Рынок слияний и поглощений в сфере недвижимости: стратегические альянсы играют решающую роль.

Если раньше сделки слияния и поглощения возглавляли отечественные предприятия благодаря преимуществам земельных фондов и финансовому потенциалу, то сейчас появляются иностранные инвесторы, причем их активность как в масштабах, так и в стратегии значительно возросла.

Недвижимость в центральной части Хошимина . (Фото: Хонг Дат/TTXVN)

В 2025 году на рынке слияний и поглощений (M&A) в секторе недвижимости Вьетнама наблюдается явный сдвиг в структуре инвесторов.

Если раньше активность в сфере слияний и поглощений возглавляли отечественные компании благодаря их земельным ресурсам и финансовой мощи, то сейчас иностранные инвесторы становятся активной силой, ускоряя темпы роста и разработку стратегий.

В этом контексте происходит поляризация: это уже не игра "крупная рыба пожирает мелкую рыбу", а период тщательного отбора и фильтрации, направленный на оптимизацию эффективности и распределение прибыли.

Иностранные инвесторы ускоряют свои вложения, в то время как отечественные инвесторы сохраняют осторожность.

Согласно последнему исследованию CBRE Vietnam, за последние два квартала приток иностранного капитала в сектор недвижимости составил 24% от общего объема прямых иностранных инвестиций (ПИИ) во Вьетнам – эта цифра отражает высокий интерес со стороны иностранных инвесторов.

Примечательно, что компания CapitaLand (Сингапур) инвестировала несколько миллионов долларов в жилой комплекс Hai Dang в рамках проекта Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen ).

Ранее группа уже закрепилась во Вьетнаме благодаря крупным проектам, таким как Lumi Hanoi и The Senique Hanoi. CapitaLand также заявила о планах увеличить свои инвестиции на 5-7 миллиардов долларов в ближайшие несколько лет, демонстрируя свою долгосрочную уверенность во вьетнамском рынке недвижимости.

Ха Донг — один из районов Ханоя , который многие инвесторы выбирают для реализации своих проектов. (Фото: Туан Ань/VNA)

Приток иностранного капитала не ограничивается жилищным сектором; он также распространился на промышленную недвижимость. Шведский инвестор объявил о планах строительства производственного предприятия стоимостью 1 миллиард долларов в провинции Гиалай – шаг, демонстрирующий дальновидность, объединяющую развитие промышленной, производственной и логистической недвижимости.

В северном регионе корпорация Kinh Bac Urban Development Corporation заключила партнерское соглашение с Trump Organization (США) по проекту строительства элитного поля для гольфа в провинции Хунгйен. Эта сделка высоко ценится за свою брендовую ценность и возможности реализации, а также открывает многоуровневую модель взаимодействия капитала, технологий и международных стандартов.

Однако, в отличие от динамичного поведения иностранных инвесторов, отечественные компании сохраняют осторожность. По данным CBRE, до 60% отечественных компаний не участвовали ни в каких сделках по слиянию и поглощению, 39% рассматривают возможность отсрочки инвестиционных планов, а 21% официально приостановили поступление денежных средств для обеспечения финансовой безопасности.

В качестве причин называются дефицит новых поставок, ослабление покупательной способности и сохраняющееся финансовое давление, характерное для предыдущих лет.

Например, во втором квартале 2025 года на всем рынке Хошимина в продажу было выставлено всего около 1000 квартир и 74 малоэтажных дома – рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Несмотря на то, что многие застройщики проводят стимулирующие мероприятия, такие как скидки до 16%, долгосрочная поддержка процентных ставок и бесплатные пакеты услуг по дизайну интерьеров высокого класса, рынок до сих пор не восстановился.

Руководитель крупной компании отметил, что в этот период предприятиям необходимо защищать свой денежный поток, как если бы он был их «жизненно важным». Финансовые трудности, в сочетании с медленным процессом реструктуризации и давлением со стороны долгов, вынуждают отечественные компании «отступать», чтобы защитить себя.

«Крупная рыба» не так-то просто проглотит «мелкую рыбу».

Несмотря на преимущество в плане притока капитала, иностранные инвесторы не могут легко «захватить» рынок недвижимости, как ранее предполагали некоторые опасения.

По мнению экспертов, эпоха, когда «крупные игроки» использовали свою финансовую мощь для доминирования на рынке, закончилась. Слияния и поглощения в сфере недвижимости вступают в новый цикл, где ключевыми факторами становятся возможности для сотрудничества, юридическая экспертиза, контроль рисков и долгосрочные стратегии.

(Фото: Туан Ань/ВНА)

Фактически, за первые шесть месяцев этого года был зафиксирован ряд сделок по слиянию и поглощению, инициированных отечественными компаниями. Ярким примером является приобретение компанией Bcons Group проекта площадью почти 19 000 м² в Хошимине у компании Thuduc House.

Компания Sun Group инвестировала в престижный земельный участок в новом городском районе Кау Гиай (Ханой) для строительства комплекса Sun Felia. Sunshine Group также приобрела 55 гектаров земли у компании Xuan Cau Holdings в провинции Ван Гианг для реализации масштабного проекта Alluvia City.

Примечательно, что сделка, в рамках которой компания Phat Dat передала 80% своих акций в проекте Thuan An 1-2 иностранному инвестору с многолетним опытом работы во Вьетнаме, является примером взаимовыгодной модели сотрудничества. Отечественное предприятие сохраняет за собой землю и юридические права, в то время как иностранный партнер вносит капитал, технологии и международные стандарты развития.

Генеральный директор Cushman & Wakefield Vietnam, г-жа Транг Буи, отметила, что иностранным компаниям непросто «завоевать» вьетнамский рынок. Самым большим препятствием для них являются не деньги, а чистая земля и юридические процедуры.

В настоящее время очень сложно найти несколько тысяч квадратных метров расчищенной земли в центре Хошимина, где предложение практически заморожено уже три года подряд. Однако это является значительным преимуществом для отечественных предприятий, поскольку они не только обладают большим количеством расчищенных участков и понимают местные правила, но и могут быстрее оформлять необходимые документы. Благодаря этому отечественные предприятия могут активно привлекать капитал, а не пассивно продавать свои активы.

Разделяя это мнение, эксперт Тран Тхи Кхань Ван считает, что нынешняя тенденция — это уже не «крупная рыба, пожирающая мелкую», а «умная рыба, объединяющая силы с сильной». Если отечественные компании научатся использовать слияния и поглощения как стратегию для укрепления своих внутренних ресурсов, они смогут полностью переломить ситуацию и развиваться более устойчиво.

Аналитики также сходятся во мнении, что рынок вступает в «явную фазу консолидации». Сделки по слияниям и поглощениям больше не являются повсеместными, а носят крайне избирательный характер, фокусируясь на синергетической ценности между двумя сторонами с точки зрения финансирования, бренда, технологий и возможностей внедрения.

Г-н Во Хуинь Туан Киет, директор по маркетингу жилой недвижимости в CBRE Vietnam, прокомментировал: «Теперь „игра“ принадлежит инвесторам с долгосрочным видением, четкими стратегиями и практическими операционными возможностями. Это переход от оппортунистических слияний и поглощений к стратегическим».

Представители JLL Vietnam также подчеркнули, что рынок недвижимости переходит от состояния «накопления земли для владения активами» к этапу эффективного использования каждого квадратного метра земли посредством совместных предприятий, партнерств и многоуровневого сотрудничества.

Прогнозируется, что период с 2024 по 2026 год станет пиком активности в сфере слияний и поглощений в сфере недвижимости, с увеличением как количества сделок, так и инвестиционной стоимости. Однако, по мнению экспертов, успех зависит не только от финансовых возможностей, но и от способности участвующих сторон к сотрудничеству и разработке долгосрочных стратегий.

В этих меняющихся условиях отечественные компании не сидят сложа руки. Если они смогут использовать свои неотъемлемые преимущества, такие как свободные земельные участки, понимание рынка и возможности координации на местном уровне, в сочетании с капиталом и технологиями иностранных партнеров, то слияния и поглощения перестанут быть «выходом из ситуации», а станут «трамплином» для модернизации возможностей и расширения доли рынка.

Таким образом, рынок недвижимости в 2025 году — это уже не вопрос «поглотить или быть поглощенным», а скорее стратегическая задача, требующая сотрудничества, взаимодействия и оптимизации ресурсов для совместного продвижения вперед.

Источник: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html