Рынок Ханоя больше не является легким для мелких инвесторов, Бакзянг решил отменить более 100 проектов, Дананг скорректировал планирование проекта городской суперкурортной зоны стоимостью около 44 000 миллиардов донгов... таковы последние новости о недвижимости.
 |
| По состоянию на четвертый квартал 2024 года на рынке недвижимости практически нет новых проектов по цене ниже 60 млн донгов за м², а многие проекты, расположенные в пригородах, например, в Донг Ане, выставлены на продажу по цене выше 100 млн донгов за м². (Фото: Хай Ан) |
После ценовой лихорадки станет ли недвижимость Ханоя «узкой дверью» для мелких инвесторов?
В отчете о результатах работы рынка недвижимости в 2024 году Министерство строительства заявило, что сегмент квартир в Ханое и Хошимине вырос по сравнению с 2023 годом. В частности, Ханой лидирует по темпам роста цен.
Рост цен привёл к тому, что цены в бюджетном сегменте, ранее составлявшие менее 30 млн донгов за м², теперь выросли до менее 45 млн донгов за м². В среднем сегменте, ранее составлявшем 30–45 млн донгов за м², цены выросли до 45–70 млн донгов за м².
Раньше стоимость элитного сегмента составляла 50–70 млн донгов за м², а теперь выросла до 70–100 млн донгов за м². Фактически, критерии для каждого сегмента выросли на 28–44%.
По данным CBRE, по состоянию на четвертый квартал 2024 года цена продажи первичных квартир в Ханое достигла 72 млн донгов/м2, что является самым высоким показателем в истории рынка недвижимости столицы за многие годы.
Отмечено, что на рынке практически нет новых проектов с ценой ниже 60 млн донгов/м2, многие проекты, выставленные на продажу, расположены в пригородах, например, в Донгань, и имеют цену выше 100 млн донгов/м2.
Цены на квартиры выросли как на первичном, так и на вторичном рынке, и старые проекты не стали исключением. По данным CBRE, в прошлом году цены на квартиры на вторичном рынке в Ханое выросли более чем на 26%. Это самый высокий показатель за всю историю, достигнув в среднем 48 млн донгов за квадратный метр.
Не только квартиры, но и земельные аукционы в пригородах Ханоя также стали «горячей точкой» на рынке недвижимости в 2024 году: аукционы в районах Тхань Оай и Хоай Дык привлекли большое количество регистраций, аукционы продолжались всю ночь, а выигрышные ставки взлетели до небес, в десятки раз превысив стартовую цену.
После резкого увеличения числа квартир и выставленных на аукцион земельных участков недвижимость в Ханое — от пригородных районов до небольших переулков в центре города — выставляется на продажу по резко возросшей цене, что еще больше осложняет для людей мечту о собственном жилье.
Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi, отметила, что ожидается, что рынок недвижимости Ханоя, как и национальный рынок, в 2025 году вступит в новый цикл развития.
По словам г-жи Ханг, этот цикл будет двигаться в сторону устойчивого развития благодаря мощной поддержке, которую принесет завершение разработки нормативно-правовой базы и мощные макроэкономические факторы роста. В частности, наряду с законами о недвижимости, земле, жилье и планировании капитального развития Ханоя на период 2021–2030 годов с перспективой до 2050 года, он создал условия, позволяющие жителям и инвесторам более четко определить направление и форму развития городского пространства Ханоя.
«В этом новом рыночном цикле завершение разработки нормативно-правовой базы усилит конкуренцию, что приведёт к новому оттоку продуктов и инвесторов. Если раньше инвесторам для участия на рынке требовались только капитал и проекты, то теперь для развития проектов им необходимо наращивать репутацию, опыт и финансовый потенциал», — оценил эксперт.
Примечательно, что эксперты отмечают, что отличительной чертой этого рынка является прямое участие иностранных инвесторов.
«Иностранные инвесторы будут более активно и широко участвовать в рынке и диверсифицировать свои инвестиционные сегменты. Они уже активно участвуют в инвестиционном сотрудничестве и объединяют усилия с крупными отечественными инвесторами для разработки проектов. Более того, финансовый потенциал этих соглашений о сотрудничестве улучшит существующий рынок, сузив возможности участия для мелких инвесторов», — отметила г-жа Ханг.
Оценивая рынок квартир в Ханое в этом году, доцент, доктор Дин Чонг Тхинь отметил, что рост цен замедлится, рынок станет более стабильным и уже не будет «горячим», как раньше. Соответственно, потоки покупателей будут смещаться из районов с высокими ценами в районы с более конкурентоспособными ценами и большими возможностями для роста.
Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, считает, что цены на квартиры в Ханое не снизятся или снизятся очень сильно. Однако, по его словам, квартиры подходят только тем, кому нужно жить, а инвестиции неэффективны, а инвесторы могут даже остаться в тупике.
Эксперты отмечают, что инвесторам необходимо тщательно рассматривать и оценивать регионы, в которых установился высокий уровень цен, и которые могут расширяться до территорий с хорошим потенциалом экономического роста и сильным промышленным развитием, поскольку именно здесь можно добиться большой прибыли.
Бакзянг отменяет более 100 проектов в городских и жилых районах
Бакзянг принял решение отменить 102 проекта городских и жилых зон, требующих привлечения инвестиций, которые были одобрены, но по которым еще не определена инвестиционная политика.
Решение только что подписал и опубликовал заместитель председателя Народного комитета провинции Бакзянг г-н Фан Тхе Туан.
По этим 102 проектам приняты решения об утверждении перечня проектов развития городов и жилых территорий, требующих привлечения инвестиций, в 3 решениях Народного комитета провинции и 24 решениях Председателя Народного комитета провинции, однако по ним еще не определена инвестиционная политика.
Ранее, в конце декабря 2024 года, заместитель директора департамента строительства провинции Бакзянг Нгуен Нгок Шон подписал документ для представления Народному комитету провинции и председателю Народного комитета провинции для рассмотрения вопроса об отмене списка из 102 проектов городских и жилых зон, которые должны привлекать инвестиции в эту область, чтобы реализация проектов городских и жилых зон в провинции могла осуществляться в соответствии с нормативными актами.
Причина, по которой Департамент строительства провинции Бакзянг предложил отменить 102 проекта развития городских и жилых районов, заключается в том, что, согласно действующим нормативным актам, порядок инвестирования в строительство городских и жилых районов изменился. В связи с этим необходимо отменить список одобренных проектов, но инвестиционная политика не утверждена.
Кроме того, Департамент строительства провинции Бакзянг предложил Народному комитету провинции поручить Народным комитетам районов, поселков и городов ежегодно рассматривать и составлять списки проектов, требующих рекультивации земель, проектов по переводу земель, используемых для выращивания риса, в другие цели, представлять отчеты для рассмотрения Народному комитету провинции и представлять их на утверждение Народному совету провинции в соответствии с положениями закона.
В списке 102 отмененных проектов много проектов, расположенных в районах, городах и поселках: Люкнам, Таньен, Хьепхоа, Лангзянг, Йенте, Люкнган, Бакзянг, Вьетйен... с решениями об утверждении списка от 2020-2024 гг.
Стоит упомянуть экологический городской район Нямбьен, город Нямбьен, район Йензунг, по которому в 2020 году было принято решение об утверждении списка площадью 45,3 га. Также в 2020 году было принято решение о закрытии списка проектов, включая новый городской район Куангчау, район Вьет-Йен (30 га), новый жилой район Куеттьен-Тханьконг, коммуну Тьенфонг, район Йензунг (19,6 га)...
Или некоторые крупномасштабные проекты, такие как высококлассная, интеллектуальная, экологичная и сервисная городская зона на юге города Бакзянг (280,2 га), городской район Ниньшон, коммуна Ниньшон и коммуна Куангминь, район Вьетйен (почти 144 га), многофункциональная городская зона Бакзянг и международный рынок (296 га)...
Дананг корректирует планы по суперпроекту стоимостью почти 44 000 миллиардов донгов
6 февраля Народный комитет района Льентьеу (город Дананг) объявил о решении одобрить корректировку детального планирования 1/500 проекта туристического комплекса и городской курортной зоны Лангван.
Согласно утверждённой информации, земельный участок для проведения планировочных исследований принадлежит округу Хоа Хьеп Бак района Льен Чиеу. Площадь до корректировки плана составляет более 1067 га, после корректировки – более 512 га.
Скорректированная площадь сокращается примерно на 555,7 га по сравнению с первоначальным планом. Из них 63,3 га естественных лесных угодий исключаются из проекта. Кроме того, из проекта исключаются 6,4 га естественных песчаных отмелей, 6,6 га земель, прилегающих к порту Льентьеу, 2,7 га земель для археологических исследований и раскопок и 476,7 га морской поверхности.
Население проекта составляет около 19 000 человек (из них официальное население — около 18 000 человек, а временное — около 1 000 человек).
Проект формируется как экотуристический и курортный комплекс международного класса, интеллектуальная городская территория, жилье и коммерческие услуги, с полным набором систем социальной и технической инфраструктуры, гармонично вписывающаяся в рельеф местности и природный ландшафт.
Ранее, в ноябре 2024 года, премьер-министр издал постановление об одобрении корректировки инвестиционной политики для проекта курортно-развлекательного комплекса «Ланг Ван».
Целью проекта является формирование комплекса, включающего объекты коммерческого обслуживания, развитие экологического туризма в сочетании с малоплотной застройкой, связанного с сохранением природы.
Общий инвестиционный капитал проекта составляет почти 44 000 миллиардов донгов. Срок реализации проекта составляет 5 лет с даты утверждения корректировки инвестиционной политики. В течение первого этапа завершаются процедуры подготовки инвестиций с первого по второй год; второй этап включает реализацию инвестиций, приемку и ввод в эксплуатацию со второго года до конца пятого года (2027–2029).
Что нужно знать о передаче прав землепользования, если не уплачиваются сборы за землепользование
Согласно Закону о земле 2024 года, для передачи именного Свидетельства о праве пользования землей, праве собственности на жилой дом и другие активы, связанные с землей (также известного как Красная книга), или других сделок, связанных с правом пользования землей, землепользователь должен выполнить финансовые обязательства.
Могу ли я передать Красную книгу, если у меня есть задолженность по оплате земельного налога?
Пункт 5 статьи 45 Закона о земле 2024 года определяет условия осуществления права землепользования в случаях, когда землепользователи обязаны вносить плату за пользование землей, а именно:
В случае, если землепользователю разрешено отсрочить выполнение финансовых обязательств или разрешено иметь финансовые обязательства, он/она должен/должна выполнить финансовые обязательства до осуществления прав на конвертацию, передачу, аренду, субаренду, дарение прав землепользования, ипотеку или внесение капитала с использованием прав землепользования.
Таким образом, в случае задолженности по земельному налогу, земля может быть передана, подарена… только после полной оплаты долга. Чтобы быстро сменить фамилию, пожалуйста, ознакомьтесь и следуйте инструкциям по документам и порядку смены фамилии, указанным в Свидетельстве.
Условия передачи права землепользования
В Законе о земле 2024 года четко прописаны условия осуществления прав землепользователей, таких как право передачи, а именно:
Условия передающей стороны (продавца)
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года землепользователи вправе передавать или безвозмездно передавать другим лицам свои права землепользования при соблюдении следующих условий:
Землепользователи имеют право осуществлять права на конвертацию, передачу, аренду, субаренду, наследование, дарение прав землепользования, ипотеку и внесение капитала с использованием прав землепользования при соблюдении всех следующих условий:
а) иметь свидетельство о праве землепользования или свидетельство о праве домовладения и землепользования или свидетельство о праве землепользования, домовладения и иного прикрепленного к земле имущества или свидетельство о праве землепользования, собственности на прикрепленное к земле имущество, за исключением случаев наследования права землепользования, перевода сельскохозяйственных угодий при объединении земель, обмена участков, безвозмездной передачи права землепользования государству, жилым массивам и случаев, указанных в пункте 7 статьи 124 и подпункте «а» пункта 4 статьи 127 настоящего Закона;
б) земельный участок не является предметом спора или спор разрешен компетентным государственным органом, решением или определением суда, решением арбитража или постановлением, вступившими в законную силу;
в) права землепользования не подлежат изъятию или иным мерам обеспечения исполнения судебных решений в соответствии с положениями закона об исполнении гражданских судебных решений;
г) в течение периода землепользования;
г) Права землепользования не подлежат временным чрезвычайным мерам, предусмотренным законом.
Условия для получателя (покупателя)
Согласно пункту 8 статьи 45 Закона о земле 2024 года не допускаются следующие случаи передачи или дарения права землепользования:
Случаи, когда права землепользования не могут быть переданы или подарены, предусматриваются следующим образом:
а) хозяйственным организациям не разрешается получать от граждан право пользования земельными участками защитных лесов и лесов специального назначения, за исключением случаев изменения целевого назначения земель в соответствии с проектами землеустройства и планами, утвержденными уполномоченными органами;
б) Лицам, не проживающим в защитных лесах или лесах специального назначения, не разрешается получать в дар или передавать права землепользования на жилые земли и другие земли в защитных лесах, строго охраняемых зонах или зонах экологической реставрации в этих лесах специального назначения;
в) Организации, отдельные лица, жилые общины, религиозные организации, аффилированные религиозные организации, лица вьетнамского происхождения, проживающие за границей, и экономические организации с иностранным инвестиционным капиталом, которым по закону не разрешено получать передачу или дарение прав землепользования.
Соответственно, даже если передающая сторона соответствует условиям, передача или дарение не будут законными, если принимающая сторона не соответствует этим условиям. Другими словами, если принимающая сторона подпадает под один из случаев, запрещенных для получения передачи или дарения, передающая сторона не может изменить имя.
Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
Комментарий (0)