Что говорит Государственный банк по поводу «отказа в предоставлении кредитов на покупку жилья в будущем»?

В последнее время многие компании, работающие в сфере недвижимости, выражают обеспокоенность по поводу регулирования условий ипотечного кредитования.

В частности, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов города Хошимин, заявил, что он и другие представители бизнеса в сфере недвижимости очень обеспокоены положением пункта а, подпункта 11, статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN (с изменениями и дополнениями, внесенными Циркуляром 22/2023/TT-NHNN).

Для бизнеса в сфере недвижимости этот год стал годом потрясений и трудностей.

Согласно этому положению, при выдаче физических лицам кредитов под залог недвижимости для покупки жилья, включая коммерческую недвижимость, банкам разрешается предоставлять кредиты только на приобретение готовых к заселению домов, то есть жилья, готового к заселению.

Таким образом, циркуляр 22/2023/TT-NHNN не разрешает банкам предоставлять кредиты физическим лицам на приобретение недостроенного коммерческого жилья (т.е. коммерческого жилья в стадии строительства), обеспеченного (ипотечного) самим домом. Следовательно, физические лица, желающие получить кредит на приобретение коммерческого жилья в стадии строительства, должны использовать другие меры обеспечения или предоставить залог в виде других активов.

По этому вопросу Государственный банк Вьетнама опубликовал ответ 31 января.

Согласно Государственному банку Вьетнама, Циркуляр 41/2016/TT-NHNN (с изменениями и дополнениями, внесенными Циркуляром 22/2023/TT-NHNN), регулирующий коэффициент достаточности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков, не является документом, регулирующим кредитные операции кредитных учреждений.

Пункт 10 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Кредиты, обеспеченные недвижимостью, представляют собой кредиты, предоставляемые физическим и юридическим лицам для приобретения недвижимости или реализации проектов в сфере недвижимости, и обеспечены недвижимостью или проектом в сфере недвижимости, сформированным на основе кредита, в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках».

Государственный банк Вьетнама подтверждает, что Циркуляр 22/2023/TT-NHNN не вносит изменений и дополнений в данное содержание. Организации и частные лица, желающие приобрести дом и обеспечить его залогом (ипотекой), будут применять коэффициент риска в размере 30-120% в зависимости от коэффициента соотношения кредита к стоимости залога (LTV), рассчитываемого как отношение остатка кредита к стоимости залога; в случаях, когда коэффициент LTV недоступен, коэффициент риска составит 150%.

Для получения кредита на покупку социального жилья не требуется выполнение условия о завершении строительства и передаче дома заказчику.

Согласно Государственного банка Вьетнама, пункт 11 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный недвижимостью, предоставленный физическому лицу с целью приобретения жилья». Необходимо соблюдение следующих условий: источником средств для погашения кредита не должен быть доход от сдачи жилья в аренду; и дом должен быть построен в соответствии с договором купли-продажи.

Жилой комплекс социального жилья в 12-м районе (Хошимин)

В соответствии с законодательством об обеспеченных сделках, банки и филиалы иностранных банков имеют полные законные права на изъятие заложенного имущества в случае невыполнения клиентами своих обязательств по погашению задолженности.

Приобретаемое за счет данного ипотечного кредита имущество должно быть оценено независимой организацией (либо третьей стороной, либо независимым от отдела кредитного одобрения банка или филиала иностранного банка) с применением пруденциальной оценки (цена не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита), установленной банком или филиалом иностранного банка.

Между тем, пункт 1 статьи 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN гласит: «1. Изменить и дополнить пункт 11 статьи 2 следующим образом: «11. Ипотечные кредиты — это кредиты, обеспеченные недвижимостью, выданные физическим лицам для покупки жилья, включая кредиты, обеспеченные недвижимостью, выданные физическим лицам для покупки жилья, которые соответствуют следующим условиям: источником погашения является не доход от аренды, полученный от кредита; дом построен и готов к передаче в соответствии с договором купли-продажи жилья.

В соответствии с законодательством об обеспеченных сделках и жилищным правом, банки и филиалы иностранных банков обладают всеми законными полномочиями по изъятию заложенного имущества в случае невыполнения заемщиками своих обязательств.

Приобретаемое по данному ипотечному кредиту имущество должно быть оценено независимой организацией (либо третьей стороной, либо независимым от отдела кредитования банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (стоимость не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита), как это предусмотрено банком или филиалом иностранного банка...

При оформлении кредитов на приобретение социального жилья или жилья в рамках государственных программ и проектов поддержки не требуется соблюдение условия о завершении строительства и готовности дома к передаче, а коэффициент риска ниже, чем при других ипотечных кредитах, составляя всего 20-50%, что соответствует государственной политике поощрения социального жилья.

Условие о завершении строительства дома в соответствии с договором купли-продажи распространяется только на ипотечные кредиты (которые имеют более низкий коэффициент риска по сравнению с другими обеспеченными недвижимостью задолженностями).

Государственный банк Вьетнама

В число ипотечных кредитов будут входить: ипотечные кредиты на приобретение жилья, соответствующего установленным критериям, включая условия завершения строительства и передачи объекта; а также кредиты на приобретение социального жилья или жилья в рамках государственных программ и проектов поддержки.

Коэффициент риска, применяемый к ипотечным кредитам на жилье, варьируется в зависимости от типа кредита и составляет от 20% до 100%, в зависимости от соотношения суммы кредита к стоимости залога (LTV) и коэффициента распределения риска (DSC). Для кредитов на приобретение социального жилья или жилья в рамках государственных программ и проектов поддержки, которые не требуют завершения строительства и готовности дома к передаче, коэффициент риска ниже, чем для других ипотечных кредитов, и составляет от 20% до 50%, что соответствует государственной политике поощрения социального жилья.

Согласно Государственному банку Вьетнама, условие о том, что дом должен быть построен в соответствии с договором купли-продажи, применяется только к ипотечным кредитам, обеспеченным недвижимостью (которые имеют более низкий коэффициент риска по сравнению с другими видами задолженности, обеспеченными недвижимостью).

В случаях, когда организациям или частным лицам необходимо построить или приобрести строящееся жилье и заложить его в ипотеку, это будет подпадать под категорию кредитов, обеспеченных недвижимостью, как это предусмотрено в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как это предусмотрено в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN.

«Таким образом, данное положение не ограничивает права организаций и частных лиц на приобретение строящегося жилья и не противоречит действующим нормативным актам (Гражданский кодекс, Закон о жилищном строительстве, Закон о регулировании деятельности в сфере недвижимости, Закон об инвестициях 2020 года, Закон о кредитных учреждениях 2024 года)», — заявили в Государственном банке Вьетнама.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm