Оценка стоимости земли является ключевым вопросом в решении проблем и нарушений, связанных с землей.

Во второй половине дня 7 августа заместитель премьер-министра Чан Хон Ха председательствовал на совместном очном и онлайн-совещании по проекту Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Правительственного Указа 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю.

В совещании приняли участие руководители и представители министерств природных ресурсов и окружающей среды, финансов, планирования и инвестиций, общественной безопасности, строительства, правительственной инспекции , Государственного контрольно-ревизионного управления, Экономического комитета Национального собрания, Государственного комитета по управлению капиталом предприятий, представители 22 провинций и городов, эксперты, ассоциации недвижимости, оценочные фирмы и др.

Оценка стоимости земли является важнейшим вопросом при разрешении земельных споров и нарушений (рис. 1). — Заседание проходило под председательством заместителя премьер-министра Чан Хон Ха.

Реформирование процесса определения конкретных цен на землю для обеспечения эффективного использования земельных ресурсов.

Согласно отчету Министерства природных ресурсов и окружающей среды , Указ № 44 определяет пять методов оценки земли, включая: прямое сравнение; вычет; доход; излишек; и коэффициент корректировки цен на землю. Благодаря этим конкретным методам оценки цены на землю в значительной степени приведены в соответствие с рыночными ценами, что ограничивает потери доходов государственного бюджета и обеспечивает права тех, чьи земли экспроприированы.

Однако, после более чем 9 лет внедрения, некоторые положения о методах оценки земли выявили ограничения и недостатки. В некоторых населенных пунктах до сих пор существует путаница в их применении, что влияет на ход оценки земли. Некоторые методы оценки земли не соответствуют реальным условиям рыночной информации, права землепользования недостаточно прозрачны и не подходят для государственного управления ценами на землю в условиях неполной базы данных о ценах на землю. Положения о содержании и условиях применения методов оценки земли содержат некоторые противоречия и не обладают достаточной конкретностью, что приводит к случаям, когда разные методы, применяемые к одному и тому же земельному участку, дают разные результаты…

Поэтому необходимо издать указ, вносящий поправки и дополнения в ряд статей Указа № 44, для скорейшего совершенствования правил оценки земельных участков, внедрения инноваций в процедуры определения конкретных цен на землю в целях обеспечения эффективного использования земельных ресурсов, а также для руководства местными органами власти в единообразном осуществлении делегирования полномочий от Народного комитета провинции Народному комитету района по принятию решений о конкретных ценах на землю, как это предусмотрено Законом об организации местного самоуправления и постановлением правительства № 73/НЦ-КП от 6 мая 2023 года.

Оценка стоимости земли является важнейшим вопросом при разрешении земельных споров и нарушений (рис. 2). — Заместитель премьер-министра заявил, что нарушения в оценке земли в основном связаны с применением некорректных методов или использованием исходных данных, которые не являются объективными, прозрачными или точными.

Предложенные решения направлены на преодоление существующих недостатков, трудностей и препятствий в работе по оценке земли за прошедший период. В частности, они включают пересмотр и совершенствование методов оценки земли, интеграцию метода вычета в сравнительный метод; а также внесение изменений и дополнений в некоторые аспекты метода излишков для уменьшения элемента допущений и субъективной воли оценщика, что упростит его применение.

В положениях определены условия применения каждого метода оценки земли для обеспечения единообразия в выборе и применении методов оценки земли; источники информации, которые необходимо собрать для применения методов оценки земли; и расширен перечень случаев, в которых может применяться метод коэффициента корректировки цен на землю…

Проект Указа также включает положения, согласно которым при применении сравнительного метода, дохода и излишка результаты определения конкретных цен на землю с использованием метода коэффициента корректировки цен на землю должны сравниваться одновременно; порядок определения конкретных цен на землю в случаях, когда Народный комитет провинции уполномочивает Народный комитет района принимать решения о конкретных ценах на землю; случаи, когда не может быть выбрана организация, выполняющая функции консультирования по оценке земли; и переходные положения для определенных случаев…

Оценка стоимости земли является важнейшим вопросом при разрешении земельных споров и нарушений (рис. 3). — Встреча проводилась в онлайн-формате.

Применение методов оценки земельных участков в сочетании с надлежащей проверкой обеспечивает честность и объективность.

Выступая на встрече, заместитель премьер-министра Чан Хон Ха заявил, что в ближайшее время принятые поправки к Закону о земле станут важной правовой основой для создания базы данных цен на землю и составления карт стоимости земли, которые будут служить основой для применения всех методов оценки.

На начальном этапе управляющие органы и консультационные подразделения по оценке земли должны согласовать метод выбора и применения методов оценки земли в сочетании с надлежащей проверкой, обеспечивающей честность, объективность, точность и соответствие рыночной стоимости, минимизируя зависимость от субъективных мнений и обеспечивая доверие между управляющими органами, консультационными подразделениями по оценке земли и правоохранительными органами.

Вице-премьер Чан Хон Ха четко заявил: оценка земли является ключевым вопросом в решении текущих трудностей, препятствий и нарушений, связанных с землей. Внесение поправок в Указ № 44 требует обоснованной методологии, научной основы и практического опыта.

Методы оценки земли (сравнительная, доходная, избыточная) используются во многих странах мира. В этих методах исходная информация и данные о рынке земли имеют решающее значение для применения точного метода оценки. Каждый метод оценки применяется в соответствии со специфической исходной информацией и данными, доступными для каждого земельного участка.

Оценка стоимости земли является важнейшим вопросом при разрешении земельных споров и нарушений (рис. 4). — На совещании присутствовали эксперты.

Заместитель премьер-министра поручил Министерству природных ресурсов и окружающей среды тесно координировать свои действия с Министерством финансов, Министерством строительства, другими министерствами, отраслями и ассоциациями для дальнейшего уточнения критериев и условий сбора исходной информации и данных по каждому конкретному земельному участку и проекту, в качестве основы для применения наиболее подходящего метода оценки, избегая произвола и субъективности.

«Критерии для ввода информации должны быть последовательными, прозрачными, общедоступными, простыми и осуществимыми, служащими основой для применения соответствующих методов оценки», — заявил заместитель премьер-министра и попросил ведомство, занимающееся разработкой документов, уточнить полномочия и обязанности управляющих органов, оценочных консультационных организаций, оценочных советов и т. д. в процедурах проведения оценки земли.

Заместитель премьер-министра также отметил, что даже если пересмотренный проект Закона о земле будет принят, разрешающий применение методов оценки земли на основе зон стоимости, другие методы оценки все равно должны применяться в районах, где не собрано достаточно данных о земле на основе зон стоимости. Населенные пункты, которые внимательно отслеживают колебания цен на землю, могут перейти к применению метода оценки на основе зон стоимости.

Источник