В последнее время многие компании, занимающиеся недвижимостью, выражают обеспокоенность по поводу правил, связанных с ипотечным кредитованием.
В частности, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что он и предприятия сферы недвижимости весьма обеспокоены положениями пункта а) статьи 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (измененного и дополненного циркуляром 22/2023/TT-NHNN).
Предприятия сферы недвижимости только что пережили год, полный колебаний и трудностей.
Согласно этому постановлению, в отношении кредитов под залог недвижимости, выдаваемых физическим лицам на покупку домов, включая коммерческие дома, банкам разрешено выдавать кредиты физическим лицам только на покупку домов, строительство которых было завершено для передачи, т. е. доступных домов.
Таким образом, циркуляр 22/2023/TT-NHNN не позволяет банкам выдавать кредиты физическим лицам на покупку незавершённого коммерческого жилья с перспективой передачи (т.е. коммерческого жилья, которое будет построено в будущем) под залог (ипотеку) самого этого жилья. Следовательно, лицам, желающим получить кредит на покупку коммерческого жилья, которое будет построено в будущем, придётся применять другие меры обеспечения или использовать другие активы.
По поводу данного контента 31 января поступил ответ от Госбанка.
По мнению Государственного банка, циркуляр 41/2016/TT-NHNN (с изменениями и дополнениями, внесенными циркуляром 22/2023/TT-NHNN), регулирующий норматив достаточности капитала коммерческих банков (КБ) и филиалов иностранных банков, не является документом, регламентирующим деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов.
Пункт 10 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Кредит, обеспеченный недвижимостью, представляет собой кредит, предоставленный физическому или юридическому лицу для приобретения недвижимости, реализации проекта в сфере недвижимости и обеспеченный недвижимостью или проектом в сфере недвижимости, сформированным в результате кредита, в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках».
Государственный банк подтверждает, что циркуляр 22/2023/TT-NHNN не вносит изменений и дополнений в настоящее положение. К организациям и физическим лицам, желающим приобрести жильё и обеспечить его залогом (ипотекой), применяется коэффициент риска от 30 до 120% в зависимости от коэффициента обеспечения (LTV), рассчитываемого как отношение остатка по кредиту к стоимости залога; в случае отсутствия информации о коэффициенте обеспечения (LTV) коэффициент риска составляет 150%.
Кредиты на покупку социального жилья не обязательно должны соответствовать условию, что дом готов к сдаче.
По данным Государственного банка, пункт 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Ипотечный кредит под залог жилья — это кредит, предоставляемый под залог недвижимости физическим лицам для покупки дома. полностью соответствовать следующим условиям: источником средств для погашения задолженности не являются средства, полученные за счет кредита для сдачи в аренду дома; дом достроен в соответствии с договором купли-продажи дома.
Зона социального жилья в округе 12 (Хошимин)
Банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право распоряжаться заложенными домами, когда клиенты не могут погасить долги в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках.
«Дом, приобретенный с использованием данного ипотечного кредита, должен быть независимо оценен (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (цена не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка».
Между тем, пункт 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN гласит: «1. Изменить и дополнить пункт 11 статьи 2 следующим образом: «11. Ипотечный кредит на покупку жилья – это кредит, обеспеченный недвижимостью, предоставляемый физическим лицам для покупки жилья, в том числе кредит, обеспеченный недвижимостью, предоставляемый физическим лицам для покупки жилья, который соответствует следующим условиям: источник денежных средств для погашения задолженности не является источником денежных средств для сдачи жилья в аренду, сформированного за счет кредита; жилье готово к передаче в соответствии с договором купли-продажи жилья.
Банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право распоряжаться заложенным жильем, когда клиенты не могут погасить задолженность в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках и закона о жилье.
Стоимость дома, приобретенного с использованием данного ипотечного кредита, должна быть оценена независимо (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (стоимость не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка...».
Государственный банк
Для ипотечных кредитов на жилье это будет включать: ипотечные кредиты на покупку жилья, которое соответствует установленным условиям, включая условие завершения строительства для передачи, а также кредиты на покупку социального жилья, покупку жилья в рамках программ и проектов государственной поддержки.
Коэффициент риска, применяемый к ипотечным кредитам на жилье, варьируется от 20 до 100% в зависимости от коэффициента соотношения цены и качества (LTV) и коэффициента дохода (DSC). Для кредитов на покупку социального жилья, а также для покупки жилья в рамках государственных программ и проектов не требуется, чтобы дом был готов к сдаче, и коэффициент риска по ипотечным кредитам на жилье ниже, чем по другим ипотечным кредитам, и составляет всего 20–50%, что необходимо для реализации государственной политики стимулирования строительства социального жилья.
По данным Госбанка, условие о наличии готового жилья по договору купли-продажи жилья распространяется только на ипотечные кредиты (которые имеют более низкий коэффициент риска, чем иная дебиторская задолженность, обеспеченная недвижимостью).
В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего жилья и берет в ипотеку будущее жилье, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN.
«Таким образом, настоящее положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам (Гражданскому кодексу, Жилищному кодексу, Закону об операциях с недвижимостью, Закону об инвестициях 2020 года, Закону о кредитных организациях 2024 года)», — заявили в Госбанке.
Ссылка на источник
Комментарий (0)