«На рынке практически полностью отсутствуют доступные коммерческие квартиры».

Жилая недвижимость «нагревается»

В частности, Закон о жилье 2023 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года, официально вступающие в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше предыдущих нормативных актов, способствовали совершенствованию правового коридора для рынка недвижимости и открытию нового цикла для рынка в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении. Сегменты недвижимости — от жилой до коммерческой и промышленной — демонстрируют признаки положительного роста, реализуется множество новых проектов.

На рынке жилой недвижимости начали проявляться признаки «разогрева».

Представляя отчет по рынку недвижимости за третий квартал и первые 9 месяцев 2024 года, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора VARs IRE, заявила, что рынок жилой недвижимости начал демонстрировать признаки «разогрева».

Соответственно, история с земельными аукционами «горячее», чем когда-либо, поскольку аукционы проводятся «в течение ночи», и сотни, даже тысячи людей соглашаются «есть и ждать», чтобы побороться за место. Выигрышная цена также рекордно высока и равна цене на проектную землю с хорошо проинвестированной инфраструктурой.

Лидером рынка также является сегмент квартир, где цены постоянно устанавливают новые рекорды как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос привел к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свое жилье. Несмотря на высокие цены продажи, недавно запущенные проекты квартир демонстрируют очень хорошие показатели поглощения.

Наряду с квартирами, некоторые недавно запущенные малоэтажные проекты крупных инвесторов также зафиксировали «рекордное» количество бронирований, несмотря на постоянно растущие цены. Многие квартиры имеют хорошее расположение, но цены на них не только высокие, но и для их покупки покупателям/инвесторам приходится платить разницу.

Однако, помимо результатов реального спроса и предложения, на рынке также наблюдаются признаки «разогрева». Эта ситуация находит свое отражение в спекуляциях землей, росте цен на жилье и создании непрозрачных сделок купли-продажи недвижимости. Многие мелкие инвесторы выходят на рынок в спекулятивных целях, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость. Признаки «подогрева» наблюдаются и в сегменте квартир, где уровень цен на передаваемые квартиры постоянно растет, что обусловлено «помощью» некоторых спекулятивных групп.

Все эти признаки являются следствием нехватки поставок, хотя ситуация и улучшилась.

В частности, г-жа Минь сообщила, что в третьем квартале 2024 года на рынке жилой недвижимости по-прежнему было зафиксировано предложение в размере 22 412 наименований товаров, при этом было выпущено около 14 750 новых товаров, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 60% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 38 797 новых товаров, выставленных на продажу. По-прежнему наблюдается сильная дифференциация предложения. Соответственно, 70% нового предложения приходится на сегмент квартир. Подавляющее большинство из них составляют продукты с отпускной ценой 50 млн донгов/м2 и более. На рынке практически полностью отсутствуют доступные коммерческие квартиры. В региональном плане лидирует Северный регион с 46% новых поставок, за ним следует Центральный регион с 29% и Южный регион с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение в основном сосредоточено в сегментах элитной и люксовой недвижимости, в третьем квартале на всем рынке было зафиксировано около 10 400 успешных транзакций, что эквивалентно уровню поглощения в 51%. Это отражает интерес рынка к новым объектам недвижимости, хотя значительная часть нового предложения соответствует высоким стандартам, а инвестиционные затраты, особенно связанные с землей, растут.

Объем сделок и уровень поглощения снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом, но выросли на 80% и 28 процентных пунктов соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом объем сделок с квартирами остался «подавляющим», составив 71% от общего объема сделок с жильем в третьем квартале, а в новых проектах с квартирами средний уровень поглощения составил 75%. Даже в многоквартирных домах в Ханое уровень поглощения достигал 90% вскоре после открытия продаж.

Сделки с квартирами по-прежнему остаются «подавляющими», составляя 71% от общего объема сделок купли-продажи жилья в третьем квартале.

Все более очевидной становится тенденция к застройке небольших квартир с целью снижения общей стоимости квартиры, чтобы лучше соответствовать потребностям и финансовым возможностям одиноких людей и молодых семей. Это также лучшая форма учета ликвидности.

Высокая цена привязки толкает спрос вверх, «перемещаясь»

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 30 589 успешных сделок, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Многие новые проекты, запущенные в конце сентября и начавшие принимать бронирования, также зафиксировали большой объем интереса и депозитов.

Что касается цен продажи, то цены на жилье продолжают оставаться высокими как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Потому что дисбаланс между спросом и предложением становится все более серьезным, поскольку, хотя предложение улучшилось, удовлетворить спрос все еще очень сложно. Кроме того, большинство новых проектов по-прежнему реализуются на высоком уровне, при этом инвестиционные затраты, особенно связанные с землей, растут.

Цены на жилье на рынке Ханоя продолжают оставаться высокими.

В частности, в третьем квартале уровень первичных цен в Ханое продолжал расти и не показывал никаких признаков остановки, в то время как предложение постепенно улучшалось. Новые проекты, от малоэтажных до многоэтажных, в основном в сегментах элитной недвижимости и недвижимости класса люкс, по-прежнему пользуются повышенным вниманием рынка. Это создало движущую силу для сохранения высоких цен на вторичные квартиры, хотя ликвидность постепенно стабилизировалась после периода «горячего» роста.

Спрос на недвижимость, включая жилье и инвестиции, продолжает смещаться в пригородные районы, провинции и города, окружающие две особые городские зоны, а также на вторичный рынок с большим количеством вариантов по более разумным ценам. В Ханое и Хошимине ведется активная «охота» за квартирами и домами стоимостью менее 3 млрд донгов. Хо Ши Мин

Ле Транг

Источник: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html