Трудность за трудностью
Данные исследования Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывают, что с 2018 года предложение жилья серьёзно сокращается. Количество новых одобренных проектов жилищного строительства становится всё более ограниченным. При этом, по оценкам, около 1200 проектов стоимостью около 30 миллиардов долларов США сталкиваются с трудностями при реализации. С конца 2022 года было завершено лишь около 500 проектов.
С 2018 года предложение жилья имеет тенденцию к серьёзному сокращению. (Фото: baochinhphu)
Ограниченное предложение жилья, острая нехватка доступного жилья, высокие затраты на всех этапах реализации проектов... приводят к тому, что цены на недвижимость, особенно на квартиры в крупных городах, постоянно растут и не собираются останавливаться. Социальное жильё — едва ли не единственная возможность воплотить мечту о собственном благополучии для большинства людей.
В последнее время государство прилагает значительные усилия для разработки политики, направленной на привлечение бизнеса к участию в строительстве социального жилья и расширение предложения социального жилья. Однако эта политика по-прежнему страдает от множества недостатков и непоследовательности, что создает множество препятствий, затрудняющих доступ инвесторов к социальному жилью.
На презентации отчёта VARS за третий квартал 2023 года г-н Нгуен Хоанг Нам, член рабочей группы по исследованию рынка VARS и генеральный директор G-Home, отметил, что правовой механизм, связанный с социальным жильём, весьма сложен. Получение разрешения на строительство проекта также занимает много времени, даже больше, чем для коммерческого жилья. Чтобы получить разрешение на строительство, застройщикам социального жилья необходимо потратить не менее двух лет на прохождение всех процедур.
Соответственно, хотя действующее законодательство предусматривает льготы для проектов социального жилья, освобождаемых от платы за пользование землей, перед этим проекты социального жилья всё равно должны пройти оценку стоимости земли, которая по-прежнему сталкивается с множеством проблем и противоречий, связанных с методами оценки. При этом инвесторам не разрешается вычитать, но они всё равно обязаны уплатить M3 (сумма денежного платежа в государственный бюджет, предложенная инвестором в тендерной документации в дополнение к своим обязательствам перед государственным бюджетом в соответствии с действующим законодательством). Кроме того, инвесторам по-прежнему необходимо внести аванс на расчистку участка. Эта сумма затем будет вычтена из стоимости других проектов или зачтена в счёт стоимости земли.
Кроме того, после двух лет инвестиционных процедур, строительство и сдача жилья в эксплуатацию проекта социального жилья займут ещё около двух лет. После этого инвестору необходимо зарезервировать не менее 20% площади социального жилья для сдачи в аренду, а продать его можно будет только через 5 лет эксплуатации.
Этот процесс длится до 9 лет, после чего проект проходит аудит. И только после его завершения предприятие получает фиксированную прибыль в размере 10%. При этом на протяжении всего процесса реализации проекта само предприятие не уверено, какие расходы будут признаны обоснованными и обоснованными, какие платежи не будут оплачены или будут отклонены. Поэтому предприятие, строящее социальное жильё, всегда находится в состоянии «повезёт-не повезёт», как в «азартной игре».
На этом трудности не заканчиваются: доступ к капиталу также является серьёзным препятствием для инвесторов. Согласно исследованиям, в большинстве проектов недвижимости, инвестируемых и реализуемых во Вьетнаме, около 20% приходится на собственный капитал, 30% – на средства клиентов, а до 50% приходится полагаться на кредитные организации. Однако были случаи, когда инвесторы сталкивались с трудностями при получении кредитов из-за отсутствия залога, например, из-за того, что «земля под строительство социального жилья оценивается в 0 донгов» из-за льготы на освобождение от платы за землепользование. В настоящее время эти льготы не видны, а для бизнеса существуют лишь незримые трудности.
Существует слишком много трудностей, препятствий и недостатков, из-за которых кажется весьма затруднительным достичь поставленной цели проекта по строительству 1 миллиона единиц социального жилья.
Тот, кому нужно купить, не может купить.
Трудности в процессе реализации привели к тому, что предложение на рынке стало ещё более ограниченным, однако на рынке по-прежнему наблюдается дефицит и нераспроданность социального жилья. Хотя спрос на социальное жильё очень велик и растёт вместе с темпами урбанизации и увеличивающимся разрывом между темпами роста цен на недвижимость и уровнем доходов.
Социальное жильё — это возможность для большинства людей найти жильё, но в настоящее время оно сталкивается со множеством трудностей. (Фото: baochinhphu)
Уровень урбанизации достигнет 41,5% к 2022 году и увеличится примерно до 50% к 2030 году. Вьетнаму необходимо ежегодно вводить около 70 миллионов квадратных метров городского жилья. По данным Министерства строительства , потребность в социальном жилье для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в населенных пунктах в период с 2021 по 2030 год составит около 2 400 000 единиц.
Таким образом, даже если проект по строительству 1 миллиона единиц социального жилья будет полностью реализован, предложения будет недостаточно для удовлетворения спроса. Между тем, текущие цифры показывают, что проект ещё далек от поставленной цели, хотя все уровни власти, от центрального до местного, прилагают значительные усилия для его реализации.
Согласно исследованию VARS, проведенному в районах, где проекты социального жилья открыты для продажи, многие проекты зарегистрировали большое количество заинтересованных людей и заявок практически на все свои продукты сразу после их вывода на рынок, в то время как в некоторых населенных пунктах с зонами экспортной переработки и промышленными парками с сотнями тысяч рабочих-иммигрантов зафиксированы «вялые» продажи, несмотря на то, что объекты неоднократно выставлялись на продажу.
В августе прошлого года в отчете, направленном в Министерство строительства, Народный комитет провинции Бакнинь заявил, что, хотя провинция Бакнинь инвестировала в строительство десятков тысяч домов для рабочих, похоже, что рабочие, работающие в провинции, не заинтересованы в покупке рабочего жилья.
Соответственно, среди 7 завершенных и частично завершенных проектов рабочего жилья в Бакнине, которые обеспечивают рынок около 4000 готовых квартир, число рабочих, работающих в промышленных парках и регистрирующихся для покупки жилья, очень мало.
В отчёте говорится, что недавно владельцы проектов выставили на продажу 1681 единицу жилья для рабочих, но лишь немногие из них были проданы. В настоящее время в семи проектах осталось 1324 единицы.
По словам г-на Нгуена Хоанг Нама, основная причина заключается в том, что те, кому нужно покупать, не могут покупать, в то время как политика направлена на тех, кому покупать не нужно.
«Закон о социальном жилье очень строг к покупателям. Многие провинции продают жилье только рабочим. Многие провинции продают жилье только рабочим в промышленных парках. Некоторые провинции даже продают жилье только рабочим в промышленных парках, но только в одном районе. При этом связь между рабочими и местом проживания не всегда сильна», — поделился г-н Нам.
Таким образом, для обеспечения социальной защиты и устранения проблемы нехватки и нераспроданности социального жилья необходимо продолжать исследования и внедрять механизмы и политику, стимулирующие частные предприятия к участию в инвестировании в развитие социального жилья. Одновременно необходимо расширять круг бенефициаров жилищной политики, особенно в сфере социального жилья. Необходимо скорректировать круг бенефициаров политики поддержки социального жилья (аренда, найм, покупка) на основе простых и легко определяемых критериев, минимизируя требования к документам и административным процедурам, таким как жилищный статус, уровень дохода и т. д.
Кроме того, необходимо изменить подход к развитию социального жилья. Проекты социального жилья должны повышать качество, обеспечивая людям адекватные условия для долгосрочного проживания. Чтобы повысить качество, сохраняя при этом разумные цены и получая прибыль для инвесторов, проекты социального жилья должны развиваться в соответствующих масштабах.
Положения о бенефициарах социальной жилищной политики также необходимо изменить, сделав их более адекватными. Социальное жильё не продаётся богатым, а должно быть ориентировано на тех, чьи доходы облагаются налогом, имеют сбережения, но не могут позволить себе коммерческое жильё по высоким ценам. Ведь если у людей очень низкие доходы, они живут в бедных или почти бедных домохозяйствах, если доход ниже уровня, необходимого для уплаты подоходного налога с населения, это означает, что у этих людей нет достаточно средств для покрытия расходов на проживание, у них нет сбережений. Следовательно, они не могут приобрести социальное жильё.
Н.Джанг
Источник
Комментарий (0)