Налог на доходы физических лиц может применяться к прибыли от операций с недвижимостью в зависимости от частоты совершения сделок, а также времени покупки и перепродажи недвижимости. Чем быстрее этот момент, тем выше налоговая ставка, и наоборот.
Министерство финансов предлагает облагать налогом доходы физических лиц от передачи недвижимости в зависимости от срока владения - Фото: NGOC HIEN
Это одно из совершенно новых положений в представлении Министерства финансов относительно предложения о разработке проекта нового Закона о подоходном налоге с физических лиц.
Соответственно, Министерство финансов предложило изучить возможность применения налога на доходы физических лиц к прибыли от передачи недвижимости на основе срока владения, следуя опыту некоторых стран, чтобы ограничить спекуляции и пузыри.
Налог только на прибыль
В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Ван Дуок, генеральный директор Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, поддержал мнение о необходимости поиска решений по ограничению спекуляций на рынке недвижимости. Однако в условиях Вьетнама необходимо учитывать множество аспектов, чтобы выбрать наиболее разумное решение, избегая негативных последствий для рынка.
По словам г-на Дуока, налоговая служба применяет циркуляр 111, который гласит, что если физическое лицо владеет отдельным домом, но не владеет им в течение 183 дней, оно не освобождается от налога при его передаче. Это также один из способов предотвращения спекуляций и уклонения от уплаты налогов при передаче недвижимости.
Однако недвижимость — это особый товар. Поэтому для предотвращения спекуляций можно использовать различные решения, и не обязательно только налогообложение сделок с недвижимостью в зависимости от срока владения.
«Нам следует вернуться к сути налога на передачу недвижимости. Это налог на доход, который получает лицо, передающее недвижимость, а это значит, что доход должен быть облагаемым налогом», — сказал г-н Дуок.
По словам г-на Дуока, ранее налоговая служба также предусматривала, что передающая сторона может выбрать один из двух методов: 25% от разницы между ценой продажи и ценой покупки или 2% от цены продажи. Однако позже налоговая служба изменила всё на 2% от цены продажи, что привело к многочисленным убыткам, которые также подлежали налогообложению.
«До настоящего времени налоговые органы располагали более совершенными инструментами управления, и цены на недвижимость также приблизились к рыночным. Поэтому следует рассмотреть возможность возврата к расчету налога на передачу недвижимости на основе фактического дохода. Это наилучший способ управления, позволяющий избежать неравенства, когда убытки также облагаются налогом, как это было раньше», — предложил г-н Дуок.
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, отметил, что получение дохода подразумевает прибыльную продажу, а затем необходимость уплаты налога для обеспечения справедливости по отношению к людям. Налог рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки или как разница между ценой продажи и ценой покупки, а затем вычитаются возникающие расходы, такие как проценты по банковскому кредиту.
Чтобы ограничить спекуляции с недвижимостью, во многих странах налогом облагается только прибыль, полученная от сделок с недвижимостью. «Очевидно, что налогом должна облагаться только прибыль. Таков принцип расчета налога. В этом случае, если недвижимость продается в течение первых нескольких месяцев после покупки, к прибыли, полученной продавцом, применяется высокая налоговая ставка. При продаже через 3, 5 или 7 лет налоговая ставка будет ниже», — сказал г-н Динь.
Собирайте новые данные правильно и в достаточном объеме
Эксперт Нгуен Тхай Сон также отметил, что план, предложенный Министерством финансов, является одним из решений по борьбе со спекуляциями, куплей-продажей, которые взвинчивают цены на недвижимость и делают невозможным приобретение жилья для тех, у кого есть реальная потребность. Однако существуют случаи, когда люди вынуждены продавать свою недвижимость в связи с чрезвычайными обстоятельствами и несут убытки, поскольку их «классифицируют» как спекулянтов и заставляют платить высокие налоги.
«По моему мнению, нам необходимо консультироваться, тщательно обсуждать и учитывать множество аспектов. Если мы используем налоговые инструменты для увеличения стоимости спекулятивного поведения, чтобы ограничить его, мы должны рассмотреть налоговую ставку, соответствующую условиям Вьетнама, а не применять слишком высокую и нереалистичную ставку», — сказал г-н Сон.
Доктор Ву Динь Ань, эксперт по экономике , считает, что применение более высокой налоговой ставки при сокращении срока владения недвижимостью теоретически может помочь ограничить спекуляции и «серфинг» на рынке недвижимости. «Но как это решение будет реализовано? Будет ли у управляющей компании в распоряжении данные и возможность точно отслеживать цены покупки и продажи?...» — задал вопрос г-н Ань.
По словам г-на Аня, рынок недвижимости нельзя рассматривать только как рынок, предназначенный для жизни, но на нём обязательно должны присутствовать спекуляции. Спекуляции с недвижимостью — это, по сути, краткосрочные инвестиции; как и финансовые инвестиции, купля-продажа недвижимости осуществляется не для использования, а для получения прибыли. Спекуляции с недвижимостью — неизбежный и важный фактор рынка недвижимости.
«Этот рынок динамичен благодаря спекулятивной деятельности. Поэтому нам необходимо бороться со спекуляциями на рынке недвижимости в соответствии с их природой и ролью. Спекуляция на рынке недвижимости — это не плохо, поэтому мы не можем найти способы её искоренить», — сказал г-н Ань, добавив, что необходимо найти решения, которые помогут этому рынку развиваться здорово, а не просто концентрироваться на доходах.
Политика должна быть синхронизирована с технологической инфраструктурой
Эксперты предлагают взимать НДФЛ в случаях, когда продавцы получают прибыль после вычета обоснованных расходов. Фото: NGOC HIEN
По данным Министерства финансов, для ограничения спекуляций с недвижимостью многие страны вводят налоги на прибыль от операций с недвижимостью в зависимости от частоты совершения сделок и времени купли-продажи недвижимости. Чем быстрее этот момент наступает, тем выше налоговая ставка. Например, в Сингапуре земля, купленная и проданная в первый год, облагается налогом в размере 100% от разницы в стоимости покупки; через 2 года ставка налога составляет 50%; через 3 года — 25%...
По данным Министерства финансов, в случае применения во Вьетнаме специфической налоговой ставки необходимо изучить и определить её надлежащим образом, отражая фактическое состояние рынка недвижимости. В то же время, применение политики в отношении подоходного налога с физических лиц (НДФЛ) к передаче недвижимости на основе срока владения также должно быть синхронизировано с процессом совершенствования земельной и жилищной политики, а также с синхронизацией и готовностью информационно-технологической инфраструктуры регистрации земли и недвижимости.
* Профессор Данг Хунг Во (бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды ):
Ограничит ситуацию покупки и продажи снова
Предложение Министерства финансов облагать налогом доходы физических лиц от передачи недвижимости в зависимости от срока владения было успешно реализовано во многих странах. Тот, кто покупает недвижимость, владеет ею в течение короткого периода времени и быстро её передаёт, имеет более высокую коммерческую стоимость и должен платить больше налога.
Однако на вьетнамском рынке необходимо преодолеть ситуацию, когда покупатели и продавцы соглашаются указывать в контракте цену сделки ниже фактической или разница между предыдущей покупкой и последующей продажей незначительна. Необходимы более действенные инструменты, принуждающие покупателей и продавцов указывать в контракте правильную цену сделки, тогда вышеуказанный налоговый инструмент будет эффективным и осуществимым во Вьетнаме.
Применение этой политики приведет к снижению коммерческой ликвидности при перепродаже, повышению ликвидности при покупке жилья и поможет стабилизировать рынок недвижимости.
* Г-н Тран Мань Чи (заместитель генерального директора компании Dong Tay Property):
Необходимо рассчитать разумные и обоснованные затраты
Предложение Министерства финансов облагать налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) при передаче права собственности на недвижимость, исходя из срока владения, вместо ставки 2% от цены сделки, окажет серьёзное влияние на рынок недвижимости. Спекулянты, покупающие и продающие недвижимость в короткие сроки, посчитают, что слишком высокая ставка налога не принесёт прибыли.
Однако при применении метода расчета налога на основе срока владения налог на доходы физических лиц будет взиматься с операций по передаче недвижимости, когда покупатель получает прибыль.
Мы стремимся к тому, чтобы сделки осуществлялись через банки. Налоговая служба также контролирует декларирование сделок в соответствии с рыночной ценой. Поэтому проверка сделок на предмет цены покупки и продажи будет осуществляться компетентным органом на основании сделки и счетов-фактур.
В случае, если покупатель приобретает дом или земельный участок для продажи в короткие сроки, необходимо определить подоходный налог с физических лиц, подлежащий уплате при наличии прибыли, то есть дохода за вычетом фактических, обоснованных и обоснованных расходов.
При этом процентные расходы, брокерские расходы и другие обоснованные расходы должны быть учтены в качестве основы для определения прибыли. Если сделка совершается в короткий период времени и продавец получает прибыль, то целесообразно рассчитать налог по более высокой ставке.
На самом деле существует множество случаев, когда люди покупают дом для проживания или в качестве актива для своих детей, но из-за непреодолимых причин, таких как болезнь, долги, переезд... они вынуждены продать дом, даже с убытком, но все равно должны платить подоходный налог с населения, что неразумно.
Источник: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
Комментарий (0)