Эксперт приводит «урок» из дела Тан Хоанг Миня: массовое аннулирование депозитов после уплаты высокой цены на землю
Рынок постоянно шокируется ценами на земельных аукционах в пригородах Ханоя . В районе Хоайдык цены на землю варьировались от 90 до 133 миллионов донгов за м². В районе Тхань Оай цены на землю варьировались от 51 до 100 миллионов донгов за м², что многократно превышает стартовую цену.
Однако сразу после аукциона большинство победителей предложили продать свои лоты с разницей в 400–600 миллионов донгов за лот. На пике продаж многие лоты предлагались на 800 миллионов донгов дороже, чем победитель. Однако всего через несколько дней разница снизилась до 100–200 миллионов донгов.
Более того, после этих аукционов цены на землю на прилегающем рынке мгновенно подскочили до 5–10 миллионов донгов за квадратный метр. В то время брокеры даже не решались покупать, дожидаясь разницы в цене, поскольку считали, что цены на землю слишком высоки по сравнению с окружающей инфраструктурой.
Примечательно, что отказ от залога принял массовый характер. Например, на аукционе 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревни Тхань Тхань, коммуны Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) было выявлено 55 участков с отказом от залога, включая победивший лот с ценой 100,5 млн донгов/м². Из 13 участков с полной оплатой самая высокая цена составила чуть более 55 млн донгов/м².
В беседе с корреспондентом Dan Tri г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что суть аукциона в Ханое заключается в том, что начальная цена, которую покупатели должны внести, слишком низкая. Например, средняя цена на некоторых успешных аукционах составляет 30 миллионов донгов за м², но стартовая цена составляет всего 7 миллионов донгов за м². Это говорит о том, что начальная цена слишком проста.
Кроме того, предложение продукции на рынке слишком низкое, что побуждает вкладчиков покупать её для перевода. В то же время, разрешение краткосрочных переводов также накладывает определённые ограничения, влияющие на рынок в целом.
Доктор Динь Тхе Хиен, эксперт по экономике , отметил, что те, кто действительно хочет купить, часто тратят время и силы на тщательное изучение цен на землю и рынка недвижимости в этом районе. Внесение депозита показывает, что они действительно хотят купить.
Однако в настоящее время на некоторых земельных аукционах в Ханое наблюдается массовый отказ от залогов. По словам г-на Хьена, необходимо задаться вопросом: действительно ли участники хотят купить или саботировать правильную политику государства?
Залоги по 55 земельным участкам были конфискованы на аукционе из 68 земельных участков в Тхань Оай 10 августа (Фото: Дуонг Там).
«Земельные аукционы демонстрируют открытость и прозрачность. Это правильная политика, соответствующая рыночной экономике. Государство выставляет землю на аукцион, надеясь продать её по цене, соответствующей рыночной. Целевая аудитория — те, у кого есть реальная потребность в долгосрочной инвестиционной недвижимости, а не те, кто спекулирует на повышении цен», — сказал г-н Хиен.
По словам г-на Хьена, недавние земельные аукционы в пригородах Ханоя продемонстрировали необычные признаки. Те, кто выиграл высокие ставки, а затем массово отказался от своих задатков, также несут ответственность за дестабилизацию рынка недвижимости. Он сослался на «урок» земельного аукциона в Тан Хоанг Минь, где также были заоблачные цены, а затем отказ от задатков. Это вызвало цепную реакцию: в районе Тхутхием прокатилась волна очень высокого роста цен на недвижимость.
«Поэтому я думаю, что недавний аукцион по высокой цене и последующая потеря задатка были намеренными и рассчитанными, а не просто высокой ценой. Возможно, с помощью аукциона они создали ажиотаж в районе, где им принадлежит много земли», — сказал г-н Хиен.
Если не прекратить практику отказа от вкладов, она может продолжиться.
Говоря о последствиях высокой ставки и последующего аннулирования депозита, доктор Динь Тхе Хиен отметил, что, во-первых, это влияет на политику государства в области аукционов. Во-вторых, такие аукционы станут инструментом дестабилизации и искажения местного рынка недвижимости. Это негативно скажется на экономике в целом и на рынке недвижимости. В то же время, государство пытается стабилизировать рынок недвижимости, чтобы способствовать его развитию.
По словам г-на Хьена, если не будут приняты решительные меры по предотвращению практики уплаты высоких цен и последующей утраты залогов, подобный инцидент может повториться и на других аукционах.
Г-н Динь Минь Туан добавил, что после аукционов, вызвавших ажиотаж на рынке, не только инвесторы, но и обычные люди будут думать о цене в 100–130 миллионов донгов за квадратный метр, что в 25–30 км от центра Ханоя. Эта отметка также является показателем аномального роста цен на землю в этом радиусе, независимо от коммерческой стоимости или ценности использования. Кроме того, на следующих аукционах, если таковые состоятся, в других районах цены будут значительно выше.
Необычно выгодные цены приведут к многочисленным последствиям для покупателей жилья, инвестиционных компаний и даже вызовут нестабильность на всем рынке.
В частности, тем, кто действительно хочет купить дом, будет сложно сделать это в этот период, поскольку продавцы завысят цену по сравнению с рыночной. Люди с деньгами бросятся скупать землю в надежде получить прибыль. Кроме того, те, кому не нужна реальная жизнь, сосредоточат свои денежные средства на недвижимости, вместо того чтобы направлять их на другие виды экономической деятельности. У тех, кому нужен дом, нет достаточно денег на покупку, в то время как люди с деньгами вложат их в землю.
Следующим последствием является то, что отечественным и иностранным инвестиционным предприятиям будет сложнее расчищать площадку при реализации крупных проектов, а капитал даже увеличится многократно.
Кроме того, цепной эффект может проявиться как для всего рынка, так и для других сегментов. Например, цены на квартиры в центре Ханоя резко вырастут, иногда до 100 млн донгов за м², в условиях дефицита земельного фонда, высокого спроса и роста цен на новые земли; цены на соседние проекты также могут вырасти на 300–400 млн донгов за м²... Эти колебания приведут к нестабильности рынка недвижимости в краткосрочной перспективе.
Эксперты утверждают, что если не предотвратить ситуацию, когда ставки становятся слишком высокими, а затем депозиты отказываются от продажи, это может повториться (Фото: Дуонг Там).
Эксперт подчеркнул, что если не принять меры по регулированию, общая цена вырастет. Ведь после аукциона люди уже не будут помнить, сколько человек внесли свои депозиты. Они будут помнить только конечный результат, конечную цену. Это отпечатается в памяти людей, показывая, во сколько раз выросла цена в этом районе, что, безусловно, повлияет на общий рынок.
Санкции необходимы
Говоря о превентивных мерах, доктор Динь Тхе Хиен отметил, что организация аукционов на местах должна осуществляться по строгому и безопасному плану. Кроме того, для определения начальной цены земли необходимо привлечь ответственную оценочную компанию. В частности, начальная цена должна соответствовать рыночной. Поэтому размер депозита перед участием в аукционе должен быть соответствующим.
В частности, должны быть предусмотрены меры, запрещающие или не допускающие к участию в аукционе тех, кто ранее отозвал свои заявки. Перед аукционом оргкомитет должен проверить документы, как и при других способах проведения торгов. Кроме того, каждый населённый пункт может разработать дополнительные планы и правила, подходящие для каждого конкретного места, чтобы обеспечить эффективность для государства и населения.
По мнению г-на Динь Минь Туана, решение заключается в установлении более высокой цены на входной сигнал, что ограничит количество участников, участвующих в «серфинге». В то же время управляющая организация должна разработать санкции, например, штраф в 2–3 раза превышающий сумму депозита, чтобы гарантировать выполнение участниками своих обязательств.
Г-н Ле Динь Чунг, член рабочей группы по исследованию рынка Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), также предложил решение, заявив о необходимости установления более высокой стартовой цены, чем текущая. Кроме того, вместо того, чтобы устанавливать размер депозита в размере 20% от стартовой цены, как сейчас, его следует увеличить примерно до 30–50%. В этом случае те, кто намерен участвовать в земельных аукционах с недобросовестными намерениями, смогут рассмотреть этот вариант.
Кроме того, по его словам, с инвесторов может быть взыскано требование о перечислении залогового депозита на счёт организатора. В случае победы инвестора на аукционе залоговый депозит удерживается организатором для оплаты, а в случае его нехватки производится доплата.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
Комментарий (0)