Инвесторы могут остаться без квартир после резкого роста цен; причины отмены 102 проектов в провинции Бакзянг; условия передачи прав пользования землей.

Рынок недвижимости Ханоя стал непростым для мелких инвесторов, провинция Бакзянг приняла решение отменить более 100 проектов, Дананг вносит коррективы в планы мегапроекта курортной городской зоны стоимостью почти 44 000 миллиардов донгов… Это последние новости рынка недвижимости.

По состоянию на четвертый квартал 2024 года на рынке практически не было новых проектов недвижимости по цене ниже 60 миллионов донгов/м². Многие запущенные проекты, расположенные в пригородах, таких как Донг Ань, имели цены выше 100 миллионов донгов/м². (Фото: Хай Ан)

После резкого роста цен станет ли рынок недвижимости Ханоя менее привлекательным для мелких инвесторов?

В своем отчете о состоянии рынка недвижимости за 2024 год Министерство строительства заявило, что в сегменте квартир в Ханое и Хошимине наблюдается рост по сравнению с 2023 годом. Ханой лидирует по темпам роста цен.

Рост цен привел к тому, что в сегменте доступного жилья, ранее стоившем менее 30 миллионов донгов/м², цена теперь опустилась ниже 45 миллионов донгов/м². В сегменте среднего ценового диапазона, ранее составлявшем от 30 до 45 миллионов донгов/м², цена теперь выросла примерно до 45-70 миллионов донгов/м².

Ранее цены в сегменте премиум-класса составляли от 50 до 70 миллионов донгов/м², а теперь выросли до 70-100 миллионов донгов/м². В целом, ценовой диапазон в этом сегменте увеличился на 28-44%.

Согласно данным CBRE, по состоянию на четвертый квартал 2024 года продажная цена элитных квартир в Ханое достигла 72 миллионов донгов/м2, что является самым высоким показателем за многие годы в истории столичного рынка недвижимости.

Анализ рынка показывает, что практически нет новых проектов по цене ниже 60 миллионов донгов/м², а многие проекты, выставленные на продажу, даже в пригородах, таких как Донг Ань, имеют цены выше 100 миллионов донгов/м².

Цены на квартиры выросли как на первичном, так и на вторичном рынке, и старые проекты не являются исключением. По данным CBRE, в прошлом году цены на квартиры на вторичном рынке в Ханое выросли более чем на 26%. Это самый высокий уровень за всю историю наблюдений, достигший в среднем 48 миллионов донгов/м2.

В 2024 году на рынке недвижимости в пригородах Ханоя «горячей темой» стали не только квартиры, но и земельные участки, выставленные на аукцион. Аукционы в таких районах, как Тхань Оай и Хоай Дык, привлекают огромное количество заявок, длятся всю ночь, а выигрышные ставки взлетают до небес, достигая десятков раз более высокой начальной цены.

В связи с резким ростом цен на квартиры и продажей земли на аукционах, дома и участки в Ханое, от пригородов до узких улочек в центре города, предлагаются к продаже по заоблачным ценам, что еще больше затрудняет осуществление мечты о собственном жилье.

Г-жа До Тху Ханг, старший директор по консалтингу и исследованиям в Savills Hanoi, считает, что рынок недвижимости Ханоя, как и национальный рынок, в 2025 году вступит в новый цикл развития.

По словам г-жи Ханг, этот цикл будет направлен на устойчивое развитие благодаря мощной поддержке, оказанной завершением разработки правовой базы и сильным макроэкономическим факторам роста. В частности, наряду с законами о недвижимости, земле, жилье и планом развития столицы Ханоя на период 2021-2030 годов с перспективой до 2050 года, были созданы условия для более четкого понимания людьми и инвесторами направления и формы городского развития Ханоя.

«В этом новом рыночном цикле совершенствование правовой базы приведет к усилению конкуренции, что вызовет новый процесс очищения рынка для продуктов и застройщиков. Раньше для выхода на рынок застройщикам требовались только капитал и проект; теперь же им необходимо создавать репутацию, накапливать опыт и финансовую мощь для реализации проектов», — оценил эксперт.

Примечательно, что эксперты отмечают ключевое отличие этого рынка от других — прямое участие иностранных инвесторов.

«Иностранные инвесторы будут активнее и шире участвовать в рынке и диверсифицировать свои инвестиционные сегменты. Они уже стали более вовлечены в процесс посредством инвестиционного сотрудничества и партнерства с крупными отечественными инвесторами для развития проектов. Кроме того, финансовый потенциал этих соглашений о сотрудничестве позволит модернизировать существующий рынок, сузив точку входа для мелких индивидуальных инвесторов», — отметила г-жа Ханг.

Оценивая рынок квартир в Ханое в этом году, доцент доктор Динь Чонг Тхинь считает, что темпы роста цен замедлятся, рынок станет более стабильным и уже не будет таким "перегретым", как в прошлом. Соответственно, деньги покупателей будут смещаться из районов с высокими ценами в районы с более конкурентоспособными ценами и большим потенциалом роста.

Генеральный директор компании EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, г-н Фам Дык Тоан, считает, что цены на квартиры в Ханое не снизятся или с большой трудностью снизятся. Однако, по его словам, квартиры подходят только тем, кому нужно где-то жить, а инвестиции в них не принесут прибыли, и инвесторы могут даже оказаться в тупике.

Эксперты отмечают, что инвесторам необходимо тщательно оценивать регионы с уже сформировавшимся высоким уровнем цен, а также расширять поиск на районы с хорошим потенциалом экономического роста и развитым промышленным сектором, поскольку именно там можно достичь высокой рентабельности.

В провинции Бакзянг отменено более 100 проектов по благоустройству городских и жилых районов.

В провинции Бакзянг принято решение отменить 102 проекта по развитию городских и жилых районов, которые нуждались в привлечении инвестиций, но еще не получили одобрения на инвестиции.

Решение было недавно подписано и издано г-ном Фан Тхе Туаном, заместителем председателя Народного комитета провинции Бакзянг.

Эти 102 проекта получили одобрение в виде включения в список проектов городского и жилого строительства, требующих привлечения инвестиций, в 3 решениях Народного комитета провинции и 24 решениях Председателя Народного комитета провинции, но еще не получили одобрения инвестиционной политики.

Ранее, в конце декабря 2024 года, заместитель директора Департамента строительства провинции Бакзянг, Нгуен Нгок Сон, подписал документ, в котором представил на рассмотрение Народному комитету провинции и председателю Народного комитета провинции вопрос об исключении из списка 102 проектов городского и жилого строительства, требующих привлечения инвестиций в провинции, чтобы реализация проектов городского и жилого строительства в провинции могла осуществляться в соответствии с действующими правилами.

Причина, по которой Департамент строительства провинции Бакзянг предложил отменить 102 проекта в сфере городской и жилой застройки, заключается в том, что в соответствии с действующими правилами изменились процедуры инвестирования и строительства в этой области. Поэтому необходимо отменить список проектов, которые были одобрены, но еще не получили разрешения на инвестиции.

Кроме того, Департамент строительства провинции Бакзянг предложил, чтобы Народный комитет провинции поручил народным комитетам районов, городов и поселков ежегодно рассматривать и составлять список проектов, требующих приобретения земли, и проектов по перепрофилированию рисоводческих земель под другие цели, и представлять отчет Народному комитету провинции для рассмотрения и последующего представления на утверждение Народному совету провинции в соответствии с законом.

В списке из 102 отмененных проектов многие расположены в районах, городах и поселках, таких как Лук Нам, Тан Йен, Хиеп Хоа, Ланг Зянг, Йен Тхе, Лук Нган, Бак Зянг, Вьет Йен и др., решения об утверждении которых были приняты в период с 2020 по 2024 год.

К числу примечательных примеров относится экологическая городская зона Нхам Бьен в городе Нхам Бьен, район Йен Зунг, получившая одобрение в 2020 году и занимающая площадь 45,3 гектара. В список отмененных проектов 2020 года также входят новая городская зона Куанг Чау в районе Вьет Йен (30 гектаров) и новый жилой район Кует Тьен - Тхань Конг в коммуне Тьен Фонг, район Йен Зунг (19,6 гектаров)...

Или, например, такие масштабные проекты, как высококлассный, интеллектуальный, экологичный городской район на юге города Бакзянг (280,2 га), городской район Ниньшон в коммунах Ниньшон и Куангмин, район Вьетйен (около 144 га), многофункциональный городской район Бакзянг и международный рынок (296 га)...

В Дананге вносятся коррективы в планы реализации мегапроекта стоимостью почти 44 000 миллиардов донгов.

6 февраля Народный комитет района Лиен Чиеу (город Дананг) объявил о решении утвердить корректировку детального плана застройки 1/500 для проекта городского туристического и курортного комплекса Ланг Ван.

Согласно утвержденной информации, земельный участок, находящийся на стадии планирования, расположен в районе Хоа Хиеп Бак, округ Лиен Чиеу. До корректировки плана его площадь составляла более 1067 гектаров, а после корректировки — более 512 гектаров.

Площадь, подлежащая корректировке, была уменьшена примерно на 555,7 гектаров по сравнению с первоначальным планом. Из них 63,3 гектара естественных лесных угодий были исключены из проекта. Кроме того, из проекта были исключены 6,4 гектара естественных песчаных отмелей; 6,6 гектара земель, частично совпадающих с территорией порта Лиен-Кьеу; 2,7 гектара земель для археологических исследований и раскопок; и 476,7 гектара морской поверхности.

Численность населения, охваченного проектом, составляет приблизительно 19 000 человек (из которых официальное население составляет около 18 000, а временное — около 1000).

Проект задуман как экотуристический и курортный комплекс международного класса; «умный город», включающий жилые и коммерческие помещения, с развитой системой социальной и технической инфраструктуры, гармонично интегрированной с природным рельефом и ландшафтом.

Ранее, в ноябре 2024 года, премьер-министр издал постановление об утверждении корректировки инвестиционной политики в отношении проекта интегрированного курортно-развлекательного комплекса Ланг Ван.

Цель проекта — создание комплекса, включающего коммерческие и сервисные объекты, развитие экотуризма в сочетании с малоэтажной застройкой, а также интеграцию с охраной природы.

Общий объем инвестиций в проект составляет около 44 000 миллиардов донгов. Срок реализации проекта — 5 лет с момента утверждения скорректированной инвестиционной политики. Первый этап включает в себя завершение подготовительных инвестиционных процедур (с первого по второй год); второй этап включает в себя реализацию инвестиций, приемочные испытания и ввод в эксплуатацию (со второго по пятый год, 2027-2029).

Что нужно знать о передаче права собственности на землю в случае неоплаты сборов за пользование землей.

Согласно Закону о земле от 2024 года, для передачи права собственности на свидетельство о праве пользования землей, право собственности на дома и другое имущество, прикрепленное к земле (также известное как свидетельство о праве собственности на землю), или для совершения других сделок, связанных с правом пользования землей, землепользователь должен выполнить свои финансовые обязательства.

Могу ли я передать право собственности на свой земельный участок, если у меня еще нет задолженности по оплате сборов за пользование землей?

Пункт 5 статьи 45 Закона о земле 2024 года устанавливает следующие условия осуществления прав землепользования в случаях, когда землепользователь имеет задолженность по землепользованию:

В случаях, когда землепользователям разрешается откладывать или переносить платежи по финансовым обязательствам, они должны выполнить эти обязательства до осуществления прав на преобразование, передачу, аренду, субаренду, дарение прав пользования землей, ипотеку или внесение прав пользования землей в качестве капитала.

Таким образом, если у вас есть задолженность по оплате целевого использования земли, вы можете передать или подарить землю только после полной оплаты задолженности. Для ускорения передачи права собственности, пожалуйста, ознакомьтесь с инструкциями относительно необходимых документов и процедур для передачи свидетельства о праве пользования землей и следуйте им.

Условия передачи прав пользования землей

Закон о земле 2024 года четко определяет условия осуществления прав землепользователей, таких как право на передачу земли, в частности:

Условия передающей стороны (продавца)

Согласно пункту 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года, землепользователи могут передавать или дарить свои права пользования землей другим лицам при соблюдении следующих условий:

Землепользователи могут осуществлять права на преобразование, передачу, сдачу в аренду, субаренду, наследование и дарение прав пользования землей; закладывать и вносить права пользования землей в качестве капитала при соблюдении следующих условий:

а) Наличие свидетельства о правах пользования землей или свидетельства о праве собственности на жилье и землепользование, или свидетельства о правах пользования землей, праве собственности на жилье и другое имущество, прикрепленное к земле, или свидетельства о правах пользования землей и праве собственности на имущество, прикрепленное к земле, за исключением случаев наследования прав пользования землей, преобразования сельскохозяйственных земель в ходе консолидации и обмена земельными участками, передачи прав пользования землей государству, общине, а также случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 124 и пунктом а пункта 4 статьи 127 настоящего Закона;

б) Земельный участок свободен от споров, или любые споры были урегулированы компетентными государственными органами, судебными решениями или арбитражными постановлениями, которые вступили в законную силу;

c) Права пользования землей не подлежат аресту или иным мерам по обеспечению исполнения судебных решений, предусмотренным законом об исполнении гражданских судебных решений;

d) В течение периода землепользования;

d) Права на землепользование не подлежат временным чрезвычайным мерам, предусмотренным законом.

Условия для получателя (покупателя)

Согласно пункту 8 статьи 45 Закона о земле 2024 года, в следующих случаях передача или дарение прав пользования землей запрещены:

В следующих случаях получение прав пользования землей путем передачи или дарения запрещено:

а) Экономическим организациям не разрешается получать от физических лиц права пользования земельными участками для охраны лесов и лесов особого назначения, за исключением случаев изменения целевого назначения земли в соответствии с планом землепользования, утвержденным компетентным органом;

б) Лицам, не проживающим в охраняемых лесах или лесах особого назначения, не разрешается получать передачу прав пользования земельными участками под жилую застройку и другие земли в пределах охраняемых лесов, строго охраняемых зон или зон экологической реставрации этих лесов особого назначения;

c) Организации, частные лица, жилые комплексы, религиозные организации, аффилированные религиозные организации, лица вьетнамского происхождения, проживающие за границей, и экономические организации с иностранными инвестициями, которым по закону не разрешено получать передачу или дарение прав пользования землей.

Соответственно, даже если передающая сторона соответствует критериям приемлемости, передача или дарение будут незаконными, если принимающая сторона не соответствует этим критериям. Другими словами, если принимающая сторона подпадает под одну из запрещенных категорий для получения передач или дарений, передача права собственности невозможна.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html