Спутниковые волны и возможности развития рынка недвижимости

После слияния расширенное городское пространство помогает Хошимину приблизиться к модели «супергорода», а также есть ожидание, что потоки капитала и населения будут перемещаться по новым орбитам.

В этом контексте рынок недвижимости-спутника упоминается как отличная возможность. На Форуме по недвижимости и жилью 2025 года под названием «Спутниковая волна», организованном Ассоциацией недвижимости Вьетнама (VNREA) совместно с газетой Lao Dong и Обществом по обзору недвижимости, который состоялся 18 сентября в Хошимине, был проанализирован ряд ключевых вопросов для формирования оптимальной модели развития на предстоящий период.

Положительные изменения

С точки зрения политики, д-р Нгуен Ван Хой, председатель Ассоциации недвижимости Вьетнама, член Консультативного совета по реформам при премьер-министре, бывший заместитель председателя Народного комитета Ханоя , отметил, что рынок недвижимости в последнее время открыл большие возможности благодаря сочетанию трёх движущих сил: валюта – снижение процентных ставок по кредитам; рост государственных инвестиций за счёт строительства автомагистралей, метро и аэропортов, что приближает инфраструктуру к пригородам; новая и более прозрачная правовая база. По его словам, снижение процентных ставок напрямую повышает реальную покупательную способность жилья; масштабные инфраструктурные проекты создают естественный «тяготение» к районам-спутникам; изменённые и дополненные законы помогают предприятиям снизить юридические риски и ускорить развертывание предложения.

Предложение недвижимости также улучшилось. Заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства г-н Выонг Дуй Дунг отметил, что с начала года предложение было обильным и составило 120% за аналогичный период. Структура предложения стала более разнообразной, включая сегмент малообеспеченного населения и социальное жилье в городских районах.

Что касается цен, г-н Зунг признал, что, хотя уровень цен всё ещё высок, «рынок в целом относительно стабилен, без ажиотажа». Что касается доступности, по его словам, её необходимо оценивать с точки зрения совокупного дохода и структуры расходов домохозяйств, а не сравнивать стоимость техники со средним ежемесячным доходом.

«Сегодня покупатели получают не только дом, но и качественную жизнь», — отметил г-н Дунг. Он подчеркнул, что уровень жизни в городах сегодня сильно отличается от того, что было 20 лет назад, что приводит к тому, что цены зависят от многих факторов, таких как удобства, услуги и эксплуатационные расходы.

В частности, г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора DKRA Group, отметил, что за первые 8 месяцев 2025 года в городе Хошимин и соседних провинциях наблюдались положительные признаки восстановления. Предложение квартир достигло 28 114 единиц, что на 58% больше, чем за тот же период; поглощение составило более 20 000 единиц, что в 3,1 раза больше, чем в 2024 году.

В сегменте таунхаусов и вилл было предложено 10 133 товара, что на 71% больше; при этом было потреблено 4 817 товаров, что в 4 раза больше, чем за аналогичный период. На рынке земельных участков было представлено 7 167 товаров, что всего на 3% больше, но объем потребления достиг 1 130 товаров, что в 2,2 раза больше. Примечательно, что инвестиционный спрос по-прежнему превышает спрос на жилую недвижимость; покупатели недвижимости в основном относятся к возрастной группе 35–44 лет (36%), в то время как покупатели жилья, как правило, относятся к возрастной группе 25–34 лет, что составляет 40%.

Форум по жилищной недвижимости 2025 года привлек большое количество инвесторов и экспертов. Фото: ХОАНГ ТРИЕУ

Необходимо соответствовать нескольким критериям

На форуме высказывались мнения, что планирование должно предусматривать необходимые условия для того, чтобы «спутниковые волны» стали долгосрочной движущей силой.

Доктор Нго Вьет Нам Сон, эксперт по планированию, считает, что в ближайшем будущем Хошимин станет «почти суперурбанизированным субрегионом», играя роль ядра, связывающего и продвигающего промышленность и сферу услуг в районах-спутниках. По его словам, бизнес много говорит о коммунальных услугах, но «привлекательно продавать людям жизнь». Города-спутники, которые хотят, чтобы люди жили, должны иметь школы, рабочие места и систему здравоохранения , чтобы у них была стабильная работа и достаточный доход. «Родители смогут переехать ближе к городу, чтобы купить или арендовать жильё, и то, и другое по-прежнему хорошо».

Г-н Сон привёл пример района Южного Сайгона, который ранее планировался системно: социальная инфраструктура ставилась на первое место перед продажей недвижимости, а детальный план последовательно реализовывался для обеспечения устойчивого роста стоимости. По его словам, при развитии городских территорий необходимо учитывать три слабых места: механизм (законность), окружающая среда (например, затопление даже в хорошо спланированном районе) и вопрос идентичности (управление пространством в условиях неухоженности окружающей среды, что может негативно сказаться на общем качестве).

С точки зрения рынка, г-н Нгуен Кхань Зуй, директор отдела продаж жилой недвижимости Savills Vietnam, добавил практические критерии, позволяющие избежать «городов-призраков». В частности, успешный город-спутник должен иметь не менее 1000 жителей, располагаться в радиусе 30–40 км от центра города, иметь максимальное время в пути на общественном транспорте 40–45 минут, иметь зелёные зоны и умеренную плотность населения, чтобы люди были готовы преодолевать большие расстояния для проживания; цена продажи должна быть приемлемой и доступной, на 40–50% ниже, чем в центральной части города. Эти критерии напрямую связаны с межрегиональной инфраструктурной связностью, качеством обслуживания на месте и ценовой стратегией инвестора.

В отношении политики г-н Выонг Дуй Дунг подчеркнул, что в ближайшее время государство будет продолжать вносить поправки в законодательство, отменяя процедуры в области инвестиций, земли, планирования и строительства, чтобы упростить и создать условия для предприятий, сократить издержки, увеличить поставки на рынок, особенно в группах товаров, подходящих для людей с низкими доходами.

По его словам, одновременное улучшение качества и количества поможет расширить выбор для реальных покупателей, ограничить рост цен из-за локального дефицита и в то же время создать стабильную операционную платформу для городов-спутников.

В долгосрочной перспективе доктор Нгуен Ван Хой подчеркнул, что «спутниковые волны» — неизбежная тенденция в период 2025–2030 годов. Следование правильному пути, включая прозрачную политику, синхронное планирование и механизмы стимулирования строительства жилья, отвечающего реальному спросу, позволит не только использовать недвижимость для проживания, но и стать основой устойчивого экономического развития.

«Фактически, сочетание более низких процентных ставок, ускоренных государственных инвестиций и улучшенной правовой базы создаёт благоприятные «экзогенные условия». Чтобы превратить возможности в ценность, города-спутники должны в полной мере использовать «эндогенные условия»: местные рабочие места, качественные государственные услуги, прозрачное управление и цены, доступные большинству населения», — подчеркнул эксперт.

Журналист, доктор ТО ДИНЬ ТУАН - главный редактор газеты Nguoi Lao Dong:

Сопровождение рынка недвижимости

Тема форума «Спутниковые волны» актуальна и многообещающа. Концепция «городов-спутников» должна была снизить нагрузку на центральную часть города, расширить жилую площадь и предоставить жилье большему количеству людей.

В последние годы мы стали свидетелями бума проектов городов-спутников вокруг Хошимина, Ханоя и многих других крупных городов. Однако реализация проектов не оправдала ожиданий. Проекты городов-спутников могут стать настоящей волной только тогда, когда они будут связаны с реальными жилищными потребностями, когда люди найдут себе жильё, а не просто объект для спекуляций. В этом процессе роль прессы чрезвычайно важна.

Что касается газеты «Лао Донг», то на протяжении многих лет мы постоянно следим за рынком недвижимости, считая его одним из основных направлений своей деятельности. Ежегодно газета «Лао Донг» организует более 50 мероприятий, семинаров, мастер-классов, ток-шоу и т.д., включая множество программ, посвящённых рынку недвижимости, где эксперты, представители бизнеса и менеджеры могут обсуждать вопросы, обмениваться информацией и находить решения. Тем самым мы надеемся внести свой вклад в создание здорового и прозрачного рынка недвижимости, внеся важный вклад в общее развитие экономики страны.

Доктор Кан Ван Люк — главный экономист BIDV, член Консультативного совета премьер-министра по вопросам политики:

Довести цены на недвижимость до разумного уровня

В настоящее время многие компании, работающие в сфере недвижимости, склонны реализовывать несколько проектов одновременно в одном районе, что приводит к давлению на капитал, денежный поток и повышению финансовых рисков. Необходимо предупреждать об этом заранее, чтобы избежать негативных последствий в долгосрочной перспективе.

Статистика показывает, что госслужащему во Вьетнаме требуется почти 26 лет работы, чтобы купить квартиру. Это наглядно демонстрирует разницу, поскольку цены на недвижимость растут гораздо быстрее доходов, создавая значительный разрыв по сравнению со среднемировым уровнем. Поэтому контроль цен, приведение их к более разумному уровню и диверсификация источников капитала и продуктов для удовлетворения реальных потребностей населения являются насущной необходимостью.

Для стабильного развития предприятиям необходимо активно внедрять цифровые и экологические стратегии, а также участвовать в формировании базы данных по недвижимости для повышения прозрачности. Со стороны государства необходимы осуществимые решения для стабилизации и постепенного снижения цен, диверсификации источников капитала, развития финансирования недвижимости, восстановления рынка облигаций, создания Национального жилищного фонда, продвижения безналичных платежей и разработки разумной налоговой дорожной карты... При успешной реализации текущие возможности перевешивают существующие проблемы, создавая основу для устойчивого развития рынка недвижимости.

По словам доктора наук и архитектора Нго Вьетнама Сона, самым большим препятствием в городском развитии, связанным с общественным транспортом (TOD), является правовая база планирования и расчистки территории. Без четкого и прозрачного механизма компенсации проект может легко застопориться.

Международный опыт показывает, что для решения этой проблемы необходимо применять механизм «двух цен». Соответственно, компенсация по цене земли, полученная заблаговременно, при наличии инфраструктуры, позволяет гражданам легко сдать землю, а государство получает добавленную стоимость после ввода инфраструктуры в эксплуатацию.

Источник: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm