участках по зонам стоимости собраны не в полном объеме, необходимо применять другие методы оценки. Для населённых пунктов, которые внимательно отслеживают колебания цен на земельном рынке, возможно применение метода определения оценки по зонам стоимости.

Источник