«На рынке практически полностью отсутствуют доступные коммерческие квартиры».

Жилая недвижимость «нагревается»

В частности, Закон о жилье 2023 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года, официально вступающие в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше предыдущих нормативных актов, способствовали совершенствованию правового коридора для рынка недвижимости и открыли новый цикл развития рынка в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении. Сегменты недвижимости, от жилой, коммерческой до промышленной, демонстрируют признаки положительного роста, реализуется множество новых проектов.

На рынке жилой недвижимости начали проявляться признаки «разогрева».

Представляя отчет по рынку недвижимости за третий квартал и первые 9 месяцев 2024 года, заместитель директора VARs IRE г-жа Фам Тхи Миен заявила, что рынок жилой недвижимости начал демонстрировать признаки «разогрева».

Соответственно, история с земельными аукционами сейчас «горячее», чем когда-либо: аукционы проводятся «за одну ночь», и сотни, а то и тысячи людей соглашаются «есть и ждать», чтобы побороться за место. Цена выигрыша также рекордно высока и сопоставима с ценой на проектные земли с хорошо проложенной инфраструктурой.

Рынок также активно развивается в сегменте квартир, где цены постоянно устанавливают новые рекорды как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос приводит к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свои дома. Несмотря на высокие цены, недавно запущенные многоквартирные проекты демонстрируют очень хорошие показатели поглощения.

Помимо типа апартаментов, некоторые недавно запущенные малоэтажные проекты крупных инвесторов также зафиксировали «рекордное» количество бронирований, несмотря на растущие цены. Многие квартиры отличаются не только хорошим расположением, но и высокой ценой, к тому же, чтобы их купить, покупателям/инвесторам приходится мириться с разницей в цене.

Однако, помимо результатов, связанных с реальным спросом и предложением, рынок также демонстрирует признаки «разогрева». Эта ситуация отражается в спекуляциях с землей, росте цен на жилье и появлении непрозрачных сделок с недвижимостью. Многие мелкие инвесторы выходят на рынок с целью серфинга, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость. Признаки «разогрева» наблюдаются и в сегменте квартир: запрашиваемая цена на передаваемые квартиры растет благодаря «содействию» некоторых спекулятивных групп.

Все эти признаки являются следствием нехватки поставок, хотя ситуация и улучшилась.

В частности, г-жа Минь сообщила, что в третьем квартале 2024 года на рынке жилой недвижимости по-прежнему фиксировалось предложение в размере 22 412 объектов, при этом около 14 750 новых объектов было выставлено на продажу, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 60% больше, чем за тот же период 2023 года.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зарегистрировано 38 797 новых объектов недвижимости. Предложение по-прежнему характеризовалось сильной дифференциацией. Соответственно, 70% нового предложения пришлось на сегмент квартир. Подавляющее большинство из них составили объекты с ценой продажи свыше 50 млн донгов за м². Рынок практически полностью лишился доступных коммерческих квартир. В региональном разрезе лидировал Северный регион с 46% нового предложения, за ним следовали Центральный регион с 29% и Южный регион с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение сосредоточено преимущественно в сегменте элитной и роскошной недвижимости, в третьем квартале на рынке было зафиксировано около 10 400 успешных сделок, что соответствует уровню поглощения в 51%. Это отражает интерес рынка к новым объектам недвижимости, хотя большая часть нового предложения соответствует высоким стандартам, а инвестиционные расходы, особенно связанные с землей, растут.

Объём сделок и уровень поглощения снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом, но выросли на 80% и 28 процентных пунктов соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом объём сделок с квартирами по-прежнему был «подавляющим», составив 71% от общего объёма сделок с жильём в третьем квартале. В новых многоквартирных проектах средний уровень поглощения составил 75%. В многоквартирных проектах Ханоя уровень поглощения вскоре после открытия продаж достигал 90%.

Объем сделок купли-продажи квартир по-прежнему остается «подавляющим» и составляет 71% от общего объема сделок купли-продажи жилья в третьем квартале.

Всё более очевидной становится тенденция к развитию малогабаритных квартир, что позволяет снизить их общую стоимость и сделать их более подходящими для потребностей и финансовых возможностей одиноких людей и молодых семей. Кроме того, именно такие квартиры демонстрируют наибольшую ликвидность.

Высокие цены на якорные активы подталкивают спрос к «смещению»

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 30 589 успешных сделок, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Многие новые проекты, запущенные в конце сентября и начавшие принимать бронирования, также зафиксировали большой объем процентов и депозитов.

Что касается цен продажи, цены на жильё продолжают оставаться высокими как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Дисбаланс между спросом и предложением становится всё более серьёзным, поскольку предложение, хотя и улучшилось, всё ещё не удовлетворяет спрос. Кроме того, большинство новых предложений по-прежнему реализуется по высоким стандартам, а инвестиционные расходы, особенно связанные с земельными участками, растут.

Цены на жилье на рынке Ханоя продолжают оставаться высокими.

В частности, в третьем квартале уровень цен на первичном рынке недвижимости в Ханое продолжал расти и не показывал признаков остановки, в то время как предложение постепенно увеличивалось. Новые проекты, от малоэтажных до многоэтажных, в основном в сегментах элитного жилья, по-прежнему привлекали большое внимание рынка. Это создало движущую силу, способствующую сохранению высоких цен на вторичном рынке квартир, несмотря на постепенную стабилизацию ликвидности после периода бурного роста.

Спрос на недвижимость, включая жильё и инвестиции, продолжает смещаться в пригороды, провинции и города, прилегающие к двум особым городским зонам, а также на вторичный рынок с множеством вариантов по более доступным ценам. Квартиры и дома стоимостью менее 3 миллиардов донгов пользуются большим спросом в Ханое и Хошимине .

Ле Транг

Источник: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html